“卖家收到了钱”只回答了一个问题。它不一定显示买家从哪里获得资金、为什么另一个人付款，或者交易是否可以通过银行和专业人士的合规检查。
在购买希腊黄金签证房产时，付款证明和资金来源相关但又不同。只准备转账收据的投资者往往发现银行、律师、公证人或其他有责任的专业人士需要额外信息时为时已晚。
核查一：合格投资的付款证明
目前的用途变更程序规定，房地产对价必须通过允许的银行方式全额支付。居住档案中使用的公证书必须记录当事人、财产、对价、付款方式和付款细节、任何条件以及全额付款的确认。
同样的官方程序还承认买方的配偶或二级血缘或婚姻亲属的付款。该许可并不能消除对谁付款、从哪个账户、向谁付款、根据哪个合同付款以及支付哪部分价格的明确记录的需要。
因此，付款证据包应连接：
- 契据中列明的买方；
- 任何允许的第三方付款人以及与买方的关系；
- 发起账户和接收账户；
- 转账日期、金额、货币和银行编号；
- 合同规定的分期付款或余额；和
- 契据和公证书中的相应声明。
核查二：资金来源与反洗钱审查
希腊的反洗钱框架主要基于经修订的 Law 4557/2018。希腊央行对其职权范围内的机构合规情况进行监督，并解释说，受监管机构必须遵守尽职调查要求，并向主管当局报告可疑交易。
资金来源审查询问资金是如何积累或获得的。根据投资者、国家、银行和风险状况，支持材料可能包括工资或营业收入记录、显示储蓄历史的银行对账单、房产销售协议、股息证据、继承文件、贷款协议或其他记录来源。
该清单是实用的，而不是通用的法定清单。每个有义务的机构或专业人员都会进行基于风险的审查，如果付款人、账户、司法管辖区、货币或所有权结构发生变化，要求可能会发生变化。
为什么干净的付款收据可能仍然不够
考虑四个例子：
| 情况 | 付款凭证 | 附加问题 |
|---|---|---|
| 买家从长期持有的个人账户付款 | 转账确认 | 银行是否需要证明累积余额的证据？ |
| 父母为成年子女付费 | 家长的转账收据 | 这种关系是否在允许的范围内，来源是否有记录？ |
| 买家使用公司帐户 | 公司转让 | 公司是否有权为购买提供资金？谁是受益所有人？ |
| 资金通过多个账户转移 | 最终传入转账 | 能否解释一下每次转移的完整路径和目的？ |
多账户转账中最后一笔入账的收据，并不能自动解释此前各环节的资金路径。同样，纳税申报表或资产出售协议可以解释资金来源，却不能单独证明购房款已到达正确的收款人账户。
在首笔付款前建立清晰的资金路径
- 确定付款人。 决定买方是否直接付款，或者是否涉及允许的亲属或批准的结构。
- 尽早询问收款银行。 在进行大额转移之前获取实际合规要求。
- 准备源文件。 使用可识别人员、交易、金额和日期的文件。如果需要，安排身份验证和翻译。
- 保持途径简单。 避免不必要的中介账户、不明原因的现金流动或无法识别财产或合同的参考资料。
- 使用一致的姓名。 护照、银行账户、合同和关系文件中的拼写应一致。
- 记录每期分期付款。 维护一份显示到期金额、付款日期、付款人、收款人、银行参考和合同目的的明细表。
- 签署契据前完成核对。 律师和公证人应确认银行凭证能够支持契据及黄金签证所需公证书中的付款表述。
假设的例子
假设投资者的希腊银行账户中有 EUR 250,000，并能出示向卖方支付尾款的转账凭证。但其中一半资金在一周前由投资者持有的一家公司转入，交易文件中没有股息、贷款或利润分配依据。付款凭证可以证明卖方收到款项，但银行或相关专业人士仍可能要求解释公司向个人转账的法律关系及经济依据。
这是一个假设的合规场景，并不表示任何特定交易结构已经被接受或拒绝。
Santheos 如何执行这些核查
对于 Santheos 项目，公司内部法务与风控团队会审查公司职责范围内掌握的交易结构和付款文件。投资者的银行、律师及公证人仍将根据具体案件决定需要补充哪些资金来源证明。
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官方来源
- 国家行政公共服务登记处 (MITOS)，永久黄金签证（用途变更）- 首次签发，现行程序于 2026 年 9 月 12 日审查，特别是付款、允许的付款人和公证证书要求：官方程序。
- Law 5100/2024，政府公报 A 49/5.4.2024，第 64 条取代 Law 5038/2023 第 100 条：官方部门托管 PDF。
- 希腊银行，反洗钱，当前框架页面于 2026 年 9 月 12 日审核，确定了 Law 4557/2018 和基于风险的监管框架：希腊银行官方页面。
- Law 4557/2018，政府公报 A 139/30.7.2018，经修订，希腊反洗钱框架：希腊银行主办的官方政府公报 PDF。
