希腊黄金签证商改住项目的交付，不应只理解为领取钥匙。对 EUR 250,000 特别商改住路径，投资者需要同时确认具体房产单元、用途变更和技术文件、实际施工成品、公共区域与设备、瑕疵整改以及居留申请文件。
把这些事项分开验收，可以避免用“工程看起来完成”代替法律、技术和申请文件的独立确认。
验收应在交钥匙之前开始
买方应在合同签署时就确认交付规格、设备与材料、可接受公差、完工证据、验收通知、整改期限、二次验收和尾款条件。如果这些内容没有进入合同或附件，交付时就很难用客观标准判断是否履约。
一、建立交付责任表
一份有效的责任表应说明：卖方或开发方提供什么，工程师检查什么，律师与公证人确认什么，哪些文件由居留申请律师汇总，买方在哪些节点作出接受、暂缓或付款决定。
“已完工”、“已完成用途变更”、“可申请”和“可入住”不是同一个状态，应分别列出证据和责任人。
二、先核对法律与技术身份
- 项目编号、销售房号、完整地址和楼层；
- 契据中的分层所有权描述及 KAEK 或其他登记编号；
- 主空间面积、权利份额、停车位和储藏室；
- 原用途、住宅用途变更文件和相关批准图纸；
- 契据草案、公证人证明、登记证据和工程师报告中的单元描述是否一致。
如果图纸与现场不一致，应由负责工程师说明差异、处理方式及对交易和居留文件的影响，不应只在验收表上写“已注意”。
三、按房间进行系统检查
现场检查应使用与平面图对应的编号和照片，而不是只拍几张整体照。至少应检查墙面与地面、门窗、锁具、阳台、卫浴防水与排水、厨房给排水、配电箱和插座、热水、供暖制冷、通风、固定家具及合同列明的设备。
如果某项无法通电、通水或带负载测试，应标记为“未测试”，不要写成“通过”。
四、公共区域、设备和服务
房产单元内部完成不代表整个建筑可正常使用。还应检查入口、楼梯、照明、电梯、信箱、给排水、消防设施、公共区域装修、门禁、公用计量与各户计量，以及建筑共同费用的起算时点。
对尚未完成的公共部分，要求书面列出剩余工作、预计完成条件、责任方及对安全和正常使用的影响。
五、用可追踪的瑕疵清单管理整改
每个瑕疵项目应有编号、准确位置、照片、问题描述、合同或规格依据、责任人、整改截止日期和复查结果。整改后要使用同一编号重新检查，仅凭一句“已处理”不足以关闭问题。
如果瑕疵影响安全、法定用途、防水、主要机电系统或交付标准，应由相应专业人员决定是否暂缓接受或付款。
六、组建交付后的完整文件包
- 已签署的契据及其登记证据；
- 最终平面图、用途变更文件和相关工程师材料；
- 付款回单、银行参考编号和必要的收据；
- 验收记录、瑕疵清单、整改证据和二次检查结果；
- 保修、设备手册、钥匙与门禁移交清单；
- 居留申请律师确认需要使用的公证人证明、工程师报告及其他房产证据。
七、接受交付前应问的问题
- 本次交付的准确房产单元与契据、KAEK 和图纸是否一致？
- 用途变更是否已经完成，由哪份文件证明？
- 工程师检查了哪些项目，哪些项目因无水无电而未测试？
- 有哪些未完成或待整改事项，是否影响尾款、入住或申请文件？
- 所有钥匙、手册、保修和申请文件是否已纳入交付清单？
假设情景
假设某房产单元的地面和厨房已完工，但卫浴排水无法通水测试，契据草案中的房号又与平面图不同。正确做法不是把整体状态标为“已交付”，而是让工程师保留未测试项，让律师和工程师共同解决单元编号差异，并依合同决定是否暂缓验收或相关付款。
这是用于说明流程的假设情景，不是已获批的真实案例。
Santheos 如何配合交付核查
Santheos 内部法务与风控团队会核查公司掌握的项目法律和技术文件。具体单元的契据、产权负担、工程状态和居留申请文件，仍应由买方指定的律师、公证人、工程师和申请律师各自确认。
Santheos 相关资源
官方来源
- 希腊国家行政公共服务登记处（MITOS），Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance，参见用途变更时点、公证人证明、登记证据及工程师报告要求：官方程序。
