Экспертная колонка · Налоги и политика
Мнение эксперта/комментарий политики
Жилищная политика должна учитывать, как инвестиции влияют на предложение домов, а также кто их делает. На мой взгляд, приобретение существующего жилья и создание жилого пространства из подходящего нежилого здания заслуживают отдельного анализа. Это различие должно стать основой для разработки объявленного в Греции изменения налога на передачу недвижимости с четкими правилами и требованиями к доказательствам для адаптивного повторного использования.
Я пишу как основатель, занимающийся девелопментом и имеющий коммерческий интерес в осуществимых проектах конверсии. Это политический комментарий, а не персональная юридическая или налоговая консультация. Приведенный ниже аргумент представляет собой предложенный мною политический подход, а последствия для рынка — это сценарии, а не прогнозы.
Что подтверждено
В своем 6 сентября 2026 г. выступление на 90-й Международной ярмарке в Салониках. премьер-министр объявил о повышении налога на передачу недвижимости с 3% до 15% для покупателей из третьих стран за пределами ЕС, сославшись на давление на доступ жителей к жилью. Это подтверждает объявление, а не действующее законодательство.
Государственный техническая презентация, опубликована 7 сентября 2026 г. дает общую сумму 3,09% и предлагаемую 15,45%, включая муниципальный сбор. Это сужает предложение до жилой недвижимости, исключая коммерческие помещения, участки и другую недвижимость. В нем обсуждаются физические лица и налоговое резидентство в третьих странах, а также гражданство и исключения, касающиеся греков, лиц греческого происхождения, граждан ЕС/ЕЭЗ и долгосрочных резидентов; в нем также упоминаются категории исключений для первого дома. Окончательный вариант законопроекта и принятый закон должны определить, как взаимодействуют эти описания и исключения.
текущая страница государственной жилищной политики подтверждает режим добровольной приостановки НДС для новостроек до 31 декабря 2026 года. Собственная позиция по НДС по сделке все еще требует профессиональной проверки.
таблица мер технической презентации, еще не законодательно закрепленных включает объявленное продление на 2027–2030 годы меры по НДС в отношении новых зданий. По состоянию на 8 сентября 2026 года это продление и предложение по налогу на передачу недвижимости не являются принятыми мерами, согласно рассмотренным здесь доказательствам; точная дата начала не указана.
Экспертный анализ
Оцените вклад жилья
Политика, направленная на смягчение конкуренции за существующие дома, имеет другую отправную точку, чем политика, регулирующая повторное использование действительно нежилых помещений. На мой взгляд, политика конверсии должна учитывать документированное предыдущее использование, созданное жилое пространство и качество результата. Ему также следует изучить перемещение населения, потерю полезной коммерческой деятельности и смогут ли новые дома удовлетворить постоянные жилищные потребности. Ярлык конверсии сам по себе является слишком слабым тестом.
Это не утверждение, что каждая конверсия повышает доступность. Если схема вытесняет активный бизнес, создает плохие условия жизни или не добавляет полезной жилой площади, ее общественную ценность необходимо поставить под сомнение. Я бы предпочел прозрачное подтверждение начального состояния и предлагаемого вклада в жилую недвижимость, а также техническую проверку на уровне объекта недвижимости. Это политическая рекомендация, а не устоявшаяся позиция правительства.
Пять сценариев транзакций для изучения
Существующие дома. Если окончательный закон применит более высокую ставку налога на передачу права собственности для конкретного покупателя, приобретающего существующее жилье, бюджет приобретения должен будет покрыть эти затраты, или сторонам придется пересмотреть цену и условия. Спрос может отреагировать, но само по себе объявление не может определить масштаб какого-либо ценового или рентного эффекта.
Коммерческая недвижимость, приобретенная до переустройства. Техническая презентация исключает коммерческие помещения из заявленного объема жилых помещений. Покупатель не должен воспринимать это как подтверждение того, что каждое запланированное преобразование останется вне действия окончательного правила. Порядок неизвестен до тех пор, пока законодательство не определит соответствующую классификацию и сроки, а налоговый консультант не применит эти правила к фактическому приобретению.
Первая продажа после переоборудования под руководством застройщика. Если на момент передачи инвестору недвижимость является жилой, ее более раннее коммерческое использование может не определять налоговый режим. Остаются открытыми вопросы, будет ли окончательный вариант законодательства различать вновь построенные дома и как налог на передачу прав будет зависеть от позиции продавца по НДС. Финансовая модель проекта должна явно отображать эти неопределенности до того, как будет оценена резервация.
Корпоративные структуры и структуры бенефициарных владельцев. Ссылки на физических лиц в технической презентации не предусматривают освобождение компании от налогов или законного способа обойти предлагаемые сборы. Консультанты должны изучить окончательные положения, раскрытие информации о собственности и любые меры по борьбе с уклонением от уплаты налогов. Корпоративная структура также поднимает отдельные вопросы о резидентстве инвестора; текущая процедура Mitos требует владения инвестором всеми акциями или долями компании-покупателя в указанном маршруте компаний Греции/ЕС.
Переходные этапы. Бронирование, оплата, окончательный акт, регистрация, преобразование и подача заявления о месте жительства могут происходить в разное время. Какое событие, если таковое имеется, регулирует переходное правило, неизвестно. Инвесторам следует запросить датированную хронологию и консультацию по контракту, не предполагая, что депозит или досрочное соглашение фиксируют будущий налоговый режим.
Сделайте разграничение политики проверяемым
Самым сильным аргументом в пользу адаптивного повторного использования является основанное на доказательствах объяснение того, что становится жильем и почему оно пригодно для такого использования. Застройщики должны быть готовы показать стартовые записи, предлагаемые работы и профессиональные оценки. Политики могли бы использовать эти данные, чтобы отличать инвестиции, которые конкурируют за существующие дома, от инвестиций, которые создают подходящую жилую площадь, сохраняя при этом меры против переклассификации или обхода правил.
Для инвестора, принимающего решение сейчас, полезным результатом будет бюджет с явными налоговыми предположениями и списком нерешенных юридических вопросов. Передайте эти вопросы назначенному греческому налоговому консультанту, юристу и нотариусу. Продолжайте только тогда, когда в решении используются правила, фактически применимые к сделке, и инвестор осознает риск последующих изменений.
Чек-лист инвестора
- Запишите предполагаемого покупателя, гражданство, налоговое резидентство и любые заявленные исключения для оценки налогового консультанта.
- Запросите доказательства использования объекта недвижимости при приобретении и любом запланированном переустройстве, разделяя коммерческую и жилую части.
- Попросите отдельно учитывать налог на передачу собственности и НДС в письменном бюджете с датой каждого юридического предположения.
- Составьте хронологию бронирования, платежей, договора, регистрации, преобразования и подачи заявления, чтобы юрист мог оценить любые возможные переходные положения.
- Попросите консультантов изучить последствия для корпораций и бенефициарных владельцев, прежде чем выбирать структуру собственности.
- Перестаньте полагаться на прогнозируемые будущие налоговые результаты, если они основаны только на объявлении; обратитесь за письменной консультацией по конкретной транзакции.
- Сохраняйте защитное условие на коммерческих условиях в случае существенной налоговой неопределенности, при условии рассмотрения юристом.
Основание примера
Гипотетический сценарий. Представьте себе два гипотетических предложения: покупка существующего жилья и оценка того, могут ли неиспользуемые офисные помещения стать домами. Ни одно из предложений не относится к реальному объекту недвижимости; это не проект Santheos, и результаты частного клиента или внутреннего проекта не представлены.
При сравнении политики необходимо выяснить, какие доказательства отличают существующее жилье от потенциальных дополнительных жилых площадей, включая законное использование, техническую осуществимость и соответствующую стадию сделки. При этом не предполагается, что преобразование продолжается, увеличивается количество фактически пригодного для проживания жилья или применяется особый налоговый режим. Этот пример иллюстрирует политический вопрос, а не измеренный рыночный эффект или прогноз.
Для более раннего обсуждения жилищной политики см. Жилищный кризис в Афинах: затруднительное положение после пандемии. Используйте Золотая виза Santheos: вопросы и ответы, чтобы отличить вопросы о месте жительства от вопросов о налогах, которые вы отправляете своим консультантам.
Официальные источники
- Офис премьер-министра, Выступление на 90-й Международной ярмарке в Салониках; опубликовано 6 сентября 2026 г.; раздел о жилищной политике, объявляющее об изменении налога на передачу недвижимости; получено 8 сентября 2026 г.
- Правительство Греции/Министерство национальной экономики и финансов, Техническая презентация экономических мероприятий 90-го ТИФ; опубликовано 7 сентября 2026 г.; раздел H о налоге на передачу жилья и таблицу новых мер по НДС на 2027–2030 годы; получено 8 сентября 2026 г.; статус объявления.
- Портал государственной жилищной политики / Министерство социальной сплоченности и семьи, Приостановление уплаты НДС для новостроек; дата публикации не отображается; текущее описание программы до 31 декабря 2026 г.; получено 8 сентября 2026 г.
- Министерство миграции и убежища / Митос, Постоянный вид на жительство инвестора — изменение назначения, первичная выдача; обновлено 3 августа 2026 г.; условие приобретения компании 7; получено 8 сентября 2026 г.
