Từ làn sóng Golden Visa đầu tiên của Trung Quốc đến một kỷ nguyên mới của đa dạng hóa địa chính trị
Trong hơn một thập kỷ, các cuộc thảo luận quốc tế về bất động sản Hy Lạp thường xoay quanh một câu hỏi:
Các nhà đầu tư nước ngoài thực sự đã mua bao nhiêu bất động sản?
Câu hỏi này càng trở nên quan trọng khi Golden Visa của Hy Lạp bước sang một giai đoạn mới.
Làn sóng lớn đầu tiên của chương trình gắn liền chủ yếu với các nhà đầu tư Trung Quốc. Ngày nay, Trung Quốc vẫn là quốc tịch chiếm số lượng lớn nhất, vượt xa các quốc tịch khác, trong hệ thống cư trú dành cho nhà đầu tư của Hy Lạp.
Nhưng cơ cấu nhu cầu đang thay đổi.
Thổ Nhĩ Kỳ hiện là quốc tịch có số lượng lớn thứ hai trong nhóm giấy phép cấp lần đầu được báo cáo. 4
Các nhà đầu tư Lebanon, Iran, Israel, Ai Cập và Mỹ ngày càng hiện diện rõ nét.
Bất ổn chính trị và quân sự trên khắp Trung Đông đã khiến đa dạng hóa về địa lý trở nên quan trọng hơn đối với một số gia đình.
Và một thế hệ người giàu mới từ các nền kinh tế mới nổi đang bắt đầu nhìn nhận quyền cư trú theo cách tương tự như các thế hệ trước nhìn nhận ngân hàng quốc tế hoặc đa dạng hóa tài sản:
không nhất thiết là di cư, mà là khả năng có thêm lựa chọn.
Tuy nhiên, trước khi xem xét xu hướng này có thể đi tới đâu, chúng ta cần phân biệt quy mô có thể đo lường với quy mô chỉ có thể mô hình hóa.
Bắt đầu từ quy mô của Đại Athens
Trên bình diện quốc tế, Hy Lạp thường được mô tả là một quốc gia có khoảng 11 triệu người.
Cuộc Tổng điều tra Dân số và Nhà ở đầy đủ gần nhất cho chúng ta một con số chính xác hơn.
Theo Cơ quan Thống kê Hy Lạp, ELSTAT, Hy Lạp có khoảng 10,48 triệu cư dân thường trú trong cuộc Tổng điều tra năm 2021.
Trong số đó, 3,814 triệu người sống tại Vùng Attica — phạm vi địa lý thống kê chính thức rộng nhất bao gồm vùng đô thị Athens và khu vực xung quanh. 1
Nói cách khác:
cứ ba người ở Hy Lạp thì có hơn một người sống tại Attica.
Mức độ tập trung đặc biệt này giúp giải thích vì sao Athens vận hành khác với phần lớn các thị trường bất động sản khác của Hy Lạp.
Nhưng dân số chỉ cho chúng ta biết một nửa câu chuyện.
Con số còn lại là nhà ở.
Theo cuộc Tổng điều tra nhà ở năm 2021 của ELSTAT, Attica có:
2.162.826 đơn vị nhà ở.
Trong đó, khoảng:
1.636.674 có người ở,
134.692 là nhà ở theo mùa,
136.161 là nơi ở thứ hai,
và 255.300 thuộc các dạng bỏ trống khác. 2, 3
Các nhóm nhà ở theo mùa, nơi ở thứ hai và nhà bỏ trống khác cộng lại có khoảng 526.000 đơn vị nhà ở. Không nên mô tả tất cả là nhà có thể cho thuê ngay. Số lượng theo nhóm trong đồ họa thông tin đã công bố chênh lệch một đơn vị nhà ở so với tổng số nêu ra; phân tích sử dụng các số làm tròn thay vì âm thầm thay đổi một nhóm.
Vì vậy, khi bàn về việc đầu tư nước ngoài có đang “chiếm lĩnh” thị trường nhà ở Athens hay không, mẫu số đúng không phải là 100.000 căn hộ.
Đó là quỹ nhà ở vượt 2,16 triệu đơn vị.
Điều này thay đổi đáng kể góc nhìn.
Có bao nhiêu giấy phép dành cho nhà đầu tư Golden Visa?
Phụ lục B tháng Tám năm 2026 của Bộ Di trú và Tị nạn phân biệt giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu còn hiệu lực với giấy phép gia hạn hoặc cấp lại còn hiệu lực. Bảng 12a ghi nhận 26.690 giấy phép trong nhóm cấp lần đầu và 8.069 trong nhóm gia hạn/cấp lại: tổng cộng 34.759 giấy phép nhà đầu tư, không tính bảng dành cho thành viên gia đình. 4
Việc gia hạn thường không có nghĩa là mua bất động sản lần thứ hai. Nhưng giấy phép đã gia hạn vẫn đại diện cho những nhà đầu tư tham gia hệ thống; không nên đơn giản loại chúng khỏi tổng số giấy phép hiện có.
Đây là số lượng giấy phép hành chính, không phải sổ đăng ký các bất động sản riêng biệt. Những con số này không xác định số đơn vị nhà ở đã được mua, số giao dịch mua lũy kế từ năm 2013, hay bao nhiêu tài sản đủ điều kiện nằm tại Attica.
Một mô hình làm việc: quy mô, không phải tổng điều tra bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm thị trường của mình, tôi dùng giả định minh họa rằng trong 100 nhà đầu tư, 94 người mua một đơn vị và sáu người mua hai đơn vị. Kết quả là 1,06 đơn vị trên mỗi nhà đầu tư. Đây là giả định của tác giả, không phải khảo sát chính thức hay mức trung bình toàn quốc đã được xác minh.
Chỉ áp dụng giả định này cho 26.690 giấy phép thuộc nhóm cấp lần đầu sẽ cho khoảng 28.300 đơn vị. So với 2.162.826 đơn vị nhà ở của Attica, tỷ lệ này là khoảng 1,3%. Đây là minh họa cho nhóm cấp lần đầu, không phải ước tính toàn bộ bất động sản Golden Visa.
Áp dụng cùng giả định cho toàn bộ 34.759 giấy phép nhà đầu tư hiện có được báo cáo sẽ cho khoảng 36.800 đơn vị, tương đương 1,7% số đơn vị nhà ở của Attica.
Không phép tính nào đo lường quyền sở hữu thực tế của người nước ngoài. Cả hai đều giả định mối liên hệ một-một giữa giấy phép nhà đầu tư và nhà đầu tư nhằm mục đích mô hình hóa, trong khi giao dịch thực tế có thể bao gồm đồng sở hữu, nhiều đơn vị, tài sản không phải nhà ở, thay thế tài sản và mua ở nơi khác tại Hy Lạp.
Phân bổ mọi đơn vị trong mô hình cho Attica là một phép so sánh cố ý mang tính giả định. Đây không phải mức trần đã được chứng minh về sở hữu Golden Visa, càng không phải mức trần của toàn bộ sở hữu nước ngoài.
Bài học hữu ích nằm ở mẫu số: hàng chục nghìn đơn vị và hơn hai triệu đơn vị nhà ở thuộc các bậc quy mô khác nhau. Tác động thực tế tại địa phương cần bằng chứng về nơi diễn ra giao dịch mua.
Vốn nước ngoài tập trung tại những nơi nguồn cung khan hiếm
Theo kinh nghiệm thị trường của tôi, các nhà đầu tư nước ngoài không phân bổ giao dịch mua đồng đều trên toàn bộ quỹ nhà ở Attica.
Vốn quốc tế có xu hướng tập trung thành cụm.
Glyfada.
Voula.
Vouliagmeni.
Ellinikon.
Palaio Faliro.
Kolonaki.
Kifissia.
Psychiko.
Trung tâm Athens.
Và ngày càng nhiều tại các hành lang chuyển đổi công năng và tái thiết được lựa chọn.
Vì vậy, một nhóm đầu tư có thể chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong toàn thị trường Attica nhưng lại chiếm tỷ lệ giao dịch lớn hơn nhiều trong một thị trường vi mô cụ thể.
Sự khác biệt này giải thích phần lớn cuộc tranh luận chính trị quanh đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi cần đặt ra không chỉ là “Vốn nước ngoài sở hữu bao nhiêu phần trăm Athens?”
Mà còn là:
“Trong các bất động sản đang được giao dịch tại những khu vực đáng sống nhất Athens, bao nhiêu phần trăm được vốn quốc tế mua?”
Đó là những câu hỏi rất khác nhau.
Và người mua Golden Visa chỉ là một phần của nhu cầu nước ngoài
Thị trường người nước ngoài mua bất động sản và thị trường người nộp đơn Golden Visa có giao thoa, nhưng không đồng nhất.
Báo cáo của RE/MAX Greece về các giao dịch năm 2025 qua mạng lưới của chính họ cho biết nhà thứ hai hoặc nhà nghỉ chiếm 52% các động cơ mua chính được khai báo, đầu tư chiếm 30%, nơi ở chính chiếm 10%, và Golden Visa chiếm 8%. Những tỷ lệ này mô tả mẫu của họ, không phải toàn bộ giao dịch mua của người nước ngoài trên cả nước. 5
Greece Sotheby’s International Realty cũng báo cáo một phân khúc người mua non-dom riêng trong hoạt động của mình: 29% khối lượng giao dịch được báo cáo năm 2025, với 88% giao dịch non-dom tập trung tại Athens Riviera. Cách diễn đạt “khối lượng giao dịch” của nguồn được giữ nguyên; không nên trình bày nó như tỷ lệ sở hữu toàn quốc hoặc âm thầm định nghĩa lại thành số lượng nhà. 6
Tôi chưa xác định được một chuỗi dữ liệu chính thức bao trùm toàn bộ thời gian, ở cấp từng bất động sản, cho biết số nhà riêng biệt do người nước ngoài sở hữu ngoài Golden Visa tại Attica.
Vì vậy, 20.000 đơn vị bổ sung ngoài Golden Visa chỉ có thể được dùng làm ví dụ tùy ý để phân tích độ nhạy, không phải tổng quy mô thị trường đã đo lường. Thêm giả định đó vào mô hình nhóm cấp lần đầu cho khoảng 48.300 đơn vị, tương đương 2,2% số nhà ở Attica. Thêm vào mô hình toàn bộ giấy phép hiện có cho khoảng 56.800 đơn vị, tương đương 2,6%.
Các phương án này minh họa cách giả định làm thay đổi câu trả lời. Chúng không chứng minh sở hữu thực tế của người nước ngoài thấp hơn bất kỳ tỷ lệ nào trên đây. Cần xử lý sự giao thoa giữa các nhóm, phân bố địa lý, đồng sở hữu và các giao dịch trong quá khứ trước khi ước tính một tỷ lệ thực.
Tuy nhiên, vốn nước ngoài vẫn có thể tạo tác động thông qua vị trí và giá trị tài sản được mua, ngay cả khi tỷ lệ sở hữu trên toàn thành phố chưa được đo lường.
Làn sóng lớn đầu tiên đến từ Trung Quốc
Chính cơ cấu Golden Visa kể lại câu chuyện về thập kỷ đầu tiên của chương trình.
Tính đến tháng Tám năm 2026, công dân Trung Quốc nắm giữ:
12.664 trong tổng số 26.690 giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu còn hiệu lực của Hy Lạp.
Tức là:
47,4%.
Gần một nửa giấy phép thuộc nhóm cấp lần đầu còn hiệu lực do công dân Trung Quốc nắm giữ. Mẫu số của tỷ lệ 47,4% này không bao gồm giấy phép gia hạn; đây không phải tỷ trọng quốc tịch trong toàn bộ giấy phép nhà đầu tư hiện có. 4
Đây là điều đặc biệt.
Vì thế, Trung Quốc không đơn giản là một thị trường nguồn khác của Golden Visa Hy Lạp.
Đó là thị trường đã định hình kỷ nguyên đầu tiên của chương trình.
Nhưng lượng tích lũy trong quá khứ và động lực hiện tại không phải cùng một điều.
Sự khác biệt này ngày càng quan trọng.
Nhu cầu Trung Quốc đang trở nên chọn lọc hơn
Trung Quốc vẫn có quy mô kinh tế rất lớn, và nhóm dân cư giàu có của nước này vẫn giữ vai trò đáng kể trên toàn cầu.
Nhưng môi trường mà các hộ gia đình và doanh nhân Trung Quốc đối mặt hôm nay khác đáng kể so với mười năm trước.
IMF hiện dự báo tăng trưởng GDP thực của Trung Quốc đạt khoảng 4,6% trong năm 2026.
Bản Cập nhật Kinh tế Trung Quốc ngày 7 tháng Bảy năm 2026 của Ngân hàng Thế giới dự báo 4,4%, trong khi trang quốc gia của IMF xác định con số 4,6% gắn với bản Cập nhật WEO tháng Bảy năm 2026. Đây là các dự báo tại thời điểm cụ thể từ những tổ chức khác nhau, không phải tăng trưởng đã thực hiện. 7, 8
Bản cập nhật của Ngân hàng Thế giới nhấn mạnh quá trình điều chỉnh tiếp diễn trong lĩnh vực bất động sản và tiêu dùng thận trọng. 8
Đồng thời, đầu tư xuyên biên giới vẫn là hoạt động chịu sự quản lý.
Quy định mới của Trung Quốc về đầu tư ra nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1 tháng Bảy năm 2026. Đây không phải sự cho phép chuyển tiền cá nhân hay bằng chứng rằng một hộ gia đình có thể tài trợ cho việc mua bất động sản ở nước ngoài; các quy tắc chuyển vốn áp dụng cần được kiểm tra riêng cho từng giao dịch. 9
Từ góc độ thị trường, kết quả rất rõ.
Nhu cầu Trung Quốc chưa biến mất.
Nhưng nó đã trở nên cân nhắc hơn, nhạy cảm hơn với giá và chọn lọc hơn.
Theo quan sát của riêng tôi, thị trường thể hiện một mức độ mệt mỏi nhất định so với làn sóng Golden Visa lớn đầu tiên.
Người mua Trung Quốc ngày nay đặt nhiều câu hỏi hơn.
Thị trường bán lại ra sao?
Lợi tức cho thuê là bao nhiêu?
Trường học ở đâu?
Sau này ai sẽ mua lại bất động sản này từ tôi?
Giao dịch an toàn đến mức nào?
Và bản thân bất động sản có thực sự xứng đáng với giá của nó, độc lập với giấy phép cư trú hay không?
Điều này không nhất thiết là xấu đối với thị trường Hy Lạp.
Đó là dấu hiệu trưởng thành.
Nhiều thị trường nguồn hiện song hành với Trung Quốc
Trung Quốc chiếm 47,4% giấy phép nhà đầu tư thuộc nhóm cấp lần đầu còn hiệu lực, nhưng các quốc gia đứng sau Trung Quốc hiện kể một câu chuyện rất khác.
Tính đến tháng Tám năm 2026:
Thổ Nhĩ Kỳ: 5.107 giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu còn hiệu lực — 19,1%
Lebanon: 1.169 — 4,4%
Iran: 1.010 — 3,8%
Israel: 849 — 3,2%
Vương quốc Anh: 840 — 3,1%
Ai Cập: 660 — 2,5%
Hoa Kỳ: 642 — 2,4%. Tất cả số lượng và tỷ lệ này đều thuộc nhóm giấy phép cấp lần đầu, không phải tổng gộp giấy phép cấp lần đầu và đã gia hạn. 4
Bảng giấy phép cấp lần đầu bao gồm nhiều quốc gia nguồn quan trọng bên cạnh Trung Quốc.
Các số liệu này cho thấy nhiều thị trường nguồn đáng kể song hành với Trung Quốc. Một bảng về lượng hiện có không đo lường tốc độ tăng của nhu cầu mới.
Việc chấp thuận giấy phép có thể phản ánh các đơn nộp trước đó. Nếu không có chuỗi thời gian có thể so sánh trên cùng cơ sở, nên mô tả sự đa dạng hóa trong cơ cấu quan sát được thay vì gán một tỷ lệ tăng trưởng chưa xác minh cho nhu cầu người mua hiện tại.
Trung Đông đã thay đổi ý nghĩa của nơi cư trú thứ hai
Sự đa dạng hóa này diễn ra trong một giai đoạn địa chính trị đặc biệt bất ổn.
Tuyên bố tháng Ba năm 2026 của IMF xác định xung đột Trung Đông là nguồn gây bất định kinh tế. Đánh giá Lebanon tháng Tám năm 2026 của Ngân hàng Thế giới mô tả xung đột tái diễn, di dời dân cư và phá hủy vốn vật chất. 10, 11
Các nguồn này xác lập sự gián đoạn kinh tế và nhân đạo. Chúng không định lượng có bao nhiêu gia đình chịu ảnh hưởng sẽ mua bất động sản tại Hy Lạp, và chỉ riêng quốc tịch không thể xác định động cơ của người mua.
Đối với các gia đình sống gần những sự kiện này, ý nghĩa của giấy phép cư trú châu Âu có thể thay đổi căn bản.
Quyết định không còn nhất thiết là:
“Tôi có thể tạo thêm 1% lợi suất cho thuê ở đâu?”
Mà có thể trở thành:
“Gia đình tôi có thể đi đâu nếu tôi cần một lựa chọn khác?”
Điều đó thay đổi bài toán kinh tế của di trú thông qua đầu tư.
Cư trú như một hình thức bảo hiểm
Một gia đình giàu có không nhất thiết mua căn nhà thứ hai vì dự định rời đi ngay ngày mai.
Khá thường xuyên, điều ngược lại mới đúng.
Gia đình có thể hoàn toàn hài lòng ở nơi đang sống.
Doanh nghiệp của họ có thể vẫn ở đó.
Con cái họ có thể vẫn đi học ở đó.
Mạng lưới xã hội của họ có thể vẫn ở đó.
Nhưng gia đình muốn có khả năng đưa ra một quyết định khác trong tương lai.
Lựa chọn đó có giá trị.
Đó là lý do tôi ngày càng nhìn nhận cư trú thông qua đầu tư không đơn giản chỉ là nhập cư.
Đối với một số gia đình, nó vận hành giống bảo hiểm về địa lý hơn.
Bạn hy vọng mình không bao giờ cần đến bảo hiểm.
Nhưng bạn coi trọng việc có nó.
Giấy phép cư trú nhà đầu tư Hy Lạp có hiệu lực trong năm năm và có thể gia hạn với điều kiện duy trì các điều kiện đủ tư cách liên quan. 12, 13
Điều đó tạo ra một thứ mà chỉ riêng bất động sản nghỉ dưỡng không thể cung cấp:
một lựa chọn cư trú châu Âu được xác lập về mặt pháp lý.
Dubai là một trường hợp khác biệt nhưng quan trọng
Dubai đáng được xem xét riêng.
Dubai khác với các thị trường cụ thể chịu ảnh hưởng xung đột được thảo luận ở trên. Một gia đình đã sống tại đó có thể xem lựa chọn cư trú Hy Lạp là phần bổ sung cho cuộc sống hiện tại, thay vì sự thay thế. Đây là cách diễn giải về hoạch định cho gia đình, không phải khẳng định rằng bất kỳ khu vực pháp lý nào cũng không có rủi ro.
Đối với các gia đình di chuyển quốc tế đã sống ở Dubai, quốc tịch và cư trú là những yếu tố cần xem xét riêng biệt.
Vì vậy, đối với một số gia đình người nước ngoài giàu có sống tại vùng Vịnh, một chương trình cư trú châu Âu phục vụ chức năng khác.
Nó không nhất thiết thay thế Dubai.
Nó bổ sung cho Dubai.
Một gia đình có thể giữ lợi ích kinh doanh và cuộc sống hằng ngày ở vùng Vịnh, đồng thời bổ sung:
một bất động sản châu Âu,
một quyền cư trú châu Âu,
một lựa chọn đại học trong tương lai cho con cái,
và một khu vực pháp lý khác vào kế hoạch của gia đình.
Trong thị trường của chúng tôi, điều này ngày càng ít giống di cư truyền thống và giống xây dựng danh mục cư trú quốc tế hơn.
Lebanon, Iran và Israel đã hiện diện trong dữ liệu
Điều này không chỉ là lý thuyết.
Trong nhóm giấy phép cấp lần đầu tháng Tám năm 2026, Lebanon đứng thứ ba, Iran thứ tư và Israel thứ năm. Thứ hạng chỉ mô tả nhóm đó. 4
Đó là mức tập trung đáng chú ý của nhu cầu cư trú dành cho nhà đầu tư đến từ cùng một khu vực địa chính trị.
Ai Cập theo sát trong nhóm các thị trường nguồn lớn.
Iraq xuất hiện trong bảng gia hạn và bảng gia đình nhà đầu tư, dù không nằm trong mười quốc tịch nhà đầu tư hàng đầu của nhóm cấp lần đầu. Không nên gọi lượng giấy phép thuộc nhóm cấp lần đầu hiện có là đơn đăng ký mới. 4
Kết luận không nên là mọi người ở Trung Đông đều muốn rời đi.
Điều đó vừa không chính xác vừa quá đơn giản.
Kết luận tinh tế hơn là:
Một gia đình giàu có sống càng gần bất định địa chính trị, khả năng có thêm lựa chọn về địa lý càng có thể trở nên giá trị.
Nga cần được xem xét riêng
Mối quan tâm của nhà đầu tư và khả năng tiếp cận hợp pháp là những vấn đề khác nhau.
Một thông báo của Bộ ban hành năm 2022 đã dỡ bỏ đình chỉ đối với việc gia hạn của nhà đầu tư Nga và Belarus, đồng thời duy trì đình chỉ đơn đăng ký mới cho đến khi có thông báo tiếp theo, với những ngoại lệ cụ thể cho thành viên gia đình. 14
Bản thân thông báo trong quá khứ đó không phải ý kiến đầy đủ về điều kiện đủ tư cách vào tháng Mười năm 2026. Việc gia hạn, quan hệ gia đình, quốc tịch và mọi biện pháp sau đó phải được kiểm tra theo các quy định có hiệu lực đối với từng hồ sơ. Vì vậy, không nên trình bày Nga ở đây như một thị trường nguồn Golden Visa mới được tiếp cận không hạn chế.
Làn sóng tiếp theo có thể đến từ những quốc gia chúng ta ít nói đến hôm nay
Có một thay đổi khác đang diễn ra dưới bề mặt.
Tôi kỳ vọng các nền kinh tế mới nổi sẽ trở thành thị trường nguồn quan trọng hơn theo thời gian; đây là quan điểm hướng tới tương lai, không phải dự báo nhu cầu Golden Visa được đo lường.
Những doanh nhân mới và gia đình có tài sản lớn đang xuất hiện tại:
Đông Nam Á,
Nam Á,
một số khu vực Trung Đông,
châu Phi,
Trung Á,
và các thị trường tăng trưởng nhanh khác.
Đối với những gia đình này, khái niệm “Kế hoạch B” ngày càng trở nên bình thường.
Họ có thể không muốn di cư.
Họ có thể không bao giờ rời quê hương vĩnh viễn.
Nhưng sau khi xây dựng doanh nghiệp, giai đoạn tiếp theo trong hoạch định cho gia đình thường liên quan đến việc đa dạng hóa:
tài sản,
giáo dục,
ngân hàng,
quyền cư trú,
và cuối cùng là kế hoạch chuyển giao cho thế hệ sau.
Việt Nam là một ví dụ hữu ích cho hiện tượng rộng hơn này.
Bản cập nhật Đông Á và Thái Bình Dương của Ngân hàng Thế giới công bố ngày 6 tháng Mười năm 2026 dự báo tăng trưởng Việt Nam ở mức 7,4% cho năm 2026. Điều đó củng cố bối cảnh tăng trưởng kinh tế; tăng trưởng GDP đơn thuần không đo lường số hộ giàu có hay xác lập nhu cầu cư trú Hy Lạp. 15
Không phải doanh nhân giàu có nào của Việt Nam, Ấn Độ hay Đông Nam Á cũng sẽ chọn Hy Lạp.
Nhưng nhóm người có khả năng cân nhắc cư trú quốc tế đang mở rộng.
Điều đó có ý nghĩa chiến lược đối với Hy Lạp.
Kỷ nguyên Golden Visa tiếp theo của Hy Lạp có thể đa dạng hơn kỷ nguyên đầu tiên
Thập kỷ đầu tiên của Golden Visa Hy Lạp có một câu chuyện chiếm ưu thế áp đảo:
Trung Quốc.
Thập kỷ thứ hai có thể rất khác.
Trung Quốc vẫn sẽ quan trọng.
Nhưng bên cạnh Trung Quốc có thể ngày càng có nhiều:
nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ tìm kiếm đa dạng hóa sang châu Âu;
gia đình Trung Đông quản lý rủi ro địa chính trị;
người mua Mỹ tìm kiếm lựa chọn lối sống ở châu Âu;
cư dân Anh và các cư dân có tài sản lớn khác sử dụng khuôn khổ thuế và cư trú của Hy Lạp;
người nước ngoài sống ở vùng Vịnh xây dựng một cơ sở địa lý thứ hai;
và gia đình giàu có từ các nền kinh tế mới nổi lần đầu xây dựng kế hoạch cư trú quốc tế.
Điều này làm chương trình mạnh hơn ở một khía cạnh quan trọng.
Nó giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.
Những con số có thể — và không thể — cho chúng ta biết điều gì
Attica có khoảng 2,16 triệu đơn vị nhà ở. Dữ liệu hành chính tháng Tám năm 2026 báo cáo 26.690 giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu còn hiệu lực và 8.069 giấy phép nhà đầu tư đã gia hạn hoặc cấp lại còn hiệu lực.
Sử dụng giả định minh họa 1,06 đơn vị của tôi cho khoảng 28.300 đơn vị ở nhóm cấp lần đầu, hoặc khoảng 36.800 đối với tổng số giấy phép hiện có. Bổ sung kịch bản tùy ý gồm 20.000 đơn vị ngoài Golden Visa tiếp tục làm thay đổi phép so sánh.
Những phép tính này đặt số đơn vị giả định cạnh mẫu số nhà ở chính thức. Chúng không đo lường các bất động sản thực sự do người nước ngoài nắm giữ tại Attica, không xác lập mức trần và không chứng minh hay bác bỏ một tuyên bố sở hữu cụ thể.
Kết luận có thể bảo vệ được hẹp hơn: không nên nhầm số giấy phép với quyền sở hữu bất động sản, và không nên nhầm phép so sánh tổng quỹ hiện có với mức tập trung giao dịch tại từng khu phố.
Tỷ trọng nhỏ vẫn có thể tạo tác động rất lớn
Bất động sản không được định giá chỉ dựa trên mức trung bình toàn thành phố.
Nếu người mua nước ngoài phân bố đồng đều tại mọi khu phố và mọi loại bất động sản, tác động của họ có thể hạn chế.
Nhưng họ không phân bố như vậy.
Họ tập trung tại:
nhà ở ven biển đắc địa,
các ngoại ô phía bắc cao cấp,
các khu phố trung tâm danh giá,
các dự án phát triển mới,
căn hộ nhỏ đã cải tạo,
và các dự án chuyển đổi công năng Golden Visa được lựa chọn.
Đó là lý do một tỷ lệ tương đối nhỏ trong tổng quỹ nhà ở có thể tạo ảnh hưởng lớn không tương xứng lên một số thị trường phân khúc.
Một ví dụ hữu ích đến từ phân khúc hạng sang.
Greece Sotheby’s báo cáo rằng 88% giao dịch non-dom của chính họ tập trung dọc Athens Riviera. Đây là mẫu riêng của doanh nghiệp. 6
Đó chính là biểu hiện của sự tập trung.
Đầu tư nước ngoài có thể chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ trong toàn bộ quỹ nhà ở Attica nhưng lại có ảnh hưởng lớn hơn nhiều trong những phân khúc hạng sang cụ thể. Xác lập bất kỳ tỷ lệ thực tế nào cũng cần bộ dữ liệu phù hợp.
Cả hai nhận định đều có thể đúng.
Câu chuyện thực sự không phải sở hữu nước ngoài. Đó là tái phân bổ toàn cầu.
Với tôi, đây là cách thú vị hơn để hiểu những gì đã xảy ra ở Hy Lạp từ năm 2013.
Golden Visa không chỉ khiến người nước ngoài mua căn hộ Hy Lạp.
Nó kết nối một thị trường nhà ở châu Âu tương đối nhỏ với một nguồn vốn toàn cầu lớn hơn rất nhiều.
Trong giai đoạn đầu, nguồn vốn đó đến từ Trung Quốc với tỷ trọng vượt trội.
Ngày nay, nguồn vốn ấy đang thay đổi.
Nhu cầu Trung Quốc đang trở nên trưởng thành và chọn lọc hơn.
Thổ Nhĩ Kỳ là thị trường nguồn đáng kể trong lượng giấy phép cấp lần đầu hiện có được báo cáo.
Các nhà đầu tư Trung Đông đã trở nên nổi bật hơn nhiều.
Người mua Mỹ và Anh có tài sản lớn ngày càng xuất hiện trong các thị trường bất động sản cao cấp.
Và sự giàu có mới đang xuất hiện từ những nền kinh tế mà nhà đầu tư gần như chưa hiện diện tại Hy Lạp mười năm trước.
Theo tôi, thập kỷ tới có thể không đơn giản là sự tiếp nối thập kỷ trước.
Nó có thể phân mảnh hơn.
Quốc tế hơn.
Chọn lọc hơn.
Và gắn kết nhiều hơn với rủi ro địa chính trị.
Giấy phép cư trú đang trở thành một phần của bảng cân đối tài sản gia đình
Theo truyền thống, các gia đình đa dạng hóa tài sản giữa:
bất động sản,
tiền mặt,
cổ phiếu,
trái phiếu,
lợi ích sở hữu trong doanh nghiệp,
và các đồng tiền khác nhau.
Ngày nay, đối với các gia đình di chuyển quốc tế, một nhóm khác đang dần xuất hiện:
đa dạng hóa khu vực pháp lý.
Tôi có thể sống ở đâu?
Con tôi có thể học ở đâu?
Gia đình tôi có thể đi đâu?
Tôi có thể sở hữu bất động sản ở đâu?
Tôi muốn tiếp cận môi trường pháp lý nào?
Và tôi muốn giữ lại bao nhiêu lựa chọn?
Những câu hỏi này không còn chỉ thuộc về nhập cư.
Chúng ngày càng là câu hỏi về quản lý tài sản.
Đó là lý do không thể hiểu tương lai các chương trình như Golden Visa Hy Lạp chỉ bằng cách hỏi liệu năm sau Trung Quốc đưa tới nhiều hay ít người mua hơn.
Nhu cầu mang tính cấu trúc sâu hơn lớn hơn phạm vi một quốc gia.
Nó đến từ một thế giới mà các gia đình giàu có ngày càng hiểu rằng vốn có thể được đa dạng hóa về địa lý — và bản thân cuộc sống cũng vậy.
Athens đủ nhỏ để vốn toàn cầu tạo tác động — nhưng đủ lớn để hấp thụ nó
Cuối cùng, đây có thể là lợi thế khác biệt của Athens.
Đây không phải London.
Đây không phải Paris.
Đây không phải Dubai.
Đây không phải Istanbul.
Attica chỉ có 3,8 triệu cư dân thường trú và hơn 2,16 triệu đơn vị nhà ở một chút.
Điều đó khiến vốn quốc tế trở nên dễ nhận thấy.
Quy mô quỹ nhà ở đem lại góc nhìn, nhưng các mô hình ở trên không thể xác định ai kiểm soát thị trường. Vị trí, dòng giao dịch, mức tập trung sở hữu và sự hình thành giá cần bằng chứng riêng.
Vì vậy, thách thức thực sự của chính sách Hy Lạp không đơn giản chỉ là giảm đầu tư nước ngoài.
Mà là định hướng dòng đầu tư đó.
Vào cải tạo.
Vào chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở.
Vào đưa các tòa nhà lỗi thời trở lại sử dụng.
Vào nhà ở mới.
Vào phát triển tạo giá trị sản xuất.
Và vào cơ chế thuế cho phép một phần giá trị kinh tế do nhu cầu nước ngoài tạo ra quay trở lại xã hội Hy Lạp.
Đó là mục tiêu tinh tế hơn nhiều so với chỉ quyết định đầu tư nước ngoài là “tốt” hay “xấu”.
Từ chương trình Golden Visa gắn với Trung Quốc đến thị trường cư trú toàn cầu
Năm 2013, Hy Lạp khởi động chương trình cư trú thông qua đầu tư vào thời điểm đất nước hết sức cần vốn nước ngoài.
Mười ba năm sau, chương trình hoạt động trong một thế giới hoàn toàn khác.
Trung Quốc vẫn là thị trường lớn nhất trong lịch sử của chương trình.
Nhưng Trung Quốc không còn là toàn bộ câu chuyện.
Trung Đông bất ổn hơn.
Thổ Nhĩ Kỳ đã trở thành thị trường nguồn lớn.
Tài sản quốc tế đang dịch chuyển về địa lý.
Những tầng lớp tinh hoa kinh tế mới đang xuất hiện.
An toàn gia đình đang trở thành một phần của kế hoạch đầu tư.
Và bản thân quyền cư trú ngày càng được coi là tài sản chiến lược.
Điều đó dẫn tôi đến một kết luận đơn giản.
Kỷ nguyên đầu tiên của Golden Visa Hy Lạp tập trung vào thu hút vốn.
Tôi tin rằng kỷ nguyên tiếp theo sẽ ngày càng tập trung vào thu hút các gia đình đã đa dạng hóa trên toàn cầu.
Và sự khác biệt đó cuối cùng có thể quan trọng đối với Athens hơn số bất động sản mà bất kỳ một quốc tịch nào mua.
Bởi người mua căn hộ Athens tiếp theo có thể khác người mua của mười năm trước.
Họ có thể đến từ một quốc gia gần như chưa hiện diện trong số liệu hôm nay.
Nhưng động cơ sẽ ngày càng quen thuộc:
Bảo vệ gia đình. Đa dạng hóa tài sản. Giữ lại các lựa chọn.
Trong một thế giới bất định, đó có thể là một trong những khoản đầu tư giá trị nhất.
Ghi chú về dữ liệu và phương pháp
Attica là phạm vi địa lý vùng chính thức được dùng để so sánh Đại Athens; đây không phải Đô thị Athens. Nhà ở và dân số là ảnh chụp tại thời điểm Tổng điều tra năm 2021, không phải ước tính lượng hiện có vào tháng Mười năm 2026.
Đồ họa thông tin chính thức liệt kê nhà có người ở, nhà theo mùa, nơi ở thứ hai và các nhà bỏ trống khác. Các số thành phần được in vượt tổng số 2.162.826 đã nêu đúng một đơn vị. Bản thảo này giữ tổng số được báo cáo và dùng số làm tròn khi thảo luận các nhóm; không chỉnh sửa nguồn để ép các số khớp nhau.
Phụ lục B tháng Tám năm 2026 của Bộ, Bảng 12a, phân biệt giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu còn hiệu lực với giấy phép gia hạn/cấp lại còn hiệu lực. Tổng số kết hợp là lượng giấy phép hành chính hiện có, không phải sổ bất động sản đã loại trùng hay số giao dịch mua từ năm 2013. Giấy phép thành viên gia đình được tính riêng.
Hệ số 1,06 đơn vị là giả định thị trường minh họa của Lei Chen. Cả hệ số này lẫn kịch bản bổ sung 20.000 đơn vị ngoài Golden Visa đều chưa được xác thực như ước tính toàn quốc. Các tỷ lệ là phép so sánh kịch bản số học, không phải tỷ lệ sở hữu đã đo lường hay mức trần. Số liệu RE/MAX và Sotheby’s mô tả các mẫu của chính họ. Dự báo được gắn với các bản công bố có ngày cụ thể.
Phần thảo luận chính sách dẫn các nguồn xác định và phân biệt thông báo đình chỉ trong quá khứ với việc xác định điều kiện đủ tư cách hiện tại cho từng cá nhân.
Nguồn và phạm vi
- ELSTAT: dân số Attica, Tổng điều tra 2021
- ELSTAT: đồ họa Tổng điều tra Attica, các nhóm nhà ở
- ELSTAT: đặc điểm nhà ở và hộ gia đình, 2021
- Bộ Di trú: tháng 8 năm 2026, Phụ lục B, Bảng 12a, trang 10
- RE/MAX Greece: giao dịch của người mua nước ngoài năm 2025, ngày 15 tháng 1 năm 2026
- Greece Sotheby’s: dữ liệu giao dịch non-dom riêng, 2024–nửa đầu 2026
- IMF: dữ liệu quốc gia Trung Quốc, cập nhật WEO tháng 7 năm 2026
- Ngân hàng Thế giới: cập nhật kinh tế Trung Quốc, ngày 7 tháng 7 năm 2026
- Chính phủ Trung Quốc: quy định đầu tư ra nước ngoài, ngày 1 tháng 6 năm 2026
- IMF: tuyên bố về Trung Đông, ngày 3 tháng 3 năm 2026
- Ngân hàng Thế giới: công bố báo cáo kinh tế Lebanon, ngày 21 tháng 8 năm 2026
- Mitos: lộ trình Golden Visa chuyển đổi công năng, hiệu lực và điều kiện
- AADE: giải thích gia hạn cư trú cho nhà đầu tư
- Bộ Di trú: gia hạn cho người Nga/Belarus và đình chỉ đơn mới, thông báo 2022
- Ngân hàng Thế giới: cập nhật Đông Á và Thái Bình Dương, ngày 6 tháng 10 năm 2026
