لا يمثل عقد الشراء الموثق سوى جزء من سلسلة الإثبات المطلوبة لفئة EUR 250,000 في مشاريع التحويل العقاري المؤهلة للتأشيرة الذهبية اليونانية. يجب أن تتمكن الجهة المختصة من التحقق من العقار وقيمة الاقتناء وتغيير الاستخدام والملكية وحالة التسجيل. لذلك تشكل شهادة كاتب العدل وإثبات السجل العقاري أو الكادستر حلقة أساسية بين صفقة العقار وملف الإقامة.
ما الذي يجب أن توضحه شهادة كاتب العدل؟
يتطلب الإجراء اليوناني الرسمي إدراج وثائق موثقة مرتبطة بالاستثمار ضمن ملف الطلب. ويحدد كاتب العدل ومحامي المستثمر محتوى الوثيقة وفق العقار وفئة الاستثمار. في مشاريع التحويل، ينبغي أن يربط الملف بوضوح بين عقد الشراء وتعريف العقار وقيمة الاقتناء وطريقة الدفع والفئة الاستثمارية الخاصة المستخدمة.
على المستثمر مراجعة رقم العقد وتاريخه وأسماء الأطراف ووصف العقار والمبالغ المشار إليها. ويجب تصحيح أي اختلاف في تهجئة الاسم أو رقم جواز السفر أو رقم الملكية أو القيمة قبل تقديم طلب الإقامة.
لماذا يلزم إثبات التسجيل العقاري أو الكادستر؟
بعد توقيع عقد كاتب العدل، يجب تسجيل انتقال الملكية لدى السجل العقاري أو مكتب الكادستر المختص. يثبت مستند التسجيل أن حق الملكية الجديد سُجل، أو أن طلب التسجيل قُدم رسمياً. ويكوّن هذا المستند، مع عقد البيع وإيصالات الدفع والملف الفني، سجلاً قابلاً للتحقق للمعاملة.
يوضح الإجراء الرسمي أنه يمكن، في حالات محددة عند الإصدار الأول، استخدام إثبات تقديم طلب التسجيل. لكن عند التجديد يجب تقديم الإثبات النهائي لاكتمال التسجيل. ولذلك لا ينبغي اعتبار عبارة «تم تقديم طلب التسجيل» دليلاً على أن جميع إجراءات الملكية قد انتهت نهائياً.
سلسلة المستندات في مشروع التحويل
ينبغي للملف المنظم أن يجيب بوضوح عن الأسئلة التالية:
- ما العقار المحدد الذي تم شراؤه؟
- هل يملك البائع حق نقل ملكية هذا العقار؟
- هل يكتسب المستثمر الملكية الكاملة والحيازة؟
- هل تبلغ قيمة الاقتناء EUR 250,000 على الأقل؟
- كيف وُثق الاستخدام السابق وتغيير الاستخدام؟
- هل يحدد تقرير المهندس العقار نفسه؟
- هل تتطابق أرقام العقار في عقد كاتب العدل والسجل أو الكادستر؟
يجب أن يتطابق تقرير المهندس مع مستندات التسجيل
يتطلب الإجراء الرسمي تقريراً فنياً من مهندس لفئة تغيير الاستخدام الخاصة. هذا التقرير ليس ملحقاً منفصلاً عن بقية الملف؛ بل يجب أن يشير إلى الوحدة نفسها المبينة في عقد كاتب العدل والرسومات المعتمدة وملف الترخيص والسجل العقاري أو الكادستر. إذا اختلف اسم المشروع أو الطابق أو رقم الوحدة أو المساحة أو رقم الملكية، فيجب على المحامي والمهندس تفسير الاختلاف واستكمال أي تصحيح ضروري.
قائمة مراجعة قبل تقديم الطلب
- عقد الشراء والنسخة الرسمية منه؛
- الشهادة أو الوثيقة المطلوبة من كاتب العدل؛
- إثبات اكتمال التسجيل العقاري أو إثبات طلب التسجيل المقبول؛
- إيصالات البنك وأدلة قيمة الاقتناء؛
- تقرير المهندس وملف تغيير الاستخدام؛
- المستندات الضريبية المتعلقة بالعقار ونقل الملكية؛
- جواز السفر والتأمين وبقية مستندات مقدم الطلب؛
- مراجعة اتساق الأسماء والأرقام والمبالغ والتواريخ في جميع الوثائق.
نقاط خطر شائعة
تشمل المشكلات المتكررة توقيع العقد قبل الحصول على إثبات التسجيل، واستخدام رقم عقار مختلف بين الملف الهندسي والسجل، وعدم تطابق الدفعات مع وثيقة كاتب العدل، وعدم تحديد مستند تغيير الاستخدام للوحدة المشتراة بوضوح، أو اختلاف كتابة اسم المستثمر بين المستندات. يساعد إنشاء فهرس موحد للوثائق منذ بداية المعاملة على اكتشاف النواقص والتعارضات مبكراً.
كيف تدعم Santheos ملف المشروع؟
تنظم Santheos معلومات المشروع والتسليم المتعلقة بـمشاريع التحويل العقاري والتأشيرة الذهبية اليونانية، وتساعد على التنسيق مع محامي المستثمر المستقل وكاتب العدل والمهندس ومستشار الهجرة. تدعم المواد المقدمة المراجعة المهنية، بينما يجب أن يستند التقييم النهائي للأهلية إلى الملف الرسمي للعقار المحدد.
يمكن مراجعة موضوعات السياسة والإجراءات في موسوعة أسئلة وأجوبة التأشيرة الذهبية. ولطلب قائمة مستندات مشروع محدد، استخدم صفحة التواصل العربية مع ذكر رمز المشروع والوحدة المطلوبة.
هذا المحتوى للمعلومات العامة ولا يمثل مشورة قانونية أو ضريبية أو هندسية أو هجرية. قد تختلف متطلبات الوثائق بحسب العقار وحالة التسجيل ووضع مقدم الطلب.
