Bir taşınmaz satışa hazır görünebilir; ancak tapu kaydı hâlâ ipotek, ipotek ön kaydı, haciz, dava şerhi veya başka bir tescilli yük gösterebilir. Bu, işlemin otomatik olarak ilerleyemeyeceği anlamına gelmez. Ancak alıcının “devirde terkin” vaadini, tamamlanmış bir terkin ile aynı şey saymaması gerektiği anlamına gelir.
Yunanistan Golden Visa alıcısı için bu yalnızca bir tapu sorusu değildir. Sözleşmede tanımlanan bağımsız bölüm, ödenen bedel, tescil kanıtı ve sonraki oturum izni dosyasının tümü gerçekten devredilen tam hakla ilgili olmalıdır. Bir satış sunumu, rezervasyon sözleşmesi veya satıcının sözlü açıklaması; ilgili tapu ya da kadastro belgelerini bir avukatın incelemesinin yerini tutamaz.
Eski bir sözleşmeyle değil, güncel kayıtla başlayın
Yunanistan Kadastrosu, bölgeye göre kadastro sistemi ile eski devir ve ipotek sistemini birbirinden ayırır. Çevrimiçi belge hizmetleri arasında yük belgesi bulunur; bilgi sayfası, kadastro kayıt belgesinin KAEK ve hak sahibi üzerinden ilgili kayıtları gösterebildiğini açıklar. Doğru belge ve araştırma dönemi olaya özgüdür; alıcının görevlendirdiği avukat, taşınmazın yerel kayıt sistemi için gerekenleri belirlemelidir.
Aşağıdakileri tanımlayan güncel bir hukuki inceleme dosyası isteyin:
- tam KAEK veya kayıt referansı;
- satıcı ve devredilecek mülkiyet hakkı;
- avukatın tespit ettiği her aktif ipotek, ön kayıt, haciz, tescilli talep veya sınırlama;
- kaydın sağladığı ölçüde belge, lehtar, tutar veya derece; ve
- her kalemin kaldırılması, terkini veya başka şekilde ele alınması için gereken kanıt.
Tek başına KAEK’in “temiz” bir bağımsız bölümü kanıtladığını varsaymayın. Kadastral nesneyi tanımlar; güncel kayıtların, kat mülkiyeti sözleşmesinin, satıcı yetkisinin veya kayıtta görünen spesifik yükün hukuki analizinin yerini tutmaz.
Sıklıkla birbirine karıştırılan dört soruyu ayırın
| Soru | İstenecek kanıt | Alıcının etkilenen kararı |
|---|---|---|
| Şu an ne tescilli? | Güncel kadastro/tapu sorgusu ve avukatın yazılı incelemesi | Tapu dosyasının ilerlemeye hazır olup olmadığı |
| Terkin için ne olmalı? | İlgili taraftan ödeme kapama/terkin talimatları ve belgeler | Ödeme sırası ve devir koşulları |
| Hangi fonu kim alacak? | Alıcının danışmanlarınca incelenmiş yazılı kapanış hesabı ve ödeme talimatları | Fonların kararlaştırıldığı gibi yönlendirilip yönlendirilmediği |
| Tamamlanma nasıl kanıtlanacak? | Sözleşme, terkin/tescil kanıtı ve devir sonrası teyit | Teslim, nihai ödeme ve oturum dosyasının hazır oluşu |
Cevaplar bağlantılı olabilir, fakat birbirinin yerine geçmez. Bir bankanın planlanan fek beyanı, tescilli bir fek değildir. İmzalı bir sözleşme, tek başına sonraki her tescil adımının tamamlandığını göstermez. Bir geliştiricinin “teslimde temiz tapu” açıklaması da, alıcının avukatının gerçek kaydı değerlendirmek için ihtiyaç duyduğu belgelerin yerine geçmez.
Terkin mekanizmasını işlem belgelerine yazın
Tescilli bir yükün devir yoluyla ele alınması bekleniyorsa, sözleşme ve kapanış hesabı, alıcı ödeme yetkisi vermeden önce mekanizmayı anlaşılır kılmalıdır. İşlemi yürüten danışmanlardan yazılı olarak şunları belirtmelerini isteyin:
- yalnızca pazarlama bağımsız bölüm numarasını değil, hukuki taşınmaz referansını kullanarak ele alınacak tam yükü;
- kapama tutarını almaya yetkili tarafı ve bu talimatın belge dayanağını;
- sözleşme, ödeme, terkin belgesi ve tescil adımlarının sırasını;
- herhangi bir tutarın tutulup tutulmayacağını, kim tarafından ve hangi belgeli serbest bırakma koşuluyla tutulacağını;
- terkin belgesi mevcut değilse, eksikse veya belirtilen bağımsız bölümü kapsamıyorsa ne olacağını; ve
- devir sonrası hangi kanıtların verileceğini ve bunları kimin doğrulayacağını.
Bu, her Yunan işlemi için bir şablon değil, bir kontrol uygulamasıdır. Noter, avukat, kredi veren ve sicil sürecinin her birinin rolü farklı olabilir. Alıcının amacı, hiçbir esaslı adımın açıklanmamış bir varsayıma bırakılmamasıdır.
Tapu temizliğini Golden Visa uygunluğuyla karıştırmayın
EUR 250,000 kullanım değişikliği istisnasında, güncel resmî MITOS prosedürü, geçerli koşullar altında ana alanları konut kullanımına çevrilen uygun tek bir taşınmazla ilgilidir. Çözülmemiş tapu sorunları bulunan bir taşınmazı oturum izni dosyasına hazır hâle getirmez. Benzer şekilde, satın alma fiyat eşiğinin karşılanması; devrin tamamlandığını, tescil edildiğini veya güzergâha özgü belgelerle desteklendiğini kanıtlamaz.
Bu hatları ayrı tutun:
- tapu: hakkı kimin devredebileceği ve yük planının belgelenip belgelenmediği;
- teknik ve kullanım: taşınmazın gerçek durumu, izinleri ve gerektiğinde uygun kullanım değişikliği kanıtı;
- işlem: sözleşme, vergi, ödemeler ve tescil kanıtı; ve
- göçmenlik: başvuru sahibi, aile ve güzergâha özgü oturum izni kanıtı.
Tek bir belge bu dört hattın tamamını kapatmaz.
Varsayımsal örnek
Bir yatırımcının dönüşüm projesindeki C-7 bağımsız bölümünü rezerve ettiğini varsayalım. Pazarlama dosyası bir park alanı tanımlıyor; ancak avukatın ilk incelemesi ana taşınmaz üzerinde tescilli bir ipotek ön kaydı buluyor ve sözleşme taslağı park hakkı konusunda henüz açık değil. Doğru yaklaşım, terkinden her şeyin etkileneceğini varsaymak değildir. Alıcı, birim bazında açıklama istemelidir: Hangi hukuki taşınmaz devrediliyor, park alanı bunun parçası mı, hangi kayıt girişi bunu etkiliyor, terkin belgelerini kim düzenleyecek ve tescilden sonra hangi kanıt mevcut olacak?
Açıklama sözleşme taslağı ve sicil kanıtıyla eşleştirilemiyorsa, karar bekletip çözmek olmalıdır; “şimdi ödeyip sonra uzlaştırmak” değil. Bu varsayımsal bir iş akışıdır; herhangi bir Santheos projesi veya onaylanmış işlem hakkında iddia değildir.
Alıcı için devir öncesi beklet / ilerle kontrol listesi
Yalnızca alıcının kendi danışmanları, tam taşınmazı, satıcı yetkisini, yük durumunu ve ödeme sırasını belgeleyebildiğinde ilerleyin. Şu durumlarda bekletin veya üst incelemeye taşıyın:
- tapu araştırması ve sözleşme taslağı tutarsız KAEK, kat, bağımsız bölüm veya ek alan referansları kullanıyorsa;
- ileri sürülen bir terkin, etkilenen tam hakkı tanımlamıyorsa;
- alıcı veya ödeme amacı güncellenmiş yazılı açıklama olmadan değişiyorsa;
- sözleşme, terkin/tescil sırası başarısız olursa ne olacağını söylemiyorsa; veya
- Golden Visa dosyası, olağan tapu kontrollerini atlamanın bir gerekçesi gibi ele alınıyorsa.
Santheos, kararlaştırılmış hizmet kapsamı içinde belge toplama ve proje bilgisini koordine eder. Hukuki tapu analizi, sözleşmesel koruma ve sicil yorumlaması; uygun şekilde atanmış bağımsız profesyonellerce yürütülmelidir.
İlgili Santheos okumaları
- Yunanistan Golden Visa satın alma dosyasında KAEK ve bağımsız bölüm açıklamasının eşleştirilmesi
- Yunanistan Golden Visa dönüşüm projesinde nihai ödemeyi serbest bırakmadan önce
- Taşınmazın sahibi kim ve kim imza atabilir?
Resmî kaynaklar
- Yunanistan Kadastrosu — Kadastro Ofisi tarafından verilen belgeler — erişim: 19 Eylül 2026.
- Yunanistan Kadastrosu — belgeler için elektronik başvurular — erişim: 19 Eylül 2026.
- MITOS — Daimi yatırımcı oturum izni, kullanım değişikliği: ilk verilme — erişim: 19 Eylül 2026.
Bu makale genel bilgilendirmedir; hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik tavsiyesi değildir. Uygunluk ve başvuru sonuçları taşınmaza, başvuru sahibine ve yetkili makama bağlıdır.
