Недвижимость может выглядеть готовой к продаже, хотя в реестре всё ещё отражены ипотека, пренотация ипотеки, арест, требование или иное зарегистрированное обременение. Это не делает сделку автоматически невозможной. Но обещание «снять обременение при закрытии» не равно уже зарегистрированному снятию обременения.
Для покупки по Greece Golden Visa это не только вопрос права собственности. Единица в договоре, уплаченное вознаграждение, доказательство регистрации и последующее дело о разрешении на проживание должны относиться к одному и тому же фактически переданному праву. Маркетинговая презентация, договор бронирования или устное объяснение продавца не заменяют независимую проверку реестра адвокатом покупателя.
Начинайте с актуальной записи, а не со старого договора
Hellenic Cadastre различает кадастровую систему и прежнюю систему переходов прав и ипотек в зависимости от района. Среди его электронных сертификатов есть сертификат обременений; кадастровый сертификат может показывать относящиеся к объекту записи по KAEK и правообладателю. Нужный документ и период поиска зависят от конкретного случая; их должен определить назначенный покупателем адвокат для соответствующей местной системы регистрации.
Запросите актуальный пакет юридической проверки, содержащий:
- точный KAEK или реестровую ссылку;
- продавца и передаваемое право;
- каждую действующую ипотеку, пренотацию, арест, зарегистрированное требование или ограничение, выявленное адвокатом;
- если это отражено в записи — документ, бенефициара, сумму или приоритет;
- доказательства, необходимые для снятия, погашения или иного урегулирования каждой записи.
Не считайте один только KAEK доказательством чистого титула. Он идентифицирует кадастровый объект, но не заменяет юридический анализ текущих записей, акта горизонтальной собственности, полномочий продавца или конкретного обременения.
Разделите четыре часто смешиваемых вопроса
| Вопрос | Какие доказательства запросить | Какое решение покупателя затрагивается |
|---|---|---|
| Что зарегистрировано сейчас? | Актуальный поиск в кадастре/реестре и письменное заключение адвоката | Готово ли досье титула к продолжению |
| Что требуется для снятия? | Инструкции по погашению/снятию и документы соответствующей стороны | Последовательность платежей и условия закрытия |
| Кто получает какие средства? | Письменный closing statement и платежные инструкции, проверенные консультантами покупателя | Направляются ли средства согласованным образом |
| Чем будет доказано завершение? | Договор, доказательство снятия/регистрации и подтверждение после закрытия | Передача владения, финальный платеж и готовность дела о проживании |
Ответы могут быть связаны, но не взаимозаменяемы. Заявление банка о намерении погасить запись не является зарегистрированным снятием; подписанный договор сам по себе не доказывает завершение всех последующих регистрационных шагов.
Зафиксируйте механику снятия в документах сделки
Если зарегистрированное обременение должно быть урегулировано при закрытии, договор и closing statement должны объяснять механику до разрешения на платеж. Попросите письменно указать:
- точное обременение по юридической ссылке, а не только по маркетинговому номеру;
- лицо, уполномоченное получить сумму погашения, и документальное основание;
- порядок договора, платежа, документа о снятии и регистрации;
- удерживаемую сумму, её держателя и документальное условие освобождения, если применимо;
- последствия отсутствия, неполноты или неверного охвата единицы документом о снятии;
- какое подтверждение после закрытия будет выдано и кто его проверит.
Не смешивайте очистку титула и право на Golden Visa
Исключение EUR 250 000 для квалифицируемого изменения использования — отдельная процедура MITOS, относящаяся при соблюдении условий к одному объекту, основные помещения которого переведены в жилое использование. Оно не превращает объект с неурегулированным вопросом титула в готовое дело для вида на жительство. Выполнение ценового порога также не доказывает передачу, регистрацию или документы, специфичные для маршрута.
- Титул: кто может передать право и документирован ли план урегулирования обременений;
- Технический статус и использование: фактический статус, разрешения и, при необходимости, доказательства изменения использования;
- Сделка: договор, налоги, платежи и доказательства регистрации;
- Иммиграция: документы заявителя, семьи и выбранного маршрута проживания.
Один документ не закрывает все четыре направления.
Гипотетический пример
Инвестор бронирует Unit C-7 в проекте конверсии. В маркетинговых материалах указано парковочное место, но первичная юридическая проверка выявляет пренотацию на основной объект, а проект договора неясен относительно права на парковку. Нельзя предполагать, что снятие записи охватит всё. Нужна письменная пообъектная проверка: какое право передается, включено ли парковочное место, какая запись затронута, кто выдаст документ о снятии и какое доказательство будет после регистрации. Это гипотетический сценарий, а не утверждение о проекте Santheos или одобренной сделке.
Чек-лист «приостановить / продолжить»
Продолжайте только когда независимые консультанты покупателя могут документировать точный объект, полномочия продавца, положение обременений и последовательность платежа. Приостановите или передайте на дополнительную проверку, если KAEK, этаж, единица или вспомогательное помещение указаны по-разному; документ о снятии не называет точное право; получатель или назначение платежа меняется без письменного объяснения; либо Golden Visa используется как причина обойти обычную проверку титула.
fully eligible — это обозначение внутренней проверки Santheos, а не государственная сертификация, предварительное одобрение или гарантия результата. Это общая информация, не юридическая, налоговая, техническая или иммиграционная консультация.
