EUR 250.000 ticari kullanımdan konuta dönüşüm yolu, standart konut yatırımı eşiklerinden farklı, taşınmaza özgü bir Golden Visa kategorisidir. Alıcı rezervasyondan önce mülkiyet, önceki kullanım, dönüşüm, ödeme ve başvuru belgelerini tek bir tutarlı dosyada birleştirmelidir.
Standart konut eşiklerinden farkı
Standart konut yatırımları belirlenmiş yüksek talep bölgelerinde genel olarak EUR 800.000, diğer uygun bölgelerde EUR 400.000 eşiğine tabidir. EUR 250.000 eşiği ise ticari/sınai kullanımdan konuta dönüşüm gibi belirli özel kategoriler içindir. “Başka bölgede EUR 250.000’luk normal ev” şeklinde genelleştirilemez.
Alıcı yalnızca ilan edilen fiyata değil, tam olarak bu taşınmazın neden ilgili güzergâha uygun gösterildiğine ilişkin belge setine odaklanmalıdır. Tapu, sicil bilgileri, önceki kullanım, dönüşüm belgeleri, mühendis raporu ve önerilen sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.
Taşınmaz testi 1: tek taşınmaz ve tam mülkiyet
Resmi prosedür, en az EUR 250.000 bedelle tek bir taşınmazın tam mülkiyet ve zilyetlikle edinilmesini ister. Tapu, KAEK, kat, bağımsız bölüm, yüzölçümü ve yardımcı alanlar sözleşme ile teknik dosyada aynı olmalıdır. Bu güzergâhta bazı diğer kategorilerdeki 120 m² alt sınırı uygulanmaz.
Avukat ve noter, taşınmazın hukuki kimliğini, satıcının tapusunu, takyidatları, kayıt durumunu ve sözleşmede nasıl tanımlanacağını doğrulamalıdır. Mühendis, teknik belgelerin aynı taşınmazı kapsadığını kontrol etmelidir.
Taşınmaz testi 2: önceki kullanım ve tamamlanmış dönüşüm
Ana alanların önceki ticari veya sınai kullanımı ve konuta dönüşümün dayanak ruhsatı, güncellemesi veya revizyonu gösterilmelidir. Uygun dönüşüm 5 Nisan 2024’ten sonra ve oturum başvurusundan önce tamamlanmalıdır. Mühendis raporu tam bağımsız bölümü ve ilgili belgeyi tanımlamalıdır.
Yenileme işinin başlaması veya gelecekteki daire planının sunulması tek başına dönüşümün tamamlandığını göstermez. Ruhsat geçmişi, onaylı planlar, tamamlanma kanıtları ve teknik rapor birlikte incelenmeli; fiziksel bağımsız bölüm, tapu ve başvuru evrakı aynı taşınmazı tanımlamalıdır.
Taşınmaz testi 3: gerekiyorsa sınai geçmiş
Sınai geçmişi bulunan taşınmazlarda, ilgili önceki beş yıllık dönemde sınai faaliyetin kurulup işletilmediği resmi prosedüre uygun kanıtlarla ele alınmalıdır. Görünüşe veya satıcı beyanına dayanmak yeterli değildir.
Ödeme testi: tam ve izlenebilir edinim bedeli
Ödeyen kişi, alıcı, satıcı hesabı, ödeme açıklaması, sözleşme kilometre taşı ve banka kanıtı birbirine uymalıdır. Gayrimenkul bedeli; noter, vergi, hukuk, mühendislik, mobilya veya diğer masraflarla karıştırılmamalıdır.
Banka talimatlarını, transfer teyitlerini, hesap kayıtlarını ve nihai noter açıklamasını saklayın. Kur farkı, banka masrafları ve ödeme zamanı kayıtların uzlaştırılmasını etkileyebilir; ödemeleri profesyonel inceleme olmadan gayriresmî biçimde bölmeyin veya etiketlemeyin.
Belge testi: tek tutarlı dosya
- Tapu ve güncel takyidat incelemesi;
- KAEK veya sicil kimliği;
- Önceki kullanım ve kullanım değişikliği belgeleri;
- Onaylı planlar ve mühendis raporu;
- Rezervasyon, ana sözleşme ve noter belgesi;
- Banka ve ödeme kanıtları;
- Teslim şartnamesi ve başvuru belgeleri.
Başvuru sahibinin adı, taşınmaz kimlikleri, fiyat, tarihler ve ödeme ayrıntıları sözleşme, belgeler, teknik rapor ve başvuru arasında tutarlı olmalıdır. Tercüme, apostil veya tasdik gereksinimleri dosyadan sorumlu danışmanla önceden planlanmalıdır.
Başvuru takvimi ve resmi ücretler
Resmi prosedürde görülen EUR 2.000 ve EUR 16 gibi idari ücret kalemleri, her başvuru sahibi ve güncel işlem bakımından dosyalama avukatıyla yeniden doğrulanmalıdır. Yayımlanan 50 günlük idari süre, satın alma ve kart tesliminin tamamı için garanti değildir.
Haklar ve sınırlamalar için ayrı danışmanlık
İkamet hakları, aile üyelerinin dosyaya dahil edilmesi, seyahat, yenileme, taşınmazın kullanımı ve kiralama sınırlamaları ayrı ayrı ele alınmalıdır. Golden Visa, taşınmazın her kullanımının sınırsız olduğu veya gelecekteki kuralların değişmeyeceği anlamına gelmez. Mevcut uygunluk şartlarını bağımsız danışmanlarla doğrulayın.
Taahhüt öncesi kontrol
- Yasal güzergâhı ve kesin taşınmaz kimliğini yazılı alın.
- Bağımsız hukuk ve teknik incelemeyi tamamlayın.
- Kalan belge ve inşaat koşullarını sözleşmeye bağlayın.
- Ödeme yöntemini ve kanıt setini para hareketinden önce doğrulayın.
- Başvuru dosyasını teslimden önce yeniden uzlaştırın.
Santheos dönüşüm projelerini ve Golden Visa bilgi bankasını inceleyebilirsiniz.
Editoryal not ve resmi kaynaklar
- Mitos: kullanım değişikliği üzerinden ilk Golden Visa düzenlenmesi
- 5100/2024 sayılı Kanun, Madde 64
- Genelge 9/2024
Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel, finansal, teknik veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Uygunluk, belirli taşınmaz ve işlem için bağımsız incelemeye ve başvuru sırasında yürürlükte olan kurallara tabidir.
