Daire, satın almanın yalnızca bir bölümüdür. Alıcı, binanın ortak giderlerini, karar alma düzenini ve yerine getirilmemiş yükümlülüklerini de anlamalıdır. Yakın zamanda yenilenmiş bir iç mekân, ortak çatının, asansörün veya ortak hesapların aynı durumda olduğunu göstermez.
Bu inceleme, özellikle bir dönüşüm projesi başka maliklerin de bulunduğu bir binada yer aldığında yararlıdır. Aşağıdaki kontroller binanın belgeleri ve yönetim düzenlemeleriyle ilgilidir; Golden Visa uygunluğunu ortaya koymaz.
Aylık tutarın dayandığı belgeleri isteyin
“Ortak giderler yaklaşık şu kadardır” ifadesi, sorumlu bir bütçe hazırlamak için yeterli değildir. Yatay mülkiyet tesis senedini, geçerli bina yönetmeliğini, gider dağılım çizelgelerini, yakın tarihli hesap dökümlerini ve yöneticinin iletişim bilgilerini isteyin. Avukatınız, birimi hangi belgelerin yönettiğini ve değişiklik bulunup bulunmadığını belirlemelidir.
Mevcut en güncel hesapları ve temsili bir döneme ait faturaları isteyin. Temizlik, asansör bakımı ve ortak elektrik gibi tekrarlanan kalemleri olağanüstü onarımlardan ayrı belirleyin. Bir tahmin, geleceğe yönelik sabit bir taahhüt gibi görünmek yerine dönemini, kapsadığı hizmetleri ve varsayımlarını belirtmelidir.
Yalnızca toplamı değil, dağılımı kontrol edin
Farklı gider kategorilerinde farklı dağılım düzenlemeleri kullanılabilir. Yönetici ve avukattan, satın alınan birimin ilgili her kategori için nasıl ücretlendirildiğini ve muafiyetlerin veya özel yükümlülüklerin bulunup bulunmadığını açıklamalarını isteyin.
Yararlı çıktı, gider kategorisini, dağılım esasını, dayanak belgeyi ve güncel tutarı gösteren birime özgü bir gider tablosudur. Sorumluluğu yalnızca dairenin alanından çıkarmayın veya her dairenin eşit katkıda bulunduğunu varsaymayın.
Dönüşüm birimin düzenini veya hizmetlerini değiştiriyorsa, kayıtlı düzenlemelerin fiziksel durumla hâlâ örtüşüp örtüşmediğini sorun. Proje broşürü, ortak maliklerin haklarını belirleyen belge değildir.
Gecikmiş borçları ve onaylanmış işleri araştırın
Birimin ödenmemiş ortak gideri olup olmadığını, binanın hizmet sağlayıcılara borcu bulunup bulunmadığını ve büyük işlerin zaten onaylanıp onaylanmadığını sorun. Bunlar üç ayrı sorudur.
Mevcut olduğunda kanıt isteyin: tarihli birim bakiyesi, ilgili toplantı tutanakları, tedarikçi faturaları ve planlanan işlere ilişkin teklifler veya sözleşmeler. Bir dairenin sıfır bakiyesi, binanın borcu veya yaklaşan harcaması olmadığını kanıtlamaz.
Geçmişteki tüm borçların otomatik olarak alıcıya geçtiğini veya otomatik olarak önemsiz kaldığını varsaymayın. Avukata belirleyici belgeleri ve geçerli hukuku değerlendirtin; ardından satıcı-alıcı arasındaki dağılımı ve ödeme kanıtlarını işlem belgelerine kaydedin. Sözleşmesel bir dağılımın üçüncü taraf talepleri üzerindeki etkisi de incelenmelidir.
Kararların nasıl alındığını anlayın
Satın almadan önce binayı şu anda kimin yönettiğini, maliklerin bildirimleri nasıl aldığını, harcamaların nasıl onaylandığını ve yurt dışındaki bir malikin nasıl katılabileceğini sorun. Tek bir oy oranını evrensel yanıt olarak kullanmayın: karar türü, belirleyici belgeler ve geçerli hukuk incelenmelidir.
Yunanistan Adalet Bakanlığı “Legislative Initiative for the Modernisation of Co-ownership in Greece” başlıklı bir sunum yayımlamıştır. Açıklaması bir reform girişimiyle ilgilidir; önerilen tüm değişikliklerin yürürlükteki hukuk hâline geldiğinin kanıtı değildir. Bu kontrol sırasında görünür sayfadan yayın tarihi belirlenememiştir. Yatırımcılar önerileri binalarına uygulamak yerine avukatlarından güncel geçerli kuralları edinmelidir. Bakanlığın resmî sunumu, 15 Eylül 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.
Varsayımsal örnek: satış tamamlandıktan sonra gelen asansör faturası
Bir dairenin birim bakiyesinin kapanmış olduğunu, ancak maliklerin satıştan önce asansörün değiştirilmesini onayladığını varsayalım. İlk taksit, satış tamamlandıktan sonra vadesine gelir. Aylık gider tahmini, bu maliyeti kimin üstleneceğini çözmez. Alıcının karar metnine, ödeme takvimine ve satın alma belgelerinde hukuken incelenmiş bir dağılıma ihtiyacı vardır. Bu açıklayıcı bir senaryodur; bildirilmiş bir proje uyuşmazlığı değildir.
Santheos satın alımında, şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibinden mevcut bina düzeyindeki belgeleri işlem dosyasıyla birlikte incelemesini isteyin. Eksik tutanaklar veya tamamlanmamış hesaplar açık hususlar olarak listelenmeli; bunların yerine ek maliyet olmayacağı güvencesi verilmemelidir.
İmza öncesi kontrol listeniz
- Belirleyici belgeleri ve ilgili değişiklikleri edinin.
- Birimin gider dağılımlarını belgelerle karşılaştırıp uyumunu kontrol edin.
- Birim borçlarını, bina yükümlülüklerini ve onaylanmış işleri ayrı ayrı kontrol edin.
- Sonuçlandırılmamış kanıtları ve bilinen maliyetler için kararlaştırılan sorumluluğu kaydedin.
- Gelecekteki faturaların ve toplantı bildirimlerinin size nasıl ulaşacağını teyit edin.
Fiziksel incelemeler için teslim teknik kontrol listesini, İngilizce, ilgili satın alma soruları için yatırımcı SSS sayfasını, İngilizce kullanın.
