Một bất động sản được quảng cáo có lợi suất cho thuê hấp dẫn có thể mang lại số tiền thực sự vào tài khoản ngân hàng của chủ sở hữu khác với con số quảng cáo. Chênh lệch thường xuất phát từ việc so sánh tiền thuê dự kiến hằng năm với giá mua, nhưng bỏ qua chi phí mua, những tháng để trống và chi phí sở hữu.
Đối với người mua đang so sánh bất động sản tại Hy Lạp, câu hỏi hữu ích là căn nhà cụ thể có thể tạo ra bao nhiêu tiền theo một phương án cho thuê hợp pháp, với các giả định được nêu rõ, sau khi trừ những chi phí mà chủ sở hữu phải chịu.
Phân biệt ba thước đo lợi nhuận
Lợi suất cho thuê gộp là tiền thuê dự kiến hằng năm chia cho giá mua. Lợi suất dòng tiền hoạt động sử dụng tiền thuê thực thu trừ các chi phí hoạt động đã xác định do chủ sở hữu thanh toán, rồi chia cho tổng số tiền bỏ ra để mua. Cần nêu rõ có bao gồm thuế thu nhập, chi phí vay và các hạng mục chi đầu tư lớn hay không: từ “ròng” sẽ mơ hồ nếu thiếu định nghĩa này.
Tổng lợi nhuận đầu tư còn phụ thuộc vào tiền thu ròng khi bán, chi phí bán, vốn đầu tư thêm và thời gian nắm giữ. Lãi đơn giản trong thời gian nắm giữ và chỉ số quy đổi theo năm như IRR là những phép tính khác nhau. Mức tăng giá kỳ vọng không thể thanh toán các hóa đơn hiện tại. Lợi ích cư trú là một cân nhắc cá nhân riêng biệt, không phải thu nhập cho thuê.
Ví dụ minh họa, không phải dự báo thị trường
Mọi số liệu dưới đây đều được đặt ra chỉ để tính toán. Chúng không phải ước tính thị trường Athens, đề nghị của Santheos hay mức lợi nhuận được hứa hẹn.
| Giả định | Số tiền minh họa |
|---|---|
| Giá mua | EUR 250.000 |
| Chi phí mua và chuẩn bị ban đầu | EUR 25.000 |
| Tổng số tiền bỏ ra để mua | EUR 275.000 |
| Tiền thuê hằng tháng theo lịch | EUR 1.000 |
| Tiền thuê thực thu trong mười tháng | EUR 10.000 |
| Chi phí hoạt động hằng năm do chủ sở hữu trả, gồm thuế bất động sản giả định | EUR 3.000 |
| Thặng dư trước thuế thu nhập, chi phí vay và các hạng mục chi đầu tư | EUR 7.000 |
Mười hai khoản thanh toán theo lịch tương ứng EUR 12.000 / EUR 250.000 = lợi suất gộp 4,8%. Mười khoản thực thu, trừ chi phí đã nêu, tương ứng EUR 7.000 / EUR 275.000 = 2,55% trước các khoản loại trừ nêu trên. Các số liệu này trả lời những câu hỏi khác nhau.
Làm rõ từng khoản chi phí
Yêu cầu dự toán riêng cho chi phí giao dịch, rà soát pháp lý và kỹ thuật, nội thất, thuế bất động sản hằng năm, bảo hiểm, quản lý, phí tòa nhà do chủ sở hữu trả, bảo trì và chi phí cho thuê. Tránh tính trùng. Trình bày quỹ dự phòng tách biệt với chi phí đã phát sinh, đồng thời phân biệt sửa chữa thường xuyên với các hạng mục chi đầu tư lớn. Chuyển tiền vào quỹ dự phòng tự nó không phải chi phí sửa chữa: không trừ cả khoản chuyển đó lẫn hóa đơn về sau khi đo cùng một kỳ dòng tiền. Trong ví dụ, chi phí hoạt động bao gồm thuế bất động sản hằng năm giả định, còn thuế thu nhập, chi phí vay và các hạng mục chi đầu tư vẫn bị loại trừ.
AADE giải thích thuế sở hữu ENFIA hằng năm và việc khai báo bất động sản E9. Hướng dẫn dành cho người không cư trú của cơ quan này cũng xác định thu nhập từ bất động sản Hy Lạp là thu nhập có nguồn gốc tại Hy Lạp. Hãy yêu cầu chuyên gia thuế tính tình trạng thuế của chủ sở hữu cho năm liên quan, thay vì áp dụng một tỷ lệ chung vào ví dụ này.
Thử một năm kém thuận lợi
Trong kịch bản bất lợi minh họa, thu EUR 900 mỗi tháng trong chín tháng sẽ được EUR 8.100. Với chi phí hoạt động EUR 3.500, thặng dư là EUR 4.600, khoảng 1,67% của EUR 275.000 trước thuế, chi phí vay và các hạng mục chi đầu tư. Một khoản sửa chữa lớn bổ sung được tính là chi đầu tư, trị giá EUR 5.000, sẽ tạo ra thâm hụt tiền mặt EUR 400 trong năm đó.
Tách biệt tăng giá và điều kiện đủ
Chỉ số giá căn hộ của Ngân hàng Hy Lạp sử dụng dữ liệu định giá để mô tả biến động chung của thị trường. Đây không phải định giá bán lại hay tỷ lệ tăng giá được bảo đảm cho một căn nhà cụ thể. Tương tự, mô hình cho thuê không chứng minh đáp ứng điều kiện Golden Visa. Hãy để luật sư xác nhận mục đích sử dụng dự kiến và cơ sở pháp lý của bất động sản cụ thể trước khi dựa vào dự báo.
Hãy yêu cầu Santheos cung cấp thông tin hiện có về đúng căn cụ thể. Một bảng tính đầu tư hữu ích nêu tổng tiền cần thiết, bằng chứng hỗ trợ giả định tiền thuê, chi phí, các kịch bản bất lợi và những dữ kiện còn chờ xác nhận.
Thông tin chung, không phải tư vấn đầu tư, thuế, pháp lý hay di trú. Số liệu giả định không đại diện cho một đề nghị dự án.
