Khoản thanh toán cuối cùng không chỉ đơn giản là con số cuối cùng trong lịch trả góp. Đó là thời điểm mà nhà đầu tư có thể mất đi đòn bẩy thương mại quan trọng, trong khi hồ sơ cư trú vẫn có thể phụ thuộc vào các tài liệu do người bán, kỹ sư, công chứng hoặc cơ quan đăng ký kiểm soát.
Các điều kiện giải ngân chính xác phụ thuộc vào thỏa thuận đã ký. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể giảm rủi ro có thể tránh được bằng cách chia việc kiểm tra thành các nhóm pháp lý, kỹ thuật, thanh toán và nhập cư riêng biệt.
Trước hết, hãy xác định “cuối cùng” có nghĩa là gì
Ba sự kiện thường bị nhầm lẫn:
- thanh toán đầy đủ giá mua;
- hoàn thành hoặc bàn giao công trình; Và
- sẵn sàng nộp đơn xin Golden Visa.
Chúng có thể xảy ra vào những ngày khác nhau. Theo lộ trình thay đổi mục đích sử dụng trị giá EUR 250,000 hiện tại, việc thay đổi diện tích chính thành mục đích sử dụng ở phải được hoàn thành trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú. Cột mốc pháp lý đó không nhất thiết phải giống như việc hoàn thành mọi hạng mục hoàn thiện, thiết bị hoặc danh sách lỗi tồn đọng đã cam kết trong hợp đồng mua bán.
Do đó, nhà đầu tư nên hỏi sự kiện nào kích hoạt việc thanh toán số dư và tài liệu nào phải được gửi trước khi kích hoạt đó được chấp nhận.
Bảng kiểm tra giải ngân theo bốn nhóm
| Hạng mục | Câu hỏi trước khi giải ngân | Bằng chứng để yêu cầu | Quyết định bị ảnh hưởng |
|---|---|---|---|
| quyền sở hữu | Người bán này có thể chuyển nhượng chính xác quyền này không? | Đánh giá quyền sở hữu hiện tại, dự thảo chứng thư, bằng chứng địa chính hoặc đăng ký, thẩm quyền ký của công ty nếu có liên quan | Mua lại và đăng ký |
| Thay đổi sử dụng | Thay đổi pháp lý đủ điều kiện đã hoàn tất cho đơn vị này chưa? | Giấy phép liên quan, cập nhật hoặc sửa đổi, kế hoạch đã được phê duyệt và tài liệu kỹ thuật của kỹ sư dành cho lộ trình cụ thể | EUR 250,000 lộ trình và sẵn sàng nộp hồ sơ |
| Sự thi công | Đơn vị có đang ở giai đoạn hoàn thiện hợp đồng không? | Kiểm tra tiến độ, so sánh thông số kỹ thuật, danh sách lỗi và giao thức chuyển giao | Giữ lại khoản thanh toán, nhận bàn giao và sử dụng |
| Thanh toán và nộp hồ sơ | Việc chuyển nhượng có tạo ra hồ sơ thanh toán cần thiết và hoàn thiện hồ sơ nộp hồ sơ không? | Hóa đơn hoặc yêu cầu cuối cùng, hướng dẫn ngân hàng, lịch thanh toán, đầu vào chứng chỉ công chứng và danh sách kiểm tra nộp hồ sơ | Bằng chứng thanh toán đầy đủ và chuẩn bị hồ sơ |
Không có tài liệu đơn lẻ nào hoàn tất cả bốn hạng mục kiểm tra. Báo cáo của kỹ sư không chứng minh được quyền sở hữu, báo cáo thẩm tra quyền sở hữu không phát hiện vướng mắc không chứng minh được việc hoàn thành xây dựng và biên lai ngân hàng không chứng minh rằng việc thay đổi mục đích sử dụng đã được hoàn thành trước khi nộp đơn.
Điều kiện pháp lý và quyền sở hữu
Trước khi thanh toán số dư, luật sư do người mua chỉ định phải xác nhận chính xác người bán, quyền tài sản và mô tả căn hộ. Dự thảo chứng thư phải khớp với KAEK đã được xác minh hoặc tham chiếu đăng ký, tầng, diện tích, tỷ lệ sở hữu, quyền đậu xe và lưu trữ.
Nếu người bán là một công ty, hãy thu thập bằng chứng hiện tại về sự tồn tại, đại diện và thẩm quyền ký kết của công ty đó. Nếu sử dụng giấy ủy quyền, hãy xác nhận phạm vi và tính hợp lệ của nó đối với chứng thư và thỏa thuận thanh toán cụ thể.
Hợp đồng cũng phải nêu rõ điều gì sẽ xảy ra nếu không có tài liệu được yêu cầu vào ngày thanh toán đã định. Bất kỳ khoản giữ lại, cơ chế giống như ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng, bù trừ hoặc giải phóng chậm phải được các chuyên gia của các bên đồng ý rõ ràng và xác nhận là khả thi; nó không bao giờ nên được coi là tồn tại.
Điều kiện về chuyển đổi công năng
Đối với tuyến đường này, câu hỏi quan trọng không phải là liệu công trình xây dựng “có vẻ gần như đã hoàn thành” hay chưa. Hồ sơ phải chứng minh rằng việc thay đổi đủ điều kiện của các diện tích chính sang mục đích sử dụng ở để ở đã được hoàn thành sau ngày luật định có liên quan và trước đơn đăng ký cư trú, theo cách thức được yêu cầu đối với lịch sử giấy phép và tòa nhà cụ thể.
Trong trường hợp có giấy phép xây dựng cũ hơn, mô tả MITOS hiện tại lưu ý rằng có thể cần phải cập nhật hoặc sửa đổi sau ngày luật định. Kỹ sư và luật sư chịu trách nhiệm phải xác định chuỗi giấy phép hiện hành và bằng chứng hỗ trợ cho hồ sơ công chứng và nhập cư.
Điều kiện thi công và bàn giao
Chủ đầu tư nên so sánh căn hộ thực tế với thông số kỹ thuật trên hợp đồng chứ không phải căn hộ trưng bày. Ghi lại các mục không đầy đủ, khiếm khuyết, thay thế và trạng thái tiện ích trong danh sách kiểm tra hoặc danh sách lỗi. Xác định những mục nào cản trở việc hoàn thành hợp đồng và những mục nào có thể được giải quyết sau khi bàn giao theo thời gian biểu đã thỏa thuận.
Đây là một hoạt động thương mại và kỹ thuật. Không nên sử dụng nó để tuyên bố khả năng đủ điều kiện của Golden Visa và không nên sử dụng sự sẵn sàng nộp hồ sơ Golden Visa để bỏ qua các hạng mục hợp đồng chưa hoàn tất.
Điều kiện thanh toán và hồ sơ cư trú
Thủ tục hiện tại yêu cầu thanh toán đầy đủ thông qua các kênh ngân hàng được chấp nhận và chứng nhận công chứng ghi lại các chi tiết thanh toán theo quy định. Trước khi gửi số tiền cuối cùng, hãy kiểm tra:
- tên và tài khoản của người thụ hưởng theo chỉ dẫn bằng văn bản;
- số tiền so với chứng thư và tiến độ trả góp;
- loại tiền tệ và trách nhiệm trả phí ngân hàng;
- tham chiếu thanh toán theo đơn vị và hợp đồng chính xác;
- bất kỳ bằng chứng mối quan hệ và người trả tiền bên thứ ba được phép nào;
- các tài liệu mà công chứng viên cần để xác nhận đã thanh toán đầy đủ; và
- người sẽ thu thập và lưu giữ bằng chứng ngân hàng cuối cùng.
Việc đăng ký và nộp hồ sơ Golden Visa nên được lên kế hoạch riêng. Thủ tục MITOS liệt kê bằng chứng đăng ký hoặc đơn đăng ký ở giai đoạn đầu và chỉ ra rằng cần phải có bằng chứng đăng ký đầy đủ khi gia hạn. Luật sư của người mua phải xác nhận bằng chứng chính xác và thời gian cho cơ quan đăng ký hoặc địa chính cụ thể.
Quyết định: thanh toán, tạm dừng hoặc chuyển sang rà soát bổ sung
- Thanh toán: mọi điều kiện giải phóng hợp đồng đều được chứng minh, người thụ hưởng và số tiền được xác minh, đồng thời luật sư, công chứng viên và kỹ sư đã hoàn tất các bước kiểm tra được giao.
- Tạm dừng: một tài liệu đã được hứa nhưng không được giao, số nhận dạng khác nhau hoặc tình trạng xây dựng chưa được ghi lại một cách độc lập.
- Chuyển sang rà soát bổ sung: khoản thanh toán được yêu cầu mâu thuẫn với chứng thư, bằng chứng về việc thay đổi mục đích sử dụng không rõ ràng, người nhận thay đổi mà không có cơ sở pháp lý bằng văn bản hoặc người bán yêu cầu người mua dựa vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong tương lai.
Ví dụ giả định
Giả sử căn hộ đã sẵn sàng về mặt vật lý ngoại trừ các vật dụng nhà bếp nhỏ và kỹ sư xác nhận việc thay đổi mục đích sử dụng đủ điều kiện. Dự thảo chứng thư và hướng dẫn ngân hàng cũng đã sẵn sàng, nhưng bằng chứng đại diện hiện tại của công ty cho người bán đã hết hạn. Nhà đầu tư nên xử lý các câu hỏi về nhập cư, xây dựng và thẩm quyền của người bán một cách riêng biệt và tạm giữ khoản thanh toán còn lại cho đến khi luật sư xác nhận ai có thể hoàn tất việc mua bán một cách hợp lệ.
Đây là một kịch bản kiểm soát giao dịch giả định, không phải là một dự án hoặc hồ sơ phê duyệt thực tế.
Santheos thực hiện việc kiểm tra này như thế nào?
Đối với dự án Santheos, nhóm pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ của công ty sẽ kiểm tra các tài liệu giao dịch và dự án có sẵn trong vai trò của công ty. Việc thanh toán cuối cùng vẫn phải tuân theo hợp đồng đã ký và xác nhận của luật sư, công chứng viên và kỹ sư được chỉ định của người mua.
Bài viết liên quan của Santheos
- Thay đổi mục đích sử dụng đã hoàn tất nhưng việc xây dựng vẫn đang được tiến hành
- Trước khi thanh toán tiền đặt cọc đặt chỗ: 12 điều khoản cần kiểm tra
- Giấy chứng nhận công chứng và bằng chứng đăng ký đất đai
Nguồn chính thức
- Cơ quan đăng ký dịch vụ hành chính công quốc gia (MITOS), Golden Visa vĩnh viễn (thay đổi mục đích sử dụng) – Cấp lần đầu, thủ tục hiện hành được xem xét vào ngày 12 tháng 9 năm 2026, đặc biệt là các yêu cầu về thời gian, thanh toán, chứng chỉ công chứng, đăng ký và báo cáo kỹ sư: thủ tục chính thức.
- Luật 5100/2024, Công báo Chính phủ A 49/5.4.2024, Điều 64 thay thế Điều 100 của Luật 5038/2023: bản PDF chính thức do Bộ lưu trữ.
- Quyết định chung của Bộ trưởng 214926/2025, Công báo Chính phủ B 6014/12.11.2025, khuôn khổ tài liệu hỗ trợ: Công báo chính thức của Chính phủ PDF.
- Địa chính Hy Lạp, Truy cập vào dữ liệu địa chính của tài sản của tôi, dịch vụ trực tuyến hiện tại được đánh giá vào ngày 12 tháng 9 năm 2026: dịch vụ chính thức.
