希腊投资转型的七年——黄金签证的下一篇章
2026年9月8日｜希腊雅典
Kyriakos Mitsotakis 首次出任希腊总理七年之后，希腊的经济状况已与他在2019年接手时大不相同。[1]
2026年9月6日，总理 Kyriakos Mitsotakis 在第90届塞萨洛尼基国际博览会的演讲中宣布了一系列经济措施。其中一项提案是：当住宅房产买家为欧盟以外的第三国国民时，将房产转让税从3%提高至15%。总理在2026年9月7日的新闻发布会上进一步讨论了这项公告。[8][9]
孤立地看，这项措施似乎是对国际房产投资的又一次限制。
然而，将其放在过去七年希腊经济政策的演变中观察，它所代表的意义要重要得多。
它是希腊投资理念更广泛转变的一部分：
从吸引资本，转向引导资本。
这一转变在希腊黄金签证的演变中体现得尤为明显。
2019年的希腊：重建信心
希腊黄金签证并不是由 Mitsotakis 政府创立的。
该计划于2013年推出，当时的经济环境与现在截然不同。希腊仍在应对主权债务危机的后果：房产价值大幅下跌，国内流动性受限，投资疲弱，恢复国际信心是国家经济工作的优先事项。[2]
最初的25万欧元房地产投资门槛，正是对当时环境的回应。[2]
希腊需要资本。
它需要投资者。
它需要国际信心回归。
因此，当 Kyriakos Mitsotakis 于2019年7月出任总理时，挑战不仅是管理一个正从危机中复苏的经济体，还包括重新将希腊定位为可信赖的欧洲投资目的地。
随后实施的经济战略强调投资、结构性改革、数字化、竞争力提升以及更有利于企业经营的环境。
随后，新冠疫情到来。
对于一个高度依赖旅游业和服务业的经济体，这一冲击十分严重。但希腊此后的复苏同样显著：疫情后经济增长强劲恢复，投资加速，希腊在国际资本市场中的地位得到改善。
到了本十年的中期，希腊面对的经济问题已不再与十年前相同。
核心问题正在逐步改变。
问题不再只是：
希腊如何吸引更多国际资本？
而是逐渐变成：
这些资本应当被引导到哪里？
作为经济政策工具的黄金签证
黄金签证的演变，是这一转变最清晰的例证之一。
多年来，25万欧元的房产投资门槛成功吸引了大量外国资本进入希腊。
这些资本推动了在金融危机中遭受严重打击的房地产市场复苏。房产重新投入有效使用，交易增加，建筑活动恢复，国际投资者重新发现雅典及希腊其他市场。
但经济上的成功不可避免地带来新的挑战。
随着房地产市场复苏，住宅价格上涨，旅游业扩张，短期出租更加普遍，国际房产需求增强。
与此同时，希腊居民能否负担住房、能否找到可居住的房屋，日益成为重要的社会和政治议题。
因此，政府开始重新调整黄金签证政策。
其目标并不是拒绝国际投资。
而是区分不同形式的投资，以及它们可能对国内经济产生的不同影响。
从25万欧元到50万欧元，再到80万欧元
第一次重大调整，是将部分需求旺盛地区的黄金签证门槛从25万欧元提高至50万欧元。[3]
政策背后的逻辑已经逐渐清晰。
在宣布较早的门槛上调时，总理 Mitsotakis 明确将这一变化与增加希腊居民可获得房产的需要联系起来。[3]
下一轮改革的力度更大。
对于常规房地产购置，阿提卡、塞萨洛尼基地域单元、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100人的岛屿，投资门槛最终提高至80万欧元；希腊其他地区适用40万欧元门槛，同时须满足法定条件。[4]
其目的并不只是让黄金签证变得更昂贵。
政府试图将国际投资需求，与对普通希腊家庭最重要的住宅市场部分区分开来。
总理 Mitsotakis 随后非常清楚地阐述了这一原则：黄金签证投资应更多涉及高价值房产，避免与希腊家庭寻求的普通公寓或住宅直接竞争。
理解这一差别，是理解政策方向的关键。
为何保留25万欧元投资框架
改革中最能揭示政策意图的，或许不是希腊提高了什么。
而是希腊有意保留了什么。
在40万欧元和80万欧元较高门槛之外，特定的25万欧元投资框架仍适用于合资格房产依法从非住宅用途改为住宅用途的项目，以及须满足修复或重建要求的合资格受保护建筑。[4][5]
这一差别具有重要的经济意义。
购买现有住宅公寓，与将老旧商业建筑改造为新住房，并不是同一种经济活动。
在第一种情形下，国际投资者购入的是已有住房存量的一部分。
在第二种情形下，投资可能有助于增加住宅供给。
空置办公楼、老旧商业房产、废弃工业资产或其他利用不足的建筑，都可能重新投入有效的经济使用。
投资的作用不仅是改变所有权。
它可以为建筑师、工程师、承包商和建筑公司创造工作，支持供应商和技术工人，改善被忽视的建筑，重新激活利用不足的街区，并最终为市场增加住房。
从这一角度看，25万欧元投资框架的意义，远不止一个价格较低的黄金签证类别。
它可以成为城市更新与生产性资本配置的工具。
2026年9月6日：沿着同一方向再迈一步
2026年9月6日宣布的政策，应放在这一更广泛的演变中理解。[8]
已宣布的措施拟将欧盟以外第三国国民购买住宅房产时适用的房产转让税从3%大幅提高至15%。截至本文核实日期，这仍是一项政策公告；其生效时间、具体适用范围、豁免情形及最终法条措辞，仍须以正式立法和官方实施指引为准。[8]
其意义不仅在于税率本身。
还在于这项措施针对的是什么。
该政策聚焦住宅房产，提出背景是住房可获得性，以及新增需求可能对房价和获得住房的机会造成的压力。
这与日益影响黄金签证政策的经济逻辑一致。
它传递的信息并不是：
希腊不再需要外国投资。
而是更准确地说：
希腊希望外国投资创造经济价值，同时避免不必要地加剧对稀缺住宅的竞争。
这是一种截然不同的主张。
保护住房，同时不拒绝投资
这一差别很重要，因为住房政策与投资政策并不必然矛盾。
一个国家可以继续对国际投资者具有强大吸引力，同时保护本国居民获得住房的机会。
关键在于投资如何组织。
如果国际资本几乎只是在争夺有限的现有公寓存量，那么最终必须将这些资本的经济收益，与其对住房可获得性和可负担性的影响一并衡量。
但如果国际资本被引导至老旧商业房产改造、废弃建筑修复、新建项目融资、街区更新，或支持生产性企业，情况就会改变。
资本开始创造额外的经济能力。
这有助于解释，为什么希腊逐步推出了多项互补政策。
常规住宅房产的黄金签证门槛已被提高。
合资格改造和修复项目仍保留25万欧元投资框架。
相关政策试图让空置房产重新投入有效使用。
住房计划试图改善希腊家庭获得住房的机会。
影响短期及长期出租的限制与激励措施，日益成为住房政策讨论的一部分。
投资移民这一概念本身，也已开始向房产之外扩展。
超越房地产
这一演变最清晰的迹象之一，是希腊政府将黄金签证框架扩展至对希腊初创企业的合资格投资。[6]
总理 Mitsotakis 直接解释了这一原则：与其让国际投资者将25万欧元仅投入房地产，希腊也可以鼓励合资格资本进入具有创新性的希腊企业。[6]
这代表着一个重要的概念发展。
黄金签证正在逐步超越吸引房产买家的机制。
它可以成为吸引生产性资本的工具。
这些资本可以支持房地产和城市更新。
也可以支持创业、创新、就业、技术以及新的经济活动。
共同的衡量标准已不再仅仅是投资金额。
而是越来越重视投资所创造的经济价值。
七年之后：一个不同的希腊
理解这一演变，还必须结合希腊更广泛的经济表现。
自 Mitsotakis 首次出任总理以来即将进入第八年的希腊，已与走出主权债务危机时的希腊有根本不同。
根据希腊央行的数据，2025年实际GDP增长2.1%，固定资本形成总额增长8.9%。[7]
因此，投资增长显著快于整体经济增长。
这一趋势延续至2026年。当年第一季度，希腊GDP同比增长2.0%，固定资本形成总额增长12.1%。[10]
这些数字很重要。
它们表明，投资已不再只是支撑困境经济的应急机制。
投资已经成为希腊经济发展的结构性引擎之一。
这也改变了政府的角色。
当资本稀缺时，首要任务是吸引资本。
当投资增强、经济更具韧性时，政策制定者便有能力更有选择地决定资本流向哪里，以及它产生什么。
从投资移民到投资战略
这可能最终成为黄金签证最重要的转型。
该计划最初主要是一种将外国投资与居留权联系起来的机制。
它的下一阶段可以有更广泛的作用。
它可以鼓励老旧建筑改造。
它可以支持建筑遗产修复。
它可以增加住房。
它可以更新街区。
它可以为具有创新性的希腊企业提供资金。
它可以创造就业和应税经济活动。
它可以将国际资本引导至希腊需要增加生产能力的领域。
从这个意义上说，黄金签证可以逐步从投资移民计划，演变为更广泛的国家投资战略的一部分。
这一差别很重要。
评估成功的投资政策，不应只看流入一个国家的资本金额。
还应看这些资本留下了什么。
更多住房、修复后的建筑、更强的街区、新企业、就业、创新、税收，以及留在希腊经济中的生产性资产。
从吸引到引导
回顾过去七年，希腊投资政策的演变或许可以概括为两个词：
吸引 → 引导
走出经济危机的希腊，需要吸引资本。
走出疫情的希腊，需要投资来加速复苏。
2026年的希腊面对的是一个更成熟的挑战：
如何引导投资，让经济增长与社会稳定共同推进。
从这一视角看，最新的住宅房产税公告，不应被视为一项孤立措施。
黄金签证接连发生的变化，也不应只被理解为一系列投资门槛上调。
它们共同构成了更广泛的政策演变。
希腊正在逐步告别仅仅要求国际投资者在希腊购买资产的思路。
它越来越鼓励国际投资者在希腊创造价值。
对于投资者、开发商和专业顾问而言，理解这一差别，最终可能比关注某一项税率或投资门槛更重要。
税率会改变。
门槛会演变。
法规会继续回应经济和社会条件的变化。
但其底层方向正在日益清晰。
进入 Mitsotakis 时代的第七年，希腊仍对国际资本开放。
不同之处在于，希腊越来越希望资本能够推动国家下一阶段的发展。
希腊仍然需要国际投资。
它越来越需要能够创造实际成果的投资。
官方来源与核实说明
证据说明：上文的政策、法律和宏观经济陈述对应下列官方来源。关于更广泛政策方向、城市更新影响及投资理念的陈述，是 Lei Chen 的专业解读，并非法律、税务或资格保证。投资者应获取针对具体项目的法律和税务意见。将3%提高至15%的措施于2026年9月6日宣布；其生效日期、详细适用范围、豁免及最终法条措辞，仍须以立法和官方指引为准。
- 希腊共和国总理：Kyriakos Mitsotakis 宣誓就任总理，2019年7月8日发布；2026年9月8日访问。
- Enterprise Greece：黄金签证计划快速增长，2018年9月（说明计划于2013年启动，并记录最初25万欧元最低投资额）；2026年9月8日访问。
- 希腊共和国总理：第86届塞萨洛尼基国际博览会演讲，2022年9月10日发布；2026年9月8日访问。
- 希腊共和国：第5100/2024号法律第64条，政府公报 A’ 49，2024年4月5日发布；2026年9月8日访问。
- 国家行政公共服务登记系统：黄金签证计划（投资受保护不动产）——首次签发，现行行政程序页面（未注明发布日期）；2026年9月8日访问。
- 希腊共和国总理：与 TechCrunch 的对谈，2025年5月8日发布；2026年9月8日访问。
- 希腊央行：经济发展与前景摘要，2026年3月20日发布；2026年9月8日访问。
- 希腊共和国总理：第90届塞萨洛尼基国际博览会演讲，2026年9月6日发布；2026年9月8日访问。
- 希腊共和国总理：第90届塞萨洛尼基国际博览会新闻发布会，2026年9月7日发布；2026年9月8日访问。
- 希腊统计局（ELSTAT）：希腊经济与金融数据，2026年第一季度临时国民经济核算数据，2026年8月21日更新；2026年9月8日访问。
