चीन की पहली गोल्डन वीज़ा लहर से भू-राजनीतिक विविधीकरण के नए दौर तक
एक दशक से अधिक समय से यूनानी रियल एस्टेट पर अंतरराष्ट्रीय चर्चा में अक्सर एक सवाल प्रमुख रहा है:
विदेशी निवेशकों ने वास्तव में कितनी संपत्ति खरीदी है?
ग्रीस की गोल्डन वीज़ा योजना के नए चरण में प्रवेश करने के साथ यह सवाल और भी महत्वपूर्ण हो गया है।
कार्यक्रम की पहली बड़ी लहर का संबंध मुख्यतः चीनी निवेशकों से था। आज भी ग्रीस की निवेशक निवास प्रणाली में चीनी नागरिकों की संख्या किसी भी अन्य राष्ट्रीयता से कहीं अधिक है।
लेकिन मांग की संरचना बदल रही है।
रिपोर्ट की गई प्रारंभिक परमिट श्रेणी में अब तुर्की नागरिकों की संख्या दूसरे स्थान पर है। 4
लेबनानी, ईरानी, इज़राइली, मिस्री और अमेरिकी निवेशकों की मौजूदगी तेजी से स्पष्ट हुई है।
मध्य पूर्व में राजनीतिक और सैन्य अस्थिरता ने कुछ परिवारों के लिए भौगोलिक विविधीकरण को अधिक महत्वपूर्ण बना दिया है।
और उभरती अर्थव्यवस्थाओं के संपन्न लोगों की नई पीढ़ी निवास अधिकारों को लगभग उसी तरह देखने लगी है, जिस तरह पिछली पीढ़ियां अंतरराष्ट्रीय बैंकिंग या परिसंपत्तियों के विविधीकरण को देखती थीं:
ज़रूरी नहीं कि देश छोड़ने के रूप में, बल्कि विकल्प उपलब्ध रखने के रूप में।
लेकिन यह प्रवृत्ति आगे कहां जा सकती है, इस पर विचार करने से पहले हमें उस पैमाने में अंतर करना चाहिए जिसे हम माप सकते हैं और जिसे केवल मॉडल के माध्यम से समझ सकते हैं।
ग्रेटर एथेंस के आकार से शुरुआत करें
अंतरराष्ट्रीय स्तर पर ग्रीस को अक्सर लगभग 11 मिलियन आबादी वाला देश बताया जाता है।
नवीनतम पूर्ण जनसंख्या और आवास जनगणना हमें अधिक सटीक आंकड़ा देती है।
हेलेनिक सांख्यिकी प्राधिकरण, ELSTAT, के अनुसार 2021 की जनगणना में ग्रीस में लगभग 10.48 मिलियन स्थायी निवासी थे।
इनमें से 3.814 मिलियन अटिका क्षेत्र में रहते थे — यह महानगरीय एथेंस और आसपास के क्षेत्र को समेटने वाला सबसे व्यापक आधिकारिक सांख्यिकीय भौगोलिक क्षेत्र है। 1
दूसरे शब्दों में:
ग्रीस में हर तीन लोगों में से एक से अधिक अटिका में रहते हैं।
यह असाधारण संकेंद्रण बताता है कि एथेंस का संपत्ति बाजार ग्रीस के अधिकांश अन्य बाजारों से अलग क्यों काम करता है।
लेकिन जनसंख्या कहानी का केवल आधा हिस्सा बताती है।
दूसरा आंकड़ा आवास का है।
ELSTAT की 2021 आवास जनगणना के अनुसार अटिका में थे:
2,162,826 आवास।
इनमें से लगभग:
1,636,674 में लोग रहते थे,
134,692 मौसमी निवास थे,
136,161 द्वितीय निवास थे,
और 255,300 अन्य कारणों से खाली थे। 2, 3
मौसमी, द्वितीय निवास और अन्य खाली आवास की इन श्रेणियों में कुल लगभग 526,000 आवास हैं। इन सभी को तुरंत किराये पर उपलब्ध घर नहीं बताना चाहिए। प्रकाशित इन्फोग्राफिक की श्रेणियों के आंकड़ों और बताए गए कुल में एक आवास का अंतर है; विश्लेषण किसी श्रेणी को चुपचाप बदलने के बजाय गोल किए हुए आंकड़ों का इस्तेमाल करता है।
इसलिए जब हम चर्चा करते हैं कि क्या विदेशी निवेश एथेंस के आवासीय बाजार पर “कब्ज़ा” कर रहा है, तो सही हर 100,000 अपार्टमेंट नहीं है।
यह 2.16 मिलियन से अधिक इकाइयों का आवास भंडार है।
इससे दृष्टिकोण काफी बदल जाता है।
गोल्डन वीज़ा निवेशक परमिट कितने हैं?
प्रवास और शरण मंत्रालय का अगस्त 2026 परिशिष्ट B वैध प्रारंभिक निवेशक परमिटों को वैध नवीनीकरण या पुनः जारी परमिटों से अलग करता है। तालिका 12a में प्रारंभिक श्रेणी में 26,690 और नवीनीकरण/पुनः जारी श्रेणी में 8,069 दर्ज हैं: परिवार के सदस्यों वाली तालिका को छोड़कर कुल 34,759 निवेशक परमिट। 4
नवीनीकरण का सामान्यतः मतलब दूसरी संपत्ति खरीदना नहीं होता। लेकिन नवीनीकृत परमिट भी प्रणाली में भाग लेने वाले निवेशकों का प्रतिनिधित्व करते हैं; उन्हें मौजूदा परमिटों की कुल संख्या से सीधे बाहर नहीं कर देना चाहिए।
ये प्रशासनिक परमिटों की गिनती है, अलग-अलग संपत्तियों का रजिस्टर नहीं। इनसे खरीदी गई आवासीय इकाइयों की संख्या, 2013 से अब तक की संचयी खरीद, या अटिका में मौजूद पात्र परिसंपत्तियों की संख्या स्थापित नहीं होती।
एक कार्यकारी मॉडल: पैमाना, संपत्तियों की जनगणना नहीं
अपने बाजार अनुभव के आधार पर मैं एक उदाहरणात्मक धारणा लेता हूं कि 100 निवेशकों में से 94 ने एक इकाई और छह ने दो इकाइयां खरीदीं। इससे प्रति निवेशक 1.06 इकाइयां मिलती हैं। यह लेखक की धारणा है, आधिकारिक सर्वेक्षण या सत्यापित राष्ट्रीय औसत नहीं।
इसे केवल प्रारंभिक श्रेणी के 26,690 परमिटों पर लागू करने से लगभग 28,300 इकाइयां मिलती हैं। अटिका के 2,162,826 आवासों की तुलना में यह लगभग 1.3% है। यह प्रारंभिक श्रेणी का उदाहरण है, सभी गोल्डन वीज़ा संपत्तियों का अनुमान नहीं।
उसी धारणा को रिपोर्ट किए गए पूरे 34,759 निवेशक परमिटों पर लागू करने से लगभग 36,800 इकाइयां, यानी अटिका के आवासों की संख्या का 1.7%, मिलती हैं।
इनमें से कोई गणना वास्तविक विदेशी स्वामित्व को नहीं मापती। मॉडल बनाने के लिए दोनों निवेशक परमिट और निवेशक के बीच एक-से-एक संबंध मानती हैं, जबकि वास्तविक लेनदेन में संयुक्त स्वामित्व, कई इकाइयां, गैर-आवासीय परिसंपत्तियां, परिसंपत्ति बदलना और ग्रीस के अन्य हिस्सों में खरीद शामिल हो सकती है।
मॉडल की हर इकाई को अटिका में मानना जानबूझकर किया गया कृत्रिम तुलनात्मक अभ्यास है। यह गोल्डन वीज़ा स्वामित्व की प्रमाणित अधिकतम सीमा नहीं है, समूचे विदेशी स्वामित्व की सीमा तो और भी नहीं।
उपयोगी सीख तुलना के हर के बारे में है: दसियों हजार इकाइयां और दो मिलियन से अधिक आवास अलग-अलग स्तर के परिमाण हैं। वास्तविक स्थानीय प्रभाव जानने के लिए खरीद कहां होती है, इसका प्रमाण चाहिए।
विदेशी पूंजी वहां केंद्रित होती है जहां आपूर्ति कम है
मेरे बाजार अनुभव में विदेशी निवेशक अपनी खरीद अटिका के पूरे आवास भंडार में समान रूप से नहीं बांटते।
अंतरराष्ट्रीय पूंजी समूहों में केंद्रित होने की प्रवृत्ति रखती है।
ग्लिफ़ादा।
वूला।
वूलियागमेनी।
एलिनिकोन।
पालेओ फ़ालिरो।
कोलोनाकी।
किफ़िसिया।
साइखिको।
मध्य एथेंस।
और बढ़ते रूप में, चुनिंदा उपयोग-परिवर्तन और पुनर्विकास गलियारे।
इसलिए कोई निवेश श्रेणी पूरे अटिका बाजार का केवल छोटा प्रतिशत हो सकती है, लेकिन किसी खास सूक्ष्म बाजार के लेनदेन में उसका हिस्सा काफी बड़ा हो सकता है।
यह अंतर विदेशी संपत्ति निवेश पर होने वाली राजनीतिक बहस के बड़े हिस्से को समझाता है।
प्रासंगिक सवाल केवल यह नहीं है कि “एथेंस का कितना प्रतिशत विदेशी पूंजी के स्वामित्व में है?”
यह भी है:
“एथेंस के सबसे वांछनीय हिस्सों में जिन संपत्तियों का कारोबार हो रहा है, उनमें से कितने प्रतिशत को अंतरराष्ट्रीय पूंजी खरीद रही है?”
ये बहुत अलग सवाल हैं।
और गोल्डन वीज़ा खरीदार विदेशी मांग का केवल एक हिस्सा हैं
विदेशी संपत्ति खरीदार और गोल्डन वीज़ा आवेदक ऐसे बाजार हैं जिनमें कुछ मेल है, लेकिन वे एक जैसे नहीं हैं।
अपने नेटवर्क के माध्यम से हुए 2025 के लेनदेन पर RE/MAX Greece की रिपोर्ट में बताए गए मुख्य खरीद उद्देश्यों में दूसरा या अवकाश गृह 52%, निवेश 30%, मुख्य निवास 10% और गोल्डन वीज़ा 8% है। ये प्रतिशत उसके नमूने का वर्णन करते हैं, पूरे देश की सभी विदेशी खरीद का नहीं। 5
Greece Sotheby’s International Realty भी अपने व्यवसाय में एक अलग non-dom खरीदार वर्ग की रिपोर्ट करती है: 2025 में उसके रिपोर्ट किए गए लेनदेन की मात्रा का 29%, और उसके non-dom लेनदेन का 88% एथेंस रिविएरा पर केंद्रित था। स्रोत का “लेनदेन की मात्रा” शब्द यथावत रखा गया है; इसे राष्ट्रीय स्वामित्व हिस्सेदारी के रूप में प्रस्तुत नहीं करना चाहिए या चुपचाप घरों की संख्या के रूप में परिभाषित नहीं करना चाहिए। 6
मुझे ऐसी कोई आधिकारिक, सभी वर्षों को समेटने वाली, संपत्ति-स्तरीय श्रृंखला नहीं मिली है जो अटिका में गोल्डन वीज़ा से बाहर विदेशियों के स्वामित्व वाले विशिष्ट घरों की संख्या स्थापित करे।
इसलिए गोल्डन वीज़ा से बाहर की अतिरिक्त 20,000 इकाइयों को केवल संवेदनशीलता के मनमाने उदाहरण के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है, मापे गए कुल बाजार के रूप में नहीं। इस धारणा को प्रारंभिक श्रेणी के मॉडल में जोड़ने से लगभग 48,300 इकाइयां मिलती हैं, जो अटिका के आवासों की संख्या के 2.2% के बराबर हैं। इसे पूरे परमिट भंडार के मॉडल में जोड़ने से लगभग 56,800 इकाइयां, यानी 2.6%, मिलती हैं।
ये विकल्प दिखाते हैं कि धारणाएं उत्तर को कैसे बदलती हैं। वे यह साबित नहीं करते कि वास्तविक विदेशी स्वामित्व इन दोनों में से किसी प्रतिशत से नीचे है। वास्तविक हिस्सेदारी का अनुमान लगाने से पहले श्रेणियों के बीच ओवरलैप, भौगोलिक वितरण, संयुक्त स्वामित्व और ऐतिहासिक बिक्री को स्पष्ट करना होगा।
फिर भी विदेशी पूंजी अपनी खरीदी हुई परिसंपत्तियों के स्थान और मूल्य के कारण महत्वपूर्ण हो सकती है, भले ही शहर भर में उसकी स्वामित्व हिस्सेदारी अभी मापी न गई हो।
पहली बड़ी लहर चीनी थी
गोल्डन वीज़ा की संरचना स्वयं उसके पहले दशक की कहानी बताती है।
अगस्त 2026 तक चीनी नागरिकों के पास थे:
ग्रीस के 26,690 वैध प्रारंभिक निवेशक परमिटों में से 12,664।
अर्थात:
47.4%।
वैध प्रारंभिक श्रेणी के लगभग आधे परमिट चीनी नागरिकों के पास हैं। इस 47.4% का हर नवीनीकरणों को शामिल नहीं करता; यह पूरे निवेशक परमिट भंडार में राष्ट्रीयता की हिस्सेदारी नहीं है। 4
यह असाधारण है।
इसलिए ग्रीस के गोल्डन वीज़ा के लिए चीन केवल एक और स्रोत बाजार नहीं था।
वह बाजार था जिसने कार्यक्रम के पहले दौर को परिभाषित किया।
लेकिन ऐतिहासिक संचित संख्या और वर्तमान गति एक ही चीज़ नहीं हैं।
यह अंतर लगातार अधिक महत्वपूर्ण हो रहा है।
चीनी मांग अधिक चयनात्मक हो रही है
चीन आर्थिक रूप से विशाल बना हुआ है और उसकी संपन्न आबादी वैश्विक स्तर पर महत्वपूर्ण बनी हुई है।
लेकिन आज चीनी परिवारों और उद्यमियों के सामने का वातावरण दस साल पहले से काफी अलग है।
IMF वर्तमान में 2026 के लिए चीन की वास्तविक GDP वृद्धि लगभग 4.6% रहने का अनुमान लगाता है।
विश्व बैंक के 7 जुलाई 2026 के चीन आर्थिक अद्यतन ने 4.4% का अनुमान लगाया, जबकि IMF का देश पृष्ठ अपने 4.6% के आंकड़े को जुलाई 2026 WEO अद्यतन से जोड़ता है। ये अलग संस्थाओं के निश्चित तिथियों के पूर्वानुमान हैं, हासिल हो चुकी वृद्धि नहीं। 7, 8
विश्व बैंक का अद्यतन संपत्ति क्षेत्र में जारी समायोजन और सावधानीपूर्ण उपभोग पर प्रकाश डालता है। 8
इसी समय, सीमा-पार निवेश एक विनियमित गतिविधि बना हुआ है।
चीन का नया विदेश निवेश विनियमन 1 जुलाई 2026 को लागू हुआ। यह व्यक्तिगत धन प्रेषण की अनुमति या इस बात का प्रमाण नहीं है कि कोई परिवार विदेश में संपत्ति की खरीद का वित्तपोषण कर सकता है; लागू पूंजी हस्तांतरण नियमों को हर लेनदेन के लिए अलग जांचना जरूरी है। 9
बाजार के दृष्टिकोण से इसका परिणाम स्पष्ट है।
चीनी मांग गायब नहीं हुई है।
लेकिन वह अधिक सोच-समझकर, कीमत के प्रति अधिक संवेदनशील और अधिक चयनात्मक हो गई है।
मेरे अपने अवलोकन में पहली बड़ी गोल्डन वीज़ा लहर की तुलना में बाजार में कुछ हद तक थकान दिखाई देती है।
आज का चीनी खरीदार अधिक सवाल पूछता है।
दोबारा बिक्री का बाजार कैसा है?
किराये से प्रतिफल कितना है?
स्कूल कहां है?
बाद में मुझसे यह संपत्ति कौन खरीदेगा?
लेनदेन कितना सुरक्षित है?
और क्या निवास परमिट से अलग भी संपत्ति वास्तव में अपनी कीमत के लायक है?
यह जरूरी नहीं कि यूनानी बाजार के लिए बुरा हो।
यह परिपक्वता का संकेत है।
अब चीन के साथ कई स्रोत बाजार मौजूद हैं
वैध प्रारंभिक श्रेणी के निवेशक परमिटों में चीन का हिस्सा 47.4% है, लेकिन चीन से नीचे के देश अब बिल्कुल अलग कहानी बताते हैं।
अगस्त 2026 तक:
तुर्की: 5,107 वैध प्रारंभिक निवेशक परमिट — 19.1%
लेबनान: 1,169 — 4.4%
ईरान: 1,010 — 3.8%
इज़राइल: 849 — 3.2%
यूनाइटेड किंगडम: 840 — 3.1%
मिस्र: 660 — 2.5%
संयुक्त राज्य अमेरिका: 642 — 2.4%। ये सभी संख्याएं और हिस्सेदारियां प्रारंभिक परमिट श्रेणी से संबंधित हैं, प्रारंभिक और नवीनीकृत परमिटों के संयुक्त कुल से नहीं। 4
प्रारंभिक परमिट तालिका में चीन के साथ कई महत्वपूर्ण स्रोत देश शामिल हैं।
ये आंकड़े चीन के साथ कई बड़े स्रोत बाजार दिखाते हैं। मौजूदा संख्या की एक तालिका नई मांग बढ़ने की दर को नहीं मापती।
परमिट की मंजूरी पहले के आवेदनों को प्रतिबिंबित कर सकती है। समान आधार पर तुलनीय समय श्रृंखला के बिना वर्तमान खरीदार मांग पर असत्यापित वृद्धि दर लगाने के बजाय देखी गई संरचना में विविधीकरण का वर्णन करना बेहतर है।
मध्य पूर्व ने दूसरे निवास का अर्थ बदल दिया है
यह विविधीकरण असाधारण रूप से अस्थिर भू-राजनीतिक समय में हो रहा है।
IMF के मार्च 2026 के बयान ने मध्य पूर्व संघर्ष को आर्थिक अनिश्चितता का स्रोत बताया। विश्व बैंक का अगस्त 2026 लेबनान आकलन दोबारा संघर्ष, विस्थापन और भौतिक पूंजी के विनाश का वर्णन करता है। 10, 11
ये स्रोत आर्थिक और मानवीय व्यवधान स्थापित करते हैं। वे यह नहीं मापते कि कितने प्रभावित परिवार ग्रीस में संपत्ति खरीदेंगे, और केवल राष्ट्रीयता से खरीदार की प्रेरणा स्थापित नहीं होती।
इन घटनाओं के करीब रहने वाले परिवारों के लिए यूरोपीय निवास परमिट का अर्थ बुनियादी रूप से अलग हो सकता है।
निर्णय अब जरूरी नहीं कि यह हो:
“मुझे अतिरिक्त 1% किराया प्रतिफल कहां मिल सकता है?”
यह बन सकता है:
“अगर मुझे दूसरा विकल्प चाहिए तो मेरा परिवार कहां जा सकता है?”
इससे निवेश के माध्यम से प्रवास का आर्थिक तर्क बदल जाता है।
बीमा के रूप में निवास
कोई संपन्न परिवार जरूरी नहीं कि इसलिए दूसरा घर खरीदे क्योंकि वह कल ही जाने की उम्मीद करता है।
अक्सर इसके विपरीत सच होता है।
परिवार जहां रहता है वहां पूरी तरह खुश हो सकता है।
उसका व्यवसाय वहीं रह सकता है।
उसके बच्चे वहीं स्कूल में रह सकते हैं।
उसका सामाजिक नेटवर्क वहीं रह सकता है।
लेकिन परिवार भविष्य में अलग निर्णय लेने की क्षमता चाहता है।
उस विकल्प का मूल्य है।
इसीलिए मैं निवेश के माध्यम से निवास को केवल आप्रवासन नहीं मानने लगा हूं।
कुछ परिवारों के लिए यह भौगोलिक बीमे की तरह काम करता है।
आप आशा करते हैं कि आपको कभी बीमे की जरूरत न पड़े।
लेकिन आप उसके उपलब्ध होने को मूल्यवान मानते हैं।
यूनानी निवेशक निवास परमिट पांच साल तक वैध होता है और संबंधित पात्रता शर्तों को बनाए रखने पर नवीनीकृत किया जा सकता है। 12, 13
इससे वह मिलता है जो केवल अवकाश के लिए खरीदी गई संपत्ति नहीं दे सकती:
कानूनी रूप से स्थापित यूरोपीय निवास का विकल्प।
दुबई एक अलग लेकिन महत्वपूर्ण मामला है
दुबई पर अलग विचार करना चाहिए।
दुबई ऊपर चर्चा किए गए विशिष्ट संघर्ष-प्रभावित बाजारों से अलग मामला है। वहां पहले से रहने वाला परिवार यूनानी निवास विकल्प को अपनी मौजूदा जिंदगी के पूरक के रूप में देख सकता है, उसके स्थानापन्न के रूप में नहीं। यह परिवार की भविष्य योजना की व्याख्या है, इस बात का दावा नहीं कि किसी भी क्षेत्राधिकार में जोखिम नहीं है।
दुबई में पहले से रहने वाले और अंतरराष्ट्रीय स्तर पर आवागमन करने वाले परिवारों के लिए नागरिकता और निवास अलग-अलग विचार हैं।
इसलिए खाड़ी में रहने वाले कुछ संपन्न प्रवासी परिवारों के लिए यूरोपीय निवास कार्यक्रम अलग भूमिका निभाता है।
यह जरूरी नहीं कि दुबई की जगह ले।
यह उसका पूरक है।
कोई परिवार खाड़ी में अपने व्यावसायिक हित और दैनिक जीवन बनाए रखते हुए जोड़ सकता है:
एक यूरोपीय संपत्ति,
एक यूरोपीय निवास अधिकार,
बच्चों के लिए भविष्य में विश्वविद्यालय का विकल्प,
और परिवार की योजना में एक अन्य क्षेत्राधिकार।
हमारे बाजार में यह पारंपरिक प्रवास की तुलना में अंतरराष्ट्रीय निवास पोर्टफोलियो बनाने जैसा अधिक दिखाई देने लगा है।
लेबनान, ईरान और इज़राइल आंकड़ों में पहले से मौजूद हैं
यह केवल सैद्धांतिक बात नहीं है।
अगस्त 2026 की प्रारंभिक परमिट श्रेणी में लेबनान तीसरे, ईरान चौथे और इज़राइल पांचवें स्थान पर है। यह क्रम केवल उसी श्रेणी का वर्णन करता है। 4
एक ही भू-राजनीतिक क्षेत्र से निवेशक निवास मांग का यह उल्लेखनीय संकेंद्रण है।
प्रमुख स्रोत बाजारों में मिस्र भी उनसे ज्यादा पीछे नहीं है।
इराक नवीनीकरण और निवेशक परिवार की तालिकाओं में दिखाई देता है, हालांकि प्रारंभिक श्रेणी की शीर्ष दस निवेशक राष्ट्रीयताओं में नहीं है। प्रारंभिक श्रेणी की मौजूदा संख्या को नए आवेदन नहीं कहना चाहिए। 4
निष्कर्ष यह नहीं होना चाहिए कि मध्य पूर्व का हर व्यक्ति वहां से जाना चाहता है।
यह गलत और अतिसरलीकृत होगा।
निष्कर्ष अधिक सूक्ष्म है:
संपन्न परिवार भू-राजनीतिक अनिश्चितता के जितना करीब रहता है, भौगोलिक विकल्पों की उपलब्धता उतनी अधिक मूल्यवान हो सकती है।
रूस को अलग देखना चाहिए
निवेशकों की रुचि और कानूनी पहुंच अलग सवाल हैं।
2022 में जारी मंत्रालय की एक सूचना ने रूसी और बेलारूसी निवेशकों के नवीनीकरण पर रोक हटाई, जबकि कुछ निर्दिष्ट पारिवारिक सदस्य अपवादों के साथ नए आवेदनों पर अगली सूचना तक रोक जारी रखी। 14
वह ऐतिहासिक सूचना अपने आप में अक्टूबर 2026 की पात्रता पर पूर्ण राय नहीं है। नवीनीकरण, पारिवारिक संबंध, राष्ट्रीयता और बाद के किसी भी उपाय को व्यक्तिगत आवेदन पर लागू वर्तमान नियमों के अनुसार जांचना होगा। इसलिए यहां रूस को नए गोल्डन वीज़ा के लिए बिना प्रतिबंध वाला स्रोत बाजार नहीं बताना चाहिए।
अगली लहर उन देशों से आ सकती है जिनकी आज कम चर्चा होती है
सतह के नीचे एक और बदलाव हो रहा है।
मुझे उम्मीद है कि समय के साथ उभरती अर्थव्यवस्थाएं अधिक महत्वपूर्ण स्रोत बाजार बनेंगी; यह भविष्य की ओर देखने वाला विचार है, गोल्डन वीज़ा मांग का मापा हुआ पूर्वानुमान नहीं।
नए उद्यमी और उच्च संपत्ति वाले परिवार उभर रहे हैं:
दक्षिण-पूर्व एशिया में,
दक्षिण एशिया में,
मध्य पूर्व के कुछ हिस्सों में,
अफ्रीका में,
मध्य एशिया में,
और अन्य तेजी से बढ़ते बाजारों में।
इन परिवारों के लिए “प्लान B” की अवधारणा तेजी से सामान्य हो रही है।
वे शायद देश छोड़ना न चाहें।
वे शायद अपने मूल देश को कभी स्थायी रूप से न छोड़ें।
लेकिन व्यवसाय बनाने के बाद परिवार की योजना का अगला चरण अक्सर विविधीकरण से जुड़ा होता है:
परिसंपत्तियों का,
शिक्षा का,
बैंकिंग का,
निवास अधिकारों का,
और अंततः उत्तराधिकार की योजना का।
वियतनाम इस व्यापक प्रवृत्ति का उपयोगी उदाहरण है।
6 अक्टूबर 2026 को जारी विश्व बैंक के पूर्वी एशिया और प्रशांत अद्यतन में 2026 के लिए वियतनाम की वृद्धि 7.4% रहने का अनुमान है। यह आर्थिक वृद्धि की पृष्ठभूमि का समर्थन करता है; अकेली GDP वृद्धि संपन्न परिवारों की संख्या नहीं मापती और न यूनानी निवास की मांग स्थापित करती है। 15
हर संपन्न वियतनामी, भारतीय या दक्षिण-पूर्व एशियाई उद्यमी ग्रीस नहीं चुनेगा।
लेकिन अंतरराष्ट्रीय निवास पर विचार कर सकने वाले लोगों का समूह बड़ा हो रहा है।
ग्रीस के लिए यह रणनीतिक रूप से महत्वपूर्ण है।
ग्रीस का अगला गोल्डन वीज़ा दौर पहले से अधिक विविध हो सकता है
यूनानी गोल्डन वीज़ा के पहले दशक में एक कहानी का अत्यधिक प्रभुत्व था:
चीन।
दूसरा दशक बहुत अलग हो सकता है।
चीन महत्वपूर्ण बना रहेगा।
लेकिन चीन के साथ बढ़ती संख्या में हो सकते हैं:
यूरोपीय विविधीकरण चाहने वाले तुर्की निवेशक;
भू-राजनीतिक जोखिम संभालने वाले मध्य पूर्व के परिवार;
यूरोपीय जीवनशैली का विकल्प चाहने वाले अमेरिकी खरीदार;
ग्रीस की कर और निवास व्यवस्थाओं का उपयोग करने वाले ब्रिटिश तथा अन्य उच्च संपत्ति वाले निवासी;
दूसरा भौगोलिक आधार बनाने वाले खाड़ी में बसे प्रवासी;
और नई उभरती अर्थव्यवस्थाओं के संपन्न परिवार जो पहली बार अंतरराष्ट्रीय निवास योजना बना रहे हैं।
यह एक महत्वपूर्ण अर्थ में कार्यक्रम को मजबूत बनाता है।
यह एक ही बाजार पर निर्भरता कम करता है।
आंकड़े हमें क्या बता सकते हैं — और क्या नहीं
अटिका में लगभग 2.16 मिलियन आवास हैं। अगस्त 2026 के प्रशासनिक आंकड़ों में 26,690 वैध प्रारंभिक निवेशक परमिट और 8,069 वैध नवीनीकृत या पुनः जारी निवेशक परमिट दर्ज हैं।
मेरी उदाहरणात्मक 1.06-इकाई धारणा का इस्तेमाल करने पर प्रारंभिक श्रेणी के लिए लगभग 28,300 इकाइयां, या संयुक्त परमिट भंडार के लिए लगभग 36,800 इकाइयां मिलती हैं। गोल्डन वीज़ा से बाहर की 20,000 इकाइयों का मनमाना परिदृश्य जोड़ने से तुलना फिर बदल जाती है।
ये गणनाएं काल्पनिक इकाई संख्याओं को आधिकारिक आवास हर के साथ रखती हैं। वे अटिका में वास्तव में विदेशियों के पास मौजूद संपत्तियां नहीं मापतीं, अधिकतम सीमा स्थापित नहीं करतीं, और किसी विशिष्ट स्वामित्व दावे को सिद्ध या खारिज नहीं करतीं।
प्रमाणों के आधार पर उचित निष्कर्ष सीमित है: परमिट संख्या को संपत्ति स्वामित्व नहीं समझना चाहिए, और कुल भंडार की तुलना को अलग-अलग इलाकों में लेनदेन के संकेंद्रण के साथ नहीं मिलाना चाहिए।
छोटे हिस्से का भी बहुत बड़ा महत्व हो सकता है
रियल एस्टेट की कीमत केवल पूरे शहर के औसत से तय नहीं होती।
यदि विदेशी खरीदार हर मोहल्ले और हर तरह की संपत्ति में समान रूप से बंटे होते तो उनका प्रभाव सीमित हो सकता था।
वे इस तरह नहीं बंटे हैं।
वे केंद्रित होते हैं:
प्रमुख तटीय आवास में,
उच्चस्तरीय उत्तरी उपनगरों में,
प्रतिष्ठित केंद्रीय इलाकों में,
नई निर्माण परियोजनाओं में,
नवीनीकृत छोटे अपार्टमेंटों में,
और चुनिंदा गोल्डन वीज़ा उपयोग-परिवर्तन परियोजनाओं में।
इसीलिए कुल आवास का अपेक्षाकृत छोटा प्रतिशत कुछ उपबाजारों पर अनुपात से कहीं बड़ा प्रभाव डाल सकता है।
विलासिता वाले खंड से एक उपयोगी उदाहरण मिलता है।
Greece Sotheby’s बताती है कि उसके अपने non-dom लेनदेन का 88% एथेंस रिविएरा पर केंद्रित था। यह कंपनी का अपना नमूना है। 6
संकेंद्रण ऐसा दिखता है।
विदेशी निवेश पूरे अटिका आवास भंडार का अपेक्षाकृत छोटा हिस्सा हो सकता है, जबकि कुछ विशिष्ट विलासिता खंडों में उसका प्रभाव बहुत ज्यादा हो सकता है। दोनों में वास्तविक हिस्सेदारी स्थापित करने के लिए उपयुक्त डेटासेट चाहिए।
दोनों बातें सच हो सकती हैं।
वास्तविक कहानी विदेशी स्वामित्व नहीं है। यह वैश्विक पुनर्वितरण है।
मेरे लिए यह 2013 के बाद ग्रीस में जो हुआ, उसे समझने का अधिक दिलचस्प तरीका है।
गोल्डन वीज़ा ने केवल विदेशियों को यूनानी अपार्टमेंट खरीदने के लिए प्रेरित नहीं किया।
उसने एक अपेक्षाकृत छोटे यूरोपीय आवास बाजार को बहुत बड़े वैश्विक पूंजी समूह से जोड़ा।
पहले चरण में उस पूंजी का अनुपातहीन रूप से बड़ा हिस्सा चीन से आया।
आज यह पूंजी समूह बदल रहा है।
चीनी मांग अधिक परिपक्व और चयनात्मक हो रही है।
रिपोर्ट किए गए प्रारंभिक परमिट भंडार में तुर्की एक महत्वपूर्ण स्रोत बाजार है।
मध्य पूर्व के निवेशक बहुत अधिक प्रमुख हो गए हैं।
अमेरिकी और ब्रिटिश उच्च संपत्ति वाले खरीदार प्रीमियम संपत्ति बाजारों में अधिक दिखाई देते हैं।
और उन अर्थव्यवस्थाओं से नई संपन्नता उभर रही है जिनके निवेशक दस वर्ष पहले ग्रीस में लगभग दिखाई ही नहीं देते थे।
मेरी राय में अगला दशक केवल पिछले दशक की निरंतरता नहीं होगा।
वह अधिक विखंडित हो सकता है।
अधिक अंतरराष्ट्रीय।
अधिक चयनात्मक।
और भू-राजनीतिक जोखिम से कहीं अधिक जुड़ा हुआ।
निवास परमिट परिवार की बैलेंस शीट का हिस्सा बन रहा है
परंपरागत रूप से परिवार अपनी संपत्ति का विविधीकरण करते थे:
अचल संपत्ति में,
नकद में,
शेयरों में,
बॉन्ड में,
व्यावसायिक हिस्सेदारी में,
और अलग-अलग मुद्राओं में।
आज अंतरराष्ट्रीय स्तर पर आवागमन करने वाले परिवारों के लिए एक अन्य श्रेणी धीरे-धीरे उभर रही है:
क्षेत्राधिकार का विविधीकरण।
मैं कहां रह सकता हूं?
मेरे बच्चे कहां पढ़ सकते हैं?
मेरा परिवार कहां जा सकता है?
मैं कहां संपत्ति रख सकता हूं?
मैं किस कानूनी वातावरण तक पहुंच चाहता हूं?
और कितने विकल्प सुरक्षित रखना चाहता हूं?
ये अब केवल आप्रवासन के सवाल नहीं हैं।
ये तेजी से संपत्ति प्रबंधन के सवाल बन रहे हैं।
इसीलिए यूनानी गोल्डन वीज़ा जैसे कार्यक्रमों के भविष्य को केवल यह पूछकर नहीं समझा जा सकता कि अगले साल चीन से ज्यादा खरीदार आएंगे या कम।
अधिक गहरी संरचनात्मक मांग एक देश से कहीं बड़ी है।
यह ऐसे विश्व से आती है जहां संपन्न परिवार तेजी से समझते हैं कि पूंजी का भौगोलिक विविधीकरण हो सकता है — और जीवन का भी।
एथेंस इतना छोटा है कि वैश्विक पूंजी असर डाल सके — लेकिन उसे समाहित करने के लिए पर्याप्त बड़ा भी है
अंततः यह एथेंस का असामान्य लाभ हो सकता है।
यह लंदन नहीं है।
यह पेरिस नहीं है।
यह दुबई नहीं है।
यह इस्तांबुल नहीं है।
अटिका में केवल 3.8 मिलियन स्थायी निवासी और 2.16 मिलियन से कुछ अधिक आवास हैं।
इससे अंतरराष्ट्रीय पूंजी की मौजूदगी दिखती है।
इस आवास भंडार का आकार परिप्रेक्ष्य देता है, लेकिन ऊपर के मॉडल यह स्थापित नहीं कर सकते कि बाजार पर किसका नियंत्रण है। स्थान, लेनदेन प्रवाह, स्वामित्व संकेंद्रण और मूल्य निर्माण के लिए अलग प्रमाण चाहिए।
इसलिए यूनानी नीति की वास्तविक चुनौती केवल विदेशी निवेश कम करना नहीं है।
उसे दिशा देना है।
नवीनीकरण की ओर।
व्यावसायिक संपत्तियों को आवास में बदलने की ओर।
पुरानी अनुपयोगी इमारतों को फिर उपयोग में लाने की ओर।
नए आवास की ओर।
उत्पादक विकास की ओर।
और ऐसी कर व्यवस्था की ओर जो विदेशी मांग से बने आर्थिक मूल्य का कुछ हिस्सा यूनानी समाज में वापस पहुंचाए।
यह केवल यह तय करने से कहीं अधिक परिष्कृत लक्ष्य है कि विदेशी निवेश “अच्छा” है या “बुरा”।
चीनी गोल्डन वीज़ा कार्यक्रम से वैश्विक निवास बाजार तक
2013 में ग्रीस ने निवेश के माध्यम से निवास का कार्यक्रम उस समय शुरू किया जब देश को विदेशी पूंजी की सख्त जरूरत थी।
तेरह साल बाद कार्यक्रम बिल्कुल अलग दुनिया में काम कर रहा है।
चीन अब भी उसका सबसे बड़ा ऐतिहासिक बाजार है।
लेकिन चीन अब पूरी कहानी नहीं है।
मध्य पूर्व अधिक अस्थिर है।
तुर्की एक प्रमुख स्रोत बाजार बन गया है।
अंतरराष्ट्रीय संपत्ति भौगोलिक रूप से स्थानांतरित हो रही है।
नए आर्थिक अभिजात वर्ग उभर रहे हैं।
परिवार की सुरक्षा निवेश योजना का हिस्सा बन रही है।
और निवास अधिकारों को स्वयं रणनीतिक परिसंपत्तियों के रूप में तेजी से देखा जा रहा है।
इससे मैं एक सरल निष्कर्ष पर पहुंचता हूं।
यूनानी गोल्डन वीज़ा का पहला दौर पूंजी आकर्षित करने के बारे में था।
मेरा मानना है कि अगला दौर तेजी से उन परिवारों को आकर्षित करने के बारे में होगा जिन्होंने वैश्विक विविधीकरण किया है।
और यह अंतर अंततः एथेंस के लिए किसी एक राष्ट्रीयता द्वारा खरीदी गई संपत्तियों की संख्या से अधिक महत्वपूर्ण साबित हो सकता है।
क्योंकि एथेंस के अपार्टमेंट का अगला खरीदार दस वर्ष पहले के खरीदार जैसा नहीं हो सकता है।
वह ऐसे देश से आ सकता है जो आज के आंकड़ों में लगभग दिखाई नहीं देता।
लेकिन प्रेरणा तेजी से परिचित होगी:
परिवार की रक्षा करें। परिसंपत्तियों में विविधता लाएं। विकल्प बनाए रखें।
अनिश्चित दुनिया में यह सबसे मूल्यवान निवेशों में से एक हो सकता है।
डेटा और पद्धति संबंधी टिप्पणी
अटिका व्यापक एथेंस तुलना के लिए इस्तेमाल किया गया आधिकारिक क्षेत्रीय भौगोलिक क्षेत्र है; यह एथेंस नगरपालिका नहीं है। आवास और जनसंख्या 2021 की जनगणना के समय के आंकड़े हैं, अक्टूबर 2026 के मौजूदा भंडार का अनुमान नहीं।
आधिकारिक इन्फोग्राफिक में बसे हुए, मौसमी, द्वितीय निवास और अन्य खाली आवास दिए गए हैं। उसके छपे हुए घटक आंकड़े बताए गए 2,162,826 के कुल से एक अधिक हैं। यह मसौदा रिपोर्ट किया गया कुल बनाए रखता है और श्रेणियों पर चर्चा में गोल किए हुए आंकड़े इस्तेमाल करता है; मेल करवाने के लिए स्रोत नहीं बदलता।
मंत्रालय का अगस्त 2026 परिशिष्ट B, तालिका 12a, वैध प्रारंभिक निवेशक परमिटों को वैध नवीनीकरण/पुनः जारी परमिटों से अलग करता है। संयुक्त संख्या प्रशासनिक परमिट भंडार है, दोहराव हटाया हुआ संपत्ति रजिस्टर या 2013 से हुई खरीद की संख्या नहीं। परिवार के सदस्यों के परमिट अलग हैं।
1.06-इकाई गुणक Lei Chen की उदाहरणात्मक बाजार धारणा है। न इसे, न गोल्डन वीज़ा से बाहर की अतिरिक्त 20,000-इकाई परिस्थिति को राष्ट्रीय अनुमान के रूप में सत्यापित किया गया है। प्रतिशत अंकगणितीय परिदृश्य तुलना हैं, मापी गई स्वामित्व हिस्सेदारियां या अधिकतम सीमाएं नहीं। RE/MAX और Sotheby’s के आंकड़े उनके अपने नमूनों का वर्णन करते हैं। पूर्वानुमानों को उनकी तिथियों वाली विज्ञप्तियों से जोड़ा गया है।
नीति की चर्चा पहचाने गए स्रोतों का उल्लेख करती है और ऐतिहासिक रोक की सूचना को किसी व्यक्ति की वर्तमान पात्रता के निर्णय से अलग रखती है।
स्रोत और दायरा
- ELSTAT: अटिका की जनसंख्या, 2021 की जनगणना
- ELSTAT: अटिका जनगणना इन्फोग्राफिक, आवास की श्रेणियाँ
- ELSTAT: आवास और परिवारों की विशेषताएँ, 2021
- प्रवासन मंत्रालय: अगस्त 2026, परिशिष्ट B, तालिका 12a, पृष्ठ 10
- RE/MAX Greece: 2025 में विदेशी खरीदारों की खरीद, 15 जनवरी 2026
- Greece Sotheby’s: अपने non-dom लेनदेन के रिकॉर्ड, 2024–2026 की पहली छमाही
- IMF: चीन के देश-संबंधी आँकड़े, जुलाई 2026 WEO अपडेट
- विश्व बैंक: चीन आर्थिक अपडेट, 7 जुलाई 2026
- चीन सरकार: विदेश निवेश विनियमन, 1 जून 2026
- IMF: मध्य पूर्व पर वक्तव्य, 3 मार्च 2026
- विश्व बैंक: लेबनान आर्थिक निगरानी रिपोर्ट की घोषणा, 21 अगस्त 2026
- Mitos: उपयोग परिवर्तन वाली गोल्डन वीज़ा प्रक्रिया, वैधता और शर्तें
- AADE: निवेशक निवास नवीनीकरण का विवरण
- प्रवासन मंत्रालय: रूसी/बेलारूसी नवीनीकरण और नए आवेदनों का निलंबन, 2022 का नोटिस
- विश्व बैंक: पूर्वी एशिया और प्रशांत अपडेट, 6 अक्टूबर 2026
