Le paiement final n’est pas simplement le dernier chiffre d’un calendrier de versements. C’est le moment où l’investisseur peut perdre un levier commercial important, alors que le dossier de résidence peut encore dépendre de documents contrôlés par le vendeur, l’ingénieur, le notaire ou le registre.
Les conditions de libération correctes dépendent de l’accord signé. Néanmoins, un investisseur peut réduire les risques évitables en répartissant la vérification entre quatre axes distincts : juridique, technique, paiement et immigration.
Définissez d’abord ce que signifie « final »
Trois événements sont souvent confondus :
- paiement intégral du prix d’achat ;
- achèvement ou livraison de la construction ; et
- être prêt à soumettre la demande de Golden Visa.
Ils peuvent survenir à des dates différentes. Dans le cadre du projet de changement d’usage actuel, d’un montant de 250 000 euros, le changement d’usage éligible des espaces principaux à un usage résidentiel doit être réalisé avant la demande de permis de séjour. Cette étape légale n’est pas nécessairement la même que l’achèvement de chaque élément de finition, d’électroménager ou de liste d’accrocs promis dans le contrat de vente.
Un investisseur doit donc se demander quel événement déclenche le solde et quels documents doivent être livrés avant que ce déclencheur ne soit accepté.
Tableau de validation selon quatre axes
| Axe | Question avant le versement | Justificatifs à demander | Décision concernée |
|---|---|---|---|
| Propriété et titre | Ce vendeur peut-il transférer exactement ce droit ? | Examen actuel du titre de propriété, projet d’acte de propriété, preuve cadastrale ou de registre, pouvoir de signature de l’entreprise, le cas échéant | Acquisition et enregistrement |
| Changement d’usage | Le changement juridique admissible est-il terminé pour cette unité ? | Permis pertinent, mise à jour ou révision, plans approuvés et documents techniques de l’ingénieur propres à la voie d’investissement | Préparation de la voie EUR 250,000 et du dépôt |
| Construction | L’unité est-elle au stade de l’achèvement contractuel ? | Inspection de l’avancement, comparaison des spécifications, liste des problèmes et protocole de transfert | Retenue du paiement, prise de possession et occupation |
| Paiement et dépôt | Le transfert créera-t-il le dossier de paiement requis et complétera-t-il les documents de dépôt ? | Facture ou demande finale, instructions bancaires, calendrier de paiement, certificat notarié et liste de contrôle de dépôt | Preuve de paiement intégral et préparation de la demande |
Aucun document ne valide à lui seul les quatre axes. Un rapport d’ingénieur ne prouve pas le titre de propriété, un rapport de vérification du titre ne faisant apparaître aucune anomalie ne prouve pas l’achèvement de la construction et un reçu bancaire ne prouve pas que le changement d’usage a été effectué avant le dépôt.
Conditions juridiques et titre de propriété
Avant que le solde ne soit libéré, l’avocat mandaté par l’acheteur doit confirmer le nom exact du vendeur, le droit de propriété et la description de l’unité. Le projet d’acte doit correspondre à la référence KAEK ou au registre résolue, à l’étage, à la superficie, au pourcentage de propriété, aux droits de stationnement et de stockage.
Si le vendeur est une entreprise, obtenez des preuves actuelles de son existence, de sa représentation et de son pouvoir de signature. Si une procuration est utilisée, confirmez sa portée et sa validité pour l’acte spécifique et les modalités de paiement.
Le contrat doit également préciser ce qui se passe si un document requis n’est pas disponible à la date de paiement prévue. Tout mécanisme de rétention, de séquestre, de garantie bancaire, de compensation ou de libération différée doit être expressément convenu et confirmé comme réalisable par les professionnels des parties ; il ne faut jamais supposer qu’il existe.
Conditions relatives au changement d’usage
Pour cet itinéraire, la question clé n’est pas de savoir si les travaux « semblent presque terminés ». Le dossier doit prouver que la transformation admissible des pièces principales en usage résidentiel a été réalisée après la date légale pertinente et avant la demande de résidence, de la manière requise pour le bâtiment concerné et l’historique du permis.
Lorsqu’il existe un permis de construire plus ancien, la description actuelle de MITOS indique qu’une mise à jour ou une révision après la loi peut être nécessaire. L’ingénieur et l’avocat responsables doivent identifier la chaîne de permis applicable et les preuves qui appuieront le dossier notarié et d’immigration.
Conditions de construction et de livraison
L’investisseur doit comparer l’unité réelle aux spécifications contractuelles, et non à un appartement témoin. Enregistrez les articles incomplets, les défauts, les substitutions et l’état des raccordements aux services dans une liste d’inspection ou d’accrocs datée. Déterminez quels éléments empêchent l’achèvement du contrat et lesquels peuvent être résolus après la remise selon un calendrier convenu.
Il s’agit d’un exercice commercial et technique. Il ne doit pas être utilisé pour déclarer l’éligibilité au Golden Visa, et la préparation au dépôt du Golden Visa ne doit pas être utilisée pour renoncer à un travail contractuel inachevé.
Conditions de paiement et dossier de résidence
La procédure actuelle nécessite le paiement intégral via les canaux bancaires acceptés et un certificat notarié enregistrant les détails de paiement prescrits. Avant d’envoyer le montant final, vérifiez :
- le nom et le compte du bénéficiaire contre instructions écrites ;
- le montant par rapport à l’acte et au calendrier des versements ;
- la devise et la responsabilité des frais bancaires ;
- la référence de paiement par rapport à l’unité exacte et au contrat ;
- tout tiers payant autorisé et toute preuve de relation ;
- les documents dont le notaire a besoin pour certifier le paiement intégral ; et
- qui collectera et conservera les preuves bancaires finales.
L’inscription et le dépôt du Golden Visa doivent être planifiés séparément. La procédure MITOS répertorie les preuves d’enregistrement ou une demande d’enregistrement au stade initial et indique qu’une preuve d’enregistrement complète est requise lors du renouvellement. L’avocat de l’acheteur doit confirmer l’exactitude des preuves et le calendrier du registre ou du bureau du cadastre concerné.
Décision : payer, suspendre ou soumettre à un contrôle renforcé
- Procéder : chaque condition de libération contractuelle est prouvée, le bénéficiaire et le montant sont vérifiés, et l’avocat, le notaire et l’ingénieur ont achevé les contrôles qui leur incombent.
- Suspendre : un document est promis mais n’est pas livré, un identifiant diffère ou l’état de la construction n’a pas été enregistré de manière indépendante.
- Soumettre à un contrôle renforcé : le paiement demandé contredit l’acte, la preuve du changement d’usage n’est pas claire, le destinataire change sans base juridique documentée ou le vendeur demande à l’acheteur de s’appuyer sur une future décision de l’autorité.
Exemple hypothétique
Supposons que l’unité soit physiquement prête, à l’exception des petits équipements de cuisine, et que l’ingénieur confirme le changement d’usage admissible. Le projet d’acte de vente et les instructions bancaires sont également prêts, mais les preuves de représentation actuelles de la société pour le vendeur ont expiré. L’investisseur doit traiter séparément les questions d’immigration, de construction et d’autorisation du vendeur et conserver le solde jusqu’à ce que l’avocat confirme qui peut valablement conclure la vente.
Il s’agit d’un scénario hypothétique de contrôle des transactions, et non d’un projet réel ou d’un dossier d’approbation.
Comment Santheos applique ce contrôle
Pour un projet Santheos, l’équipe interne juridique et de contrôle des risques de l’entreprise vérifie les documents de projet et de transaction disponibles dans le cadre du rôle de l’entreprise. Le versement final doit toujours respecter le contrat signé et les confirmations de l’avocat, du notaire et de l’ingénieur désignés par l’acheteur.
Articles Santheos connexes
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- Certificat notarié et preuve du registre foncier
Sources officielles
- Répertoire National des Services Publics Administratifs (MITOS), Golden Visa permanent (changement d’usage) – Délivrance initiale, procédure actuelle révisée le 12 septembre 2026, en particulier les exigences en matière de délai, de paiement, de certificat notarié, d’enregistrement et de rapport d’ingénieur : procédure officielle.
- Loi 5100/2024, Journal officiel A 49/5.4.2024, article 64 remplaçant l’article 100 de la loi 5038/2023 : PDF officiel hébergé par le ministère.
- Décision ministérielle conjointe 214926/2025, Journal officiel B 6014/12.11.2025, cadre de pièces justificatives : Journal officiel du gouvernement PDF.
- Cadastre hellénique, Accès aux données cadastrales de mes propriétés, service en ligne actuel révisé le 12 septembre 2026 : service officiel.
