Un bien peut sembler prêt à la vente alors que le registre fait encore apparaître une hypothèque, une prénotation d’hypothèque, une saisie, une créance ou une autre charge inscrite. Cela ne rend pas automatiquement la transaction impossible. En revanche, une promesse de « mainlevée à la signature » ne doit pas être assimilée à une mainlevée déjà enregistrée.
Pour un achat Greece Golden Visa, ce n’est pas seulement une question de titre. L’unité décrite dans l’acte, le prix payé, la preuve d’enregistrement et le futur dossier de titre de séjour doivent tous concerner le droit précis effectivement transféré. Une brochure, un contrat de réservation ou une explication orale ne remplacent pas l’examen indépendant des documents cadastraux ou de registre par l’avocat de l’acheteur.
Commencer par le registre actuel, non par un ancien acte
Le Hellenic Cadastre distingue, selon la zone, le système cadastral de l’ancien système des transferts et hypothèques. Ses services de certificats comprennent notamment un certificat des charges; un certificat cadastral peut montrer les inscriptions pertinentes par KAEK et titulaire de droit. Le document et la période de recherche nécessaires dépendent du cas : l’avocat mandaté par l’acheteur doit les déterminer pour le système local concerné.
Demandez un dossier juridique à jour identifiant :
- le KAEK ou la référence de registre exacte ;
- le vendeur et le droit de propriété transféré ;
- toute hypothèque, prénotation, saisie, créance inscrite ou restriction active identifiée par l’avocat ;
- l’instrument, le bénéficiaire, le montant ou le rang lorsque le registre les fournit ;
- la preuve requise pour supprimer, lever ou traiter chaque inscription.
Un KAEK ne prouve pas à lui seul un titre libre. Il identifie l’objet cadastral ; il ne remplace pas l’analyse des inscriptions actuelles, du règlement de copropriété, du pouvoir du vendeur ou de la charge précise figurant au registre.
Distinguer quatre questions souvent confondues
| Question | Éléments à demander | Décision concernée |
|---|---|---|
| Qu’est-ce qui est inscrit aujourd’hui ? | Recherche cadastrale/de registre à jour et avis écrit de l’avocat | Le dossier de titre peut-il avancer ? |
| Que faut-il faire pour la mainlevée ? | Instructions de remboursement/mainlevée et documents du partie concernée | Ordre des paiements et conditions de signature |
| Qui reçoit quels fonds ? | Closing statement écrit et instructions de paiement revus par les conseils de l’acheteur | Les fonds suivent-ils le circuit convenu ? |
| Comment la réalisation sera-t-elle prouvée ? | Acte, preuve de mainlevée/enregistrement et confirmation post-signature | Possession, paiement final et préparation du dossier de séjour |
Les réponses peuvent être liées mais ne sont pas interchangeables. L’intention d’une banque de radier une sûreté n’est pas une radiation enregistrée ; un acte signé ne prouve pas seul que toutes les étapes ultérieures d’enregistrement sont achevées.
Faire figurer le mécanisme de mainlevée dans les documents de transaction
Lorsqu’une charge doit être traitée au closing, le contrat et le closing statement doivent rendre le mécanisme compréhensible avant l’autorisation de paiement. Demandez par écrit :
- la charge exacte, par référence juridique et non seulement par numéro marketing ;
- le bénéficiaire autorisé à recevoir un remboursement et le fondement documentaire ;
- l’ordre entre acte, paiement, instrument de mainlevée et enregistrement ;
- le cas échéant, la somme retenue, son détenteur et la condition documentaire de libération ;
- ce qui se produit si la mainlevée est indisponible, incomplète ou ne couvre pas l’unité indiquée ;
- la preuve post-signature qui sera livrée et la personne qui la vérifiera.
Ne pas confondre apurement du titre et éligibilité Golden Visa
L’exception EUR 250 000 pour un changement d’usage est une procédure MITOS distincte, concernant sous conditions un bien unique dont les espaces principaux ont été convertis en usage résidentiel. Elle ne transforme pas un bien avec un problème de titre non résolu en dossier de séjour prêt. Atteindre un seuil de prix ne prouve ni le transfert, ni l’enregistrement, ni les documents propres à la voie applicable.
- Titre : qui peut transférer le droit et si le traitement des charges est documenté ;
- Technique et usage : situation réelle, permis et, si nécessaire, preuves de changement d’usage ;
- Transaction : acte, impôt, paiements et preuves d’enregistrement ;
- Immigration : preuves relatives au demandeur, à la famille et à la voie de séjour.
Aucun document unique ne clôt ces quatre volets.
Exemple hypothétique
Un investisseur réserve l’unité C-7 dans un projet de conversion. La brochure mentionne un parking, mais l’examen juridique relève une prénotation sur l’immeuble principal et le projet d’acte ne clarifie pas encore le droit de stationnement. Il ne faut pas supposer que la mainlevée couvrira tout. Il faut une explication écrite unité par unité : droit transféré, inclusion du parking, inscription concernée, émetteur de la mainlevée et preuve disponible après l’enregistrement. C’est un exemple hypothétique, pas une affirmation concernant un projet Santheos ou une transaction approuvée.
Checklist hold / proceed
Ne poursuivez que lorsque les conseils indépendants de l’acheteur peuvent documenter le bien exact, le pouvoir du vendeur, la situation des charges et la séquence de paiement. Suspendez ou escaladez si les références KAEK, étage, unité ou espace annexe divergent ; si une mainlevée ne désigne pas le droit précis ; si le bénéficiaire ou l’objet du paiement change sans explication écrite ; ou si le dossier Golden Visa sert de prétexte pour éviter les vérifications ordinaires de titre.
fully eligible est un libellé de revue interne Santheos, non une certification gouvernementale, une pré-approbation ou une garantie de résultat. Informations générales, non un conseil juridique, fiscal, technique ou d’immigration.
