De la première vague chinoise du Golden Visa à une nouvelle ère de diversification géopolitique
Depuis plus d’une décennie, les discussions internationales sur l’immobilier grec sont souvent dominées par une question :
Combien de biens immobiliers les investisseurs étrangers ont-ils réellement achetés ?
Cette question est devenue encore plus importante alors que le Golden Visa grec entre dans une nouvelle phase.
La première grande vague du programme était très largement associée aux investisseurs chinois. Aujourd’hui, la Chine reste de loin la nationalité la plus représentée dans le système grec de résidence par investissement.
Mais la composition de la demande évolue.
La Turquie est désormais la deuxième nationalité dans la catégorie publiée des titres initiaux. 4
Les investisseurs libanais, iraniens, israéliens, égyptiens et américains sont devenus de plus en plus visibles.
L’instabilité politique et militaire au Moyen-Orient a accru l’importance de la diversification géographique pour certaines familles.
Et une nouvelle génération de personnes fortunées issues des économies émergentes commence à envisager les droits de résidence comme les générations précédentes envisageaient la banque internationale ou la diversification des actifs :
non nécessairement comme une émigration, mais comme la possibilité de disposer de plusieurs options.
Avant de réfléchir à la prochaine étape de cette tendance, il faut toutefois distinguer l’ampleur que nous pouvons mesurer de celle que nous pouvons seulement modéliser.
Commençons par la taille du Grand Athènes
La Grèce est souvent présentée à l’international comme un pays d’environ 11 millions d’habitants.
Le dernier recensement complet de la population et des logements donne un chiffre plus précis.
Selon l’Autorité statistique hellénique, ELSTAT, la Grèce comptait environ 10,48 millions de résidents permanents au recensement de 2021.
Parmi eux, 3,814 millions vivaient dans la région de l’Attique — le périmètre statistique officiel le plus large couvrant l’agglomération d’Athènes et sa région environnante. 1
Autrement dit :
plus d’une personne sur trois en Grèce vit en Attique.
Cette concentration extraordinaire explique en partie pourquoi Athènes fonctionne différemment de la plupart des autres marchés immobiliers grecs.
Mais la population ne raconte que la moitié de l’histoire.
L’autre chiffre est celui du logement.
Selon le recensement des logements d’ELSTAT de 2021, l’Attique comptait :
2 162 826 logements.
Parmi ceux-ci, environ :
1 636 674 étaient occupés,
134 692 étaient des résidences saisonnières,
136 161 étaient des résidences secondaires,
et 255 300 étaient vacants pour d’autres raisons. 2, 3
Ces catégories saisonnières, secondaires et autres logements vacants représentent ensemble environ 526 000 logements. Il ne faut pas tous les présenter comme des logements immédiatement disponibles à la location. Les effectifs par catégorie de l’infographie publiée diffèrent du total indiqué d’un logement ; l’analyse utilise des chiffres arrondis plutôt que de modifier discrètement une catégorie.
Ainsi, lorsqu’on se demande si l’investissement étranger « prend le contrôle » du marché résidentiel athénien, le bon dénominateur n’est pas 100 000 appartements.
Il s’agit d’un parc de logements dépassant 2,16 millions d’unités.
Cela change considérablement la perspective.
Combien existe-t-il de titres d’investisseur Golden Visa ?
L’annexe B d’août 2026 du ministère de la Migration et de l’Asile distingue les titres initiaux d’investisseur valides des renouvellements ou réémissions valides. Le tableau 12a recense 26 690 titres dans la catégorie initiale et 8 069 dans la catégorie renouvellement/réémission : soit 34 759 titres d’investisseur au total, hors tableau des membres de la famille. 4
Un renouvellement n’implique généralement pas un deuxième achat immobilier. Mais les titres renouvelés représentent toujours des investisseurs participant au système ; ils ne doivent pas être simplement exclus du stock actuel de titres.
Ce sont des effectifs administratifs de titres, pas un registre de biens immobiliers uniques. Ils n’établissent ni le nombre de logements achetés, ni les achats cumulés depuis 2013, ni le nombre d’actifs admissibles situés en Attique.
Un modèle de travail : une échelle, pas un recensement immobilier
D’après mon expérience du marché, j’utilise l’hypothèse illustrative selon laquelle 94 investisseurs sur 100 ont acquis une unité et six en ont acquis deux. Cela donne 1,06 unité par investisseur. C’est une hypothèse de l’auteur, pas une enquête officielle ni une moyenne nationale vérifiée.
Son application aux seuls 26 690 titres de la catégorie initiale produit environ 28 300 unités. Rapportées aux 2 162 826 logements de l’Attique, elles représentent environ 1,3%. C’est une illustration de la catégorie initiale, pas une estimation de tous les biens Golden Visa.
L’application de la même hypothèse au stock publié complet de 34 759 titres d’investisseur produit environ 36 800 unités, soit 1,7% du nombre de logements de l’Attique.
Aucun de ces calculs ne mesure la propriété étrangère réelle. Tous deux supposent, pour la modélisation, une correspondance un pour un entre titres d’investisseur et investisseurs, alors que les transactions réelles peuvent comporter de la copropriété, plusieurs unités, des actifs non résidentiels, des remplacements et des achats ailleurs en Grèce.
Attribuer chaque unité modélisée à l’Attique est une comparaison volontairement artificielle. Ce n’est pas un plafond démontré de la propriété Golden Visa, et encore moins de l’ensemble de la propriété étrangère.
L’enseignement utile porte sur les dénominateurs : des dizaines de milliers d’unités et plus de deux millions de logements sont des ordres de grandeur différents. Les effets locaux réels nécessitent des preuves sur les lieux où les achats ont lieu.
Les capitaux étrangers se concentrent là où l’offre est rare
D’après mon expérience du marché, les investisseurs étrangers ne répartissent pas uniformément leurs achats dans le parc de logements de l’Attique.
Les capitaux internationaux tendent à se concentrer.
Glyfada.
Voula.
Vouliagmeni.
Ellinikon.
Palaio Faliro.
Kolonaki.
Kifissia.
Psychiko.
Le centre d’Athènes.
Et de plus en plus, certains axes de conversion et de régénération urbaine.
Ainsi, une catégorie d’investissement qui pourrait ne représenter qu’un faible pourcentage du marché global de l’Attique peut représenter une part beaucoup plus importante des transactions dans un micromarché donné.
Cette distinction explique une grande partie du débat politique sur l’investissement immobilier étranger.
La question pertinente n’est pas seulement « Quel pourcentage d’Athènes les capitaux étrangers possèdent-ils ? »
C’est aussi :
« Quel pourcentage des biens échangés dans les quartiers les plus recherchés d’Athènes est acheté par des capitaux internationaux ? »
Ce sont des questions très différentes.
Et les acheteurs Golden Visa ne sont qu’une partie de la demande étrangère
Les acheteurs immobiliers étrangers et les demandeurs de Golden Visa constituent des marchés qui se chevauchent, mais qui ne sont pas identiques.
Le rapport de RE/MAX Greece sur les transactions de 2025 réalisées dans son propre réseau attribue aux résidences secondaires ou de vacances 52% des motivations principales d’achat déclarées, à l’investissement 30%, à la résidence principale 10% et au Golden Visa 8%. Ces pourcentages décrivent son échantillon, pas tous les achats étrangers à l’échelle nationale. 5
Greece Sotheby’s International Realty fait également état d’un segment distinct d’acheteurs non-dom dans sa propre activité : 29% de son volume de transactions publié pour 2025, avec 88% de ses transactions non-dom concentrées sur la Riviera athénienne. L’expression « volume de transactions » de la source est conservée ; elle ne doit pas être présentée comme une part nationale de propriété ni être discrètement redéfinie comme un nombre de logements. 6
Je n’ai pas identifié de série officielle historique au niveau des biens permettant d’établir le nombre de logements uniques détenus par des étrangers hors Golden Visa en Attique.
Un ajout de 20 000 unités hors Golden Visa ne peut donc servir que d’exemple arbitraire de sensibilité, pas de total mesuré du marché. Ajouter cette hypothèse au modèle de la catégorie initiale donne environ 48 300 unités, soit 2,2% du nombre de logements de l’Attique. L’ajouter au modèle du stock complet de titres donne environ 56 800 unités, soit 2,6%.
Ces variantes illustrent comment les hypothèses modifient la réponse. Elles ne démontrent pas que la propriété étrangère réelle est inférieure à l’un ou l’autre de ces pourcentages. Les chevauchements entre catégories, la répartition géographique, la copropriété et les ventes historiques devraient être clarifiés avant d’estimer une part réelle.
Les capitaux étrangers peuvent néanmoins avoir de l’importance par la localisation et la valeur des actifs qu’ils achètent, même lorsque leur part de propriété à l’échelle de la ville demeure non mesurée.
La première grande vague était chinoise
La structure même du Golden Visa raconte l’histoire de sa première décennie.
En août 2026, les ressortissants chinois détenaient :
12 664 des 26 690 titres initiaux d’investisseur valides en Grèce.
Cela représente :
47,4%.
Près de la moitié des titres valides de la catégorie initiale sont détenus par des ressortissants chinois. Le dénominateur de ces 47,4% exclut les renouvellements ; ce n’est pas la part de cette nationalité dans le stock total de titres d’investisseur. 4
C’est extraordinaire.
La Chine n’était donc pas simplement un marché source parmi d’autres pour le Golden Visa grec.
Elle était le marché qui a défini la première ère du programme.
Mais le stock historique et la dynamique actuelle ne sont pas la même chose.
Cette distinction devient de plus en plus importante.
La demande chinoise devient plus sélective
L’économie chinoise reste immense et sa population fortunée demeure importante à l’échelle mondiale.
Mais l’environnement auquel font face aujourd’hui les ménages et les entrepreneurs chinois diffère sensiblement de celui d’il y a dix ans.
Le FMI prévoit actuellement une croissance du PIB réel chinois d’environ 4,6% en 2026.
La mise à jour économique sur la Chine de la Banque mondiale du 7 juillet 2026 prévoyait 4,4%, tandis que la page pays du FMI rattache son chiffre de 4,6% à la mise à jour des Perspectives de l’économie mondiale de juillet 2026. Ce sont des prévisions datées d’institutions différentes, pas une croissance réalisée. 7, 8
La mise à jour de la Banque mondiale souligne la poursuite de l’ajustement du secteur immobilier et la prudence de la consommation. 8
Parallèlement, l’investissement transfrontalier reste une activité réglementée.
La nouvelle réglementation chinoise sur les investissements à l’étranger est entrée en vigueur le 1 juillet 2026. Ce n’est pas une autorisation de transfert personnel de fonds ni une preuve qu’un ménage peut financer un achat immobilier à l’étranger ; les règles applicables aux transferts de capitaux doivent être vérifiées pour chaque transaction. 9
Du côté du marché, le résultat est perceptible.
La demande chinoise n’a pas disparu.
Mais elle est devenue plus réfléchie, plus sensible aux prix et plus sélective.
D’après mes propres observations, le marché présente un certain degré de fatigue par rapport à la première grande vague du Golden Visa.
L’acheteur chinois d’aujourd’hui pose davantage de questions.
Quel est le marché de la revente ?
Quel est le rendement locatif ?
Où se trouve l’école ?
Qui m’achètera ce bien plus tard ?
Quelle est la sécurité de la transaction ?
Et le bien vaut-il réellement son prix indépendamment du titre de séjour ?
Ce n’est pas nécessairement mauvais pour le marché grec.
C’est un signe de maturité.
Plusieurs marchés sources se trouvent désormais aux côtés de la Chine
La Chine représente 47,4% des titres d’investisseur valides de la catégorie initiale, mais les pays qui la suivent racontent désormais une histoire très différente.
En août 2026 :
Turquie : 5 107 titres initiaux d’investisseur valides — 19,1%
Liban : 1 169 — 4,4%
Iran : 1 010 — 3,8%
Israël : 849 — 3,2%
Royaume-Uni : 840 — 3,1%
Égypte : 660 — 2,5%
États-Unis : 642 — 2,4%. Ces effectifs et parts concernent tous la catégorie des titres initiaux, et non les titres initiaux et renouvelés combinés. 4
Le tableau des titres initiaux comprend plusieurs pays sources importants aux côtés de la Chine.
Ces chiffres montrent plusieurs marchés sources substantiels aux côtés de la Chine. Un seul tableau de stock ne mesure pas le rythme de croissance de la nouvelle demande.
Les approbations de titres peuvent refléter des demandes antérieures. Sans série chronologique comparable, il vaut mieux décrire la diversification de la composition observée que d’attribuer un taux de croissance non vérifié à la demande actuelle des acheteurs.
Le Moyen-Orient a changé le sens d’une seconde résidence
Cette diversification se produit au cours d’une période géopolitique exceptionnellement instable.
La déclaration du FMI de mars 2026 identifiait le conflit au Moyen-Orient comme une source d’incertitude économique. L’évaluation du Liban publiée par la Banque mondiale en août 2026 décrit une reprise du conflit, des déplacements de population et la destruction de capital physique. 10, 11
Ces sources établissent des perturbations économiques et humanitaires. Elles ne quantifient pas le nombre de familles affectées qui achèteront un bien en Grèce, et la nationalité seule ne permet pas d’établir la motivation d’un acheteur.
Pour les familles vivant à proximité de ces événements, le sens d’un titre de séjour européen peut devenir fondamentalement différent.
La décision n’est plus nécessairement :
« Où puis-je obtenir 1% de rendement locatif supplémentaire ? »
Elle peut devenir :
« Où ma famille peut-elle aller si j’ai besoin d’une autre option ? »
Cela modifie l’économie de la migration par investissement.
La résidence comme assurance
Une famille fortunée n’achète pas nécessairement une seconde maison parce qu’elle prévoit de partir demain.
Très souvent, c’est l’inverse.
La famille peut être parfaitement heureuse là où elle vit.
Son activité peut y rester.
Ses enfants peuvent y poursuivre leur scolarité.
Son réseau social peut y rester.
Mais la famille veut pouvoir prendre une décision différente à l’avenir.
Cette option a de la valeur.
C’est pourquoi je considère de plus en plus la résidence par investissement autrement que comme une simple immigration.
Pour certaines familles, elle fonctionne davantage comme une assurance géographique.
On espère ne jamais avoir besoin de l’assurance.
Mais on apprécie de l’avoir.
Un titre de séjour grec d’investisseur est valable cinq ans et peut être renouvelé sous réserve du maintien des conditions d’admissibilité pertinentes. 12, 13
Cela crée quelque chose qu’un bien de vacances seul ne peut pas offrir :
une option de résidence européenne juridiquement établie.
Dubaï : un cas différent mais important
Dubaï mérite d’être examiné séparément.
Dubaï est un cas différent des marchés précis touchés par les conflits évoqués ci-dessus. Une famille qui y est déjà installée peut considérer une option de résidence grecque comme un complément à sa vie actuelle, plutôt que comme un remplacement. C’est une interprétation de la planification familiale, pas une affirmation qu’une juridiction quelconque est sans risque.
Pour les familles internationalement mobiles vivant déjà à Dubaï, la citoyenneté et la résidence sont des considérations distinctes.
Pour certaines familles expatriées fortunées installées dans le Golfe, un programme de résidence européen remplit donc une autre fonction.
Il ne remplace pas nécessairement Dubaï.
Il le complète.
Une famille peut conserver ses intérêts économiques et sa vie quotidienne dans le Golfe tout en ajoutant :
un bien immobilier européen,
un droit de résidence européen,
une future option universitaire pour les enfants,
et une autre juridiction à sa planification familiale.
Sur notre marché, cela ressemble de plus en plus à la constitution d’un portefeuille international de résidences plutôt qu’à une migration traditionnelle.
Le Liban, l’Iran et Israël apparaissent déjà dans les données
Ce n’est pas seulement théorique.
Dans la catégorie des titres initiaux d’août 2026, le Liban occupe la troisième place, l’Iran la quatrième et Israël la cinquième. Ce classement concerne uniquement cette catégorie. 4
C’est une concentration remarquable de demande de résidence par investissement provenant d’une même région géopolitique.
L’Égypte suit de près parmi les principaux marchés sources.
L’Irak apparaît dans les tableaux des renouvellements et des familles d’investisseurs, bien qu’il ne figure pas parmi les dix premières nationalités d’investisseurs de la catégorie initiale. Le stock de la catégorie initiale ne doit pas être qualifié de nouvelles demandes. 4
Il ne faut pas en conclure que tout le monde au Moyen-Orient souhaite partir.
Ce serait à la fois inexact et simpliste.
La conclusion est plus nuancée :
Plus une famille fortunée vit près de l’incertitude géopolitique, plus la possibilité de disposer de plusieurs options géographiques peut gagner en valeur.
La Russie doit être traitée séparément
L’intérêt des investisseurs et l’accès légal sont des questions différentes.
Un avis du ministère publié en 2022 a levé la suspension des renouvellements pour les investisseurs russes et biélorusses tout en maintenant la suspension des nouvelles demandes jusqu’à nouvel ordre, avec des exceptions précisées pour certains membres de la famille. 14
Cet avis historique ne constitue pas, à lui seul, une analyse complète de l’admissibilité en octobre 2026. Les renouvellements, les liens familiaux, la nationalité et toute mesure ultérieure doivent être vérifiés au regard des règles en vigueur pour une demande individuelle. La Russie ne doit donc pas être présentée ici comme un marché source sans restrictions pour les nouveaux Golden Visa.
La prochaine vague pourrait venir de pays dont nous parlons moins aujourd’hui
Un autre changement se produit sous la surface.
Je m’attends à ce que les économies émergentes deviennent des marchés sources plus importants avec le temps ; il s’agit d’une opinion prospective plutôt que d’une prévision mesurée de la demande de Golden Visa.
De nouveaux entrepreneurs et des familles à patrimoine élevé émergent en :
Asie du Sud-Est,
Asie du Sud,
dans certaines parties du Moyen-Orient,
en Afrique,
en Asie centrale,
et dans d’autres marchés à croissance rapide.
Pour ces familles, le concept de « plan B » devient de plus en plus normal.
Elles ne souhaitent peut-être pas émigrer.
Elles ne quitteront peut-être jamais définitivement leur pays d’origine.
Mais après avoir créé une entreprise, l’étape suivante de la planification familiale consiste souvent à diversifier :
les actifs,
l’éducation,
les services bancaires,
les droits de résidence,
et, à terme, la planification successorale.
Le Vietnam est un exemple utile de ce phénomène plus large.
La mise à jour de la Banque mondiale sur l’Asie de l’Est et le Pacifique publiée le 6 octobre 2026 prévoit une croissance de 7,4% au Viet Nam pour 2026. Cela étaye le contexte de croissance économique ; la croissance du PIB seule ne mesure pas les ménages aisés et n’établit pas une demande de résidence grecque. 15
Tous les entrepreneurs fortunés vietnamiens, indiens ou d’Asie du Sud-Est ne choisiront pas la Grèce.
Mais le nombre de personnes capables d’envisager une résidence internationale augmente.
Cela revêt une importance stratégique pour la Grèce.
La prochaine ère du Golden Visa grec pourrait être plus diversifiée que la première
La première décennie du Golden Visa grec avait une histoire très largement dominante :
la Chine.
La deuxième décennie pourrait être très différente.
La Chine restera importante.
Mais à ses côtés, il pourrait y avoir de plus en plus :
d’investisseurs turcs recherchant une diversification européenne ;
de familles moyen-orientales gérant les risques géopolitiques ;
d’acheteurs américains recherchant la possibilité d’un mode de vie européen ;
de résidents britanniques et d’autres résidents à patrimoine élevé utilisant les cadres fiscaux et de résidence grecs ;
d’expatriés installés dans le Golfe se créant une seconde base géographique ;
et de familles fortunées d’économies nouvellement émergentes établissant pour la première fois des plans de résidence internationaux.
Cela renforce le programme sur un point important.
Cela réduit sa dépendance à un seul marché.
Ce que les chiffres peuvent — et ne peuvent pas — nous dire
L’Attique compte environ 2,16 millions de logements. Les données administratives d’août 2026 font état de 26 690 titres initiaux d’investisseur valides et de 8 069 titres d’investisseur renouvelés ou réémis valides.
L’utilisation de mon hypothèse illustrative de 1,06 unité donne environ 28 300 unités pour la catégorie initiale, ou environ 36 800 pour le stock combiné de titres. Ajouter un scénario arbitraire de 20 000 unités hors Golden Visa modifie à nouveau la comparaison.
Ces calculs mettent des nombres hypothétiques d’unités en regard d’un dénominateur officiel de logements. Ils ne mesurent pas les biens réellement détenus par des étrangers en Attique, n’établissent pas de plafond et ne prouvent ni ne réfutent une affirmation particulière sur la propriété.
La conclusion défendable est plus limitée : les effectifs de titres ne doivent pas être confondus avec la propriété immobilière, et une comparaison globale des stocks ne doit pas être confondue avec la concentration des transactions dans certains quartiers.
De petites parts peuvent avoir une importance considérable
Les prix immobiliers ne se déterminent pas uniquement à partir des moyennes à l’échelle de la ville.
Si les acheteurs étrangers étaient répartis uniformément dans chaque quartier et dans chaque type de bien, leur effet pourrait être limité.
Ce n’est pas le cas.
Ils se concentrent sur :
les logements côtiers de premier choix,
les banlieues nord haut de gamme,
les quartiers centraux prestigieux,
les nouveaux programmes immobiliers,
les petits appartements rénovés,
et certains projets de conversion Golden Visa.
C’est pourquoi un pourcentage relativement faible de l’ensemble des logements peut exercer une influence disproportionnée sur certains sous-marchés.
Le segment du luxe fournit un exemple utile.
Greece Sotheby’s rapporte que 88% de ses propres transactions non-dom étaient concentrées le long de la Riviera athénienne. Il s’agit d’un échantillon propre à cette entreprise. 6
Voilà à quoi ressemble la concentration.
L’investissement étranger pourrait représenter une part relativement faible de l’ensemble du parc de logements de l’Attique tout en exerçant une influence beaucoup plus forte dans certains segments du luxe. Établir l’une ou l’autre de ces parts réelles nécessite les données appropriées.
Les deux affirmations peuvent être vraies.
La vraie histoire n’est pas la propriété étrangère. C’est la réallocation mondiale.
Pour moi, c’est la manière la plus intéressante de comprendre ce qui s’est passé en Grèce depuis 2013.
Le Golden Visa n’a pas simplement amené des étrangers à acheter des appartements grecs.
Il a relié un marché européen du logement relativement petit à un réservoir mondial de capitaux beaucoup plus vaste.
Lors de la première phase, ces capitaux provenaient de manière disproportionnée de Chine.
Aujourd’hui, ce réservoir évolue.
La demande chinoise devient plus mature et plus sélective.
La Turquie est un marché source substantiel dans le stock publié de titres initiaux.
Les investisseurs moyen-orientaux sont devenus beaucoup plus présents.
Les acheteurs américains et britanniques à patrimoine élevé apparaissent de plus en plus sur les marchés immobiliers haut de gamme.
Et de nouvelles fortunes émergent dans des économies dont les investisseurs étaient à peine visibles en Grèce il y a dix ans.
À mon avis, la prochaine décennie pourrait ne pas être une simple continuation de la précédente.
Elle pourrait être plus fragmentée.
Plus internationale.
Plus sélective.
Et beaucoup plus liée aux risques géopolitiques.
Le titre de séjour devient un élément du bilan familial
Traditionnellement, les familles diversifiaient leur patrimoine entre :
l’immobilier,
les liquidités,
les actions,
les obligations,
les participations dans des entreprises,
et différentes devises.
Aujourd’hui, pour les familles internationalement mobiles, une autre catégorie apparaît progressivement :
la diversification juridictionnelle.
Où puis-je vivre ?
Où mes enfants peuvent-ils étudier ?
Où ma famille peut-elle aller ?
Où puis-je posséder un bien immobilier ?
À quel environnement juridique veux-je accéder ?
Et combien d’options veux-je préserver ?
Ce ne sont plus exclusivement des questions d’immigration.
Ce sont de plus en plus des questions de gestion du patrimoine.
C’est pourquoi on ne peut pas comprendre l’avenir de programmes comme le Golden Visa grec en demandant simplement si la Chine enverra davantage ou moins d’acheteurs l’année prochaine.
La demande structurelle plus profonde dépasse un seul pays.
Elle vient d’un monde où les familles fortunées comprennent de plus en plus que les capitaux peuvent être diversifiés géographiquement — tout comme la vie elle-même.
Athènes est assez petite pour que les capitaux mondiaux comptent — mais assez grande pour les absorber
C’est peut-être, en définitive, l’avantage singulier d’Athènes.
Ce n’est pas Londres.
Ce n’est pas Paris.
Ce n’est pas Dubaï.
Ce n’est pas Istanbul.
L’Attique compte seulement 3,8 millions de résidents permanents et un peu plus de 2,16 millions de logements.
Cela rend les capitaux internationaux visibles.
La taille de ce parc de logements apporte une perspective, mais les modèles ci-dessus ne peuvent pas établir qui contrôle le marché. La localisation, les flux de transactions, la concentration de la propriété et la formation des prix nécessitent des preuves distinctes.
Le véritable défi de la politique grecque n’est donc pas simplement de réduire l’investissement étranger.
Il est de l’orienter.
Vers la rénovation.
Vers la conversion de locaux commerciaux en logements.
Vers la remise en usage des bâtiments obsolètes.
Vers de nouveaux logements.
Vers un développement productif.
Et vers une fiscalité permettant qu’une partie de la valeur économique créée par la demande étrangère revienne à la société grecque.
C’est un objectif bien plus sophistiqué que de simplement décider si l’investissement étranger est « bon » ou « mauvais ».
D’un programme Golden Visa chinois à un marché mondial de la résidence
En 2013, la Grèce a lancé un programme de résidence par investissement à un moment où le pays avait désespérément besoin de capitaux étrangers.
Treize ans plus tard, le programme fonctionne dans un monde complètement différent.
La Chine reste son plus grand marché historique.
Mais la Chine n’est plus toute l’histoire.
Le Moyen-Orient est plus instable.
La Turquie est devenue un marché source majeur.
La richesse internationale se déplace géographiquement.
De nouvelles élites économiques émergent.
La sécurité familiale devient un élément de la planification des investissements.
Et les droits de résidence eux-mêmes sont de plus en plus considérés comme des actifs stratégiques.
Cela m’amène à une conclusion simple.
La première ère du Golden Visa grec visait à attirer des capitaux.
Je crois que la prochaine ère visera de plus en plus à attirer des familles mondialement diversifiées.
Et cette distinction pourrait finalement s’avérer plus importante pour Athènes que le nombre de biens achetés par une seule nationalité.
Car le prochain acheteur d’un appartement athénien pourrait ne pas ressembler à celui d’il y a dix ans.
Il ou elle pourrait venir d’un pays à peine visible dans les statistiques d’aujourd’hui.
Mais sa motivation sera de plus en plus familière :
Protéger la famille. Diversifier les actifs. Préserver les options.
Dans un monde incertain, cela pourrait être l’un des investissements les plus précieux qui soient.
Note sur les données et la méthodologie
L’Attique est le périmètre régional officiel utilisé pour la comparaison du Grand Athènes ; ce n’est pas la municipalité d’Athènes. Les logements et la population sont des instantanés du recensement de 2021, pas des estimations de stock d’octobre 2026.
L’infographie officielle répertorie les logements occupés, saisonniers, secondaires et autres logements vacants. Les effectifs de ses composantes imprimées dépassent le total indiqué de 2 162 826 d’une unité. Ce projet conserve le total publié et utilise des valeurs arrondies pour discuter des catégories ; il ne modifie pas la source pour forcer la concordance.
L’annexe B d’août 2026 du ministère, tableau 12a, distingue les titres initiaux d’investisseur valides des renouvellements/réémissions valides. Le total combiné est un stock administratif de titres, pas un registre immobilier dédupliqué ni un nombre d’achats depuis 2013. Les titres des membres de la famille sont distincts.
Le multiplicateur de 1,06 unité est une hypothèse illustrative de marché de Lei Chen. Ni cette hypothèse ni le scénario supplémentaire de 20 000 unités hors Golden Visa n’ont été validés comme estimation nationale. Les pourcentages sont des comparaisons arithmétiques de scénarios, pas des parts de propriété ou des plafonds mesurés. Les statistiques de RE/MAX et de Sotheby’s décrivent leurs propres échantillons. Les prévisions sont attribuées à leurs publications datées.
La discussion sur les politiques cite des sources identifiées et distingue un avis historique de suspension d’une détermination actuelle de l’admissibilité individuelle.
Sources et portée
- ELSTAT : population de l’Attique, recensement de 2021
- ELSTAT : infographie du recensement de l’Attique, catégories de logements
- ELSTAT : caractéristiques des logements et des ménages, 2021
- Ministère de la Migration : août 2026, annexe B, tableau 12a, page 10
- RE/MAX Greece : achats étrangers en 2025, 15 janvier 2026
- Greece Sotheby’s : ses propres transactions non-dom, 2024–premier semestre 2026
- IMF : données sur la Chine, mise à jour WEO de juillet 2026
- Banque mondiale : point économique sur la Chine, 7 juillet 2026
- Gouvernement chinois : réglementation des investissements à l’étranger, 1er juin 2026
- IMF : déclaration sur le Moyen-Orient, 3 mars 2026
- Banque mondiale : publication du rapport économique sur le Liban, 21 août 2026
- Mitos : Golden Visa avec changement d’usage, validité et conditions
- AADE : explication du renouvellement du séjour des investisseurs
- Ministère de la Migration : renouvellements russes/biélorusses et suspension des nouvelles demandes, avis de 2022
- Banque mondiale : point sur l’Asie de l’Est et le Pacifique, 6 octobre 2026
