El «alquiler garantizado» puede parecer más sencillo que el arrendamiento habitual: comprar el inmueble, recibir un pago acordado y dejar la administración a otra persona. Pero la expresión no explica quién debe el dinero, cuánto recibe el propietario ni qué sucede si el acuerdo termina antes de tiempo.
Examine el acuerdo escrito como un compromiso comercial independiente. Las siguientes preguntas son sugerencias editoriales de diligencia debida, no requisitos contractuales establecidos por ley ni una conclusión sobre la exigibilidad de un contrato concreto.
Identifique quién debe efectuar el pago
¿El pagador es el vendedor, un inquilino, una empresa operadora u otra entidad? Solicite la denominación jurídica exacta y el acuerdo que crea la obligación. Pregunte al abogado qué documentos vinculan al pagador y si la simulación comercial forma parte del acuerdo firmado.
Un compromiso empresarial no es automáticamente una garantía bancaria, una póliza de seguro ni una obligación respaldada por garantías. Pregunte al abogado qué información financiera está disponible, si existen garantías y cómo podría el propietario exigir el cumplimiento. La cifra del pago no demuestra la capacidad del pagador para cumplir.
Defina el porcentaje y la fecha de inicio
¿Se aplica el porcentaje al precio de compra o al desembolso total de adquisición? ¿Es anterior a los honorarios de gestión, el seguro, las reparaciones y el impuesto sobre la renta? ¿Empieza el pago al formalizar la compra, en la entrega, en la ocupación o con otro evento?
Solo como ilustración, el 4% de EUR 250.000 equivale a EUR 10.000 anuales. Si el propietario paga gastos adicionales, esa no es la rentabilidad final en efectivo. Este cálculo no demuestra que exista tal oferta ni que sea adecuada para un inmueble concreto.
Lea las exclusiones
Compruebe cómo se tratan la desocupación, los retrasos del alquiler, las reparaciones, los problemas de acceso, las obras inacabadas y los periodos en los que la vivienda no puede ocuparse. Identifique las obligaciones del propietario que podrían suspender el pago. Pregunte quién aprueba las reparaciones y si los gastos pueden descontarse de la siguiente transferencia.
Prepare un cuadro que muestre quién asume cada coste, quién decide y qué documentos justifican una deducción. No suponga que un pago fijo transfiere todos los riesgos de propiedad al operador.
Confirme el modelo de explotación
El uso propuesto debe adecuarse al inmueble y a las normas aplicables. Cuando importe la elegibilidad para la Golden Visa, encargue a un abogado independiente la revisión del acuerdo antes de comprometerse. Una previsión de ingresos no puede demostrar que un modelo de alquiler esté permitido.
Evite pasar del alquiler de larga duración al alojamiento de visitantes y al uso del propietario como si tuvieran condiciones idénticas. El contrato debe describir el acuerdo que realmente se ofrece.
Entienda cómo termina el acuerdo
Revise la renovación, el preaviso, la resolución, la recuperación de la posesión, los ocupantes existentes y el estado en que debe devolverse el inmueble. ¿Qué ocurre si el propietario vende, cambia el gestor o el pagador deja de operar?
Una pregunta práctica ante un escenario adverso es qué documentos, reserva de efectivo y alternativas de gestión tendría el propietario si cesaran los pagos. Pida al abogado que explique el proceso de resolución de disputas sin presuponer una recuperación inmediata.
Compare propuestas completas
Compare una oferta de pago fijo con la gestión habitual utilizando el mismo presupuesto de adquisición y el mismo uso legal. Incluya los gastos y riesgos de cada opción. Mantenga separado el asesoramiento fiscal: la AADE identifica los ingresos inmobiliarios de fuente griega como relevantes para la tributación de no residentes; la denominación contractual por sí sola no determina el tratamiento fiscal.
Solicite el contrato, la identidad del pagador, el calendario de pagos, la distribución de costes, las exclusiones, las garantías y las condiciones de salida. Pregunte a Santheos qué se ofrece realmente para la unidad concreta. Esta lista no afirma que Santheos ofrezca alquiler garantizado ni una rentabilidad determinada.
Información general; no constituye asesoramiento de inversión, jurídico ni fiscal. Obtenga una revisión independiente del acuerdo real.
