Una vivienda anunciada con una rentabilidad de alquiler atractiva puede generar una cantidad distinta en la cuenta bancaria de su propietario. La diferencia suele surgir al comparar el alquiler anual previsto con el precio de compra, dejando fuera del cálculo los gastos de adquisición, los meses sin inquilino y los costes de propiedad.
Para un comprador que compara inmuebles en Grecia, la pregunta útil es qué efectivo podría generar esa vivienda concreta mediante un alquiler legal, con supuestos expresos y después de los gastos que debe asumir el propietario.
Distinga tres medidas de rentabilidad
La rentabilidad bruta del alquiler es el alquiler anual previsto dividido por el precio de compra. La rentabilidad del flujo de caja operativo utiliza el alquiler cobrado menos los gastos operativos definidos a cargo del propietario, dividido por el desembolso total de adquisición. Indique si incluye el impuesto sobre la renta, la financiación mediante préstamos y las grandes obras de capital: la palabra «neta» es ambigua sin esa definición.
La rentabilidad total de la inversión también depende de los ingresos netos de la venta, los gastos de venta, el capital adicional invertido y el periodo de tenencia. Una ganancia simple durante la tenencia y una medida anualizada como la TIR son cálculos diferentes. La revalorización esperada no paga las facturas actuales. Una ventaja de residencia es una consideración personal aparte, no un ingreso por alquiler.
Un ejemplo, no una previsión de mercado
Todas las cifras siguientes son inventadas y sirven únicamente para el cálculo. No son una estimación del mercado de Atenas, una oferta de Santheos ni una rentabilidad prometida.
| Supuesto | Importe ilustrativo |
|---|---|
| Precio de compra | EUR 250.000 |
| Gastos de adquisición y puesta en marcha | EUR 25.000 |
| Desembolso total de adquisición | EUR 275.000 |
| Alquiler mensual previsto | EUR 1.000 |
| Alquiler cobrado durante diez meses | EUR 10.000 |
| Gastos operativos anuales a cargo del propietario, incluido el impuesto inmobiliario supuesto | EUR 3.000 |
| Excedente antes del impuesto sobre la renta, la financiación mediante préstamos y las obras de capital | EUR 7.000 |
Doce pagos previstos implican EUR 12.000 / EUR 250.000 = 4,8% de rentabilidad bruta. Diez pagos cobrados, menos los gastos indicados, implican EUR 7.000 / EUR 275.000 = 2,55% antes de los conceptos excluidos anteriormente. Estas cifras responden a preguntas diferentes.
Haga visible cada coste
Solicite estimaciones separadas de los gastos de transacción, la revisión jurídica y técnica, el mobiliario, el impuesto inmobiliario anual, el seguro, la gestión, las cuotas del edificio a cargo del propietario, el mantenimiento y los gastos de arrendamiento. Evite el doble cómputo. Muestre las reservas separadas de los gastos ya incurridos y distinga las reparaciones habituales de las grandes obras de capital. Una transferencia a una reserva no es en sí misma un gasto de reparación: no reste tanto esa transferencia como la factura posterior al medir el mismo periodo de flujo de caja. En el ejemplo, los gastos operativos incluyen el impuesto inmobiliario anual supuesto, mientras que el impuesto sobre la renta, la financiación mediante préstamos y las obras de capital siguen excluidos.
La AADE explica el impuesto anual ENFIA sobre la propiedad y la declaración inmobiliaria E9. Su orientación para no residentes también identifica los ingresos inmobiliarios griegos como ingresos de fuente griega. Pida a un asesor fiscal que calcule la situación del propietario para el año correspondiente, en lugar de aplicar un porcentaje genérico a este ejemplo.
Pruebe un año menos favorable
En un escenario adverso ilustrativo, EUR 900 cobrados al mes durante nueve meses suman EUR 8.100. Con EUR 3.500 de gastos operativos, el excedente es de EUR 4.600, aproximadamente el 1,67% de EUR 275.000 antes de impuestos, financiación mediante préstamos y obras de capital. Una reparación adicional contabilizada como inversión de capital de EUR 5.000 produciría un déficit de caja de EUR 400 ese año.
Separe la revalorización y la elegibilidad
El índice de precios de apartamentos del Banco de Grecia utiliza datos de tasación para describir movimientos generales del mercado. No es una tasación de reventa ni una tasa de revalorización garantizada para una vivienda concreta. Del mismo modo, un modelo de alquiler no demuestra la elegibilidad para la Golden Visa. Haga que el abogado confirme el uso propuesto y la base jurídica del inmueble concreto antes de apoyarse en la previsión.
Pida a Santheos la información actual disponible sobre la unidad exacta. Una hoja de cálculo de inversión útil identifica el efectivo total necesario, las pruebas que sustentan los supuestos de alquiler, los gastos, los escenarios adversos y los datos aún pendientes de confirmación.
Información general; no constituye asesoramiento de inversión, fiscal, jurídico ni migratorio. Las cifras hipotéticas no representan una oferta de proyecto.
