آتن بزرگ (آتیکا) 2.16 میلیون واحد مسکونی دارد. سرمایه خارجی واقعاً چه مقدار خریده است؟

از نخستین موج چینی ویزای طلایی تا عصر تازه تنوع ژئوپلیتیکی

نوشته Lei Chen · آتن | اکتبر 2026

بیش از یک دهه، گفت‌وگوهای بین‌المللی درباره املاک یونان اغلب زیر سایه یک پرسش بوده است:

سرمایه‌گذاران خارجی واقعاً چه مقدار ملک خریده‌اند؟

با ورود ویزای طلایی یونان به مرحله‌ای تازه، این پرسش اهمیت بیشتری یافته است.

نخستین موج بزرگ این برنامه به‌طور غالب با سرمایه‌گذاران چینی پیوند داشت. امروز نیز چین با فاصله زیاد بزرگ‌ترین ملیت حاضر در نظام اقامت سرمایه‌گذاران یونان است.

اما ترکیب تقاضا در حال تغییر است.

اکنون ترکیه دومین ملیت بزرگ در دسته گزارش‌شده مجوزهای اولیه است. ⁴

حضور سرمایه‌گذاران لبنانی، ایرانی، اسرائیلی، مصری و آمریکایی بیش از پیش آشکار شده است.

بی‌ثباتی سیاسی و نظامی در سراسر خاورمیانه، تنوع جغرافیایی را برای برخی خانواده‌ها مهم‌تر کرده است.

و نسل تازه‌ای از ثروتمندان اقتصادهای نوظهور شروع کرده‌اند به حقوق اقامت به همان شیوه‌ای فکر کنند که نسل‌های پیشین به بانکداری بین‌المللی یا تنوع‌بخشی به دارایی‌ها فکر می‌کردند:

نه لزوماً به‌عنوان مهاجرت، بلکه به‌عنوان داشتن گزینه‌های بیشتر.

اما پیش از بررسی مسیر احتمالی این روند، باید مقیاسی را که می‌توانیم اندازه بگیریم از مقیاسی که فقط می‌توانیم مدل‌سازی کنیم جدا کنیم.

از اندازه آتن بزرگ آغاز کنیم

یونان در سطح بین‌المللی اغلب کشوری با حدود 11 میلیون نفر جمعیت توصیف می‌شود.

تازه‌ترین سرشماری کامل جمعیت و مسکن، رقم دقیق‌تری به ما می‌دهد.

طبق اعلام سازمان آمار یونان، ELSTAT، یونان حدود 10.48 میلیون ساکن دائمی در سرشماری 2021 داشت.

از این تعداد، 3.814 میلیون نفر در منطقه آتیکا زندگی می‌کردند؛ گسترده‌ترین محدوده جغرافیایی آماری رسمی که کلان‌شهر آتن و منطقه پیرامون آن را پوشش می‌دهد. ¹

به بیان دیگر:

بیش از یک نفر از هر سه نفر در یونان در آتیکا زندگی می‌کند.

این تمرکز فوق‌العاده کمک می‌کند بفهمیم چرا آتن متفاوت از بیشتر بازارهای املاک دیگر یونان عمل می‌کند.

اما جمعیت فقط نیمی از داستان را بیان می‌کند.

رقم دیگر، مسکن است.

طبق سرشماری مسکن 2021 سازمان ELSTAT، آتیکا دارای:

2,162,826 واحد مسکونی بود.

از این تعداد، تقریباً:

1,636,674 واحد دارای سکنه،

134,692 واحد اقامتگاه فصلی،

136,161 واحد اقامتگاه دوم،

و 255,300 واحد به دلایل دیگر خالی بودند. ^{2, 3}

دسته‌های اقامتگاه فصلی، اقامتگاه دوم و سایر واحدهای خالی در مجموع حدود 526,000 واحد مسکونی را تشکیل می‌دهند. نباید همه آنها را خانه‌های فوراً آماده اجاره توصیف کرد. تعداد دسته‌ها در اینفوگرافیک منتشرشده یک واحد با مجموع اعلام‌شده اختلاف دارد؛ تحلیل از ارقام گرد‌شده استفاده می‌کند و یک دسته را بی‌توضیح تغییر نمی‌دهد.

بنابراین، هنگام بحث درباره اینکه آیا سرمایه‌گذاری خارجی در حال «تسلط» بر بازار مسکونی آتن است، مخرج صحیح مقایسه 100,000 آپارتمان نیست.

بلکه موجودی مسکنی بیش از 2.16 میلیون واحد است.

این موضوع دیدگاه را به‌طور چشمگیری تغییر می‌دهد.

چند مجوز سرمایه‌گذار ویزای طلایی وجود دارد؟

پیوست B وزارت مهاجرت و پناهندگی برای اوت 2026، مجوزهای اولیه معتبر سرمایه‌گذاران را از تمدیدها یا صدورهای مجدد معتبر جدا می‌کند. جدول 12a تعداد 26,690 را در دسته اولیه و 8,069 را در دسته تمدید/صدور مجدد گزارش می‌کند: در مجموع 34,759 مجوز سرمایه‌گذار، بدون احتساب جدول اعضای خانواده. ⁴

تمدید معمولاً به معنای خرید ملک دوم نیست. اما مجوزهای تمدیدشده همچنان نماینده سرمایه‌گذارانی هستند که در نظام مشارکت دارند؛ نباید آنها را به‌سادگی از موجودی فعلی مجوزها کنار گذاشت.

اینها شمارش اداری مجوزها هستند، نه دفتر ثبت املاک یکتا. آنها تعداد واحدهای مسکونی خریداری‌شده، خریدهای تجمعی از 2013، یا تعداد دارایی‌های واجد شرایط در آتیکا را مشخص نمی‌کنند.

یک مدل کاری: مقیاس، نه سرشماری املاک

بر اساس تجربه‌ام در بازار، از فرضی توضیحی استفاده می‌کنم که 94 نفر از هر 100 سرمایه‌گذار یک واحد و شش نفر دو واحد خریده‌اند. حاصل آن 1.06 واحد به ازای هر سرمایه‌گذار است. این فرض نویسنده است، نه پیمایش رسمی یا میانگین ملی تأییدشده.

اعمال آن فقط بر 26,690 مجوز دسته اولیه، حدود 28,300 واحد به دست می‌دهد. در مقایسه با 2,162,826 واحد مسکونی آتیکا، این حدود 1.3% است. این مثالی توضیحی برای دسته اولیه است، نه برآورد همه املاک ویزای طلایی.

اعمال همین فرض بر کل موجودی گزارش‌شده مجوزهای سرمایه‌گذاران، یعنی 34,759، حدود 36,800 واحد یا 1.7% از تعداد واحدهای مسکونی آتیکا به دست می‌دهد.

هیچ‌یک از این محاسبات مالکیت واقعی خارجی را اندازه نمی‌گیرد. هر دو برای مدل‌سازی رابطه‌ای یک‌به‌یک میان مجوزهای سرمایه‌گذاران و سرمایه‌گذاران فرض می‌کنند، در حالی که معاملات واقعی ممکن است شامل مالکیت مشترک، چند واحد، دارایی‌های غیرمسکونی، جایگزینی‌ها و خرید در نقاط دیگر یونان باشد.

اختصاص همه واحدهای مدل‌شده به آتیکا، مقایسه‌ای عمداً مصنوعی است. این سقف اثبات‌شده‌ای برای مالکیت ویزای طلایی نیست، چه رسد به کل مالکیت خارجی.

درس مفید درباره مخرج‌های مقایسه است: ده‌ها هزار واحد و بیش از دو میلیون واحد مسکونی در مرتبه‌های بزرگی متفاوت قرار دارند. اثرات واقعی محلی به شواهد درباره محل وقوع خریدها نیاز دارند.

سرمایه خارجی در جایی متمرکز می‌شود که عرضه کمیاب است

در تجربه‌ام از بازار، سرمایه‌گذاران خارجی خریدهای خود را به‌طور یکنواخت در موجودی مسکن آتیکا توزیع نمی‌کنند.

سرمایه بین‌المللی به تمرکز گرایش دارد.

گلیفادا.

وولا.

وولیاگمنی.

الینیکون.

پالئو فالیرو.

کولوناکی.

کیفیسیا.

پسیکیکو.

مرکز آتن.

و به‌طور فزاینده، محورهای منتخب تغییر کاربری و بازآفرینی شهری.

بنابراین، دسته‌ای از سرمایه‌گذاری که شاید تنها درصد کوچکی از کل بازار آتیکا را تشکیل دهد، می‌تواند درصد بسیار بزرگ‌تری از معاملات یک بازار محلی مشخص باشد.

این تمایز بخش بزرگی از بحث سیاسی پیرامون سرمایه‌گذاری خارجی در املاک را توضیح می‌دهد.

پرسش مرتبط فقط این نیست که «سرمایه خارجی مالک چند درصد از آتن است؟»

بلکه این هم هست:

«چند درصد از املاک معامله‌شده در مطلوب‌ترین بخش‌های آتن توسط سرمایه بین‌المللی خریداری می‌شود؟»

اینها دو پرسش بسیار متفاوت‌اند.

و خریداران ویزای طلایی تنها بخشی از تقاضای خارجی‌اند

خریداران خارجی ملک و متقاضیان ویزای طلایی بازارهایی همپوشان‌اند، نه یکسان.

گزارش RE/MAX Greece درباره معاملات 2025 از طریق شبکه خودش، خانه دوم یا خانه تعطیلات را 52% از انگیزه‌های اصلی اعلام‌شده خرید، سرمایه‌گذاری را 30%، سکونت اصلی را 10% و ویزای طلایی را 8% ذکر می‌کند. این درصدها نمونه آن شرکت را توصیف می‌کنند، نه همه خریدهای خارجی در سراسر کشور. ⁵

Greece Sotheby’s International Realty نیز بخشی جداگانه از خریداران تحت نظام non-dom را در کسب‌وکار خود گزارش می‌کند: 29% از حجم معاملات گزارش‌شده آن در 2025، با تمرکز 88% از معاملات این بخش در ریویرا آتن. عبارت «حجم معاملات» منبع حفظ شده است؛ نباید آن را سهمی از مالکیت ملی معرفی کرد یا بی‌توضیح به تعداد خانه‌ها بازتعریف کرد. ⁶

من مجموعه‌ای رسمی و در سطح ملک، شامل همه دوره‌ها، نیافته‌ام که تعداد خانه‌های یکتای متعلق به خارجیان خارج از ویزای طلایی در آتیکا را مشخص کند.

بنابراین، 20,000 واحد اضافی خارج از ویزای طلایی را فقط می‌توان به‌عنوان مثال دلخواه تحلیل حساسیت به کار برد، نه مجموع اندازه‌گیری‌شده بازار. افزودن این فرض به مدل دسته اولیه حدود 48,300 واحد، معادل 2.2% از تعداد واحدهای مسکونی آتیکا، می‌دهد. افزودن آن به مدل کل موجودی مجوزها حدود 56,800 واحد، معادل 2.6%، می‌دهد.

این گزینه‌ها نشان می‌دهند فرض‌ها چگونه پاسخ را تغییر می‌دهند. آنها ثابت نمی‌کنند که مالکیت واقعی خارجی کمتر از هر یک از این درصدهاست. پیش از برآورد سهم واقعی، باید همپوشانی دسته‌ها، توزیع جغرافیایی، مالکیت مشترک و فروش‌های تاریخی روشن شود.

با این حال، سرمایه خارجی می‌تواند از طریق موقعیت و ارزش دارایی‌هایی که می‌خرد اهمیت داشته باشد، حتی وقتی سهم مالکیت آن در کل شهر همچنان اندازه‌گیری نشده است.

نخستین موج بزرگ چینی بود

ساختار خود ویزای طلایی، داستان دهه نخست آن را بازگو می‌کند.

تا اوت 2026، اتباع چین دارنده این تعداد بودند:

12,664 از 26,690 مجوز اولیه معتبر سرمایه‌گذاران یونان.

یعنی:

47.4%.

تقریباً نیمی از مجوزهای معتبر دسته اولیه در اختیار اتباع چین است. مخرج این 47.4% تمدیدها را شامل نمی‌شود؛ این سهم ملیت از کل موجودی مجوزهای سرمایه‌گذاران نیست. ⁴

این فوق‌العاده است.

بنابراین چین صرفاً یک بازار مبدأ دیگر برای ویزای طلایی یونان نبود.

بلکه بازاری بود که دوره نخست برنامه را شکل داد.

اما موجودی تاریخی و شتاب فعلی یک چیز نیستند.

این تمایز روزبه‌روز مهم‌تر می‌شود.

تقاضای چین انتخاب‌گرتر می‌شود

چین همچنان از نظر اقتصادی بسیار بزرگ است و جمعیت ثروتمند آن همچنان اهمیت جهانی دارد.

اما محیطی که امروز خانوارها و کارآفرینان چینی با آن روبه‌رو هستند، با محیط ده سال پیش تفاوت زیادی دارد.

صندوق بین‌المللی پول اکنون رشد تولید ناخالص داخلی واقعی چین را حدود 4.6% در 2026 پیش‌بینی می‌کند.

به‌روزرسانی اقتصادی چین بانک جهانی در 7 ژوئیه 2026 رقم 4.4% را پیش‌بینی کرد، در حالی که صفحه چین در صندوق بین‌المللی پول رقم 4.6% را به به‌روزرسانی چشم‌انداز اقتصاد جهانی در ژوئیه 2026 نسبت می‌دهد. اینها پیش‌بینی‌های تاریخ‌دار نهادهای متفاوت‌اند، نه رشد تحقق‌یافته. ^{7, 8}

به‌روزرسانی بانک جهانی بر ادامه تعدیل در بخش املاک و احتیاط در مصرف تأکید می‌کند. ⁸

هم‌زمان، سرمایه‌گذاری فرامرزی همچنان فعالیتی تحت مقررات است.

مقررات جدید سرمایه‌گذاری خارجی چین در 1 ژوئیه 2026 اجرایی شد. این مجوز حواله شخصی یا اثبات توانایی خانوار برای تأمین مالی خرید ملک خارج از کشور نیست؛ قواعد انتقال سرمایه مرتبط باید برای هر معامله جداگانه بررسی شوند. ⁹

از سمت بازار، نتیجه محسوس است.

تقاضای چین ناپدید نشده است.

اما سنجیده‌تر، حساس‌تر به قیمت و انتخاب‌گرتر شده است.

در مشاهدات خودم، بازار نسبت به نخستین موج بزرگ ویزای طلایی تا حدی خستگی نشان می‌دهد.

خریدار چینی امروز پرسش‌های بیشتری مطرح می‌کند.

بازار فروش مجدد چگونه است؟

بازده اجاره چقدر است؟

مدرسه کجاست؟

بعداً چه کسی این ملک را از من خواهد خرید؟

معامله چقدر امن است؟

و آیا ملک مستقل از مجوز اقامت، واقعاً ارزش قیمتش را دارد؟

این لزوماً برای بازار یونان بد نیست.

نشانه بلوغ است.

اکنون چند بازار مبدأ در کنار چین قرار دارند

چین 47.4% از مجوزهای معتبر سرمایه‌گذاران در دسته اولیه را در اختیار دارد، اما کشورهای پس از چین اکنون داستان بسیار متفاوتی روایت می‌کنند.

تا اوت 2026:

ترکیه: 5,107 مجوز اولیه معتبر سرمایه‌گذار — 19.1%

لبنان: 1,169 — 4.4%

ایران: 1,010 — 3.8%

اسرائیل: 849 — 3.2%

بریتانیا: 840 — 3.1%

مصر: 660 — 2.5%

ایالات متحده: 642 — 2.4%. همه این تعدادها و سهم‌ها مربوط به دسته مجوزهای اولیه‌اند، نه مجموع مجوزهای اولیه و تمدیدشده. ⁴

جدول مجوزهای اولیه شامل چند کشور مبدأ مهم در کنار چین است.

این ارقام چند بازار مبدأ قابل‌توجه در کنار چین را نشان می‌دهند. یک جدول موجودی به‌تنهایی نرخ رشد تقاضای جدید را اندازه نمی‌گیرد.

تأیید مجوزها ممکن است بازتاب درخواست‌های قبلی باشد. بدون سری زمانی قابل‌مقایسه بر مبنایی یکسان، بهتر است تنوع در ترکیب مشاهده‌شده را توصیف کنیم تا اینکه نرخ رشد تأییدنشده‌ای به تقاضای فعلی خریداران نسبت دهیم.

خاورمیانه معنای اقامت دوم را تغییر داده است

این تنوع در دوره‌ای ژئوپلیتیکی با بی‌ثباتی استثنایی رخ می‌دهد.

بیانیه مارس 2026 صندوق بین‌المللی پول، درگیری خاورمیانه را منبعی از عدم قطعیت اقتصادی معرفی کرد. ارزیابی اوت 2026 بانک جهانی از لبنان، تجدید درگیری، آوارگی و تخریب سرمایه فیزیکی را توصیف می‌کند. ^{10, 11}

این منابع اختلال اقتصادی و انسانی را نشان می‌دهند. آنها تعداد خانواده‌های متأثری را که در یونان ملک خواهند خرید اندازه نمی‌گیرند و ملیت به‌تنهایی نمی‌تواند انگیزه خریدار را مشخص کند.

برای خانواده‌هایی که نزدیک این رویدادها زندگی می‌کنند، معنای مجوز اقامت اروپا می‌تواند اساساً متفاوت شود.

تصمیم دیگر لزوماً این نیست:

«کجا می‌توانم 1% بازده اجاره بیشتر به دست آورم؟»

ممکن است تبدیل شود به:

«اگر به گزینه دیگری نیاز داشتم، خانواده‌ام کجا می‌تواند برود؟»

این موضوع اقتصاد مهاجرت سرمایه‌گذاری را تغییر می‌دهد.

اقامت به‌عنوان بیمه

خانواده ثروتمند لزوماً خانه دوم نمی‌خرد چون انتظار دارد فردا کشورش را ترک کند.

اغلب درست برعکس است.

ممکن است خانواده در محل زندگی خود کاملاً خوشحال باشد.

ممکن است کسب‌وکارش همان‌جا بماند.

ممکن است فرزندانش همان‌جا به مدرسه بروند.

ممکن است شبکه اجتماعی‌اش همان‌جا بماند.

اما خانواده می‌خواهد توانایی تصمیمی متفاوت در آینده را داشته باشد.

این گزینه ارزش دارد.

به همین دلیل، من اقامت سرمایه‌گذاری را بیش از پیش صرفاً مهاجرت نمی‌بینم.

برای برخی خانواده‌ها، بیشتر شبیه بیمه جغرافیایی عمل می‌کند.

امیدوارید هرگز به این بیمه نیاز نداشته باشید.

اما داشتن آن را ارزشمند می‌دانید.

مجوز اقامت سرمایه‌گذار یونان پنج سال اعتبار دارد و در صورت حفظ شرایط مرتبط واجد صلاحیت بودن، قابل تمدید است. ^{12, 13}

این چیزی ایجاد می‌کند که یک ملک تعطیلات به‌تنهایی نمی‌تواند فراهم کند:

یک گزینه اقامت اروپایی که مبنای قانونی دارد.

دبی موردی متفاوت اما مهم است

دبی سزاوار بررسی جداگانه است.

دبی با بازارهای مشخص متأثر از درگیری که در بالا مطرح شد متفاوت است. خانواده‌ای که هم‌اکنون آنجا مستقر است ممکن است گزینه اقامت یونان را مکمل زندگی موجود خود ببیند، نه جایگزین آن. این تفسیری از برنامه‌ریزی خانواده است، نه ادعای بی‌خطر بودن هیچ حوزه قضایی.

برای خانواده‌های دارای تحرک بین‌المللی که هم‌اکنون در دبی زندگی می‌کنند، شهروندی و اقامت دو موضوع متمایز هستند.

بنابراین، برای برخی خانواده‌های ثروتمند مهاجر مقیم خلیج فارس، یک برنامه اقامت اروپایی کارکرد متفاوتی دارد.

لزوماً جایگزین دبی نمی‌شود.

آن را تکمیل می‌کند.

خانواده می‌تواند منافع تجاری و زندگی روزمره خود را در خلیج فارس حفظ کند و هم‌زمان موارد زیر را اضافه کند:

یک ملک اروپایی،

یک حق اقامت اروپایی،

یک گزینه دانشگاهی آینده برای فرزندان،

و یک حوزه قضایی دیگر در برنامه‌ریزی خانواده.

در بازار ما، این روند روزبه‌روز کمتر شبیه مهاجرت سنتی و بیشتر شبیه ساختن سبد اقامت بین‌المللی به نظر می‌رسد.

لبنان، ایران و اسرائیل همین حالا در داده‌ها دیده می‌شوند

این صرفاً نظری نیست.

در دسته مجوزهای اولیه اوت 2026، لبنان رتبه سوم، ایران چهارم و اسرائیل پنجم را دارد. این رتبه‌بندی فقط همان دسته را توصیف می‌کند. ⁴

این تمرکز چشمگیری از تقاضای اقامت سرمایه‌گذاری از یک منطقه ژئوپلیتیکی است.

مصر نیز در میان بازارهای مبدأ عمده، با فاصله کمی پس از آنها قرار دارد.

عراق در جدول‌های تمدید و خانواده سرمایه‌گذاران دیده می‌شود، هرچند در ده ملیت نخست سرمایه‌گذاران دسته اولیه نیست. موجودی دسته اولیه را نباید درخواست‌های جدید نامید. ⁴

نتیجه نباید این باشد که همه مردم خاورمیانه می‌خواهند بروند.

چنین نتیجه‌ای هم نادرست و هم ساده‌انگارانه است.

نتیجه ظریف‌تر است:

هرچه خانواده ثروتمند نزدیک‌تر به عدم قطعیت ژئوپلیتیکی زندگی کند، داشتن گزینه‌های جغرافیایی می‌تواند ارزشمندتر شود.

روسیه باید جداگانه بررسی شود

علاقه سرمایه‌گذار و دسترسی قانونی دو پرسش متفاوت‌اند.

اطلاعیه‌ای از وزارتخانه در 2022 تعلیق تمدیدهای سرمایه‌گذاران روس و بلاروسی را برداشت، اما تعلیق درخواست‌های جدید را تا اطلاع ثانوی با استثناهای مشخص برای اعضای خانواده حفظ کرد. ¹⁴

این اطلاعیه تاریخی به‌تنهایی نظر کامل درباره صلاحیت در اکتبر 2026 نیست. تمدیدها، روابط خانوادگی، ملیت و هر اقدام بعدی باید طبق قواعد جاری برای درخواست فردی بررسی شوند. بنابراین، روسیه نباید در اینجا به‌عنوان بازار مبدأ بدون محدودیت برای ویزای طلایی جدید معرفی شود.

موج بعدی شاید از کشورهایی بیاید که امروز کمتر درباره آنها صحبت می‌کنیم

تغییر دیگری نیز زیر سطح در جریان است.

انتظار دارم اقتصادهای نوظهور به‌مرور بازارهای مبدأ مهم‌تری شوند؛ این دیدگاهی آینده‌نگر است، نه پیش‌بینی اندازه‌گیری‌شده تقاضای ویزای طلایی.

کارآفرینان جدید و خانواده‌های دارای ثروت بالا در این مناطق پدید می‌آیند:

جنوب شرق آسیا،

جنوب آسیا،

بخش‌هایی از خاورمیانه،

آفریقا،

آسیای مرکزی،

و دیگر بازارهای با رشد سریع.

برای این خانواده‌ها، مفهوم «برنامه جایگزین» بیش از پیش عادی می‌شود.

ممکن است نخواهند مهاجرت کنند.

ممکن است هرگز کشور مبدأ خود را برای همیشه ترک نکنند.

اما پس از ساختن یک کسب‌وکار، مرحله بعدی برنامه‌ریزی خانواده اغلب شامل تنوع‌بخشی به این موارد است:

دارایی‌ها،

آموزش،

بانکداری،

حقوق اقامت،

و در نهایت برنامه‌ریزی جانشینی.

ویتنام نمونه مفیدی از این پدیده گسترده‌تر است.

به‌روزرسانی شرق آسیا و اقیانوس آرام بانک جهانی که در 6 اکتبر 2026 منتشر شد، رشد ویتنام را 7.4% برای 2026 پیش‌بینی می‌کند. این از زمینه رشد اقتصادی پشتیبانی می‌کند؛ رشد تولید ناخالص داخلی به‌تنهایی خانوارهای مرفه را اندازه نمی‌گیرد یا تقاضا برای اقامت یونان را ثابت نمی‌کند. ¹⁵

هر کارآفرین ثروتمند ویتنامی، هندی یا اهل جنوب شرق آسیا یونان را انتخاب نخواهد کرد.

اما جمعیت افرادی که توانایی بررسی اقامت بین‌المللی را دارند بزرگ‌تر می‌شود.

این برای یونان اهمیت راهبردی دارد.

دوره بعدی ویزای طلایی یونان شاید از دوره نخست متنوع‌تر باشد

دهه نخست ویزای طلایی یونان یک داستان کاملاً غالب داشت:

چین.

دهه دوم شاید بسیار متفاوت باشد.

چین مهم باقی خواهد ماند.

اما در کنار چین، ممکن است این گروه‌ها بیش از پیش حضور داشته باشند:

سرمایه‌گذاران ترک که به‌دنبال تنوع‌بخشی اروپایی‌اند؛

خانواده‌های خاورمیانه‌ای که ریسک ژئوپلیتیکی را مدیریت می‌کنند؛

خریداران آمریکایی که به‌دنبال گزینه‌های سبک زندگی اروپایی‌اند؛

ساکنان بریتانیایی و دیگر افراد دارای ثروت بالا که از چارچوب‌های مالیاتی و اقامتی یونان استفاده می‌کنند؛

مهاجران مقیم خلیج فارس که پایگاه جغرافیایی دوم می‌سازند؛

و خانواده‌های ثروتمند اقتصادهای تازه‌نوظهور که برای نخستین بار برنامه اقامت بین‌المللی ایجاد می‌کنند.

این برنامه را از یک جهت مهم قوی‌تر می‌کند.

وابستگی به یک بازار را کاهش می‌دهد.

اعداد چه می‌توانند و چه نمی‌توانند به ما بگویند؟

آتیکا حدود 2.16 میلیون واحد مسکونی دارد. داده‌های اداری اوت 2026 تعداد 26,690 مجوز اولیه معتبر سرمایه‌گذار و 8,069 مجوز معتبر تمدیدشده یا دوباره صادرشده سرمایه‌گذار را گزارش می‌کنند.

استفاده از فرض توضیحی من درباره 1.06 واحد، حدود 28,300 واحد برای دسته اولیه یا حدود 36,800 واحد برای مجموع موجودی مجوزها می‌دهد. افزودن سناریوی دلخواه 20,000 واحد خارج از ویزای طلایی، مقایسه را دوباره تغییر می‌دهد.

این محاسبات تعدادهای فرضی واحدها را کنار یک مخرج رسمی مسکن قرار می‌دهند. آنها املاک واقعاً در اختیار خارجیان در آتیکا را اندازه نمی‌گیرند، سقفی تعیین نمی‌کنند یا ادعای مشخصی درباره مالکیت را اثبات یا رد نمی‌کنند.

نتیجه قابل‌دفاع محدودتر است: شمار مجوزها نباید با مالکیت املاک اشتباه گرفته شود، و مقایسه کل موجودی نباید با تمرکز معاملات در محله‌های مشخص اشتباه گرفته شود.

سهم‌های کوچک می‌توانند اهمیت بسیار بزرگی داشته باشند

قیمت‌گذاری املاک فقط بر میانگین‌های کل شهر استوار نیست.

اگر خریداران خارجی به‌طور یکنواخت در همه محله‌ها و همه انواع ملک توزیع می‌شدند، اثرشان شاید محدود بود.

چنین نیست.

آنها در این موارد متمرکز می‌شوند:

مسکن ساحلی ممتاز،

حومه‌های شمالی سطح بالا،

محله‌های معتبر مرکزی،

پروژه‌های جدید،

آپارتمان‌های کوچک بازسازی‌شده،

و پروژه‌های منتخب تغییر کاربری ویزای طلایی.

به همین دلیل، درصد نسبتاً کوچکی از کل مسکن می‌تواند اثری نامتناسب و بزرگ بر برخی زیربازارها داشته باشد.

نمونه مفیدی از بخش لوکس می‌آید.

Greece Sotheby’s گزارش می‌کند که 88% از معاملات خودش برای خریداران تحت نظام non-dom، در امتداد ریویرا آتن متمرکز بوده است. این نمونه‌ای مختص همان شرکت است. ⁶

تمرکز به این شکل دیده می‌شود.

سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند سهم نسبتاً کوچکی از کل موجودی مسکن آتیکا باشد و در عین حال در بخش‌های لوکس مشخص اثر بسیار بیشتری داشته باشد. تعیین هر سهم واقعی به مجموعه داده مناسب نیاز دارد.

هر دو گزاره می‌توانند درست باشند.

داستان اصلی مالکیت خارجی نیست، بلکه بازتخصیص جهانی است.

برای من، این شیوه جالب‌تری برای درک اتفاقات یونان از 2013 است.

ویزای طلایی صرفاً باعث نشد خارجیان آپارتمان‌های یونانی بخرند.

یک بازار مسکن اروپایی نسبتاً کوچک را به منبع جهانی بسیار بزرگ‌تری از سرمایه وصل کرد.

در مرحله نخست، این سرمایه به‌طور نامتناسب از چین می‌آمد.

امروز این منبع در حال تغییر است.

تقاضای چین بالغ‌تر و انتخاب‌گرتر می‌شود.

ترکیه بازار مبدأ قابل‌توجهی در موجودی گزارش‌شده مجوزهای اولیه است.

سرمایه‌گذاران خاورمیانه بسیار برجسته‌تر شده‌اند.

خریداران آمریکایی و بریتانیایی دارای ثروت بالا بیش از پیش در بازارهای املاک ممتاز دیده می‌شوند.

و ثروت جدیدی از اقتصادهایی پدید می‌آید که سرمایه‌گذارانشان ده سال پیش در یونان به‌سختی دیده می‌شدند.

از نظر من، دهه بعد شاید صرفاً ادامه دهه پیشین نباشد.

شاید پراکنده‌تر باشد.

بین‌المللی‌تر.

انتخاب‌گرتر.

و بسیار بیشتر با ریسک ژئوپلیتیکی پیوند داشته باشد.

مجوز اقامت به بخشی از ترازنامه خانواده تبدیل می‌شود

به‌طور سنتی، خانواده‌ها ثروت خود را میان این موارد متنوع می‌کردند:

ملک،

وجه نقد،

سهام،

اوراق قرضه،

منافع تجاری،

و ارزهای مختلف.

امروز برای خانواده‌های دارای تحرک بین‌المللی، دسته دیگری به‌تدریج ظاهر می‌شود:

تنوع‌بخشی میان حوزه‌های قضایی.

کجا می‌توانم زندگی کنم؟

فرزندانم کجا می‌توانند تحصیل کنند؟

خانواده‌ام کجا می‌تواند برود؟

کجا می‌توانم مالک ملک باشم؟

می‌خواهم به کدام محیط قانونی دسترسی داشته باشم؟

و چند گزینه می‌خواهم حفظ کنم؟

اینها دیگر صرفاً پرسش‌های مهاجرت نیستند.

بیش از پیش پرسش‌های مدیریت ثروت‌اند.

به همین دلیل، آینده برنامه‌هایی مانند ویزای طلایی یونان را نمی‌توان صرفاً با پرسیدن اینکه چین سال آینده خریداران بیشتر یا کمتری می‌فرستد فهمید.

تقاضای ساختاری عمیق‌تر از یک کشور بزرگ‌تر است.

این تقاضا از جهانی می‌آید که در آن خانواده‌های ثروتمند بیش از پیش می‌فهمند سرمایه را می‌توان از نظر جغرافیایی متنوع کرد، و خود زندگی را نیز همین‌طور.

آتن به‌اندازه‌ای کوچک است که سرمایه جهانی مهم باشد، و به‌اندازه‌ای بزرگ که آن را جذب کند

شاید در نهایت این مزیت نامعمول آتن باشد.

لندن نیست.

پاریس نیست.

دبی نیست.

استانبول نیست.

آتیکا فقط 3.8 میلیون ساکن دائمی و کمی بیش از 2.16 میلیون واحد مسکونی دارد.

این سرمایه بین‌المللی را قابل‌مشاهده می‌کند.

اندازه این موجودی مسکن چشم‌انداز می‌دهد، اما مدل‌های بالا نمی‌توانند مشخص کنند چه کسی بازار را کنترل می‌کند. موقعیت، جریان معاملات، تمرکز مالکیت و شکل‌گیری قیمت به شواهد جداگانه نیاز دارند.

بنابراین چالش واقعی سیاست یونان صرفاً کاهش سرمایه‌گذاری خارجی نیست.

بلکه هدایت آن است.

به‌سوی بازسازی.

به‌سوی تبدیل کاربری تجاری به مسکونی.

به‌سوی بازگرداندن ساختمان‌های منسوخ به چرخه استفاده.

به‌سوی مسکن جدید.

به‌سوی توسعه مولد.

و به‌سوی مالیاتی که اجازه دهد بخشی از ارزش اقتصادی ایجادشده توسط تقاضای خارجی به جامعه یونان بازگردد.

این هدفی بسیار سنجیده‌تر از تصمیم ساده درباره «خوب» یا «بد» بودن سرمایه‌گذاری خارجی است.

از برنامه ویزای طلایی چینی به بازار جهانی اقامت

در 2013، یونان برنامه اقامت سرمایه‌گذاری را زمانی آغاز کرد که کشور به‌شدت به سرمایه خارجی نیاز داشت.

سیزده سال بعد، برنامه در جهانی کاملاً متفاوت فعالیت می‌کند.

چین همچنان بزرگ‌ترین بازار تاریخی آن است.

اما چین دیگر همه داستان نیست.

خاورمیانه بی‌ثبات‌تر است.

ترکیه به بازار مبدأ عمده‌ای تبدیل شده است.

ثروت بین‌المللی از نظر جغرافیایی جابه‌جا می‌شود.

نخبگان اقتصادی تازه پدید می‌آیند.

امنیت خانواده به بخشی از برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاری تبدیل می‌شود.

و خود حقوق اقامت بیش از پیش دارایی راهبردی تلقی می‌شوند.

این مرا به نتیجه‌ای ساده می‌رساند.

دوره نخست ویزای طلایی یونان درباره جذب سرمایه بود.

به باور من، دوره بعد بیش از پیش درباره جذب خانواده‌هایی با تنوع جهانی خواهد بود.

و این تمایز شاید در نهایت برای آتن مهم‌تر از تعداد املاکی باشد که هر ملیت واحد می‌خرد.

زیرا خریدار بعدی آپارتمان آتن شاید شبیه خریدار ده سال پیش نباشد.

ممکن است از کشوری بیاید که در آمار امروز به‌سختی دیده می‌شود.

اما انگیزه بیش از پیش آشنا خواهد بود:

از خانواده محافظت کنید. دارایی‌ها را متنوع کنید. گزینه‌ها را حفظ کنید.

در جهانی نامطمئن، این شاید یکی از ارزشمندترین سرمایه‌گذاری‌ها باشد.

یادداشت داده‌ها و روش‌شناسی

آتیکا محدوده جغرافیایی رسمی منطقه‌ای است که برای مقایسه گسترده‌تر آتن استفاده می‌شود؛ شهرداری آتن نیست. مسکن و جمعیت، تصویر سرشماری 2021 هستند، نه برآورد موجودی اکتبر 2026.

اینفوگرافیک رسمی واحدهای دارای سکنه، فصلی، دوم و سایر واحدهای خالی را فهرست می‌کند. تعداد چاپ‌شده اجزا یک واحد بیش از مجموع اعلام‌شده 2,162,826 است. این پیش‌نویس مجموع گزارش‌شده را حفظ و درباره دسته‌ها با ارقام گرد‌شده بحث می‌کند؛ منبع را برای تحمیل تطابق تغییر نمی‌دهد.

پیوست B وزارتخانه در اوت 2026، جدول 12a، مجوزهای اولیه معتبر سرمایه‌گذاران را از تمدیدها/صدورهای مجدد معتبر متمایز می‌کند. مجموع آنها موجودی اداری مجوزهاست، نه دفتر ثبت املاک با حذف موارد تکراری یا تعداد خریدها از 2013. مجوزهای اعضای خانواده جداگانه‌اند.

ضریب 1.06 واحد فرض توضیحی Lei Chen درباره بازار است. هیچ‌یک از این ضریب و سناریوی اضافی 20,000 واحد خارج از ویزای طلایی به‌عنوان برآورد ملی اعتبارسنجی نشده‌اند. درصدها مقایسه حسابی سناریوها هستند، نه سهم‌های اندازه‌گیری‌شده مالکیت یا سقف‌ها. آمار RE/MAX و Sotheby’s نمونه‌های خود آنها را توصیف می‌کند. پیش‌بینی‌ها به انتشارهای تاریخ‌دارشان نسبت داده شده‌اند.

بحث سیاست به منابع مشخص استناد می‌کند و میان اطلاعیه تاریخی تعلیق و تعیین فعلی صلاحیت فردی تمایز می‌گذارد.

منابع و دامنهٔ کاربرد

1. ELSTAT: جمعیت آتیکا، سرشماری 2021
2. ELSTAT: اینفوگرافیک سرشماری آتیکا، دسته‌های مسکن
3. ELSTAT: ویژگی‌های مسکن و خانوارها، 2021
4. وزارت مهاجرت: اوت 2026، پیوست B، جدول 12a، صفحهٔ 10
5. RE/MAX Greece: خریدهای خارجی در 2025، 15 ژانویهٔ 2026
6. Greece Sotheby’s: سوابق معاملات non-dom خود شرکت، 2024–نیمهٔ نخست 2026
7. IMF: داده‌های چین، به‌روزرسانی WEO ژوئیهٔ 2026
8. بانک جهانی: گزارش به‌روزرسانی اقتصاد چین، 7 ژوئیهٔ 2026
9. دولت چین: مقررات سرمایه‌گذاری خارجی، 1 ژوئن 2026
10. IMF: بیانیه دربارهٔ خاورمیانه، 3 مارس 2026
11. بانک جهانی: انتشار گزارش پایش اقتصاد لبنان، 21 اوت 2026
12. Mitos: مسیر ویزای طلایی تغییر کاربری، اعتبار و شرایط
13. AADE: توضیح تمدید اقامت سرمایه‌گذار
14. وزارت مهاجرت: تمدیدهای روسیه/بلاروس و تعلیق درخواست‌های جدید، اطلاعیهٔ 2022
15. بانک جهانی: به‌روزرسانی شرق آسیا و اقیانوس آرام، 6 اکتبر 2026

مشاهدهٔ ستون کارشناسان