从中国主导的第一波黄金签证投资，到地缘政治多元化的新阶段
十多年来，国际社会对希腊房地产的讨论，往往围绕一个问题展开：
外国投资者究竟购买了多少房产？
随着希腊黄金签证进入新阶段，这个问题变得更加重要。
该计划的第一波大规模投资，主要与中国投资者有关。如今，中国仍是希腊投资者居留体系中规模最大的国籍群体。
但需求的构成正在变化。
在报告列示的首次许可类别中，土耳其目前是第二大国籍群体。4
黎巴嫩、伊朗、以色列、埃及和美国投资者也越来越受到关注。
中东地区的政治与军事动荡，使一些家庭更加重视地理上的多元配置。
来自新兴经济体的新一代富裕人士，也开始像过去几代人看待国际银行业务或资产多元化那样，看待居留权：
不一定是为了移民，而是为了保留选择。
不过，在讨论这一趋势未来如何发展之前，我们需要把能够衡量的规模与只能建立模型估算的规模区分开来。
先看大雅典地区的规模
国际上常把希腊描述为一个人口约1100万的国家。
最近一次完整的人口与住房普查，提供了更精确的数字。
根据希腊统计局（ELSTAT），2021年人口普查记录的希腊常住人口约为1048万人。
其中，381.4万人居住在阿提卡大区。这个官方统计区域覆盖雅典都市区及其周边，是本文对大雅典地区进行比较所采用的区域口径。1
换句话说：
希腊超过三分之一的人口居住在阿提卡。
这种高度集中，有助于解释为什么雅典房地产市场与希腊多数其他地区不同。
但人口只说明了一半情况。
另一个数字是住宅数量。
根据ELSTAT的2021年住房普查，阿提卡拥有：
2,162,826套住宅。
其中，各类别的数量约为：
1,636,674套有人居住，
134,692套为度假住宅，
136,161套为第二住宅，
度假住宅、第二住宅和其他空置住宅三类合计约52.6万套。不能把它们全部视为可以立即出租的房源。官方信息图列示的分类数量之和，与公布的总数相差一套；本文采用约数讨论，而不自行修改任何类别的数据。
因此，讨论外国投资是否正在“占据”雅典住宅市场时，分母不应只有10万套公寓。
它应是超过216万套的住宅存量。
这会显著改变我们看待问题的角度。
黄金签证投资者许可有多少张？
希腊移民与庇护部2026年8月报告的附录B，区分了有效首次投资者许可与有效续签或补发许可。表12a列示：首次许可26,690张，续签／补发许可8,069张，投资者许可合计34,759张，不包括另表统计的家庭成员许可。4
续签通常不意味着又买了一套房产。但续签许可仍代表在该体系中的投资者，不应直接从当前许可存量中排除。
这些是行政许可数量，不是独立房产的登记清单。它们不能确定购买了多少套住宅、自2013年以来累计购买了多少房产，也不能确定其中多少合资格资产位于阿提卡。
一个工作模型：说明规模，而非房产普查
根据我的市场经验，我采用一个说明性假设：每100位投资者中，94位购买一套，6位购买两套。这相当于平均每位投资者1.06套。这是作者的假设，不是官方调查，也不是经过核实的全国平均数。
如果只把这个假设用于26,690张首次类别许可，会得到约28,300套。与阿提卡的2,162,826套住宅相比，约为1.3%。这是针对首次类别的情景示例，不是所有黄金签证房产的估计数量。
如果把同一个假设用于报告中的全部34,759张投资者许可，则得到约36,800套，相当于阿提卡住宅数量的1.7%。
这两种计算都没有衡量实际外国持有量。为建立模型，两者都假设每张投资者许可对应一位投资者；但实际交易可能涉及共同持有、多套住宅、非住宅资产、资产替换，以及在希腊其他地区购置的房产。
把模型中的全部住宅都假设位于阿提卡，是刻意设置的非现实比较。它不是已经证明的黄金签证房产持有上限，更不是全部外国持有量的上限。
这里真正有用的是分母：数万套住宅，与超过200万套住宅，是不同的数量级。判断实际的局部影响，还需要了解购买发生在哪里。
外国资本集中于供给稀缺的区域
根据我的市场经验，外国投资者的购买并不均匀分布于阿提卡的住宅存量中。
国际资本往往集中于一些区域。
格利法达。
武拉。
武利亚格梅尼。
埃利尼科。
帕莱奥法利罗。
科洛纳基。
基菲西亚。
普西希科。
雅典市中心。
以及越来越受到关注的特定用途转换与城市更新走廊。
因此，某类投资在整个阿提卡市场中可能只占较小比例，却可能在某个局部市场的交易中占据更大比例。
这种区别，有助于理解围绕外国房地产投资的许多政策讨论。
相关问题不仅是“外国资本持有雅典多少比例的房产？”
还有：
“雅典最受青睐区域中，正在交易的房产有多少比例由国际资本购买？”
这两个问题很不一样。
黄金签证买家只是外国需求的一部分
外国房产买家与黄金签证申请人，是相互重叠但并不相同的两个市场。
RE/MAX Greece关于其自身网络2025年交易的报告显示，主要购买动机中，第二住宅或度假住宅占52%，投资占30%，自住主要住宅占10%，黄金签证占8%。这些百分比描述的是其样本，不是全国所有外国购房交易。5
Greece Sotheby’s International Realty同样报告了其自身业务中的独立non-dom买家群体：2025年，该群体占公司报告的交易规模的29%，其non-dom交易中有88%集中于雅典滨海地区。本文保留来源中的“交易规模”用语；不能把它表述为全国房产持有比例，也不能在未说明的情况下把它改成住宅套数。6
我尚未找到能够确定阿提卡非黄金签证外国持有住宅数量的官方、历年累计、逐套房产数据序列。
因此，额外20,000套非黄金签证住宅，只能作为任意设定的敏感性分析示例，不能当作实际测量的市场总量。把这一假设加到首次类别模型中，得到约48,300套，相当于阿提卡住宅数量的2.2%。加到全部许可存量模型中，则得到约56,800套，相当于2.6%。
这些不同情景说明，假设改变，答案也会改变。它们不能证明实际外国持有比例低于其中任何一个百分比。在估算真实比例前，还需要处理类别重叠、地理分布、共同持有和历史出售等问题。
即使尚未测量城市整体的外国持有比例，外国资本仍可能通过所购资产的位置和价值产生影响。
第一波大规模投资由中国主导
黄金签证本身的构成，讲述了该计划第一个十年的故事。
截至2026年8月，中国公民持有：
希腊26,690张有效首次投资者许可中的12,664张。
也就是：
47.4%。
有效首次类别许可中，接近一半由中国公民持有。47.4%的分母不包括续签许可；它不是全部投资者许可存量中的国籍占比。4
这是一个非常显著的比例。
因此，中国不只是希腊黄金签证的另一个来源市场。
它是定义该计划第一阶段的市场。
但历史存量与当前势头，并不是一回事。
这种区别正变得越来越重要。
中国买家的需求正在变得更加审慎
中国经济规模仍然庞大，其富裕人口在全球仍具有重要影响。
但中国家庭与企业家今天面对的环境，与十年前已有明显不同。
IMF目前预测，中国2026年的实际GDP增速约为4.6%。
世界银行2026年7月7日发布的《中国经济简报》预测增速为4.4%；IMF国家页面则说明，其4.6%的数字来自2026年7月《世界经济展望》更新。这是不同机构、注明版本日期的预测，不是已经实现的增长。7, 8
世界银行简报强调，房地产行业仍在调整，居民消费依然审慎。8
与此同时，跨境投资仍受监管。
中国新的对外投资规定于2026年7月1日生效。这不等于个人汇款许可，也不能证明某个家庭可以为海外购房提供资金；适用的资本转移规定需要针对具体交易核对。9
从市场角度看，变化已经能够感受到。
中国需求并没有消失。
但它变得更加深思熟虑，更重视价格，也更加挑剔。
根据我的观察，与第一波大规模黄金签证投资相比，市场表现出一定程度的疲态。
今天的中国买家会提出更多问题。
未来转售市场如何？
租金回报如何？
学校在哪里？
以后谁会买下我的这套房产？
交易有多安全？
即使不考虑居留许可，这套房产本身是否真的值这个价格？
这对希腊市场未必是坏事。
它是市场成熟的表现。
中国之外，多个来源市场已有重要规模
中国占有效首次类别投资者许可的47.4%，但其后的多个国家呈现出不同的市场构成。
截至2026年8月：
土耳其：5,107张有效首次投资者许可——19.1%
黎巴嫩：1,169张——4.4%
伊朗：1,010张——3.8%
以色列：849张——3.2%
英国：840张——3.1%
埃及：660张——2.5%
美国：642张——2.4%。这些数量和比例均属于首次许可类别，而不是首次许可与续签许可的合计。4
首次许可表中，中国之外还有多个重要来源国。
这些数字表明，除中国外，多个来源市场已经具有相当规模。但一张存量表，不能衡量新需求增长的速度。
许可获批可能对应较早提交的申请。在没有可比时间序列的情况下，描述已经观察到的构成多元化，比为当前买家需求附上未经核实的增长率更准确。
中东局势改变了第二居所的意义
这种多元化发生在地缘政治格外动荡的时期。
IMF在2026年3月的声明中，将中东冲突列为经济不确定性的来源。世界银行2026年8月对黎巴嫩的评估，描述了新一轮冲突、人口流离失所和实体资本损毁。10, 11
这些来源证明了经济与人道主义层面的扰动。但它们并没有量化有多少受影响家庭将赴希腊购房，也不能仅凭国籍确定买家的动机。
对于生活在这些事件附近的家庭来说，欧洲居留许可的意义可能发生根本变化。
他们考虑的不一定再是：
“哪里可以多获得1%的租金收益？”
而可能是：
“如果需要另一种选择，我的家人可以去哪里？”
这会改变投资移民的经济逻辑。
把居留视为一种保障
富裕家庭购买第二套住宅，不一定是因为打算明天就离开。
很多时候，恰好相反。
他们可能非常满意现有的生活地点。
事业可能仍在那里。
孩子可能仍在那里上学。
社会关系也可能仍在那里。
但家庭希望在未来拥有作出不同决定的能力。
这种选择权有价值。
因此，我越来越倾向于不把投资居留仅仅看作移民。
对一些家庭来说，它更像一种地理上的保障。
你希望永远不需要启用这份保障。
但你重视拥有它。
希腊投资者居留许可有效期为五年，在持续满足相关资格条件的情况下可以续签。12, 13
它提供了单纯购买度假房产无法提供的东西：
依法建立的欧洲居留选择。
迪拜是一个不同但重要的案例
迪拜值得单独讨论。
迪拜与前文讨论的直接受冲突影响的市场不同。已经生活在迪拜的家庭，可能把希腊居留选择看作现有生活的补充，而不是替代。这是对家庭规划的解读，并不意味着任何司法辖区都不存在风险。
对于已经生活在迪拜、可以跨国流动的家庭来说，国籍与居留是不同的考量。
对一些生活在海湾地区的富裕外籍家庭，欧洲居留计划因此承担着不同的功能。
它不一定取代迪拜。
它可以与迪拜互补。
家庭可以保留海湾地区的商业利益和日常生活，同时增加：
一项欧洲房产，
一项欧洲居留权，
孩子未来上大学的另一种选择，
以及家庭规划中的另一个司法辖区。
在我们接触的市场中，这越来越不像传统移民，而更像国际居留组合的构建。
黎巴嫩、伊朗和以色列已出现在数据中
这并非纯粹的理论讨论。
在2026年8月首次许可类别中，黎巴嫩排名第三，伊朗第四，以色列第五。这个排名只描述该类别。4
同一个地缘政治区域形成如此集中的投资居留需求，值得关注。
埃及也紧随其后，属于主要来源市场之一。
伊拉克出现在续签和投资者家庭成员表中，但不在首次类别投资者国籍前十名之列。首次类别存量不应被称为新申请。4
结论不应是中东所有人都想离开。
那既不准确，也过于简单。
更细致的结论是：
富裕家庭越接近地缘政治不确定性，地理上的选择权可能就越有价值。
俄罗斯必须单独看待
投资兴趣与法律准入，是两个不同的问题。
移民部2022年发布的一份通知，取消了对俄罗斯和白俄罗斯投资者续签的暂停，同时保留对新申请的暂停，直至另行通知，并规定了特定家庭成员例外。14
这份历史通知本身，并不是对2026年10月资格要求的完整法律意见。续签、家庭关系、国籍及任何后续措施，都必须按具体申请时有效的规则核对。因此，本文不应把俄罗斯描述为可以不受限制地申请新黄金签证的来源市场。
下一波可能来自今天较少讨论的国家
还有一种变化正在发生。
我预计，新兴经济体将逐渐成为更重要的来源市场；这是前瞻性判断，不是经过测量的黄金签证需求预测。
新的企业家和高净值家庭，正出现在：
东南亚，
南亚，
部分中东地区，
非洲，
中亚，
以及其他快速发展的市场。
对这些家庭而言，“备用方案”的概念越来越常见。
他们可能不想移民。
也可能永远不会永久离开自己的原籍国。
但建立事业之后，家庭规划的下一阶段，往往涉及对以下方面进行多元配置：
资产，
教育，
银行业务，
居留权，
以及最终的传承安排。
越南是这种更广泛现象的一个例子。
世界银行2026年10月6日发布的东亚与太平洋经济更新，预测越南2026年增长7.4%。这为经济增长背景提供了依据；但GDP增长本身不能衡量富裕家庭数量，也不能证明对希腊居留的需求。15
并非每一位富裕的越南、印度或东南亚企业家都会选择希腊。
但有能力考虑国际居留的人群，正在扩大。
这对希腊具有战略意义。
希腊黄金签证下一阶段可能更加多元
希腊黄金签证第一个十年的主导叙事是：
中国。
第二个十年可能很不一样。
中国仍将十分重要。
但与中国并列的市场，可能越来越包括：
寻求欧洲多元配置的土耳其投资者；
管理地缘政治风险的中东家庭；
希望保留欧洲生活方式选择的美国买家；
利用希腊税务和居留框架的英国及其他高净值人士；
建立第二个地理基地的海湾地区外籍居民；
以及首次制定国际居留规划的新兴经济体富裕家庭。
这在一个重要方面增强了该计划。
它降低了对单一市场的依赖。
数字能说明什么，又不能说明什么
阿提卡约有216万套住宅。2026年8月行政数据记录了26,690张有效首次投资者许可，以及8,069张有效续签或补发投资者许可。
使用我的每位投资者1.06套的说明性假设，首次类别得到约28,300套，全部许可存量得到约36,800套。再加入任意设定的20,000套非黄金签证住宅情景，比较结果还会改变。
这些计算只是把假设的住宅数量与官方住房分母放在一起比较。它们没有衡量外国人在阿提卡实际持有的房产，没有建立上限，也不能证明或否定某种具体的持有量说法。
更有依据的结论是：许可数量不应与房产持有量混为一谈；整体存量比较，也不应与各个社区的交易集中度混为一谈。
较小比例也可能产生巨大影响
房地产价格并不只由城市整体平均值决定。
如果外国买家均匀分布于每个社区和每种房产类型中，其影响可能有限。
但他们并非如此分布。
他们集中于：
优质滨海住宅，
高端北部郊区，
市中心知名社区，
新开发项目，
经过翻新的小户型公寓，
以及特定黄金签证用途转换项目。
因此，占住宅总量相对较小的一部分，也可能对某些局部市场产生不成比例的影响。
豪宅市场提供了一个有用的例子。
Greece Sotheby’s报告，其自身non-dom交易中有88%集中于雅典滨海地区。这是该公司的特定样本。6
这就是集中度的表现。
外国投资可能只占阿提卡整体住宅存量的较小比例，同时在某些豪宅细分市场中具有更大影响。要确定任何一个实际比例，都需要相应的数据集。
这两种情况可以同时成立。
真正的故事不仅是外国持有，而是全球配置变化
对我而言，这是理解希腊自2013年以来变化的更有意思的角度。
黄金签证不只是促使外国人购买希腊公寓。
它把一个规模相对较小的欧洲住房市场，与更庞大的全球资本池连接起来。
在第一阶段，这些资本中来自中国的比例格外高。
如今，这个资本池正在变化。
中国需求正在变得更加成熟和审慎。
在报告列示的首次许可存量中，土耳其是一个具有相当规模的来源市场。
中东投资者变得更加显著。
美国和英国高净值买家，越来越多地出现在高端房产市场中。
十年前在希腊几乎不可见的投资者来源经济体，也正在创造新的财富。
在我看来，下一个十年可能不会只是上一个十年的延续。
它可能更加分散。
更加国际化。
更加审慎。
也与地缘政治风险更加紧密相连。
居留许可正成为家庭资产负债表的一部分
传统上，家庭会在以下资产之间分散配置财富：
房产，
现金，
股票，
债券，
商业权益，
以及不同货币。
如今，对可以跨国流动的家庭来说，另一种类别正在逐渐出现：
司法辖区多元配置。
我可以在哪里生活？
孩子可以在哪里上学？
家人可以去哪里？
我可以在哪里持有房产？
我希望进入怎样的法律环境？
我希望保留多少种选择？
这些已不再只是移民问题。
它们越来越成为财富管理问题。
因此，不能仅仅通过“中国明年会带来更多还是更少买家”，理解希腊黄金签证等计划的未来。
更深层的结构性需求，超出了单一国家。
它来自这样一个世界：富裕家庭越来越认识到，不仅资本可以在地理上多元配置，生活本身也可以。
雅典足够小，全球资本可以产生影响；也足够大，能够容纳它
这可能是雅典独特的优势。
它不是伦敦。
不是巴黎。
不是迪拜。
也不是伊斯坦布尔。
阿提卡常住人口只有约380万人，住宅略超过216万套。
这使国际资本的影响更加容易被看见。
这一住房存量规模提供了参照，但上述模型不能确定谁控制市场。区位、交易流量、持有集中度和价格形成，都需要独立证据。
因此，我认为希腊政策真正的挑战，并不只是减少外国投资。
而是引导它。
流向翻新。
流向商业用途转住宅用途。
流向让老旧建筑重新投入使用。
流向新增住房。
流向具有生产性价值的开发。
以及通过税收，让外国需求所创造的部分经济价值回流希腊社会。
这比简单判断外国投资是“好”还是“坏”，是一个更细致的目标。
从中国主导的黄金签证计划，到全球居留市场
2013年，希腊在急需外国资本的时刻推出投资居留计划。
十三年后，该计划运行于一个完全不同的世界。
中国仍是其最大的历史市场。
但中国已经不是全部故事。
中东更加动荡。
土耳其已成为主要来源市场。
国际财富正在地理上重新配置。
新的经济精英正在出现。
家庭安全正在成为投资规划的一部分。
居留权本身，也越来越被视为战略资产。
这使我得出一个简单的结论。
希腊黄金签证的第一阶段，重在吸引资本。
我认为，下一阶段将越来越重在吸引具有全球多元配置的家庭。
这种区别，最终可能比某一个国籍购买多少套房产，对雅典更加重要。
因为下一位雅典公寓买家，可能与十年前的买家不同。
他或她可能来自一个在今天的统计中几乎不可见的国家。
但其动机，将越来越容易理解：
保护家庭。分散资产。保留选择。
在一个不确定的世界里，这可能是最有价值的投资之一。
数据与方法说明
本文以阿提卡这一官方区域作为大雅典地区的比较口径；它不等同于雅典市。住房和人口数据是2021年普查时点的数据，不是2026年10月的存量估计。
官方信息图列出了有人居住、度假、第二住宅和其他空置住宅。印刷的分类数量之和，比公布的2,162,826套总数多一套。本文保留报告总数，采用约数讨论分类，而不为使数据相加一致自行修改来源。
移民部2026年8月附录B表12a，区分有效首次投资者许可与有效续签／补发许可。合计数量是行政许可存量，不是去重后的房产登记清单，也不是自2013年以来的购买数量。家庭成员许可另行统计。
1.06套的系数是Lei Chen的说明性市场假设。它和额外20,000套非黄金签证住宅情景，都未被验证为全国估计数。百分比是情景下的算术比较，不是实际测量的持有比例或上限。RE/MAX和Sotheby’s统计描述的是各自样本。预测均注明了发布来源和日期。
政策讨论引用已识别的来源，并区分历史暂停通知与当前具体个人的资格判断。
来源与适用范围
- ELSTAT：阿提卡人口，2021年普查
- ELSTAT：阿提卡普查信息图，住宅分类
- ELSTAT：住宅与家庭特征，2021年
- 移民部：2026年8月附录B，表12a，第10页
- RE/MAX Greece：2025年外国买家购房，2026年1月15日
- Greece Sotheby’s：自身non-dom交易记录，2024年至2026年上半年
- IMF：中国国家数据，2026年7月《世界经济展望》更新
- 世界银行：中国经济简报，2026年7月7日
- 中国政府：对外投资规定，2026年6月1日
- IMF：中东声明，2026年3月3日
- 世界银行：黎巴嫩经济监测报告发布，2026年8月21日
- Mitos：黄金签证用途转换路径，有效期与条件
- AADE：投资者居留续签说明
- 移民部：俄罗斯／白俄罗斯续签与新申请暂停，2022年通知
- 世界银行：东亚与太平洋经济更新，2026年10月6日
