Недвижимость с привлекательной заявленной арендной доходностью может приносить на банковский счёт владельца другую сумму. Разница часто возникает, когда годовую плановую арендную плату сопоставляют с ценой покупки, оставляя за пределами расчёта затраты на приобретение, месяцы простоя и расходы владения.
Для покупателя, сравнивающего недвижимость в Греции, полезнее выяснить, какой денежный поток может обеспечить конкретное жильё при законной схеме аренды, с указанными допущениями и после расходов, которые обязан нести владелец.
Разделяйте три показателя доходности
Валовая арендная доходность — это годовая плановая арендная плата, делённая на цену покупки. Операционная денежная доходность рассчитывается как полученная арендная плата за вычетом определённых операционных расходов владельца, делённая на полные затраты на приобретение. Укажите, включены ли подоходный налог, заёмное финансирование и крупные капитальные работы: без такого определения слово «чистая» неоднозначно.
Общая инвестиционная доходность также зависит от чистых поступлений при продаже, расходов на продажу, дополнительно вложенного капитала и срока владения. Простой доход за период владения и показатель, приведённый к годовой ставке, например IRR, рассчитываются по-разному. Ожидаемый рост стоимости не оплачивает текущие счета. Преимущество в виде права на проживание — отдельное личное соображение, а не арендный доход.
Пример, а не прогноз рынка
Все приведённые ниже цифры вымышлены исключительно для расчёта. Это не оценка рынка Афин, не предложение Santheos и не обещание доходности.
| Допущение | Условная сумма |
|---|---|
| Цена покупки | EUR 250 000 |
| Затраты на приобретение и первоначальное обустройство | EUR 25 000 |
| Полные затраты на приобретение | EUR 275 000 |
| Плановая ежемесячная арендная плата | EUR 1 000 |
| Арендная плата, полученная за десять месяцев | EUR 10 000 |
| Годовые операционные расходы владельца, включая условный налог на недвижимость | EUR 3 000 |
| Остаток до подоходного налога, заёмного финансирования и капитальных работ | EUR 7 000 |
Двенадцать плановых платежей дают EUR 12 000 / EUR 250 000 = 4,8% валовой доходности. Десять полученных платежей за вычетом указанных расходов дают EUR 7 000 / EUR 275 000 = 2,55% до учёта перечисленных выше исключённых статей. Эти цифры отвечают на разные вопросы.
Покажите каждую статью затрат
Запросите отдельные оценки расходов на сделку, юридическую и техническую проверку, меблировку, ежегодный налог на недвижимость, страхование, управление, оплачиваемые владельцем расходы по зданию, обслуживание и сдачу в аренду. Избегайте двойного учёта. Показывайте резерв отдельно от уже понесённых расходов и различайте текущий ремонт и крупные капитальные работы. Перевод в резерв сам по себе не является расходом на ремонт: при оценке одного периода денежного потока не вычитайте одновременно такой перевод и последующий счёт. В примере операционные расходы включают условный ежегодный налог на недвижимость, а подоходный налог, заёмное финансирование и капитальные работы по-прежнему исключены.
AADE разъясняет ежегодное налогообложение владения недвижимостью ENFIA и подачу сведений о недвижимости E9. В рекомендациях для нерезидентов доход от греческой недвижимости также определяется как доход из источников в Греции. Попросите налогового консультанта рассчитать положение владельца за соответствующий год, вместо того чтобы применять к примеру универсальный процент.
Проверьте менее удачный год
В условном неблагоприятном сценарии ежемесячное получение EUR 900 в течение девяти месяцев даёт EUR 8 100. При операционных расходах EUR 3 500 остаток составляет EUR 4 600, около 1,67% от EUR 275 000 до налогов, заёмного финансирования и капитальных работ. Дополнительный капитальный ремонт стоимостью EUR 5 000 привёл бы в том году к дефициту денежных средств EUR 400.
Отделяйте рост стоимости от соответствия условиям программы
Индекс цен на квартиры Банка Греции использует данные оценок для описания общих изменений рынка. Это не оценка стоимости перепродажи и не гарантированный темп роста стоимости конкретного жилья. Аналогично модель аренды не подтверждает соответствие условиям Golden Visa. Прежде чем полагаться на прогноз, поручите юристу подтвердить предполагаемое использование и правовое основание для конкретной недвижимости.
Запросите у Santheos актуальную доступную информацию именно по выбранному объекту. Полезная инвестиционная таблица указывает общую необходимую сумму денежных средств, подтверждения арендных допущений, расходы, неблагоприятные сценарии и факты, которые ещё требуют подтверждения.
Общая информация, а не инвестиционная, налоговая, юридическая или иммиграционная консультация. Условные цифры не являются предложением по проекту.
