Santheos’un Yunanistan Golden Visa pazarındaki yaklaşımı tek bir ilkeye dayanır: Bir taşınmazın satış fiyatının yasal yatırım eşiğine ulaşması, o taşınmazı tek başına uygun hale getirmez. Hukuki güzergâh, binanın imar geçmişi, tapu, ödeme izi ve oturum izni dosyası aynı taşınmazı ve aynı işlemi göstermelidir.
Bu ilke, EUR 250.000 tutarındaki ticari veya sınai kullanımdan konuta dönüşüm projelerinde özellikle önemlidir. Bu yol, Yunanistan genelindeki sıradan konutlar için geçerli genel bir EUR 250.000 eşiği değildir. Santheos, proje belgeleri şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekipleri tarafından incelenip doğrulandıktan sonra bu kapsamdaki projeleri sunar. Taşınmaza ilişkin nihai hukuki görüş, teknik belgeler, noter işlemleri ve idari kararlar ilgili bağımsız uzmanların ve yetkili makamların sorumluluğundadır.
EUR 250.000 dönüşüm yolunun hukuki temeli
Yunanistan Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili, bu yolu 5038/2023 sayılı Kanun’un 100(B.5) maddesi ve bu maddeyi değiştiren 5100/2024 sayılı Kanun’un 64. maddesi kapsamında açıklar. Güncel resmi prosedüre göre yatırımcı, asgari EUR 250.000 edinim bedeliyle tek bir taşınmazı tam mülkiyet ve zilyetlikle edinmelidir. Ticari veya sınai kullanımdan konut kullanımına uygun dönüşüm 5 Nisan 2024’ten sonra ve Golden Visa başvurusundan önce tamamlanmış olmalıdır.
Yapı ruhsatı değişiklik kanunundan daha eskiyse, söz konusu bağımsız bölüm için dayanak alınan ruhsat veya planlama belgesinin kanunun yayımlanmasından sonra güncellenmesi ya da revize edilmesi gerekebilir. Dosyada taşınmaza özgü bir mühendis teknik raporu bulunmalıdır. Bazı diğer gayrimenkul kategorilerindeki 120 m² şartı bu dönüşüm yoluna uygulanmaz.
ST-004 gibi bir Santheos proje numarası ticari projeyi tanımlar; ancak tek başına her bağımsız bölümün hukuki durumunu kanıtlamaz. Esas alınacak belge, satın alınan tam bağımsız bölüme ait güncel dosyadır.
Proje dosyasında neler bulunmalı?
- Satıcının tam bağımsız bölümü devretme yetkisini gösteren tapu belgeleri;
- KAEK, kadastro veya tapu sicili kimliği ve tescil kanıtı;
- Önceki izinli kullanım ile konut kullanımını destekleyen ruhsat, güncelleme veya revizyon;
- Onaylı planlar ve güzergâha özgü mühendis raporu;
- Edinim bedeli, izin verilen ödeme yöntemi ve eksiksiz banka izi;
- Tarafları, taşınmazı, bedeli, ödeme ayrıntılarını ve ilgili Golden Visa dayanaklarını gösteren noter belgesi;
- Tadilat sonrası teslim edilecek birimlerde teknik şartname, kontrol kayıtları ve teslim tutanağı;
- Sigorta ile başvuru sahibi ve aile üyelerinin göçmenlik belgeleri.
Tek bir belge bütün incelemeleri kapatmaz. Mülkiyet, imar uygunluğu, inşaatın tamamlanması ve göçmenlik başvurusu birbiriyle bağlantılı ancak farklı kontrol alanlarıdır.
Santheos’ta “tam uygun” ne anlama gelir?
Santheos tam uygun ifadesini kullandığında, bu ifade yalnızca belirli proje veya bağımsız bölümün tanımlanan Golden Visa güzergâhı bakımından şirketin iç hukuk ve risk kontrol incelemesinden geçtiğini ve gerekli kanıtların mevcut olduğunu ya da başvuru öncesi yazılı bir koşul olarak açıkça atandığını belirtir. Devletin ön onayı, ilave belge istenmeyeceği garantisi veya nihai idari karar tahmini anlamına gelmez.
Uygunluk zamana bağlıdır. Kanun, proje belgeleri, mülkiyet, inşaat durumu veya işlem yapısı değişirse yeni bir inceleme gerekebilir. Rezervasyon ödemesinden önce son incelemenin tarihi ve kapsamı istenmelidir.
Şirket üzerinden edinim
Resmi prosedür, başvuru sahibinin tüm paylarına veya ortaklık haklarına sahip olduğu Yunanistan’da ya da başka bir AB Üye Devletinde kurulmuş tüzel kişi üzerinden edinimi belirli koşullarla tanır. Bu yapı; pay sahipliği, gerçek faydalanıcı, şirket yetkisi, fon kaynağı, vergilendirme ve noter senediyle birlikte incelenmelidir. Şirket üzerinden satın alma bir kestirme yol değildir.
Resmi süre ile gerçek işlem takvimi aynı değildir
Ulusal Sicil, kullanım değişikliğine dayalı ilk Golden Visa başvurusu prosedürü için 50 günlük idari tamamlama süresi yayımlar. Bu süre; satın alma, tadilat, noter senedi, tescil, biyometri, karar ve kart tesliminin tamamı için garanti edilmiş uçtan uca süre değildir. Yetkili makam ek belge isteyebilir.
Oturum, çalışma, vergi ve vatandaşlık
- Oturum: Resmi prosedür yenilenebilir beş yıllık daimi yatırımcı oturum iznini açıklar.
- Çalışma: Bu izin istihdama erişim sağlamaz.
- Vergi ikameti: Daimi veya esas konut, mutat mesken, hayati menfaatlerin merkezi ve ilgili durumlarda 12 aylık dönemde 183 günü aşan bulunma gibi ayrı vergi kuralları uygulanır.
- Vatandaşlık: Taşınmaz satın almak otomatik vatandaşlık sağlamaz. Vatandaşlığa kabul ayrı şartları olan bağımsız bir süreçtir.
Elde tutma ve satış
Resmi prosedür, bu özel güzergâhla alınan izin yürürlükteyken taşınmazın satılmasının satıcının oturum izninin iptaline yol açacağını belirtir. Satış, devir, şirket yeniden yapılandırması veya ikame yatırım düşünülüyorsa işlemden önce hukuki görüş alınmalıdır. Kira geliri ve değer artışı ticari olasılıklardır; garanti değildir.
Yatırımcı kontrol listesi
- Yasal güzergâhı ve her belgede kullanılan taşınmaz kimliğini doğrulayın.
- Tapu, sicil/KAEK ve güncel takyidat incelemesini alın.
- Mühendisten önceki kullanımı, yeni konut kullanımını ve dönüşümü tamamlayan tarih ile belgeyi yazılı açıklamasını isteyin.
- Rezervasyon sözleşmesi, ana sözleşme, noter senedi ve ödeme izini karşılaştırın.
- İnşaat ve teslim yükümlülüklerini Golden Visa uygunluğundan ayrı izleyin.
- Başvuru öncesinde başvuru sahibi ve aile belgelerini dosyalama avukatıyla yeniden uzlaştırın.
Operasyonel sorular için Santheos Golden Visa Answers sayfasını kullanabilirsiniz.
Resmi kaynaklar
- Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili: Permanent Golden Visa (change of use) – Initial issuance, son güncelleme 4 Ağustos 2026.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Madde 64, Resmî Gazete A 49, 5 Nisan 2024.
- 5038/2023 sayılı Kanun, Madde 100, Resmî Gazete A 81, 1 Nisan 2023.
- Göç ve İltica Bakanlığı Genelgesi 9/2024, 24 Eylül 2024.
- AADE: gerçek kişilerin vergi ikameti.
- İçişleri Bakanlığı: Yunan Vatandaşlık Kanunu.
