आकर्षक किराया उपज के साथ विज्ञापित संपत्ति से मालिक के बैंक खाते में अलग राशि पहुँच सकती है। यह अंतर अक्सर तब आता है जब सालाना तय किराए की तुलना खरीद मूल्य से की जाती है, लेकिन खरीद खर्च, खाली रहने के महीने और स्वामित्व लागत को गणना में शामिल नहीं किया जाता।
ग्रीस में संपत्तियों की तुलना करने वाले खरीदार के लिए उपयोगी सवाल यह है कि स्पष्ट मान्यताओं के आधार पर, कानूनसम्मत किराया व्यवस्था के तहत और मालिक के जिम्मे आने वाले खर्चों के बाद, वह विशेष घर कितनी नकदी दे सकता है।
प्रतिफल के तीन माप अलग रखें
सकल किराया उपज सालाना तय किराए को खरीद मूल्य से भाग देने पर मिलती है। परिचालन नकदी उपज के लिए प्राप्त किराए से मालिक द्वारा चुकाई जाने वाली निर्धारित परिचालन लागत घटाकर उसे खरीद पर हुए पूरे व्यय से भाग दिया जाता है। स्पष्ट करें कि आयकर, उधारी और बड़े पूँजीगत कार्य शामिल हैं या नहीं: इस परिभाषा के बिना “शुद्ध” शब्द अस्पष्ट है।
कुल निवेश प्रतिफल संपत्ति बेचने से मिली शुद्ध राशि, बिक्री लागत, अतिरिक्त निवेशित पूँजी और स्वामित्व अवधि पर भी निर्भर करता है। स्वामित्व अवधि का साधारण लाभ और IRR जैसा वार्षिकीकृत माप अलग गणनाएँ हैं। अपेक्षित मूल्यवृद्धि से मौजूदा बिल नहीं चुकते। निवास संबंधी लाभ अलग व्यक्तिगत विचार है, किराया आय नहीं।
एक उदाहरण, बाजार का पूर्वानुमान नहीं
नीचे दिए गए सभी आँकड़े केवल गणना के लिए बनाए गए हैं। ये एथेंस बाजार का अनुमान, Santheos का प्रस्ताव या प्रतिफल का वादा नहीं हैं।
| मान्यता | उदाहरण की राशि |
|---|---|
| खरीद मूल्य | EUR 250,000 |
| खरीद और तैयारी की लागत | EUR 25,000 |
| खरीद पर कुल व्यय | EUR 275,000 |
| तय मासिक किराया | EUR 1,000 |
| दस महीनों में प्राप्त किराया | EUR 10,000 |
| मालिक द्वारा चुकाई जाने वाली सालाना परिचालन लागत, जिसमें माना गया संपत्ति कर शामिल है | EUR 3,000 |
| आयकर, उधारी और पूँजीगत कार्यों से पहले बची राशि | EUR 7,000 |
बारह तय भुगतानों से EUR 12,000 / EUR 250,000 = 4.8% सकल उपज निकलती है। प्राप्त दस भुगतानों में से बताए गए खर्च घटाने पर EUR 7,000 / EUR 275,000 = 2.55% मिलता है, जिसमें ऊपर बताई गई मदें अभी शामिल नहीं हैं। ये आँकड़े अलग सवालों के जवाब देते हैं।
हर लागत स्पष्ट दिखाएँ
लेनदेन खर्च, कानूनी और तकनीकी समीक्षा, साज-सज्जा, सालाना संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन, मालिक द्वारा चुकाए जाने वाले भवन शुल्क, रखरखाव और किराए पर देने की लागत के अलग अनुमान माँगें। दोहरी गणना से बचें। आरक्षित निधि को पहले हो चुके खर्च से अलग दिखाएँ और नियमित मरम्मत को बड़े पूँजीगत कार्यों से अलग रखें। आरक्षित निधि में रकम डालना अपने आप में मरम्मत खर्च नहीं है: एक ही नकदी प्रवाह अवधि को मापते समय उस हस्तांतरण और बाद के बिल, दोनों को न घटाएँ। उदाहरण में परिचालन लागत में माना गया सालाना संपत्ति कर शामिल है, जबकि आयकर, उधारी और पूँजीगत कार्य शामिल नहीं हैं।
AADE सालाना ENFIA स्वामित्व कर और E9 संपत्ति रिपोर्टिंग समझाता है। अनिवासियों के लिए उसका मार्गदर्शन ग्रीक संपत्ति की आय को ग्रीस-स्रोत आय भी बताता है। इस उदाहरण पर कोई सामान्य प्रतिशत लगाने के बजाय कर सलाहकार से संबंधित वर्ष के लिए मालिक की स्थिति की गणना कराएँ।
कमजोर वर्ष का परीक्षण करें
प्रतिकूल परिस्थिति के एक उदाहरण में नौ महीनों तक हर महीने EUR 900 मिलने से EUR 8,100 प्राप्त होते हैं। EUR 3,500 परिचालन लागत होने पर EUR 4,600 बचते हैं, जो कर, उधारी और पूँजीगत कार्यों से पहले लगभग 1.67% (EUR 275,000 के आधार पर) है। EUR 5,000 की अतिरिक्त पूँजीगत मरम्मत होने पर उस वर्ष EUR 400 की नकदी कमी होगी।
मूल्यवृद्धि और पात्रता को अलग रखें
बैंक ऑफ ग्रीस का अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक व्यापक बाजार परिवर्तनों का वर्णन करने के लिए मूल्यांकन डेटा का उपयोग करता है। यह किसी एक घर का पुनर्विक्रय मूल्यांकन या मूल्यवृद्धि की गारंटीकृत दर नहीं है। इसी तरह, किराया मॉडल से गोल्डन वीज़ा की पात्रता सिद्ध नहीं होती। पूर्वानुमान पर भरोसा करने से पहले वकील से प्रस्तावित उपयोग और विशेष संपत्ति का कानूनी आधार पक्का कराएँ।
सटीक यूनिट के लिए उपलब्ध वर्तमान जानकारी Santheos से माँगें। उपयोगी निवेश कार्यपत्रक कुल आवश्यक नकदी, किराए की मान्यताओं के समर्थन में प्रमाण, खर्च, प्रतिकूल परिस्थितियों और उन तथ्यों को स्पष्ट करता है जिनकी पुष्टि बाकी है।
यह सामान्य जानकारी है, निवेश, कर, कानूनी या आव्रजन सलाह नहीं। काल्पनिक आँकड़े किसी परियोजना के प्रस्ताव को नहीं दर्शाते।
