Không chỉ Kolonaki: Vì sao giá thuê tăng đang định hình lại toàn bộ thị trường bất động sản Athens

Từ các khu dân cư cao cấp đến những khu vực đang phát triển — Giá thuê tăng và nhu cầu về nhà ở đã cải tạo cho thấy điều gì về Athens?

Tác giả: Lei Chen

Athens, Hy Lạp | Viết ngày 14 tháng 10 năm 2026

Trong nhiều năm, những cuộc thảo luận về các khu dân cư được ưa chuộng nhất tại Athens thường bắt đầu bằng một loạt tên gọi quen thuộc.

Kolonaki.

Kifissia.

Psychiko.

Glyfada.

Voula.

Vouliagmeni.

Những khu vực này từ lâu đã thuộc nhóm thị trường nhà ở danh giá nhất thành phố, thu hút các gia đình Hy Lạp có nền tảng vững chắc, lãnh đạo cấp cao, cư dân quốc tế và nhà đầu tư muốn sở hữu bất động sản dài hạn.

Sức hấp dẫn đó là điều dễ hiểu.

Kolonaki có vị trí trung tâm đặc biệt thuận lợi và môi trường đô thị danh giá.

Các vùng ngoại ô phía bắc có những khu dân cư lâu đời, không gian xanh, trường quốc tế và khả năng tiếp cận các trung tâm kinh doanh quan trọng.

Các vùng ngoại ô phía nam mang lại lợi thế gần biển, phong cách sống Riviera Athens và thị trường nhà ở ngày càng phát triển tinh tế.

Tuy nhiên, thị trường cho thuê Athens năm 2026 cho thấy một bức tranh phức tạp hơn.

Giá thuê tăng không còn chỉ giới hạn ở những địa chỉ danh giá nhất thành phố.

Từ Kallithea và Moschato đến Gerakas, Chalandri, Nea Smyrni, Agios Dimitrios và Piraeus, nhu cầu ngày càng tăng về chỗ ở phù hợp đang làm thay đổi kỳ vọng giá thuê trên một phạm vi địa lý rộng lớn hơn nhiều.

Theo kinh nghiệm của tôi trong phát triển bất động sản, cải tạo và quản lý cho thuê, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất không chỉ là giá thuê đang tăng.

Đó còn là việc người thuê ngày càng phân biệt rõ giữa một căn hộ xuống cấp theo thời gian và một ngôi nhà mới được cải tạo.

Sự khác biệt này có thể trở thành một trong những đặc điểm định hình chu kỳ đầu tư nhà ở tiếp theo của Athens.

---

1. Kolonaki: Chuẩn tham chiếu truyền thống của nhà ở cao cấp tại trung tâm Athens

Kolonaki — Κολωνάκι — vẫn là một trong những khu phố nổi tiếng và danh giá nhất tại trung tâm Athens.

Giá trị của khu vực được hỗ trợ bởi sự kết hợp của nhiều đặc điểm khó tái tạo ở nơi khác.

Khu phố nằm gần Quảng trường Syntagma, các khu thương mại và hành chính quan trọng, nhà hàng lâu đời, cửa hàng xa xỉ, cơ sở văn hóa và các sườn đồi Lycabettus.

Cấu trúc đô thị hiện hữu cũng hạn chế nguồn cung.

Theo dữ liệu thị trường nhà ở tháng 9 năm 2026 của Indomio, giá thuê chào trung bình tại Kolonaki vào khoảng 20,09 €/m² mỗi tháng, tăng khoảng 2,8% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán chào trung bình của nhà ở vào khoảng 6.404 €/m².

Những con số này đưa Kolonaki vào nhóm thị trường nhà ở cao cấp của Athens.

Nhưng có một nhận xét khác cũng quan trọng không kém.

Một khu phố có thể có giá thuê thuộc nhóm cao nhất Athens mà không ghi nhận tốc độ tăng giá thuê hằng năm nhanh nhất.

Kolonaki vốn đã có mức giá chào cao hơn đáng kể. Chỉ riêng những số liệu này không đủ để xác định vì sao tốc độ tăng giá thuê hằng năm ở đây khác với các khu vực khác.

Nhà đầu tư trả tiền cho một vị trí trung tâm khan hiếm, danh tiếng đã được khẳng định và sức hấp dẫn dài hạn của khu phố.

Tuy nhiên, tại những nơi khác ở Athens, giá thuê tăng được thúc đẩy bởi một quá trình kinh tế khác.

Ở đó, cơ hội thường không đến từ một địa chỉ vốn đã đắt đỏ, mà từ việc nâng cao chất lượng nhà ở tại các khu vực có nhu cầu ngày càng tăng.

---

2. Athens đã trải qua nhiều năm giá thuê tăng đáng kể

Để hiểu thị trường hiện nay, cần nhìn xa hơn một năm riêng lẻ.

Sự phục hồi của bất động sản Hy Lạp sau khủng hoảng nợ công ban đầu thể hiện rõ nhất ở hoạt động mua bán.

Đầu tư nhà ở quay trở lại.

Các căn hộ cũ được cải tạo.

Người mua quốc tế tái khám phá Athens.

Du lịch mở rộng, trong khi việc làm và hoạt động kinh tế trong nước dần phục hồi.

Sau đó, thị trường cho thuê nhà ở bước vào giai đoạn điều chỉnh riêng.

Theo một phân tích dữ liệu giá thuê chào của Spitogatos được công bố tháng 3 năm 2026, giá thuê tăng đặc biệt mạnh trong năm 2023 và 2024.

Tại trung tâm Athens, mức tăng hằng năm vào khoảng 8,3% năm 2023 và 9,5% năm 2024.

Tại các vùng ngoại ô phía nam, hai mức tăng tương ứng vào khoảng 8,2% và 9,5%.

Phía bắc Athens cũng ghi nhận mức tăng, dù nhìn chung chậm hơn.

Piraeus có mức tăng giá thuê đặc biệt mạnh, với thay đổi hằng năm khoảng 10,2% năm 2023 và 11,1% năm 2024.

Tốc độ tăng chậm lại trong năm 2025, mặc dù giá thuê vẫn tiếp tục đi lên tại nhiều khu vực.

Đến tháng 2 năm 2026, Reuters dẫn ước tính của E-Real Estate cho biết giá thuê trung bình tại Athens đã tăng hơn 50% từ năm 2019 đến 2024, trong khi tiền lương trung bình tại Hy Lạp tăng khoảng 27% trong cùng giai đoạn.

Đây là một khác biệt quan trọng.

Trong một số giai đoạn phục hồi, lạm phát tiền thuê cao hơn đáng kể so với tăng trưởng tiền lương.

Điều này cho thấy cả sức mạnh kinh tế của nhu cầu nhà ở lẫn áp lực về khả năng chi trả mà các hộ gia đình Hy Lạp đang phải đối mặt.

Đối với chủ bất động sản, giá thuê tăng có thể cải thiện thu nhập đầu tư. Đối với người thuê, cùng xu hướng đó có thể tạo ra áp lực tài chính nghiêm trọng.

Mọi đánh giá có trách nhiệm về thị trường bất động sản Athens đều phải nhìn nhận cả hai khía cạnh.

---

3. Giá năng lượng, lạm phát và chi phí nhà ở đang thay đổi

Giá thuê nhà ở không tăng một cách tách biệt với các yếu tố khác.

Từ năm 2022, Hy Lạp, cũng như phần còn lại của châu Âu, đã trải qua những biến động lớn về giá năng lượng, chi phí xây dựng, vật liệu, vận tải và chi phí sinh hoạt nói chung.

Khủng hoảng năng lượng quốc tế ảnh hưởng đến sưởi ấm, điện và nhiều đầu vào cần thiết để vận hành hoặc cải tạo nhà ở.

Gần đây hơn, sự bất định trở lại trong lĩnh vực năng lượng và địa chính trị toàn cầu đã góp phần gia tăng áp lực lạm phát.

Theo Cơ quan Thống kê Hy Lạp, chỉ số giá tiêu dùng của nước này tăng 5,0% so với cùng kỳ vào tháng 9 năm 2026.

Tuy nhiên, chỉ riêng lạm phát không giải thích được mức tăng giá thuê.

Chủ nhà không tự động thu được tiền thuê cao hơn chỉ vì chi phí của họ tăng.

Khả năng thu giá cao hơn vẫn phụ thuộc vào nhu cầu, nguồn cung sẵn có, sức mua của người thuê và sức hấp dẫn của bất động sản.

Mối quan hệ quan trọng hơn là giữa chi phí gia tăng và sự thiếu hụt nhà ở phù hợp.

Athens có một lượng lớn các tòa nhà ở cũ.

Nhiều căn hộ vẫn cần cải tạo đáng kể hoặc nâng cấp hiệu quả năng lượng.

Hoạt động xây dựng mới bị hạn chế trong một thời gian dài sau khủng hoảng tài chính Hy Lạp.

Vì vậy, người thuê tìm kiếm chỗ ở hiện đại, thoải mái và tiết kiệm năng lượng thường có ít lựa chọn hơn so với điều mà tổng số căn hộ hiện hữu có thể gợi ra.

Điều này tạo nên sự khác biệt quan trọng giữa số lượng nhà ở và chất lượng nhà ở.

Athens có thể có một lượng lớn bất động sản nhà ở.

Nhưng số căn hộ mới cải tạo, được thiết kế tốt và tiết kiệm năng lượng lại hạn chế hơn nhiều.

Sự khan hiếm đó giúp giải thích vì sao nhà ở đã cải tạo có thể nhận được sự quan tâm đặc biệt.

---

4. Các vùng ngoại ô phía nam: Giá thuê cao được hỗ trợ bởi phong cách sống và sự khan hiếm

Riviera Athens đã trở thành một trong những thị trường nhà ở Hy Lạp được biết đến rộng rãi nhất trên thế giới.

Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Elliniko, Alimos và Palaio Faliro thu hút người mua và người thuê muốn ở gần bờ biển, tiện ích giải trí, hoạt động thương mại và một môi trường cư trú quốc tế đã hình thành ổn định.

Mức chênh lệch giá thuê là đáng kể.

Theo dữ liệu giá thuê quảng cáo quý III năm 2026 của XE đối với nhà ở có diện tích tối đa 80 m²:

• Voula: khoảng 20,27 €/m² mỗi tháng, tăng 10,8% so với cùng kỳ.

• Glyfada: khoảng 17,53 €/m², tăng 8,5%.

• Alimos: khoảng 15,65 €/m², tăng 4,9%.

• Palaio Faliro: khoảng 15,02 €/m², tăng 9,7%.

Các con số này cho thấy thị trường nhà ở phía nam tiếp tục có mức kỳ vọng giá thuê thuộc nhóm cao nhất tại Attica.

Nhưng các khác biệt cũng rất quan trọng.

Ngay trong Riviera, giá thuê không tăng đồng đều.

Một căn hộ ven biển tại Voula, một căn hiện đại tại Glyfada và một bất động sản nhà ở nhỏ hơn tại Alimos là những sản phẩm khác nhau, phục vụ các nhóm người thuê khác nhau.

Những vị trí tốt nhất không nhất thiết đem lại tỷ suất lợi tức cho thuê cao nhất, vì giá mua cũng có thể cao hơn đáng kể.

Đây là một yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư quốc tế.

Một địa chỉ danh giá có thể bảo vệ sức hấp dẫn dài hạn, nhưng không tự động tạo ra mức sinh lời theo tỷ lệ phần trăm cao nhất.

---

5. Phía bắc Athens: Giáo dục, việc làm và nhu cầu cư trú lâu dài

Các vùng ngoại ô phía bắc vận hành theo một mô hình kinh tế có phần khác biệt.

Những khu vực như Kifissia, Marousi, Chalandri, Psychiko và Agia Paraskevi gắn chặt với nhu cầu cư trú dài hạn.

Các khu vực này thu hút gia đình, người làm chuyên môn, lãnh đạo doanh nghiệp và cư dân đặc biệt coi trọng trường học, khả năng tiếp cận nơi làm việc và hạ tầng khu dân cư đã ổn định.

Đây cũng là nơi tập trung đáng kể các cơ sở giáo dục tư thục và quốc tế.

Dữ liệu giá thuê năm 2026 cho thấy nhiều điều.

Đối với bất động sản có diện tích tối đa 80 m²:

Kifissia ghi nhận khoảng 16,07 €/m², tăng 9,5% một năm.

Marousi đạt khoảng 14,86 €/m², tăng 10,6%.

Chalandri đạt khoảng 14,57 €/m², tăng 13,3%.

Mức tăng tại Chalandri đặc biệt đáng chú ý.

Giá thuê chào vẫn thấp hơn Kifissia, nhưng tốc độ tăng hằng năm lại cao hơn.

Điều này phản ánh một nguyên tắc đầu tư rộng hơn:

Bất động sản không cần nằm trong khu phố đắt đỏ nhất mới có thể có nhu cầu thuê mạnh.

Những khu phố kết nối tốt, có cơ hội việc làm, trường học, giao thông và lượng cư dân thường trú đáng kể cũng có thể hỗ trợ mức tăng giá thuê đáng kể.

---

6. Những thị trường nhà ở đang phát triển: Nơi câu chuyện trở nên thú vị hơn

Đối với nhà phát triển và nhà đầu tư cho thuê, những diễn biến đáng chú ý nhất có thể đang xảy ra bên ngoài các khu vực cao cấp được thừa nhận theo truyền thống.

Hãy xem xét Gerakas, Kallithea, Nea Smyrni, Moschato và Agios Dimitrios.

Đây không phải những thị trường giống hệt nhau.

Nhưng chúng có chung một đặc điểm quan trọng.

Đó là những nơi đã hình thành ổn định, nơi mọi người đang sinh sống, làm việc, đi lại và cần chỗ ở lâu dài.

Nhiều cư dân không tìm kiếm sự xa hoa.

Họ tìm một ngôi nhà có công năng phù hợp.

Một căn hộ thoải mái.

Thời gian đi làm hợp lý.

Khả năng tiếp cận cửa hàng, giao thông công cộng và dịch vụ hằng ngày.

Và ngày càng nhiều người muốn một bất động sản không khiến họ phải xử lý những vấn đề bảo trì của một tòa nhà cũ chưa được cải tạo.

Tại Gerakas, giá thuê chào của các căn hộ nhỏ tăng khoảng 15,2% so với cùng kỳ trong quý III năm 2026.

Chalandri ghi nhận 13,3%.

Tại Kallithea, giá thuê tăng vừa phải hơn, ở mức 4,8%, trong khi thị trường tiếp tục hấp thụ một lượng lớn tin đăng cho thuê.

Tại Nea Smyrni, giá thuê tăng khoảng 5,1%.

Agios Dimitrios ghi nhận 6,7%.

Moschato tăng khoảng 5,8%.

Những khác biệt này có ý nghĩa.

Chúng cho thấy giai đoạn tăng giá thuê tiếp theo không chỉ là câu chuyện các gia đình giàu có cạnh tranh để có những địa chỉ cao cấp.

Đó còn là nhu cầu nhà ở thông thường trong một nền kinh tế đô thị đang phát triển.

---

7. Thị trường cho thuê Athens: So sánh theo từng khu vực

Bảng dưới đây sử dụng dữ liệu giá thuê chào quý III năm 2025 và quý III năm 2026 của XE.

Để bảo đảm nhất quán, bảng tập trung vào nhà ở có diện tích tối đa 80 m², một phân khúc đặc biệt phù hợp với căn hộ studio, căn hộ một phòng ngủ và các dự án chuyển đổi có diện tích nhỏ.

Nguồn: XE, xu hướng thị trường bất động sản, quý III 2025–quý III 2026. Các số liệu thể hiện giá thuê quảng cáo, không phải giá trong hợp đồng thuê đã ký. Dữ liệu chưa được điều chỉnh theo thay đổi về cơ cấu, tuổi hoặc chất lượng của các bất động sản được đăng tin.

Bảng mang lại một số bài học quan trọng.

Thứ nhất, các khu vực đắt đỏ nhất nhìn chung vẫn đắt đỏ.

Thứ hai, mức tăng phần trăm hằng năm cao nhất không nhất thiết xuất hiện ở những khu vực có giá cao nhất.

Thứ ba, các khu dân cư lâu đời bên ngoài thị trường xa xỉ truyền thống vẫn tiếp tục thể hiện nhu cầu thuê.

Và thứ tư, căn hộ nhỏ là một phân khúc đặc biệt quan trọng cần theo dõi.

Mức tăng cao bất thường tại Artemida cũng cần được diễn giải thận trọng. XE ghi nhận 209 bất động sản được quảng cáo trong nhóm diện tích này vào quý III năm 2025 và 140 bất động sản vào quý III năm 2026. Thay đổi trong cơ cấu tin đăng có thể ảnh hưởng đến phép so sánh; dữ liệu này không chứng minh rằng giá thuê thực tế của các căn có đặc điểm tương đương đã tăng tương ứng.

Tương tự, Đô thị Metamorfosi được đưa vào để so sánh với thị trường phía bắc; không nên nhầm lẫn với Project Metamorfoseos, ST-023 của Santheos, nằm tại Kallithea.

---

8. Vị trí các dự án Santheos cho thấy điều gì?

Danh mục phát triển được Santheos công bố mang lại một góc nhìn đáng chú ý về sự thay đổi địa lý của đầu tư nhà ở tại Athens.

Các dự án không chỉ giới hạn ở Kolonaki, Riviera hoặc một thị trường nhà ở cao cấp lâu đời duy nhất.

Thay vào đó, danh mục có các bất động sản trên nhiều trục dân cư khác biệt.

Tại Kallithea, các dự án được công bố gồm ST-001, ST-011, ST-023, ST-027, ST-028, ST-034, ST-036, ST-044 và ST-049.

Tại Piraeus, các ví dụ về dự án nhà ở gồm ST-005, ST-035, ST-037 và ST-046.

Tại Moschato, danh mục gồm ST-014 và ST-042.

Tại Gerakas, danh mục gồm ST-010, ST-029 và ST-047.

Những vị trí dự án khác được công bố gồm Alimos, Glyfada, Nea Smyrni, Agios Dimitrios, Dafni, Chalandri, Artemida, Nea Filadelfeia, Mati và một số địa điểm tại trung tâm Athens.

Sự phân bố địa lý này quan trọng vì thị trường cho thuê tại các khu vực đó vận động khác nhau.

Một bất động sản tại Glyfada có thể được đánh giá một phần dựa trên sự khan hiếm ven biển và phong cách sống.

Một căn hộ đã cải tạo tại Kallithea có thể thu hút người thuê muốn di chuyển thuận tiện giữa trung tâm Athens và vùng ngoại ô phía nam.

Một bất động sản tại Gerakas có thể phục vụ nhu cầu gắn với các cộng đồng dân cư ổn định ở phía đông bắc.

Một căn hộ nhỏ tại Piraeus có thể hấp dẫn những người có công việc và cuộc sống hằng ngày gắn với cảng và nền kinh tế đô thị xung quanh.

Trong mỗi trường hợp, phương án cho thuê cần phản ánh đúng nhóm người thuê thực tế.

Phát triển bất động sản tốt bắt đầu từ việc hiểu ai sẽ sống trong tòa nhà sau khi hoàn thành.

Không nên bắt đầu bằng giả định rằng mọi khu vực đều thu hút cùng một kiểu người thuê hoặc đạt cùng một mức giá thuê.

---

9. Vì sao căn hộ đã cải tạo có thể có kết quả tốt hơn khu vực lân cận?

Điều này dẫn tôi đến một quan sát từ kinh nghiệm phát triển và quản lý bất động sản của chính chúng tôi.

Khi lập dự báo cho thuê, nhà phát triển thường sử dụng những giả định thận trọng dựa trên bằng chứng thị trường sẵn có.

Chúng tôi xem xét các bất động sản tương đồng.

Chúng tôi cân nhắc vị trí, diện tích căn hộ, nhóm người thuê dự kiến và mặt bằng giá thuê hiện hành.

Chúng tôi cũng tính đến việc nhiều tòa nhà tại Athens đã được sử dụng trong vài thập kỷ.

Tuy nhiên, khi một số bất động sản mới cải tạo được đưa ra thị trường cho thuê, đôi khi chúng tôi nhận thấy sự quan tâm thực tế của người thuê mạnh hơn dự kiến ban đầu.

Trong một số trường hợp, người thuê tiềm năng đã thể hiện sự sẵn sàng trả cao hơn đôi chút so với các giả định cho thuê ban đầu của chúng tôi.

Tôi tin rằng điều này phản ánh sự thay đổi trong sở thích của người thuê.

Người thuê không chỉ đơn giản thuê 45 hoặc 55 m².

Họ đánh giá trải nghiệm sống.

Hệ thống điện có hiện đại không?

Phòng tắm có mới không?

Bếp có tiện dụng không?

Cửa sổ và lớp cách nhiệt có phù hợp không?

Hệ thống sưởi và làm mát có hiệu quả không?

Lối vào tòa nhà có được bảo trì không?

Căn hộ có được trang bị nội thất phù hợp không?

Bất động sản có tạo cảm giác sạch sẽ, an toàn và sẵn sàng để dọn vào ở không?

Những yếu tố này có thể tạo ra khác biệt đáng kể.

Một căn hộ được cải tạo toàn diện với trang thiết bị hiện đại không chỉ cạnh tranh với các căn khác trong cùng tòa nhà, mà còn với một thị trường người thuê rộng hơn nhiều đang tìm chỗ ở tốt hơn.

Đó là nơi chất lượng phát triển trở thành lợi thế kinh tế.

Tuy nhiên, các quan sát trong quản lý bất động sản của chúng tôi không nên bị nhầm với một nghiên cứu thống kê đã công bố về giá thuê thực tế đạt được. Muốn đo lường phần giá thuê tăng thêm nhờ cải tạo cần các phép so sánh tương xứng, kiểm soát vị trí, diện tích, nội thất, điều khoản thuê và tình trạng bất động sản.

---

10. Phần giá trị tăng thêm nhờ cải tạo khác với lạm phát thị trường

Sự phân biệt này cần được đặc biệt chú ý.

Có hai lực riêng biệt đang vận hành tại Athens.

Thứ nhất là lạm phát giá thuê chung của thị trường.

Điều này xảy ra khi quan hệ tổng thể giữa cung và cầu nhà ở hỗ trợ mức giá thuê cao hơn.

Thứ hai là sự cải thiện riêng của bất động sản.

Điều này xảy ra khi nhà phát triển biến một bất động sản cũ hoặc chưa được sử dụng hiệu quả thành sản phẩm nhà ở được người thuê đánh giá cao hơn.

Hai lực này có thể cùng hoạt động.

Hãy hình dung hai căn hộ trên cùng một con phố.

Cả hai đều rộng khoảng 50 m².

Cả hai đều có khả năng tiếp cận giao thông và dịch vụ tương đương.

Nhưng một căn đã cũ, với bếp lỗi thời, phòng tắm cũ, cửa sổ kém hiệu quả và ít tiện nghi hiện đại.

Căn còn lại được cải tạo toàn diện với hệ thống hiện đại, cách nhiệt tốt hơn và bố trí công năng phù hợp.

Người thuê có lý do để đánh giá giá trị thuê của căn thứ hai cao hơn.

Sự khác biệt đó không chỉ là lạm phát.

Đó là giá trị kinh tế của việc cải thiện tài sản.

Với nhà phát triển, điều này đặc biệt quan trọng.

Giá trị cho thuê có thể tăng không chỉ vì khu phố đắt đỏ hơn, mà còn vì chính bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

---

11. Cơ hội chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở

Khung Golden Visa 250.000 € hiện hành cho việc chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở bổ sung một khía cạnh khác cho cuộc thảo luận này.

Theo các điều kiện pháp lý áp dụng, bất động sản phi nhà ở đáp ứng yêu cầu có thể được chuyển sang mục đích nhà ở và đủ điều kiện trong nhóm đầu tư cụ thể này. Thủ tục chính thức yêu cầu giá trị mua tối thiểu 250.000 € cho một bất động sản duy nhất và phải hoàn tất việc chuyển đổi công năng đáp ứng điều kiện trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú. Tính đủ điều kiện phải được kiểm tra cho từng bất động sản và giao dịch cụ thể.

Từ góc độ phát triển, điều này cho phép đưa những tòa nhà thương mại chưa được sử dụng hiệu quả vào thị trường nhà ở.

Sự chuyển đổi kinh tế có thể đáng kể.

Văn phòng cũ có thể trở thành căn hộ nhỏ gọn.

Không gian thương mại lỗi thời có thể được thiết kế lại để đáp ứng nhu cầu cư trú hiện nay.

Những tòa nhà có nội thất và hệ thống kỹ thuật cũ có thể được hiện đại hóa.

Quá trình này tạo ra hoạt động xây dựng và có thể bổ sung nguồn cung nhà ở cho các khu dân cư lâu đời.

Một ví dụ của Santheos là Project Line, ST-044 tại Kallithea, được công bố là dự án gồm 20 căn hộ có diện tích khoảng 48–56 m².

Loại sản phẩm nhà ở này minh họa tầm quan trọng ngày càng tăng của cách bố trí căn hộ hiệu quả.

Đối với người thuê, một căn hộ 50 m² được thiết kế tốt có thể hữu ích hơn một bất động sản lớn hơn nhưng bảo trì kém.

Đối với nhà đầu tư, câu hỏi quan trọng là chi phí phát triển và giá mua có hợp lý so với thu nhập cho thuê mà bất động sản hoàn thiện có thể thực tế đạt được hay không.

Golden Visa có thể là một yếu tố cân nhắc đầu tư bổ sung.

Nhưng không nên thay thế việc phân tích nền tảng của tài sản.

---

12. Nhu cầu thuê tăng không có nghĩa mọi bất động sản đều sẽ thành công

Sức mạnh của thị trường cho thuê không nên khuyến khích những giả định thiếu thực tế.

Sẽ không đúng nếu khẳng định rằng một căn hộ tại Athens không bao giờ có thể bị bỏ trống.

Tình trạng trống phụ thuộc vào giá, chất lượng bất động sản, vị trí, sở thích của người thuê và chất lượng quản lý.

Cũng không đúng khi cho rằng tốc độ tăng giá thuê hiện tại sẽ tiếp diễn vô thời hạn.

Tại nhiều nơi ở Athens, tốc độ tăng đã chậm lại so với hai năm đặc biệt mạnh là 2023 và 2024.

Hơn nữa, giá thuê tăng đang tạo ra những thách thức lớn về khả năng chi trả.

Nếu giá thuê tăng nhanh hơn thu nhập hộ gia đình trong thời gian dài, thị trường cuối cùng có thể gặp lực cản.

Một số người thuê sẽ chuyển sang căn nhỏ hơn.

Những người khác sẽ chuyển xa các khu phố đắt đỏ.

Các hộ có thể ở chung hoặc trì hoãn chuyển nhà.

Và nguồn cung nhà ở bổ sung có thể dần giảm áp lực trong một số phân khúc.

Vì vậy, luận điểm đầu tư mạnh nhất không phải là giá thuê sẽ luôn tăng.

Mà là những bất động sản nhà ở có vị thế phù hợp, mức giá hợp lý và được quản lý chuyên nghiệp có thể duy trì khả năng cạnh tranh trong các điều kiện thị trường khác nhau.

---

13. Giai đoạn tiếp theo: Một thị trường cho thuê có tính chọn lọc cao hơn

Nhìn về phía trước, tôi tin rằng thị trường cho thuê Athens sẽ ngày càng phân hóa.

Các khu vực cao cấp truyền thống sẽ tiếp tục có giá cao hơn nhờ vị trí, danh tiếng và sự khan hiếm.

Nhưng các khu dân cư ổn định bên ngoài những khu vực đó có thể mang lại một dạng cơ hội đầu tư khác.

Tại Kallithea, Moschato, Nea Smyrni, Gerakas, Piraeus và những khu phố khác, nhà đầu tư có thể tìm thấy sự cân bằng khác giữa chi phí mua và nhu cầu thuê.

Đồng thời, người thuê có thể ngày càng chọn lọc về chất lượng của chính căn hộ.

Điều này có thể có lợi cho các dự án nhà ở được phát triển chuyên nghiệp, kết hợp vị trí tiện dụng với thiết kế hiện đại, hiệu quả năng lượng được cải thiện và quản lý đáng tin cậy.

Nhưng hiệu quả cuối cùng của mỗi tài sản vẫn phụ thuộc vào giá mua và mức thuê có thể đạt được một cách thực tế.

Một khu phố danh giá không tự động bảo đảm tỷ suất lợi tức cho thuê hấp dẫn.

Và một khu phố đang phát triển cũng không tự động bảo đảm mức tăng giá vượt trội.

Bất động sản phải được đánh giá dựa trên những đặc điểm riêng của nó.

---

Kết luận: Thị trường cho thuê Athens không còn chỉ được định hình bởi những khu phố đắt đỏ nhất

Trong nhiều thập kỷ, Kolonaki, Kifissia, Psychiko, Glyfada và Vouliagmeni là một số tên gọi dễ nhận biết nhất của bất động sản nhà ở Athens.

Những khu vực đó vẫn quan trọng.

Nhưng thị trường cho thuê giờ đây đang kể một câu chuyện rộng hơn.

Tăng trưởng đã lan tới các khu vực nơi những người Athens bình thường sinh sống và làm việc.

Căn hộ nhỏ ngày càng quan trọng với nền kinh tế nhà ở của thành phố.

Và bất động sản mới cải tạo có thể cung cấp điều mà phần lớn nhà ở cũ khó có thể mang lại nếu không đầu tư thêm: một môi trường sống hiện đại, có công năng tốt.

Đối với nhà đầu tư quốc tế, điều này làm thay đổi cách đánh giá Athens.

Không còn đủ nếu chỉ hỏi:

“Khu phố nào đắt đỏ nhất?”

Câu hỏi tốt hơn là:

“Ở đâu nhu cầu nhà ở mạnh gặp một bất động sản được thiết kế tốt với mức giá mua phù hợp?”

Từ kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở tại Athens, chúng tôi ngày càng tìm thấy câu trả lời trên phạm vi địa lý rộng hơn nhiều so với các khu vực cao cấp truyền thống của thành phố.

Kolonaki thể hiện giá trị của danh tiếng.

Riviera thể hiện giá trị của phong cách sống và sự khan hiếm ven biển.

Các vùng ngoại ô phía bắc thể hiện giá trị của hạ tầng dân cư đã ổn định.

Những nơi như Kallithea, Moschato, Gerakas và Piraeus thể hiện tầm quan trọng của nhu cầu nhà ở thực tế và cơ hội tái tạo đô thị.

Mỗi thị trường phục vụ một mục đích khác nhau.

Và mỗi nơi cần một chiến lược đầu tư khác nhau.

Cuối cùng, tôi tin rằng khác biệt quan trọng nhất trong đầu tư nhà ở tại Athens không còn chỉ là giữa khu phố đắt và rẻ.

Đó là giữa bất động sản đáp ứng kỳ vọng cư trú hiện nay và bất động sản không đáp ứng được.

Khu phố tạo ra cơ hội.

Hoạt động phát triển tạo ra sản phẩm.

Và người thuê quyết định giá trị cho thuê.

Đó là nơi giai đoạn tiếp theo của thị trường đầu tư nhà ở Athens sẽ được định đoạt.

---

Nguồn nghiên cứu và phương pháp

1. XE — Xu hướng thị trường bất động sản, quý III 2025 đến quý III 2026. Giá thuê quảng cáo theo khu vực cho nhà ở có diện tích tối đa 80 m².

https://www.xe.gr/en/property/real-estate-market-trends-in-greece

2. Indomio — Thị trường bất động sản Kolonaki, tháng 9 năm 2026. Giá thuê chào và giá bán chào trung bình tại Kolonaki.

https://www.indomio.gr/en/agora-akiniton/attiki/kolonaki-lykavittos/kolonaki/

3. Santheos — Danh mục dự án chính thức. Tên, mã tham chiếu và vị trí của các dự án được công bố.

https://www.santheos.com/projects-golden-visa-greece/

4. Eleftheros Typos — Phân tích lịch sử thị trường cho thuê, tháng 3 năm 2026. Thay đổi giá thuê chào theo vùng trong quá khứ, được tổng hợp từ Spitogatos và các dữ liệu thị trường khác.

https://www.eleftherostypos.gr/oikonomia/pianoun-tavani-ta-enoikia-pinakes-me-times-apo-oli-tin-ellada

5. Reuters — Giá thuê tăng vọt đe dọa sự phục hồi kinh tế Hy Lạp, ngày 11 tháng 2 năm 2026 (được Investing.com đăng lại). Khả năng chi trả nhà ở và các mức tăng giá thuê Athens trong quá khứ.

https://www.investing.com/news/economy-news/skyrocketing-rents-threaten-greeces-economic-rebound-4498805

6. Cơ quan Thống kê Hy Lạp — Chỉ số giá tiêu dùng, tháng 9 năm 2026. Dữ liệu lạm phát chính thức.

https://www.statistics.gr/documents/20181/f648c4f7-3aef-a9ae-54d7-2c37e4b28208

7. Ngân hàng Trung ương Hy Lạp — Báo cáo ổn định tài chính, tháng 10 năm 2025. Hạn chế nguồn cung nhà ở, hoạt động xây dựng và rủi ro về khả năng chi trả.

https://www.bankofgreece.gr/Publications/FINANCIAL_STABILITY_REVIEW_OCT_2025_%CE%95%CE%9D.pdf

8. Cơ sở đăng ký quốc gia về dịch vụ hành chính công của Hy Lạp. Các yêu cầu đầu tư chính thức của Golden Visa 250.000 € theo diện chuyển đổi công năng.

https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94%3APermanent_golden_visa_%28change_of_use%29_%E2%80%93_Initial_issuance

Phương pháp: Các số liệu giá thuê thể hiện giá chào trong tin đăng, không phải mức thuê của hợp đồng đã thực hiện. Số liệu Kolonaki đến từ một chuỗi dữ liệu riêng của Indomio, có cơ cấu bất động sản và thời gian quan sát khác, nên không thể so sánh trực tiếp với bảng căn hộ nhỏ của XE. Các dự án Santheos công khai được dùng để xác định phạm vi địa lý, không hàm ý rằng toàn bộ căn được liệt kê đã hoàn thành hoặc cho thuê. Quan sát vận hành trực tiếp thể hiện kinh nghiệm chuyên môn, không phải số liệu thống kê đã kiểm toán trên toàn danh mục.