عمود الخبراء · الضرائب والسياسة
رأي الخبراء/تعليقات السياسة
ينبغي أن تتساءل سياسة الإسكان عن تأثير الاستثمار في المعروض من المنازل، فضلاً عن الجهة التي تصنعه. وجهة نظري هي أن الحصول على مسكن قائم وإنشاء مساحة سكنية من مبنى غير سكني مناسب يستحق تحليلاً منفصلاً. وينبغي لهذا التمييز أن يوجه تصميم التغيير المعلن عنه في ضريبة التحويل في اليونان، في ظل قواعد واضحة ومتطلبات أدلة واضحة لإعادة توظيف المباني.
أكتب كمؤسس مشارك في مجال التطوير العقاري، ولدي اهتمام تجاري بمشاريع تحويل قابلة للتطبيق. هذا تعليق على السياسة، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية شخصية. الحجة أدناه هي منهج السياسة الذي أقترحه، والآثار المترتبة على السوق هي سيناريوهات وليست توقعات.
ما تم تأكيده
في خطاب معرض سالونيك الدولي التسعين في 6 سبتمبر 2026، أعلن رئيس الوزراء عن زيادة ضريبة نقل العقارات من 3% إلى 15% للمشترين من دول ثالثة خارج الاتحاد الأوروبي، مشيرًا إلى الضغط على حصول السكان على السكن. وهذا يؤكد صدور الإعلان، وليس التشريع الذي تم سنه.
يوضح العرض الفني الحكومي المنشور في 7 سبتمبر 2026 أن الإجمالي الحالي يبلغ 3.09% والإجمالي المقترح 15.45% بما في ذلك ضريبة البلدية. فهو يضيق نطاق الاقتراح ليشمل العقارات السكنية، باستثناء المباني التجارية وقطع الأراضي والممتلكات الأخرى. ويناقش الأشخاص الطبيعيين والمقيمين ضريبيًا في دول ثالثة، إلى جانب الجنسية والاستثناءات التي تشمل اليونانيين والأشخاص من أصل يوناني ومواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية والمقيمين لفترة طويلة؛ ويشير أيضًا إلى فئات إعفاء المنزل الأول. ويجب أن يحدد مشروع القانون النهائي والقانون الصادر كيفية تفاعل هذه الأوصاف والاستثناءات.
يؤكد صفحة سياسة الإسكان الحكومية الحالية نظام التعليق الاختياري لضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة حتى 31 ديسمبر 2026. ولا يزال موقف ضريبة القيمة المضافة الخاص بالمعاملة بحاجة إلى فحص احترافي.
يتضمن جدول تدابير العرض الفني لم يتم تشريعه بعد تمديدًا مُعلنًا للفترة 2027-2030 لنظام ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة. اعتبارًا من 8 سبتمبر 2026، لم يتم سن هذا التمديد ومقترح ضريبة النقل كإجراءين في الأدلة التي تمت مراجعتها هنا؛ لم يتم تأكيد تاريخ البدء الدقيق.
تحليل الخبراء
قياس مساهمة السكن
إن السياسة التي تهدف إلى تخفيف المنافسة على المنازل القائمة لها نقطة بداية مختلفة عن تلك التي تحكم إعادة استخدام المساحات غير السكنية حقًا. من وجهة نظري، يجب أن تفحص سياسة التحويل الاستخدام السابق الموثق والمساحة السكنية التي تم إنشاؤها وجودة النتيجة. وينبغي لها أيضاً أن تدرس النزوح، وفقدان نشاط تجاري قائم ونافع، وما إذا كانت المنازل الجديدة يمكن أن تلبي احتياجات سكنية طويلة الأجل. يعتبر وصف المشروع بأنه تغيير استخدام فقط اختبارًا ضعيفًا جدًا.
هذا ليس ادعاءً بأن كل تحويل يؤدي إلى تحسين القدرة على تحمّل تكاليف السكن. إذا أدى أحد المشاريع إلى إزاحة مشروع تجاري نشط، أو أدى إلى ظروف معيشية سيئة، أو لم يضيف مساحة سكنية قابلة للاستخدام، فيجب تحدي قيمته العامة. أفضّل وجود دليل شفاف على حالة البداية والمساهمة السكنية المقترحة، مع تدقيق فني على مستوى العقار. وهذه توصية سياسية، وليس موقف الحكومة الثابت.
خمسة سيناريوهات للمعاملات يجب فحصها
المنازل القائمة. إذا كان القانون النهائي يطبق معدل ضريبة نقل أعلى على مشتري معين يشتري مسكنًا قائمًا، فستحتاج ميزانية الاستحواذ إلى استيعاب هذه التكلفة وإلا سيتعين على الأطراف إعادة النظر في السعر والشروط. من الممكن أن يستجيب الطلب، لكن الإعلان وحده لا يمكنه تحديد حجم أي تأثير على السعر أو الإيجار.
العقارات التجارية التي تم شراؤها قبل التحويل. يستبعد العرض الفني المباني التجارية من نطاقها السكني المحدد. ولا ينبغي للمشتري أن يتعامل مع هذا باعتباره تأكيدًا على أن كل تحويل مخطط له سيبقى خارج القاعدة النهائية. ولا تكون المعاملة معروفة حتى يحدد التشريع التصنيف والتوقيت المناسبين، ويقوم مستشار الضرائب بتطبيق هذه القواعد على عملية الاستحواذ الفعلية.
البيع الأول بعد التحويل الذي يقوده المطور. إذا كان العقار سكنيًا عند نقله إلى المستثمر، فقد لا يحدد استخدامه التجاري السابق المعاملة الضريبية. وما إذا كان التشريع النهائي يميز بين المنازل المنشأة حديثا، وكيف تتفاعل ضريبة النقل مع موقف ضريبة القيمة المضافة للبائع، تظل أسئلة مفتوحة. يجب أن يُظهر النموذج المالي للمشروع هذه الشكوك بوضوح قبل تسعير الحجز.
هياكل الشركات والمالك المستفيد. لا تؤدي الإشارات إلى الأشخاص الطبيعيين في العرض التقديمي الفني إلى إنشاء إعفاء للشركة أو وسيلة قانونية لتجاوز الضريبة المقترحة. يجب على المستشارين فحص الأحكام النهائية، وإفصاحات الملكية وأي أحكام لمكافحة التجنب الضريبي. يثير هيكل الشركة أيضًا أسئلة منفصلة تتعلق بإقامة المستثمرين؛ تتطلب إجراء ميتوس الحالي ملكية المستثمر الكاملة للشركة المستحوذة في مسار الشركة المذكور في اليونان/الاتحاد الأوروبي.
المراحل والقواعد الانتقالية. قد يتم إجراء الحجز والدفع والسند النهائي والتسجيل والتحويل وتقديم الإقامة في أوقات مختلفة. إن الحدث الذي يحكم القاعدة الانتقالية، إن وجد، غير معروف. يجب على المستثمرين أن يطلبوا تسلسلاً زمنيًا مؤرخًا ونصيحة بشأن العقد، دون افتراض أن الإيداع أو الاتفاق المبكر يثبّت المعاملة الضريبية المستقبلية.
اجعل تمييز السياسة قابلاً للمراجعة
إن أقوى حجة لصالح إعادة توظيف المباني هي عرض قائم على الأدلة لما يصبح مسكنًا ولماذا هو مناسب لهذا الاستخدام. يجب أن يكون المطورون مستعدين لعرض سجلات البداية والأعمال المقترحة والتقييمات المهنية. وبوسع صناع السياسات أن يستخدموا هذه الأدلة للتمييز بين الاستثمار الذي يتنافس على المساكن القائمة والاستثمار الذي يخلق قدرة سكنية مناسبة، مع الاحتفاظ بالضوابط ضد إعادة التصنيف أو التجنب.
بالنسبة للمستثمر الذي يقرر الآن، فإن الناتج المفيد هو ميزانية ذات افتراضات ضريبية صريحة وقائمة من الأسئلة القانونية التي لم يتم حلها. قم بتصعيد هذه الأسئلة إلى مستشار الضرائب اليوناني المعين والمحامي وكاتب العدل. لا تتم المتابعة إلا عندما يستخدم القرار القواعد المطبقة فعليًا على المعاملة ويفهم المستثمر مدى تعرضه لتغيير لاحق.
قائمة مراجعة المستثمر
- سجل المشتري المقترح، والجنسية، والإقامة الضريبية وأي استثناء مزعوم ليقوم مستشار الضرائب بتقييمه.
- اطلب دليلاً على استخدام العقار عند الاستحواذ وأي تحويل مخطط له، مع الحفاظ على التمييز بين المرحلتين التجارية والسكنية.
- اطلب معاملة منفصلة لضريبة النقل وضريبة القيمة المضافة في الميزانية المكتوبة، مع تأريخ كل افتراض قانوني.
- ضع تسلسلًا زمنيًا للحجز والمدفوعات والسند والتسجيل والتحويل وتقديم الطلب حتى يتمكن المحامي من تقييم أي أحكام انتقالية نهائية.
- اطلب من المستشارين فحص الآثار المترتبة على الشركة والمالك المستفيد قبل اختيار هيكل الملكية.
- توقف عن الاعتماد على النتائج الضريبية المستقبلية المعلنة إذا كانت تعتمد فقط على الإعلان؛ التصعيد للحصول على مشورة مكتوبة خاصة بالمعاملة.
- ضع شرط حماية احتياطيًا في الشروط التجارية لعدم اليقين الضريبي المادي، مع مراعاة مراجعة المحامي.
أساس الحالة
سيناريو افتراضي. تخيل اقتراحين افتراضيين: شراء مسكن قائم وتقييم ما إذا كانت المساحات المكتبية غير المستخدمة يمكن أن تصبح منازل. ولا يتعلق أي من المثالين بعقار حقيقي؛ هذا ليس مشروع Santheos، ولا يتم عرض أي نتائج مشروع داخلي أو عميل خاص.
ستسأل مقارنة السياسات عن الدليل الذي يميز المساكن القائمة عن المساحات السكنية الإضافية المحتملة، بما في ذلك الاستخدام القانوني والجدوى الفنية ومرحلة المعاملة المعنية. ولا يفترض أن تتم عملية التحويل أو تضيف وحدات سكنية قابلة للإشغال أو تتلقى معاملة ضريبية معينة. يوضح المثال سؤالًا يتعلق بالسياسة، وليس تأثيرًا مُقاسًا على السوق أو توقعًا.
للاطلاع على المناقشة السابقة لسياسة الإسكان، راجع أزمة الإسكان في أثينا: مأزق ما بعد الوباء. استخدم تأشيرة سانتيوس الذهبية سؤال وجواب للتمييز بين أسئلة الإقامة والأسئلة الضريبية التي ترسلها إلى مستشاريك.
مصادر رسمية
- مكتب رئيس الوزراء، خطاب في معرض سالونيك الدولي التسعين؛ نُشرت في 6 سبتمبر 2026؛ فقرة سياسة الإسكان التي تعلن عن تغيير ضريبة النقل؛ تم استرجاعه في 8 سبتمبر 2026.
- الحكومة اليونانية / وزارة الاقتصاد الوطني والمالية، العرض الفني للتدابير الاقتصادية لمعرض سالونيك الدولي التسعين؛ نُشرت في 7 سبتمبر 2026؛ القسم ح بشأن ضريبة نقل ملكية السكن وجدول التدابير الجديدة بشأن ضريبة القيمة المضافة للفترة 2027-2030؛ تم استرجاعه في 8 سبتمبر 2026؛ حالة الإعلان.
- بوابة سياسات الإسكان الحكومية / وزارة التماسك الاجتماعي والأسرة، تعليق ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة; تاريخ النشر غير معروض؛ وصف البرنامج الحالي حتى 31 ديسمبر 2026؛ تم استرجاعه في 8 سبتمبر 2026.
- وزارة الهجرة واللجوء / ميتوس، تصريح إقامة المستثمر الدائم – تغيير الاستخدام، الإصدار الأولي; تم التحديث في 3 أغسطس 2026؛ شرط الاستحواذ عبر الشركة 7؛ تم استرجاعه في 8 سبتمبر 2026.
