L’appartement n’est qu’une partie de l’achat. L’acheteur doit aussi comprendre les dépenses communes de l’immeuble, ses modalités de décision et ses engagements en cours. Un intérieur récemment rénové ne prouve pas que la toiture commune, l’ascenseur ou les comptes partagés sont dans le même état.
Cet examen est particulièrement utile lorsqu’un projet de conversion se trouve dans un immeuble comprenant d’autres propriétaires. Les vérifications ci-dessous portent sur les documents et les modalités de gestion de l’immeuble ; elles n’établissent pas l’éligibilité au Golden Visa.
Demander les documents qui justifient le montant mensuel
« Les charges communes s’élèvent à environ ce montant » ne suffit pas pour établir un budget responsable. Demandez l’acte constitutif de propriété horizontale, le règlement applicable de l’immeuble, les tableaux de répartition des dépenses, les relevés récents et les coordonnées du gestionnaire. Votre avocat doit déterminer quels documents régissent le lot et s’il existe des modifications.
Demandez les derniers comptes disponibles et des factures couvrant une période représentative. Distinguez les dépenses récurrentes, telles que le nettoyage, l’entretien de l’ascenseur et l’électricité des parties communes, des réparations exceptionnelles. Une estimation doit préciser sa période, les services inclus et ses hypothèses, et non être présentée comme une promesse fixe pour l’avenir.
Vérifier la répartition, pas seulement le total
Les différentes catégories de dépenses peuvent suivre des règles de répartition différentes. Demandez au gestionnaire et à l’avocat d’expliquer comment le lot acheté est facturé pour chaque catégorie pertinente et si des exemptions ou obligations particulières s’appliquent.
Le résultat utile est une fiche de dépenses propre au lot indiquant la catégorie de charge, la base de répartition, le document justificatif et le montant actuel. Ne déduisez pas la responsabilité uniquement de la superficie de l’appartement et ne supposez pas que tous les appartements contribuent à parts égales.
Si une conversion modifie la configuration ou les services d’un lot, demandez si les modalités enregistrées correspondent encore à la configuration physique. Une brochure de projet n’est pas le document qui détermine les droits des copropriétaires.
Examiner les arriérés et les travaux approuvés
Demandez si le lot présente des charges communes impayées, si l’immeuble doit de l’argent à des prestataires et si des travaux importants ont déjà été approuvés. Ce sont trois questions distinctes.
Demandez les preuves disponibles : un solde du lot daté, les procès-verbaux pertinents, les factures de fournisseurs et les devis ou contrats des travaux prévus. Un solde nul pour un appartement ne prouve pas que l’immeuble n’a aucune dette ou dépense à venir.
Ne supposez pas que tous les arriérés historiques passent automatiquement à l’acheteur, ni qu’ils sont automatiquement sans incidence. Faites examiner par l’avocat les documents applicables et le droit en vigueur, puis consignez la répartition entre vendeur et acheteur et les preuves de règlement dans les documents de la transaction. Une répartition contractuelle doit aussi être examinée quant à ses effets sur les réclamations de tiers.
Comprendre comment les décisions sont prises
Avant l’achat, demandez qui gère actuellement l’immeuble, comment les propriétaires reçoivent les notifications, comment les dépenses sont approuvées et comment un propriétaire à l’étranger peut participer. N’utilisez pas un pourcentage de vote unique comme réponse universelle : le type de décision, les documents applicables et le droit en vigueur doivent être examinés.
Le ministère grec de la Justice a publié une présentation intitulée « Legislative Initiative for the Modernisation of Co-ownership in Greece ». Sa description concerne une initiative de réforme et ne prouve pas que toutes les modifications proposées sont entrées en vigueur. Lors de cette consultation, la page visible n’a pas permis d’établir une date de publication. Les investisseurs doivent obtenir de leur avocat les règles actuellement applicables plutôt que d’appliquer des propositions à leur immeuble. Présentation officielle du ministère, consultée le 15 septembre 2026.
Exemple hypothétique : une facture d’ascenseur après la réalisation de la vente
Supposons qu’un appartement ait un solde de charges régularisé, mais que les propriétaires aient approuvé le remplacement de l’ascenseur avant la vente. La première échéance est exigible après sa réalisation. Une estimation des charges mensuelles ne permettrait pas de déterminer qui supporte cette dépense. L’acheteur a besoin de la décision, de l’échéancier et d’une répartition examinée juridiquement dans les documents d’achat. Il s’agit d’un scénario illustratif, et non d’un litige de projet rapporté.
Pour un achat Santheos, demandez à l’équipe juridique et de contrôle des risques interne de l’entreprise d’examiner les éléments disponibles à l’échelle de l’immeuble avec le dossier de transaction. Les procès-verbaux manquants ou les comptes incomplets doivent figurer comme points ouverts, et non être remplacés par l’assurance qu’aucun coût supplémentaire ne surviendra.
Votre liste de vérification avant signature
- Obtenir les documents applicables et leurs modifications pertinentes.
- Rapprocher les répartitions de charges du lot des documents.
- Vérifier séparément les arriérés du lot, les dettes de l’immeuble et les travaux approuvés.
- Consigner les preuves non résolues et la responsabilité convenue pour les coûts connus.
- Confirmer comment les prochaines factures et convocations aux réunions vous parviendront.
Utilisez la liste de vérification technique de remise du bien, en anglais pour les inspections physiques et la FAQ des investisseurs, en anglais pour les questions d’achat connexes.
