Bảy năm chuyển đổi đầu tư của Hy Lạp — và chương tiếp theo của Golden Visa
Ngày 8 tháng 9 năm 2026 | Athens, Hy Lạp
Bảy năm sau khi Kyriakos Mitsotakis lần đầu nhậm chức Thủ tướng Hy Lạp, đất nước ở một vị thế kinh tế rất khác so với tình hình ông tiếp quản năm 2019. [1]
Ngày 6 tháng 9 năm 2026, trong bài phát biểu tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis công bố một gói biện pháp kinh tế. Trong đó có đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% khi người mua bất động sản nhà ở là công dân nước thứ ba ngoài Liên minh châu Âu. Thông báo này được thảo luận thêm tại cuộc họp báo của Thủ tướng ngày 7 tháng 9 năm 2026. [8] [9]
Nếu xem xét riêng lẻ, biện pháp như vậy có thể có vẻ là một hạn chế nữa đối với đầu tư bất động sản quốc tế.
Tuy nhiên, khi đặt trong bối cảnh phát triển của chính sách kinh tế Hy Lạp trong bảy năm qua, biện pháp này thể hiện điều quan trọng hơn đáng kể.
Đây là một phần của sự chuyển đổi rộng hơn trong quan điểm đầu tư của Hy Lạp:
từ thu hút vốn sang định hướng vốn.
Không ở đâu sự chuyển đổi này rõ nét hơn trong quá trình phát triển của Golden Visa Hy Lạp.
Hy Lạp năm 2019: Xây dựng lại niềm tin
Golden Visa Hy Lạp không phải do chính phủ Mitsotakis tạo ra.
Được triển khai năm 2013, chương trình ra đời trong một môi trường kinh tế rất khác. [2] Hy Lạp vẫn đang xử lý hậu quả của khủng hoảng nợ công. Giá trị bất động sản đã giảm đáng kể, thanh khoản trong nước bị hạn chế, đầu tư yếu và việc khôi phục niềm tin quốc tế là ưu tiên kinh tế quốc gia.
Ngưỡng đầu tư bất động sản ban đầu 250.000 euro phản ánh những hoàn cảnh đó. [2]
Hy Lạp cần vốn.
Hy Lạp cần nhà đầu tư.
Hy Lạp cần khôi phục niềm tin quốc tế.
Khi Kyriakos Mitsotakis trở thành Thủ tướng vào tháng 7 năm 2019, thách thức không chỉ là quản lý một nền kinh tế đang phục hồi sau khủng hoảng, mà còn là tái định vị Hy Lạp như một điểm đến đầu tư châu Âu đáng tin cậy.
Chiến lược kinh tế sau đó nhấn mạnh đầu tư, cải cách cấu trúc, số hóa, tăng khả năng cạnh tranh và môi trường thân thiện với doanh nghiệp.
Sau đó, đại dịch COVID-19 xảy ra.
Đối với một nền kinh tế chịu ảnh hưởng lớn từ du lịch và dịch vụ, cú sốc này rất nghiêm trọng. Tuy nhiên, sự phục hồi sau đó của Hy Lạp cũng đáng kể không kém. Tăng trưởng trở lại mạnh mẽ sau đại dịch, đầu tư tăng tốc và vị thế của quốc gia trên các thị trường vốn quốc tế được cải thiện.
Đến giữa thập kỷ này, Hy Lạp không còn phải đối mặt với vấn đề kinh tế tương tự mà họ đã phải đối mặt mười năm trước đây.
Câu hỏi trung tâm dần dần thay đổi.
Câu hỏi không còn chỉ đơn giản là:
Làm sao Hy Lạp có thể thu hút nhiều vốn quốc tế hơn?
Câu hỏi đang trở thành:
Tiền vốn này nên được hướng tới đâu?
Golden Visa như một công cụ chính sách kinh tế
Quá trình phát triển của Golden Visa cung cấp một trong những minh họa rõ nhất cho sự chuyển dịch này.
Trong nhiều năm, ngưỡng đầu tư bất động sản 250.000 euro đã thành công trong việc thu hút một lượng vốn nước ngoài đáng kể vào Hy Lạp.
Nguồn vốn đó góp phần phục hồi một thị trường bất động sản từng chịu thiệt hại nghiêm trọng trong khủng hoảng tài chính. Các bất động sản được đưa trở lại sử dụng hiệu quả, giao dịch tăng lên, hoạt động xây dựng phục hồi và nhà đầu tư quốc tế khám phá lại Athens cùng các thị trường khác của Hy Lạp.
Nhưng thành công kinh tế tất yếu tạo ra những thách thức mới.
Khi thị trường bất động sản phục hồi, giá nhà ở tăng. Du lịch mở rộng. Cho thuê ngắn hạn trở nên phổ biến hơn. Nhu cầu bất động sản quốc tế mạnh lên.
Đồng thời, khả năng chi trả cho nhà ở và sự sẵn có của nhà ở dành cho cư dân Hy Lạp trở thành những vấn đề xã hội và chính trị ngày càng quan trọng.
Vì vậy, chính phủ bắt đầu điều chỉnh lại Golden Visa.
Mục tiêu không phải là từ chối đầu tư quốc tế.
Mục tiêu là phân biệt các hình thức đầu tư khác nhau và các tác động khác nhau mà chúng có thể tạo ra đối với nền kinh tế trong nước.
Từ 250.000 lên 500.000 euro — rồi lên 800.000 euro
Can thiệp lớn đầu tiên là tăng ngưỡng Golden Visa từ 250.000 lên 500.000 euro tại một số khu vực có nhu cầu cao được lựa chọn. [3]
Cơ sở của chính sách đã bắt đầu rõ ràng.
Khi công bố lần tăng trước đó, Thủ tướng Mitsotakis đã liên hệ rõ ràng thay đổi này với nhu cầu tăng số bất động sản sẵn có cho cư dân Hy Lạp. [3]
Cải cách tiếp theo tiến xa hơn đáng kể.
Đối với các giao dịch mua bất động sản thông thường, mức đầu tư tối thiểu cuối cùng đã tăng lên 800.000 euro tại Attica, đơn vị hành chính vùng Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người; ở phần còn lại của Hy Lạp, mức 400.000 euro được áp dụng, tùy theo các điều kiện luật định. [4]
Mục đích không chỉ là làm cho Golden Visa đắt hơn.
Chính phủ cố gắng tách nhu cầu đầu tư quốc tế khỏi phân khúc thị trường nhà ở phù hợp nhất với các hộ gia đình Hy Lạp thông thường.
Sau đó, Thủ tướng Mitsotakis trình bày nguyên tắc này rất rõ ràng: đầu tư Golden Visa nên ngày càng hướng đến các bất động sản có giá trị cao hơn, không cạnh tranh trực tiếp với căn hộ hoặc nhà ở thông thường mà một gia đình Hy Lạp tìm kiếm.
Sự phân biệt này là điều cơ bản để hiểu hướng chính sách.
Vì sao khung đầu tư 250.000 euro được duy trì
Có lẽ phần thể hiện rõ nhất ý nghĩa của cải cách không phải là những gì Hy Lạp tăng lên.
Mà là những gì Hy Lạp chủ động duy trì.
Bên cạnh các ngưỡng cao hơn là 400.000 và 800.000 euro, khung đầu tư cụ thể 250.000 euro vẫn được duy trì cho các bất động sản đủ điều kiện được chuyển đổi hợp pháp từ mục đích phi nhà ở sang nhà ở, cũng như cho các tòa nhà được bảo tồn đủ điều kiện chịu yêu cầu phục hồi hoặc xây dựng lại. [4] [5]
Sự phân biệt này mang lại ý nghĩa kinh tế đáng kể.
Mua một căn hộ nhà ở hiện có và chuyển một tòa nhà thương mại lỗi thời thành nhà ở mới không phải là cùng một hoạt động kinh tế.
Trong trường hợp thứ nhất, một nhà đầu tư quốc tế mua một phần nguồn nhà ở đã tồn tại.
Thứ hai, đầu tư có thể góp phần tạo ra nguồn cung cấp nhà ở bổ sung.
Một tòa nhà văn phòng bỏ trống, một bất động sản thương mại lỗi thời, một tài sản công nghiệp bị bỏ hoang hoặc một công trình chưa được sử dụng hết công năng khác có thể được đưa trở lại sử dụng hiệu quả về kinh tế.
Khoản đầu tư không chỉ làm thay đổi quyền sở hữu.
Khoản đầu tư có thể tạo việc làm cho kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu và công ty xây dựng. Nó có thể hỗ trợ nhà cung cấp và lao động có tay nghề. Nó có thể cải thiện những tòa nhà bị bỏ bê, tái kích hoạt những khu phố chưa được sử dụng hiệu quả và cuối cùng bổ sung nhà ở cho thị trường.
Nhìn từ góc độ này, khung đầu tư 250.000 euro thể hiện một cách tiếp cận chuyên sâu hơn đáng kể so với một danh mục Golden Visa có giá thấp hơn.
Khung này có thể đóng vai trò là công cụ tái sinh đô thị và phân bổ vốn tạo giá trị.
Ngày 6 tháng 9 năm 2026: Một bước tiếp theo theo cùng định hướng
Chính sách được công bố vào ngày 6 tháng 9 năm 2026 nên được xem xét trong quá trình phát triển rộng hơn này. [8]
Biện pháp đã được công bố sẽ làm tăng đáng kể thuế chuyển nhượng bất động sản áp dụng khi người mua bất động sản nhà ở là công dân nước thứ ba ngoài Liên minh châu Âu, từ 3% lên 15%. Tính đến ngày xác minh bài viết này, đây là một thông báo chính sách; thời điểm bắt đầu áp dụng, phạm vi chi tiết, các trường hợp miễn trừ và nội dung pháp lý cuối cùng vẫn phụ thuộc vào luật được ban hành và hướng dẫn thực hiện chính thức. [8]
Ý nghĩa không chỉ nằm ở chính thuế suất.
Điều đó nằm ở những gì biện pháp đang nhắm đến.
Chính sách tập trung vào bất động sản nhà ở và được trình bày trong bối cảnh nguồn nhà ở sẵn có cùng áp lực mà nhu cầu bổ sung có thể tạo ra đối với giá cả và khả năng tiếp cận nhà ở.
Điều này tuân theo cùng logic kinh tế ngày càng định hình chính sách Golden Visa.
Thông điệp không phải là:
Hy Lạp không còn muốn đầu tư nước ngoài nữa.
Thông điệp chính xác hơn:
Hy Lạp muốn đầu tư nước ngoài tạo ra giá trị kinh tế mà không làm gia tăng không cần thiết sự cạnh tranh đối với nguồn nhà ở khan hiếm.
Đó là một đề xuất rất khác.
Bảo vệ nhà ở mà không từ chối đầu tư
Sự khác biệt này quan trọng vì chính sách nhà ở và chính sách đầu tư không nhất thiết phải mâu thuẫn.
Một quốc gia có thể tiếp tục rất hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế, đồng thời bảo vệ khả năng tiếp cận nhà ở của cư dân.
Câu hỏi đặt ra là cách đầu tư được cấu trúc.
Nếu vốn quốc tế gần như chỉ cạnh tranh để mua một lượng căn hộ hiện có hạn chế, lợi ích kinh tế của nguồn vốn đó cuối cùng phải được cân nhắc cùng tác động đối với sự sẵn có và khả năng chi trả cho nhà ở.
Nhưng nếu vốn quốc tế được định hướng vào chuyển đổi bất động sản thương mại lỗi thời, phục hồi tòa nhà bỏ hoang, tài trợ xây dựng mới, tái sinh các khu phố hoặc hỗ trợ doanh nghiệp tạo giá trị, mối quan hệ đó sẽ thay đổi.
Vốn bắt đầu tạo thêm năng lực kinh tế.
Điều này giúp giải thích vì sao Hy Lạp đã từng bước đưa ra nhiều chính sách bổ trợ.
Các ngưỡng Golden Visa đã tăng đối với bất động sản nhà ở theo diện thông thường.
Khung đầu tư 250.000 euro đã được duy trì cho các hoạt động chuyển đổi và phục hồi đủ điều kiện.
Các chính sách đã tìm cách đưa bất động sản bỏ trống trở lại sử dụng hiệu quả.
Các chương trình nhà ở đã cố gắng tăng khả năng tiếp cận nhà ở của các hộ gia đình Hy Lạp.
Các hạn chế và khuyến khích ảnh hưởng đến việc thuê ngắn hạn và dài hạn ngày càng trở thành một phần của cuộc thảo luận về chính sách nhà ở.
Bản thân khái niệm di cư thông qua đầu tư cũng bắt đầu mở rộng ra ngoài bất động sản.
Ngoài bất động sản
Một trong những dấu hiệu rõ nhất của quá trình phát triển này xuất hiện khi chính phủ Hy Lạp mở rộng khung Golden Visa sang các khoản đầu tư đủ điều kiện vào doanh nghiệp khởi nghiệp Hy Lạp. [6]
Thủ tướng Mitsotakis giải thích trực tiếp nguyên tắc: thay vì để các nhà đầu tư quốc tế chỉ đưa 250.000 euro vào bất động sản, Hy Lạp cũng có thể khuyến khích vốn đủ điều kiện đi vào các doanh nghiệp Hy Lạp đổi mới sáng tạo. [6]
Điều này thể hiện một bước phát triển quan trọng về khái niệm.
Golden Visa đang dần trở thành hơn cả một cơ chế thu hút người mua bất động sản.
Nó có thể trở thành một công cụ thu hút vốn tạo giá trị.
Nguồn vốn đó có thể hỗ trợ bất động sản và tái sinh đô thị.
Nhưng nó cũng có thể hỗ trợ khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo, việc làm, công nghệ và hoạt động kinh tế mới.
Điểm chung không còn chỉ là số tiền đầu tư.
Điểm chung ngày càng là giá trị kinh tế do khoản đầu tư đó tạo ra.
Bảy năm sau: Một Hy Lạp khác
Quá trình phát triển này cũng phải được hiểu trong bối cảnh kết quả kinh tế chung của Hy Lạp.
Đất nước đang bước vào năm thứ tám kể từ khi Mitsotakis lần đầu trở thành Thủ tướng khác căn bản với Hy Lạp vừa thoát khỏi khủng hoảng nợ công.
Theo Ngân hàng Hy Lạp, GDP thực tăng 2,1% trong năm 2025, trong khi tổng vốn cố định hình thành tăng 8,9%. [7]
Vì vậy, tăng trưởng đầu tư vượt tăng trưởng kinh tế chung một cách đáng kể.
Xu hướng này tiếp tục trong năm 2026. Trong quý I, GDP Hy Lạp tăng 2,0% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn cố định hình thành tăng 12,1%. [10]
Những con số này quan trọng.
Các con số này cho thấy đầu tư không còn chỉ là cơ chế khẩn cấp hỗ trợ một nền kinh tế gặp khó khăn.
Đầu tư đã trở thành một trong những động lực mang tính cấu trúc của phát triển kinh tế Hy Lạp.
Điều này thay đổi vai trò của chính phủ.
Khi vốn thiếu, ưu tiên là thu hút nó.
Khi đầu tư mạnh hơn và nền kinh tế có khả năng chống chịu tốt hơn, các nhà hoạch định chính sách có thể chọn lọc hơn về nơi vốn được đưa đến và những gì nó tạo ra.
Từ nhập cư thông qua đầu tư đến chiến lược đầu tư
Cuối cùng, đây có thể là sự chuyển đổi quan trọng nhất của Golden Visa.
Chương trình này chủ yếu bắt đầu như một cơ chế liên kết đầu tư nước ngoài với quyền cư trú.
Giai đoạn tiếp theo của nó có thể rộng hơn đáng kể.
Nó có thể khuyến khích việc chuyển đổi các tòa nhà cũ.
Nó có thể hỗ trợ phục hồi di sản kiến trúc.
Nó có thể tạo ra thêm nhà ở.
Nó có thể tái sinh các khu phố.
Nó có thể tài trợ cho các doanh nghiệp Hy Lạp đổi mới sáng tạo.
Nó có thể tạo việc làm và hoạt động kinh tế chịu thuế.
Nó có thể định hướng vốn quốc tế vào các lĩnh vực mà Hy Lạp cần thêm năng lực tạo giá trị.
Theo nghĩa đó, Golden Visa có thể dần phát triển từ một chương trình nhập cư thông qua đầu tư thành một phần của chiến lược đầu tư quốc gia rộng hơn.
Sự phân biệt này quan trọng.
Một chính sách đầu tư thành công không nên chỉ được đánh giá bằng lượng vốn đi vào một quốc gia.
Chính sách đó cũng nên được đánh giá bằng những gì nguồn vốn để lại.
Thêm nhà ở. Các tòa nhà được phục hồi. Các khu phố vững mạnh hơn. Doanh nghiệp mới. Việc làm. Đổi mới sáng tạo. Nguồn thu thuế. Và những tài sản có khả năng tạo giá trị tiếp tục nằm trong nền kinh tế Hy Lạp.
Từ thu hút đến định hướng
Nhìn lại bảy năm qua, quá trình phát triển của chính sách đầu tư Hy Lạp có lẽ có thể được tóm tắt bằng hai từ:
Thu hút → Định hướng
Hy Lạp vừa thoát khỏi khủng hoảng kinh tế cần thu hút vốn.
Hy Lạp vừa trải qua đại dịch cần đầu tư để đẩy nhanh phục hồi.
Hy Lạp năm 2026 đối mặt với một thách thức ở giai đoạn trưởng thành hơn:
làm thế nào định hướng đầu tư để tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội cùng tiến triển.
Nhìn từ góc độ này, thông báo mới nhất về thuế bất động sản nhà ở không nên được xem là một biện pháp riêng lẻ.
Những thay đổi liên tiếp đối với Golden Visa cũng không nên chỉ được hiểu là một loạt tăng ngưỡng đầu tư.
Cùng nhau, những thay đổi này là một phần của quá trình phát triển chính sách rộng hơn.
Hy Lạp đang dần rời xa cách tiếp cận chỉ yêu cầu nhà đầu tư quốc tế mua tài sản tại Hy Lạp.
Nó đang ngày càng khuyến khích các nhà đầu tư quốc tế tạo ra giá trị ở Hy Lạp.
Đối với nhà đầu tư, chủ đầu tư và cố vấn chuyên môn, hiểu sự khác biệt này cuối cùng có thể quan trọng hơn việc tập trung vào một thuế suất hay ngưỡng đầu tư riêng lẻ.
Thuế suất sẽ thay đổi.
Các ngưỡng sẽ thay đổi theo thời gian.
Các quy định sẽ tiếp tục đáp ứng các điều kiện kinh tế và xã hội.
Tuy nhiên, hướng cơ bản ngày càng trở nên rõ ràng hơn.
Sau bảy năm trong thời kỳ Mitsotakis, Hy Lạp vẫn mở cửa đón vốn quốc tế.
Sự khác biệt là Hy Lạp ngày càng tìm kiếm vốn đóng góp cho giai đoạn phát triển tiếp theo của đất nước.
Hy Lạp vẫn muốn đầu tư quốc tế.
Ngày càng rõ, Hy Lạp muốn đầu tư tạo ra điều gì đó.
Nguồn chính thức và ghi chú xác minh
Ghi chú về bằng chứng: Các nhận định về chính sách, pháp lý và kinh tế vĩ mô ở trên gắn với các nguồn chính thức bên dưới. Những nhận định về định hướng chính sách rộng hơn, tác động của việc tái tạo đô thị và triết lý đầu tư là cách diễn giải chuyên môn của Lei Chen, không phải sự bảo đảm về pháp lý, thuế hay việc đáp ứng điều kiện. Nhà đầu tư nên tìm kiếm tư vấn pháp lý và thuế phù hợp với từng dự án. Biện pháp tăng từ 3% lên 15% được công bố ngày 6 tháng 9 năm 2026; ngày có hiệu lực, phạm vi chi tiết, các trường hợp miễn trừ và nội dung pháp lý cuối cùng vẫn phụ thuộc vào pháp luật và hướng dẫn chính thức.
- Thủ tướng Cộng hòa Hy Lạp, “Lễ tuyên thệ nhậm chức Thủ tướng của Kyriakos Mitsotakis”. Công bố ngày 8 tháng 7 năm 2019; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Enterprise Greece, “Chương trình Golden Visa tăng trưởng nhanh chóng”, tháng 9 năm 2018; nêu rằng chương trình bắt đầu năm 2013 và ghi nhận mức tối thiểu ban đầu 250.000 euro. Truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Thủ tướng Cộng hòa Hellenic, phát biểu tại Hội chợ quốc tế Thessaloniki lần thứ 86 , được công bố ngày 10 tháng 9 năm 2022; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Cộng hòa Hy Lạp, Luật 5100/2024, Điều 64, Công báo A’ 49. Công bố ngày 5 tháng 4 năm 2024; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Cơ sở đăng ký quốc gia về các dịch vụ hành chính công, “Chương trình Golden Visa (đầu tư vào bất động sản được xếp hạng bảo tồn) — Cấp lần đầu”. Trang thủ tục hành chính hiện hành, không nêu ngày công bố; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Thủ tướng Cộng hòa Hellenic, cuộc trò chuyện với TechCrunch , xuất bản ngày 8 tháng 5 năm 2025; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Ngân hàng Hy Lạp, “Tóm tắt diễn biến và triển vọng kinh tế”. Công bố ngày 20 tháng 3 năm 2026; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Thủ tướng Cộng hòa Hellenic, phát biểu tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90 , được công bố ngày 6 tháng 9 năm 2026; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Thủ tướng Cộng hòa Hy Lạp, họp báo tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90. Công bố ngày 7 tháng 9 năm 2026; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Cơ quan Thống kê Hy Lạp (ELSTAT), Dữ liệu kinh tế và tài chính của Hy Lạp; số liệu tài khoản quốc gia sơ bộ quý I năm 2026, cập nhật ngày 21 tháng 8 năm 2026; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
