Son ödeme, yalnızca taksit planındaki son rakam değildir. Yatırımcının önemli ticari kozlarını kaybedebileceği bir aşamadır; buna karşılık ikamet dosyası hâlâ satıcının, mühendisin, noterin veya sicil makamının kontrolündeki belgelere bağlı olabilir.
Serbest bırakma koşulları imzalanmış sözleşmeye göre belirlenir. Bununla birlikte yatırımcı, kontrolleri ayrı hukuki, teknik, ödeme ve göçmenlik başlıklarına ayırarak önlenebilir riskleri azaltabilir.
Önce “son” ifadesinin ne anlama geldiğini belirleyin
Üç olay sıklıkla birbirine karıştırılır:
- satın alma bedelinin tamamen ödenmesi;
- inşaatın tamamlanması veya teslim; ve
- Golden Visa başvurusunun sunulmaya hazır hâle gelmesi.
Bunlar farklı tarihlerde gerçekleşebilir. Mevcut EUR 250.000 kullanım değişikliği yolunda, ana alanların konut kullanımına yönelik nitelikli değişikliği ikamet izni başvurusundan önce tamamlanmış olmalıdır. Bu hukuki dönüm noktası, satış sözleşmesinde taahhüt edilen her bitirme işi, cihaz veya eksik-kusur listesi kaleminin tamamlanmasıyla mutlaka aynı şey değildir.
Bu nedenle yatırımcı, bakiyeyi hangi olayın doğurduğunu ve bu olay kabul edilmeden önce hangi belgelerin teslim edilmesi gerektiğini sormalıdır.
Dört başlıklı ödeme serbest bırakma tablosu
| Başlık | Ödeme öncesi soru | Talep edilecek kanıt | Etkilenen karar |
|---|---|---|---|
| Mülkiyet | Bu satıcı tam olarak bu hakkı devredebilir mi? | Güncel tapu incelemesi, satış senedi taslağı, kadastro veya sicil kanıtı ve gerektiğinde şirket adına imza yetkisi | Edinim ve tescil |
| Kullanım değişikliği | Bu bağımsız bölüm için gerekli hukuki değişiklik tamamlandı mı? | İlgili izin, güncelleme veya revizyon; onaylı planlar ve başvuru yoluna özgü mühendis kanıtı | EUR 250.000 yolu ve başvuru hazırlığı |
| İnşaat | Bağımsız bölüm sözleşmedeki tamamlanma aşamasına ulaştı mı? | İlerleme incelemesi, teknik şartname karşılaştırması, eksik-kusur listesi ve teslim tutanağı | Alıkoyma, zilyetlik ve kullanım |
| Ödeme ve başvuru | Devir işlemi gerekli ödeme kaydını oluşturacak ve başvuru belgelerini tamamlayacak mı? | Son fatura veya ödeme talebi, banka talimatları, ödeme planı, noter belgesi için gerekli girdiler ve başvuru kontrol listesi | Tam ödeme kanıtı ve başvuru hazırlığı |
Tek bir belge dört başlığın tümünü kapatmaz. Mühendis raporu mülkiyeti kanıtlamaz; temiz bir tapu incelemesi inşaatın tamamlandığını göstermez; banka dekontu da kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlandığını kanıtlamaz.
Hukuki ve mülkiyet koşulları
Bakiye serbest bırakılmadan önce alıcının atadığı avukat; tam satıcıyı, taşınmaz hakkını ve bağımsız bölüm tanımını doğrulamalıdır. Satış senedi taslağı, kesinleşmiş KAEK veya sicil referansı, kat, alan, mülkiyet oranı, otopark ve depo haklarıyla eşleşmelidir.
Satıcı bir şirketse şirketin mevcut olduğunu, temsil şeklini ve imza yetkisini gösteren güncel belgeleri edinin. Vekâletname kullanılıyorsa belirli satış senedi ve ödeme düzenlemeleri bakımından kapsamını ve geçerliliğini doğrulayın.
Sözleşme ayrıca, planlanan ödeme tarihinde gerekli bir belgenin mevcut olmaması hâlinde ne olacağını açıklamalıdır. Her türlü alıkoyma, emanet benzeri mekanizma, banka teminatı, mahsup veya gecikmiş ödeme; taraflarca açıkça kararlaştırılmalı ve tarafların uzmanları tarafından uygulanabilir olduğu doğrulanmalıdır. Bunların var olduğu varsayılmamalıdır.
Kullanım değişikliği koşulları
Bu yol bakımından temel soru, inşaatın “neredeyse bitmiş görünmesi” değildir. Dosya; ana alanların konut kullanımına yönelik nitelikli değişikliğinin, ilgili kanuni tarihten sonra ve ikamet başvurusundan önce, söz konusu binanın ve izin geçmişinin gerektirdiği şekilde tamamlandığını kanıtlamalıdır.
Daha eski bir yapı ruhsatı varsa güncel MITOS açıklaması, kanundan sonra bir güncelleme veya revizyon gerekebileceğini belirtmektedir. Sorumlu mühendis ve avukat, uygulanabilir izin zincirini ve noter ile göçmenlik dosyasını destekleyecek kanıtları belirlemelidir.
İnşaat ve teslim koşulları
Yatırımcı gerçek bağımsız bölümü, örnek daireyle değil sözleşmedeki teknik şartnameyle karşılaştırmalıdır. Tamamlanmamış işleri, kusurları, malzeme veya ürün değişikliklerini ve altyapı bağlantılarının durumunu tarihli bir inceleme ya da eksik-kusur listesine kaydedin. Hangi kalemlerin sözleşmesel tamamlanmayı engellediğini, hangilerinin ise teslimden sonra kararlaştırılmış bir takvimle giderilebileceğini belirleyin.
Bu ticari ve teknik bir çalışmadır. Golden Visa uygunluğunu ilan etmek için kullanılmamalı; Golden Visa başvuru hazırlığı da tamamlanmamış sözleşmesel işlerden feragat etmek amacıyla kullanılmamalıdır.
Ödeme ve ikamet dosyası koşulları
Mevcut prosedür, ödemenin kabul edilen bankacılık kanallarıyla tamamen yapılmasını ve öngörülen ödeme ayrıntılarını kaydeden bir noter belgesini gerektirir. Son tutarı göndermeden önce şunları kontrol edin:
- lehtar adı ile hesabın yazılı talimatlarla eşleşmesi;
- tutarın satış senedi ve taksit planıyla eşleşmesi;
- para birimi ve banka masraflarından kimin sorumlu olduğu;
- ödeme açıklamasının tam bağımsız bölüm ve sözleşmeyle eşleşmesi;
- izin verilen üçüncü kişi ödeyen varsa bunun ve ilişki kanıtının belirlenmesi;
- tam ödemeyi belgelendirmek için noterin ihtiyaç duyduğu evraklar; ve
- nihai banka kanıtlarını kimin toplayıp saklayacağı.
Tescil ve Golden Visa başvurusu ayrı ayrı planlanmalıdır. MITOS prosedürü, ilk aşamada tescil kanıtını veya tescil başvurusunu listeler ve yenilemede tam tescil kanıtının gerektiğini belirtir. Alıcının avukatı, belirli sicil veya kadastro ofisi için doğru kanıtı ve zamanlamayı teyit etmelidir.
Devam et / beklet / üst incelemeye taşı kararı
- Devam et: Sözleşmedeki her ödeme koşulu kanıtlanmış, lehtar ile tutar doğrulanmış ve avukat, noter ile mühendis kendilerine düşen kontrolleri tamamlamıştır.
- Beklet: Bir belge vaat edilmiş ancak teslim edilmemiştir, bir tanımlayıcı farklıdır veya inşaat durumu bağımsız olarak kayda alınmamıştır.
- Üst incelemeye taşı: Talep edilen ödeme satış senediyle çelişir, kullanım değişikliği kanıtı açık değildir, alıcı belgelendirilmiş hukuki dayanak olmadan değiştirilir veya satıcı alıcıdan gelecekteki bir makam kararına güvenmesini ister.
Varsayımsal örnek
Bağımsız bölümün küçük mutfak işleri dışında fiziksel olarak hazır olduğunu ve mühendisin nitelikli kullanım değişikliğini doğruladığını varsayalım. Satış senedi taslağı ve banka talimatları da hazırdır; ancak satıcı şirketin güncel temsil belgesinin süresi dolmuştur. Yatırımcı, göçmenlik, inşaat ve satıcının yetkisi konularını ayrı ayrı ele almalı ve avukat satışı kimin geçerli şekilde tamamlayabileceğini doğrulayana kadar bakiyeyi bekletmelidir.
Bu, varsayımsal bir işlem kontrol senaryosudur; gerçek bir proje veya onay kaydı değildir.
Santheos bu kontrolü nasıl uygular?
Bir Santheos projesinde şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi, şirketin rolü kapsamındaki mevcut proje ve işlem belgelerini kontrol eder. Bununla birlikte son ödemenin serbest bırakılması; imzalanmış sözleşmeye ve alıcının atadığı avukat, noter ve mühendisin teyitlerine göre yapılmalıdır.
İlgili Santheos yazıları
- Kullanım Değişikliği Tamamlandı, Ancak İnşaat Hâlâ Devam Ediyor
- Rezervasyon Depozitosu Ödemeden Önce: Kontrol Edilecek 12 Madde
- Noter Belgesi ve Tapu Sicili Kanıtı
Resmî kaynaklar
- Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili (MITOS), Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance, mevcut prosedür 12 Eylül 2026 tarihinde incelendi; özellikle zamanlama, ödeme, noter belgesi, tescil ve mühendis raporu gereklilikleri: resmî prosedür.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Resmî Gazete A 49/5.4.2024, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesini değiştiren 64. madde: Bakanlık tarafından barındırılan resmî PDF.
- 214926/2025 sayılı Ortak Bakanlık Kararı, Resmî Gazete B 6014/12.11.2025, destekleyici belge çerçevesi: resmî Resmî Gazete PDF’si.
- Yunan Kadastrosu, Access to cadastral data of my properties, mevcut çevrimiçi hizmet 12 Eylül 2026 tarihinde incelendi: resmî hizmet.
