Chronique d’experts · Fiscalité et politique
Avis d’expert/Commentaire politique
La politique du logement devrait s’interroger sur l’impact d’un investissement sur l’offre de logements, ainsi que sur qui le réalise. Mon point de vue est que l’acquisition d’une résidence existante et la création d’un espace résidentiel à partir d’un bâtiment non résidentiel approprié méritent une analyse distincte. Cette distinction devrait éclairer la conception du changement annoncé par la Grèce en matière de droits de mutation, avec des règles claires et des exigences en matière de preuves pour une réutilisation adaptative.
J’écris en tant que fondateur impliqué dans le développement immobilier, avec un intérêt commercial pour les projets de conversion réalisables. Il s’agit d’un commentaire politique, et non d’un conseil juridique ou fiscal personnel. L’argument ci-dessous est l’approche politique que je propose, et les implications sur le marché sont des scénarios plutôt que des prédictions.
Ce qui est confirmé
Dans son Discours du 6 septembre 2026 à la 90e Foire internationale de Thessalonique, le Premier ministre a annoncé une augmentation des droits de mutation immobilière de 3 % à 15 % pour les acheteurs de pays tiers hors UE, invoquant la pression sur l’accès des résidents au logement. Cela vérifie une annonce, et non une législation promulguée.
Le présentation technique, publiée le 7 septembre 2026 du gouvernement donne des totaux de 3,09 % et une proposition de 15,45 % incluant le prélèvement municipal. Il restreint la proposition à la propriété résidentielle, à l’exclusion des locaux commerciaux, des terrains et autres biens. Il aborde les personnes physiques et la résidence fiscale dans les pays tiers, ainsi que la nationalité et les exceptions concernant les Grecs, les personnes d’origine grecque, les citoyens de l’UE/EEE et les résidents de longue durée ; il fait également référence aux catégories d’exonération pour première résidence. Le projet de loi final et la loi promulguée doivent définir la manière dont ces descriptions et exceptions interagissent.
Le page actuelle de la politique gouvernementale en matière de logement confirme la suspension facultative de la TVA pour les nouveaux bâtiments jusqu’au 31 décembre 2026. La situation de la transaction en matière de TVA doit encore être examinée par un professionnel.
Le tableau de présentation technique des mesures non encore légiférées comprend une prolongation annoncée pour 2027-2030 de la mesure de TVA sur les nouveaux bâtiments. Au 8 septembre 2026, cette extension et la proposition relative aux droits de mutation ne sont pas des mesures adoptées dans les éléments de preuve examinés ici ; aucune date de début exacte n’est affirmée.
Analyse experte
Mesurer la contribution logement
Une politique visant à réduire la concurrence pour les logements existants a un point de départ différent de celle régissant la réutilisation d’espaces véritablement non résidentiels. À mon avis, la politique de conversion doit examiner l’utilisation antérieure documentée, l’espace résidentiel créé et la qualité du résultat. Il convient également d’examiner les déplacements, la perte d’activités commerciales utiles et la question de savoir si les nouvelles maisons peuvent répondre à des besoins résidentiels durables. Un libellé de conversion à lui seul constitue un test trop faible.
Cela ne veut pas dire que chaque conversion améliore l’accessibilité financière du logement. Si un projet déplace une entreprise active, produit de mauvaises conditions de vie ou n’ajoute pas d’espace résidentiel utilisable, sa valeur publique doit être remise en question. Je préférerais une preuve transparente de l’état initial et de la contribution résidentielle proposée, avec un examen technique au niveau de la propriété. Il s’agit d’une recommandation politique, et non d’une position établie du gouvernement.
Cinq scénarios de transactions à examiner
Maisons existantes. Si la loi finale applique un taux de droits de mutation plus élevé à un acheteur particulier achetant une résidence existante, le budget d’acquisition devra absorber ce coût ou les parties devront reconsidérer le prix et les conditions. La demande pourrait réagir, mais l’annonce à elle seule ne peut établir l’ampleur d’un quelconque effet sur les prix ou les loyers.
Immeuble commercial acheté avant transformation. La présentation technique exclut les locaux professionnels de son périmètre résidentiel indiqué. Un acheteur ne doit pas considérer cela comme une confirmation que chaque conversion prévue restera en dehors de la règle éventuelle. Le traitement est inconnu jusqu’à ce que la législation définisse la classification et le calendrier pertinents, et qu’un conseiller fiscal applique ces règles à l’acquisition réelle.
Première vente après conversion dirigée par le promoteur. Si la propriété est résidentielle au moment du transfert à l’investisseur, son utilisation commerciale antérieure peut ne pas déterminer le traitement fiscal. La question de savoir si la législation finale distingue les logements nouvellement créés et comment les droits de mutation interagissent avec la situation TVA du vendeur reste ouverte. Le modèle financier du projet doit montrer explicitement ces incertitudes avant la tarification d’une réservation.
Structures d’entreprise et de propriétaires effectifs. Les références à des personnes physiques dans une présentation technique n’établissent pas une exemption d’entreprise ou un moyen légal de contourner la taxe proposée. Les conseillers doivent examiner les dispositions finales, les informations sur la propriété et tout traitement anti-évitement. Une structure d’entreprise soulève également des questions distinctes sur la résidence des investisseurs ; le procédure Mitos actuelle exige que l’investisseur détienne la totalité des actions ou participations de la société acquéreuse dans le cadre de l’itinéraire indiqué entre la Grèce et l’UE.
Étapes transitoires. La réservation, le paiement, l’acte final, l’enregistrement, la conversion et la demande de résidence peuvent avoir lieu à des moments différents. On ne sait pas quel événement, le cas échéant, régit une règle transitoire. Les investisseurs doivent demander une chronologie datée et des conseils contractuels, sans supposer qu’un dépôt ou un accord anticipé garantit le traitement fiscal futur.
Rendre la distinction de politique publique vérifiable
L’argument le plus fort en faveur de la réutilisation adaptative est une explication fondée sur des preuves de ce qui devient un logement et pourquoi il est adapté à cet usage. Les développeurs doivent être prêts à montrer les dossiers de départ, les travaux proposés et les évaluations professionnelles. Les décideurs politiques pourraient utiliser ces données pour distinguer les investissements qui entrent en concurrence pour les logements existants des investissements qui créent une capacité résidentielle appropriée, tout en conservant des contrôles contre le réétiquetage ou l’évitement.
Pour un investisseur qui décide maintenant, le résultat utile est un budget avec des hypothèses fiscales explicites et une liste de questions juridiques non résolues. Transmettez ces questions au conseiller fiscal, à l’avocat et au notaire grecs désignés. Ne procéder que lorsque la décision utilise les règles réellement applicables à la transaction et que l’investisseur comprend l’exposition à un changement ultérieur.
Liste de contrôle pour les investisseurs
- Enregistrez le nom de l’acquéreur proposé, sa nationalité, sa résidence fiscale et toute exception réclamée pour que le conseiller fiscal puisse l’évaluer.
- Demandez les preuves de l’utilisation de la propriété lors de l’acquisition et de toute conversion prévue, en gardant distinctes les étapes commerciales et résidentielles.
- Demandez un traitement séparé des droits de mutation et de la TVA dans le budget écrit, avec chaque hypothèse juridique datée.
- Établissez une chronologie de la réservation, des paiements, de l’acte, de l’inscription, de la conversion et du dépôt afin que l’avocat puisse évaluer d’éventuelles dispositions transitoires.
- Demandez à vos conseillers d’examiner les implications pour l’entreprise et les bénéficiaires effectifs avant de choisir une structure de propriété.
- Arrêtez de vous fier aux résultats fiscaux futurs annoncés s’ils reposent uniquement sur une annonce ; demander des conseils écrits spécifiques à la transaction.
- Prévoyez une clause de sauvegarde dans les conditions commerciales en cas d’incertitude fiscale importante, sous réserve de l’examen de l’avocat.
Fondement du cas
Scénario hypothétique. Imaginez deux propositions hypothétiques : acheter une résidence existante et évaluer si les bureaux inutilisés pourraient devenir des logements. Aucune des deux propositions ne concerne un bien immobilier réel ; il ne s’agit pas d’un projet Santheos et aucun résultat de client privé ou de projet interne n’est présenté.
Une comparaison politique demanderait quelles preuves distinguent les logements existants des espaces résidentiels supplémentaires potentiels, y compris l’utilisation licite, la faisabilité technique et l’étape de transaction pertinente. On ne supposerait pas que la conversion se réalise, augmente le nombre de logements effectivement habitables ou bénéficie d’un traitement fiscal particulier. L’exemple illustre une question politique, et non un effet de marché mesuré ou une prédiction.
Pour la discussion précédente sur la politique du logement, voir La crise du logement à Athènes : une situation difficile post-pandémique. Utilisez le Questions et réponses sur le Golden Visa Santheos pour distinguer les questions de résidence des questions fiscales que vous envoyez à vos conseillers.
Sources officielles
- Bureau du Premier Ministre, Discours à la 90ème Foire internationale de Thessalonique ; publié le 6 septembre 2026 ; passage consacré à la politique du logement annonçant le changement des droits de mutation ; récupéré le 8 septembre 2026.
- Gouvernement grec/Ministère de l’Économie nationale et des Finances, Présentation technique des mesures économiques du 90ème TIF ; publié le 7 septembre 2026 ; la section H sur les droits de mutation résidentielle et le tableau des nouvelles mesures en matière de TVA pour 2027-2030 ; récupéré le 8 septembre 2026 ; statut de l’annonce.
- Portail gouvernemental sur la politique du logement/Ministère de la cohésion sociale et de la famille, Suspension de la TVA sur les nouvelles constructions ; date de publication non affichée ; description actuelle du programme jusqu’au 31 décembre 2026 ; récupéré le 8 septembre 2026.
- Ministère des Migrations et de l’Asile / Mitos, Titre de séjour permanent pour investisseur – changement d’usage, première délivrance ; mis à jour le 3 août 2026 ; condition d’acquisition d’entreprise 7 ; récupéré le 8 septembre 2026.
