Un bien annoncé avec un rendement locatif attractif peut produire un montant différent sur le compte bancaire de son propriétaire. Cet écart vient souvent d’un calcul qui compare les loyers annuels prévus au prix d’achat, sans intégrer les frais d’acquisition, les mois de vacance et les charges du propriétaire.
Pour un acheteur qui compare des biens en Grèce, la question utile est celle de la trésorerie que le logement précis pourrait dégager dans le cadre d’une location légale, selon des hypothèses explicites et après les dépenses à la charge du propriétaire.
Distinguer trois mesures du rendement
Le rendement locatif brut correspond aux loyers annuels prévus divisés par le prix d’achat. Le rendement de trésorerie d’exploitation correspond aux loyers encaissés, diminués des charges d’exploitation définies à la charge du propriétaire, divisés par le coût total d’acquisition. Précisez si l’impôt sur le revenu, le financement par emprunt et les gros travaux sont inclus : le mot « net » reste ambigu sans cette définition.
Le rendement total de l’investissement dépend aussi du produit net de cession, des frais de vente, des capitaux supplémentaires investis et de la durée de détention. Un gain simple sur la période de détention et un indicateur annualisé comme le TRI sont des calculs différents. Une plus-value espérée ne règle pas les factures courantes. Un avantage de résidence relève d’une considération personnelle distincte, et non des revenus locatifs.
Un exemple, pas une prévision de marché
Tous les chiffres ci-dessous sont inventés uniquement pour le calcul. Ils ne constituent ni une estimation du marché athénien, ni une offre Santheos, ni un rendement promis.
| Hypothèse | Montant illustratif |
|---|---|
| Prix d’achat | EUR 250 000 |
| Frais d’acquisition et de mise en place | EUR 25 000 |
| Coût total d’acquisition | EUR 275 000 |
| Loyer mensuel prévu | EUR 1 000 |
| Loyers encaissés sur dix mois | EUR 10 000 |
| Charges annuelles d’exploitation payées par le propriétaire, y compris l’impôt foncier supposé | EUR 3 000 |
| Excédent avant impôt sur le revenu, financement par emprunt et gros travaux | EUR 7 000 |
Douze paiements prévus donnent EUR 12 000 / EUR 250 000 = 4,8% de rendement brut. Dix paiements encaissés, diminués des dépenses indiquées, donnent EUR 7 000 / EUR 275 000 = 2,55% avant les éléments exclus ci-dessus. Ces chiffres répondent à des questions différentes.
Rendre chaque coût visible
Demandez des estimations distinctes pour les frais de transaction, l’examen juridique et technique, l’ameublement, l’impôt foncier annuel, l’assurance, la gestion, les charges d’immeuble payées par le propriétaire, l’entretien et les frais de mise en location. Évitez les doubles comptes. Présentez une réserve séparément des dépenses déjà engagées et distinguez les réparations courantes des gros travaux. Un versement à une réserve n’est pas en lui-même une dépense de réparation : ne déduisez pas à la fois ce versement et la facture ultérieure pour une même période de trésorerie. Dans l’exemple, les charges d’exploitation incluent l’impôt foncier annuel supposé, tandis que l’impôt sur le revenu, le financement par emprunt et les gros travaux restent exclus.
L’AADE explique l’impôt annuel ENFIA sur la propriété et la déclaration immobilière E9. Ses indications pour les non-résidents identifient également les revenus immobiliers grecs comme des revenus de source grecque. Demandez à un conseiller fiscal de calculer la situation du propriétaire pour l’année concernée, plutôt que d’appliquer un pourcentage générique à cet exemple.
Tester une année moins favorable
Dans un scénario défavorable illustratif, EUR 900 encaissés par mois pendant neuf mois donnent EUR 8 100. Avec EUR 3 500 de charges d’exploitation, l’excédent atteint EUR 4 600, soit environ 1,67% de EUR 275 000 avant impôt, financement par emprunt et gros travaux. Une réparation supplémentaire de EUR 5 000 relevant des gros travaux produirait un déficit de trésorerie de EUR 400 cette année-là.
Séparer hausse de valeur et éligibilité
L’indice des prix des appartements de la Banque de Grèce utilise des données d’évaluation pour décrire les mouvements globaux du marché. Il ne constitue ni une estimation de revente ni un taux de plus-value garanti pour un logement donné. De même, un modèle locatif ne démontre pas l’éligibilité au Golden Visa. Faites confirmer par l’avocat l’usage envisagé et le fondement juridique du bien précis avant de vous appuyer sur la prévision.
Demandez à Santheos les informations actuellement disponibles pour le lot exact. Une feuille de calcul d’investissement utile précise la trésorerie totale nécessaire, les éléments étayant les hypothèses de loyer, les dépenses, les scénarios défavorables et les faits restant à confirmer.
Informations générales, ne constituant pas un conseil en investissement, fiscalité, droit ou immigration. Les chiffres hypothétiques ne représentent pas une offre de projet.
