Trong phần lớn thập kỷ qua, tranh luận về Golden Visa của Hy Lạp tập trung vào nhu cầu: có bao nhiêu nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản, họ mang đến bao nhiêu vốn và liệu sức mua đó có góp phần làm giá tăng hay không. Diện thay đổi mục đích sử dụng với mức đầu tư 250.000 euro của chương trình đặt ra một câu hỏi khác: điều gì xảy ra khi đầu tư quốc tế góp phần tạo ra nhà ở thay vì chỉ mua những căn nhà đã tồn tại?
Khung chính sách đã được xác minh
Thông tin đã được xác minh. Cơ sở đăng ký quốc gia về các dịch vụ hành chính công của Hy Lạp nêu rằng diện Golden Visa theo hình thức thay đổi mục đích sử dụng có mức đầu tư tối thiểu 250.000 euro. Khoản đầu tư phải liên quan đến một bất động sản duy nhất. Điều kiện diện tích 120 mét vuông áp dụng cho một số diện bất động sản khác không áp dụng cho diện này. Việc chuyển sang mục đích sử dụng làm nhà ở phải diễn ra sau ngày 5 tháng 4 năm 2024 và phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú. Khi chuyển đổi một tòa nhà công nghiệp, còn áp dụng riêng yêu cầu ngừng hoạt động trong năm năm.
Đây là một lộ trình có các điều kiện pháp lý và kỹ thuật, không phải lời cam kết chung rằng bất kỳ văn phòng hay bất động sản thương mại nào cũng đủ điều kiện. Quyền sở hữu, mục đích sử dụng hợp pháp, lịch sử cấp phép, thời điểm thực hiện, giá trị mua, chứng từ thanh toán và việc hoàn tất chuyển đổi đều cần được xem xét riêng cho từng bất động sản. Chỉ nên sử dụng cụm từ “đáp ứng đầy đủ điều kiện” khi hồ sơ liên quan của dự án đã được kiểm tra và kết luận đã được xác nhận.
Athens đang gặp vấn đề về nguồn cung nhà ở
Thông tin đã được xác minh. Báo cáo Housing in Europe 2025 của Eurostat cho biết, trong năm 2024, 29% người sống tại các thành phố của Hy Lạp thuộc các hộ có chi phí nhà ở vượt quá 40% thu nhập khả dụng — tỷ lệ chịu gánh nặng chi phí nhà ở quá mức tại đô thị cao nhất trong Liên minh châu Âu.
Thông tin đã được xác minh. Chiến lược Nhà ở Quốc gia 2026–2035 của Hy Lạp, được phê duyệt tháng 8 năm 2026, đề ra 50 biện pháp, trong đó có 14 biện pháp được đề xuất, theo ba trục chính sách. Một trục tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở. Chiến lược mô tả một chương trình nhiều năm có giá trị vượt 6,5 tỷ euro; các chi tiết triển khai và biện pháp đề xuất cần được theo dõi riêng với luật đã được ban hành.
Thông tin đã được xác minh. Dữ liệu sơ bộ của Ngân hàng Hy Lạp cho thấy giá căn hộ tại Athens trong quý I năm 2026 tăng 5,2% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ riêng việc giá tăng không chứng minh tình trạng thiếu hụt, nhưng phù hợp với áp lực tiếp diễn trên thị trường.
Tại sao nhà nhỏ lại quan trọng
Thông tin đã được xác minh. Tổng điều tra Dân số và Nhà ở năm 2021 của ELSTAT ghi nhận 1.639.402 hộ gia đình tư nhân tại Attica. Trong đó, 570.487 hộ chỉ có một người, tăng 36,9% so với năm 2011.
Phân tích của Lei Chen. Một thành phố có thể có số lượng nhà ở lớn nhưng vẫn thiếu loại nhà phù hợp tại những vị trí phù hợp. Sự gia tăng của các hộ một người làm tăng nhu cầu đối với căn hộ nhỏ hơn, có kết nối giao thông thuận tiện. Một căn nhà rộng 35–60 mét vuông sử dụng diện tích sàn hạn chế nhưng có thể đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của một hộ. Vì vậy, việc chuyển đổi hợp pháp các văn phòng đã lỗi thời có thể phù hợp với sinh viên, người trẻ đi làm, các hộ hình thành sau khi ly thân, người về hưu và cư dân thường xuyên di chuyển giữa các quốc gia.
Từ nhu cầu nhà ở đến tạo ra nhà ở
Trước đây, việc mua bất động sản theo chương trình Golden Visa thường là chuyển quyền sở hữu một căn hộ hiện có. Vốn được đưa vào Hy Lạp và căn nhà có thể được cải tạo, nhưng số lượng nhà ở không nhất thiết tăng lên. Việc chuyển đổi hợp pháp từ công trình thương mại sang nhà ở có thể thay đổi mối quan hệ đó khi diện tích sàn đã lỗi thời được biến thành các đơn vị nhà ở có thể sử dụng.
Phân tích của Lei Chen. Ý nghĩa kinh tế không nằm ở chỗ mỗi khoản đầu tư 250.000 euro tự động tạo thêm một căn nhà. Một số tòa nhà có thể có nhiều mục đích sử dụng, và việc tạo ra các đơn vị nhà ở phụ thuộc vào thiết kế cùng các hạng mục thi công đã được phê duyệt. Thay đổi quan trọng là khung chính sách có thể khuyến khích các dự án bổ sung nguồn cung nhà ở có thể sử dụng, đồng thời tái sử dụng những tòa nhà không còn phục vụ mục đích kinh tế ban đầu.
6.000–7.000 đơn vị nhà ở mỗi năm sẽ có ý nghĩa gì?
Kịch bản minh họa, không phải số liệu thống kê chính thức. Không có chuỗi dữ liệu hành chính công khai nào của Hy Lạp tách riêng số căn nhà được hoàn thành hằng năm thông qua diện Golden Visa thay đổi mục đích sử dụng với mức đầu tư 250.000 euro. Để thử đánh giá tác động có thể có đối với thị trường, giả định ngành phát triển bất động sản tạo ra 6.000–7.000 căn nhà từ việc chuyển đổi công năng mỗi năm trên toàn Attica. Trong hai năm, con số này sẽ tương đương 12.000–14.000 căn. Nếu tính cả các dự án đang xây dựng, một kịch bản ở mức cao về tổng số căn đang trong quá trình phát triển có thể đạt gần 15.000 căn.
So với 1,64 triệu hộ gia đình tư nhân tại Attica, 12.000–14.000 đơn vị nhà ở tương đương khoảng 0,7%–0,9%. So với 570.487 hộ một người được ghi nhận năm 2021, con số này tương đương khoảng 2,1%–2,5%. Những so sánh này không dự báo mức độ sử dụng nhà ở hay giá thuê. Chúng cho thấy vì sao một chương trình bổ sung nguồn cung tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ có thể có ý nghĩa lớn hơn so với tỷ trọng của nó trong tổng số nhà ở.
Nếu 70% trong số 12.000–14.000 đơn vị nhà ở của kịch bản minh họa được sử dụng để ở dài hạn hơn, con số đó sẽ tương đương 8.400–9.800 căn nhà. Với tỷ lệ 80%, khoảng tương ứng là 9.600–11.200 căn. Với tỷ lệ 90%, khoảng tương ứng là 10.800–12.600 căn. Đây là các phép tính kiểm tra độ nhạy, không phải dự báo.
Cần thận trọng với các tín hiệu thị trường ban đầu
Dữ liệu từ nền tảng thị trường. XE cho biết số bất động sản cho thuê được đăng tin tại Athens có diện tích tối đa 80 mét vuông tăng từ 9.894 trong quý II năm 2025 lên 10.680 trong quý II năm 2026, tương đương mức tăng 7,9%. Trong cùng kỳ, giá thuê trung bình được đăng tin tăng từ 12,03 euro lên 12,70 euro mỗi mét vuông, tức tăng 5,6%.
Điều này không chứng minh rằng hoạt động chuyển đổi đã làm tăng số tin đăng, cũng không chứng minh rằng nguồn cung mới đã làm giảm giá thuê. Tin đăng không đại diện cho toàn bộ số nhà cho thuê và có thể thay đổi do sự thay đổi người thuê, tính mùa vụ và hành vi của chủ nhà. Thay vào đó, các số liệu minh họa một điểm phân tích quan trọng: nguồn cung có thể tăng trong khi giá thuê vẫn tiếp tục tăng nếu nhu cầu nền tảng tăng nhanh hơn. Câu hỏi phản thực tế hữu ích không chỉ là “giá thuê có giảm không?”, mà còn là “giá thuê có thể đã tăng cao hơn bao nhiêu nếu không có thêm nhà ở?”.
Vì sao việc chuyển đổi có thể có ý nghĩa tại địa phương
Thị trường nhà ở chịu tác động của những thay đổi ở phần cung và cầu biên. Nếu một khu phố thường chỉ có 200 căn hộ nhỏ phù hợp đang sẵn có, và một số dự án bổ sung 300 căn trong 18 tháng, người thuê sẽ có thêm lựa chọn và chủ nhà phải đối mặt với cạnh tranh lớn hơn. Căn hộ chất lượng thấp có thể khó cho thuê với mức giá cao, trong khi các chủ đầu tư phải cạnh tranh về thiết kế, hiệu suất năng lượng và dịch vụ.
Việc chuyển đổi cũng sử dụng một nguồn lực Athens đã có: diện tích sàn đã xây dựng. Một văn phòng phù hợp về kết cấu nhưng đã lỗi thời về mặt kinh tế có thể đã có đường tiếp cận, các hệ thống điện nước và vị trí gần nơi làm việc hoặc phương tiện giao thông công cộng. Vì vậy, lộ trình thay đổi mục đích sử dụng hợp pháp có thể đóng vai trò như một hình thức tái sử dụng tài sản đô thị. Tuy nhiên, chuyển đổi không tự động nhanh hơn hay rẻ hơn xây dựng mới; các hạn chế về kết cấu, an toàn cháy, khả năng tiếp cận, ánh sáng tự nhiên, năng lượng và cấp phép có thể làm thay đổi đáng kể chi phí và tiến độ.
Build-to-Rent hướng tới cùng mục tiêu, nhưng là một chính sách riêng
Thông báo của chính phủ đã được xác minh. Tháng 1 năm 2026, Chính phủ Hy Lạp công bố chương trình Build-to-Rent, theo đó các pháp nhân có thể xây nhà hoặc chuyển đổi các tòa nhà từ mục đích sử dụng khác, đồng thời cam kết cho thuê dài hạn ít nhất mười năm với mức giá thuê được xác định trước. Đây là một biện pháp chính sách nhà ở riêng biệt, không nên nhầm lẫn với diện Golden Visa thay đổi mục đích sử dụng. Cách thức áp dụng cuối cùng về pháp lý và thuế phải được kiểm tra theo các quy định đã ban hành có hiệu lực và áp dụng cho trường hợp liên quan.
Phân tích của Lei Chen. Nhìn tổng thể, định hướng chính sách rất đáng chú ý: vốn ngày càng được đánh giá không chỉ theo số tiền được đưa vào quốc gia, mà còn theo những gì nó bổ sung — nguồn cung nhà ở, việc tái sử dụng tài sản không hoạt động và khả năng đáp ứng nhu cầu cư trú dài hạn hơn.
Rủi ro và giới hạn
- Nhà ở không tự động trở nên vừa túi tiền. Một căn hộ studio mới vẫn có thể có giá vượt quá sức mua tại địa phương.
- Ngưỡng 250.000 euro có thể trở thành mốc neo giá. Sự cạnh tranh để mua các tòa nhà thương mại phù hợp có thể làm tăng giá mua.
- Rủi ro theo phân khúc vẫn tồn tại. Quá nhiều căn hộ studio tại một thị trường nhỏ có thể cùng tồn tại với tình trạng thiếu nhà có diện tích phù hợp cho gia đình ở nơi khác.
- Rủi ro bàn giao là đáng kể. Lịch sử cấp phép, tình trạng tòa nhà, chi phí xây dựng và thời điểm hoàn thành có thể làm suy giảm tính khả thi của một dự án có vẻ hấp dẫn.
- Điều kiện để được cấp giấy phép cư trú phụ thuộc vào từng bất động sản. Nội dung tiếp thị không thay thế việc thẩm định pháp lý, kỹ thuật và nhập cư.
- Quy định cho thuê và cách áp dụng thuế có thể thay đổi. Nhà đầu tư phải kiểm tra pháp luật hiện hành và mô hình vận hành cụ thể được phép trước khi cam kết đầu tư.
Danh sách kiểm tra thẩm định dành cho nhà đầu tư
- Xác nhận quyền sở hữu, hồ sơ địa chính, các quyền hoặc nghĩa vụ ràng buộc đối với bất động sản và mục đích sử dụng hiện tại hợp pháp.
- Kiểm tra chuỗi giấy phép và xác minh rằng việc chuyển sang mục đích sử dụng làm nhà ở là hợp pháp, đã hoàn thành sau ngày 5 tháng 4 năm 2024 và trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú.
- Nếu bất động sản là công nghiệp, hãy xác nhận yêu cầu riêng về việc ngừng hoạt động trong năm năm bằng tài liệu chứng minh.
- Xác nhận rằng khoản đầu tư liên quan đến một bất động sản duy nhất, và giá trị mua cùng hồ sơ truy xuất thanh toán đáp ứng các yêu cầu của lộ trình áp dụng.
- Yêu cầu kiến trúc sư đánh giá sự phù hợp về kết cấu, an toàn cháy, khả năng tiếp cận, ánh sáng tự nhiên, hiệu suất năng lượng và bố trí các đơn vị nhà ở.
- Kiểm tra hợp đồng xây dựng, thông số kỹ thuật, các mốc tiến độ, biện pháp bảo đảm hoàn thành và chứng từ bàn giao.
- Kiểm tra các quy tắc hiện tại cho sử dụng ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; không dựa vào ngôn ngữ bán hàng.
- Kiểm tra khả năng chịu biến động của các giả định về giá thuê, thời gian bỏ trống, chi phí vận hành, thuế, chi phí chung và bán lại.
- Trước khi cam kết đầu tư, yêu cầu các cố vấn tại Hy Lạp về pháp lý, kỹ thuật, thuế và nhập cư xem xét bất động sản cụ thể và xác nhận chấp thuận.
Cuối cùng, chương trình có thể được đo lường bằng số nhà ở
Trong nhiều năm, hiệu quả của Golden Visa được đo bằng số giấy phép và số euro đầu tư. Giai đoạn tiếp theo cần thêm các chỉ số: số tòa nhà lỗi thời được chuyển đổi, số đơn vị nhà ở thực sự mới được tạo ra, diện tích từng căn, vị trí, ngày hoàn thành, việc sử dụng để ở hợp pháp và kết quả về giá thuê tại địa phương.
Khung 250.000 euro không thể tự mình giải quyết thách thức nhà ở của Athens. Nhưng nếu giúp biến các không gian thương mại lỗi thời thành hàng nghìn căn nhà hợp pháp và có thể sử dụng, khung này có thể cải thiện cân bằng cung cầu ở một trong những phân khúc bị hạn chế nhất của thị trường. Athens không chỉ cần thêm đầu tư bất động sản. Athens cần thêm nhà ở.
Các tài liệu liên quan của Santheos
- Chuyên mục chuyên gia về Golden Visa Hy Lạp
- Lei Chen – nghiên cứu chính sách, dữ liệu và phân tích thị trường
- Dự án Visa vàng Hy Lạp
- Giải đáp của Santheos về Golden Visa
Ghi chú về dữ liệu và phương pháp
Hiện không có chuỗi dữ liệu hành chính chính thức nào của Hy Lạp xác định riêng số đơn vị nhà ở hoàn thành được tạo ra mỗi năm thông qua danh mục Golden Visa 250.000 euro dành cho chuyển đổi từ công trình thương mại sang nhà ở. Các con số 6.000–7.000 căn mỗi năm, 12.000–14.000 căn trong hai năm và 15.000 căn trong quá trình phát triển là những kịch bản minh họa để phân tích tác động thị trường, không phải thống kê của chính phủ hay dự báo bàn giao của Santheos. Tin đăng trên các cổng bất động sản phản ánh nguồn cung được quảng cáo và giá chào, không phải tổng số nhà ở hay các giao dịch đã hoàn tất. Mọi kết luận về pháp lý, thuế, quy hoạch và giấy phép cư trú đều cần được chuyên gia xem xét theo quy định hiện hành và đối với từng bất động sản cụ thể.
Nguồn chính
- Cơ sở đăng ký quốc gia về các dịch vụ hành chính công của Hy Lạp (Mitos), “Golden Visa thường trú (thay đổi mục đích sử dụng) — Cấp lần đầu”. Cập nhật gần nhất ngày 4 tháng 8 năm 2026; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
- Bộ Gắn kết Xã hội và Gia đình, “Chiến lược quốc gia về chính sách nhà ở”. Công bố ngày 19 tháng 8 năm 2026; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
- Cơ quan Thống kê Hy Lạp (ELSTAT), Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2021: Attica. Năm tham chiếu của tổng điều tra: 2021; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
- Eurostat, “Nhà ở tại châu Âu — Ấn bản 2025”. Công bố năm 2025; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
- Ngân hàng Hy Lạp, “Chỉ số giá bất động sản nhà ở: Quý I năm 2026”. Công bố ngày 9 tháng 6 năm 2026; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
- XE, “Xu hướng thị trường bất động sản tại Hy Lạp”. So sánh quý II năm 2025 với quý II năm 2026; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026. Đây là dữ liệu nền tảng thị trường, không phải chuỗi số liệu chính thức về tổng số nhà ở.
- Chính phủ Hy Lạp, thông báo họp Nội các về Build-to-Rent. Công bố ngày 26 tháng 1 năm 2026; truy cập ngày 12 tháng 9 năm 2026.
Bài viết này cung cấp phân tích thị trường và chính sách dựa trên bằng chứng. Nội dung không phải là tư vấn pháp lý, thuế, nhập cư, đầu tư hay tư vấn cho một bất động sản cụ thể, và không bảo đảm việc đáp ứng điều kiện Golden Visa hoặc bất kỳ kết quả nào của hồ sơ đăng ký.
