Columna de expertos · Impuestos y políticas
Opinión de expertos/Comentario de políticas
La política de vivienda debería preguntarse qué efecto tiene una inversión en la oferta de viviendas, así como quién la realiza. Mi opinión es que la adquisición de una residencia existente y la creación de un espacio residencial a partir de un edificio no residencial adecuado merecen un análisis aparte. Esa distinción debería informar el diseño del cambio del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias anunciado por Grecia, con reglas claras y requisitos de evidencia para la reutilización adaptativa.
Escribo como fundador involucrado en el desarrollo inmobiliario, con interés comercial en proyectos de conversión viables. Este es un comentario de política, no un asesoramiento legal o fiscal personal. El siguiente argumento es mi enfoque político propuesto, y las implicaciones para el mercado son escenarios más que predicciones.
Lo que está confirmado
En su Discurso del 6 de septiembre de 2026 en la 90.ª Feria Internacional de Tesalónica, el Primer Ministro anunció un aumento del impuesto sobre transferencias de propiedades del 3% al 15% para compradores de terceros países fuera de la UE, citando la presión sobre el acceso de los residentes a la vivienda. Esto verifica un anuncio, no una legislación promulgada.
La presentación técnica, publicada el 7 de septiembre de 2026 del gobierno arroja totales del 3,09% y una propuesta del 15,45%, incluido el impuesto municipal. Limita la propuesta a la propiedad residencial, excluyendo locales comerciales, solares y otras propiedades. Se analizan las personas físicas y la residencia fiscal en terceros países, junto con la nacionalidad y las excepciones que afectan a los griegos, las personas de origen griego, los ciudadanos de la UE/EEE y los residentes de larga duración; también hace referencia a categorías de exención para primera vivienda. El proyecto de ley final y la ley promulgada deben establecer cómo interactúan estas descripciones y excepciones.
El página actual de la política de vivienda del gobierno confirma la suspensión opcional del IVA para las nuevas construcciones hasta el 31 de diciembre de 2026. La situación del IVA de la transacción aún necesita un examen profesional.
La Cuadro de presentación técnica de medidas aún no legisladas. incluye una extensión anunciada para 2027-2030 de la medida del IVA para las nuevas construcciones. A partir del 8 de septiembre de 2026, esa extensión y la propuesta del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no son medidas promulgadas en la evidencia analizada aquí; no se afirma ninguna fecha exacta de inicio.
Análisis experto
Medir el aporte de vivienda
Una política destinada a reducir la competencia por las viviendas existentes tiene un punto de partida diferente de una que regula la reutilización de espacios genuinamente no residenciales. En mi opinión, la política de conversión debería examinar el uso anterior documentado, el espacio residencial creado y la calidad del resultado. También debería examinar el desplazamiento, la pérdida de actividad comercial útil y si las nuevas viviendas pueden satisfacer necesidades residenciales duraderas. Una etiqueta de conversión por sí sola es una prueba demasiado débil.
Esto no pretende afirmar que cada conversión mejora la asequibilidad. Si un plan desplaza a un negocio activo, produce malas condiciones de vida o no agrega espacio residencial utilizable, es necesario cuestionar su valor público. Yo estaría a favor de evidencia transparente de la condición inicial y la contribución residencial propuesta, con un escrutinio técnico a nivel de propiedad. Ésa es una recomendación política, no la posición establecida del gobierno.
Cinco escenarios de transacciones para examinar
Viviendas existentes. Si la ley final aplica una tasa de impuesto sobre transmisiones inmobiliarias más alta a un comprador en particular que compra una residencia existente, el presupuesto de adquisición necesitaría absorber ese costo o las partes tendrían que reconsiderar el precio y los términos. La demanda podría responder, pero el anuncio por sí solo no puede establecer la escala de ningún efecto de precio o alquiler.
Propiedad comercial comprada antes de la conversión. La presentación técnica excluye los locales comerciales del ámbito residencial declarado. Un comprador no debe tratar esto como una confirmación de que cada conversión planificada quedará fuera de la regla final. El tratamiento se desconoce hasta que la legislación define la clasificación y el momento pertinentes, y un asesor fiscal aplica esas reglas a la adquisición real.
Primera venta después de la conversión dirigida por el desarrollador. Si la propiedad es residencial cuando se transfiere al inversor, su uso comercial anterior puede no determinar el tratamiento fiscal. Siguen siendo preguntas abiertas si la legislación final distingue las viviendas de nueva creación y cómo interactúa el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias con la posición del vendedor en el IVA. Un modelo de desarrollo debe mostrar esas incertidumbres explícitamente antes de fijar el precio de una reserva.
Estructuras corporativas y de beneficiarios reales. Las referencias a personas físicas en una presentación técnica no establecen una exención de la empresa ni una forma legal de evitar el cargo propuesto. Los asesores deben examinar las disposiciones finales, las divulgaciones de propiedad y cualquier tratamiento antielusión. Una estructura corporativa también plantea cuestiones separadas sobre la residencia de los inversores; procedimiento actual de Mitos requiere la que el inversor posea la totalidad de las acciones o participaciones de la sociedad adquirente en la ruta de empresa indicada entre Grecia y la UE.
Hitos de transición. La reserva, el pago, la escrituración definitiva, la inscripción, la conversión y la solicitud de residencia pueden producirse en momentos diferentes. Se desconoce qué evento, si alguno, rige una norma transitoria. Los inversores deben solicitar una cronología fechada y asesoramiento contractual, sin asumir que un depósito o un acuerdo anticipado garantiza un tratamiento fiscal futuro.
Hacer verificable la distinción de política pública
El argumento más fuerte a favor de la reutilización adaptativa es una explicación basada en evidencia de lo que se convierte en vivienda y por qué es apta para ese uso. Los desarrolladores deben estar preparados para mostrar los registros iniciales, las obras propuestas y las valoraciones profesionales. Los formuladores de políticas podrían utilizar esa evidencia para distinguir la inversión que compite por las viviendas existentes de la inversión que crea una capacidad residencial adecuada, manteniendo al mismo tiempo controles contra el reetiquetado o la elusión de las normas.
Para un inversor que decide ahora, el resultado útil es un presupuesto con supuestos fiscales explícitos y una lista de cuestiones legales no resueltas. Eleve esas preguntas al asesor fiscal, abogado y notario griego designado. Proceder sólo cuando la decisión utilice las reglas realmente aplicables a la transacción y el inversor comprenda la exposición a un cambio posterior.
Lista de verificación para inversores
- Registre el comprador propuesto, la nacionalidad, la residencia fiscal y cualquier excepción reclamada para que el asesor fiscal la evalúe.
- Solicitar evidencia del uso de la propiedad en el momento de la adquisición y cualquier conversión planificada, manteniendo distintas las etapas comercial y residencial.
- Solicite un tratamiento separado del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y del IVA en el presupuesto escrito, con cada supuesto legal fechado.
- Elabore un cronograma de la reserva, los pagos, la escritura, la inscripción, la conversión y la presentación para que el abogado pueda valorar posibles disposiciones transitorias.
- Pida a los asesores que examinen las implicaciones corporativas y para los beneficiarios finales antes de elegir una estructura de propiedad.
- Dejar de confiar en un tratamiento fiscal futuro indicado si se basa únicamente en un anuncio; escalar para obtener asesoramiento escrito específico sobre transacciones.
- Incluya una cláusula de contingencia en los términos comerciales por incertidumbre fiscal material, sujeta a la revisión del abogado.
Fundamento del caso
Escenario hipotético. Imaginemos dos propuestas hipotéticas: comprar una residencia existente y evaluar si el espacio de oficinas no utilizado podría convertirse en hogar. Ninguna propuesta se refiere a un inmueble real; Este no es un proyecto de Santheos y no se presenta ningún resultado de proyecto interno o de cliente privado.
Una comparación de políticas preguntaría qué evidencia distingue las viviendas existentes del espacio residencial adicional potencial, incluido el uso legal, la viabilidad técnica y la etapa de transacción relevante. No asumiría que la conversión procede, aumente el número de viviendas efectivamente habitables o recibe un tratamiento fiscal particular. El ejemplo ilustra una cuestión de política, no un efecto de mercado medido o una predicción.
Para consultar el análisis anterior sobre política de vivienda, consulte La crisis inmobiliaria en Atenas: una situación pospandemia. Utilice Preguntas y respuestas sobre la Visa Dorada de Santheos para distinguir las preguntas sobre residencia de las preguntas sobre impuestos que envía a sus asesores.
Fuentes oficiales
- Oficina del Primer Ministro, Discurso en la 90ª Feria Internacional de Tesalónica; publicado el 6 de septiembre de 2026; apartado de política de vivienda que anuncia el cambio del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias; Consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Gobierno griego/Ministerio de Economía y Finanzas Nacionales, Presentación técnica de las medidas económicas del 90° TIF; publicado el 7 de septiembre de 2026; la sección H sobre el impuesto sobre transmisiones residenciales y el cuadro de nuevas medidas sobre el IVA para 2027-2030; consultado el 8 de septiembre de 2026; estado del anuncio.
- Portal de Política de Vivienda del Gobierno / Ministerio de Cohesión Social y Familia, Suspensión del IVA en construcciones nuevas; fecha de publicación no mostrada; descripción actual del programa hasta el 31 de diciembre de 2026; Consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Ministerio de Migración y Asilo / Mitos, Permiso de residencia permanente para inversores: cambio de uso, emisión inicial; actualizado el 3 de agosto de 2026; condición de adquisición de empresas 7; Consultado el 8 de septiembre de 2026.
