İlanda cazip bir kira getirisiyle sunulan bir gayrimenkul, sahibinin banka hesabına farklı bir tutar sağlayabilir. Bu fark çoğu zaman yıllık planlanan kirayı satın alma fiyatıyla karşılaştırırken edinim giderlerini, boş kalan ayları ve mülkiyet maliyetlerini hesaplamanın dışında bırakmaktan kaynaklanır.
Yunanistan’daki gayrimenkulleri karşılaştıran bir alıcı için yararlı soru, belirli bir konutun hukuka uygun bir kiralama düzeninde, belirtilen varsayımlarla ve malikin karşılaması gereken giderlerden sonra ne kadar nakit üretebileceğidir.
Üç getiri ölçüsünü ayırın
Brüt kira getirisi, yıllık planlanan kiranın satın alma fiyatına bölünmesidir. Faaliyet nakit getirisi, tahsil edilen kiradan tanımlanmış ve malikçe ödenen faaliyet giderlerinin çıkarılıp toplam edinim harcamasına bölünmesiyle hesaplanır. Gelir vergisinin, borçlanmanın ve büyük sermaye işlerinin dahil olup olmadığını belirtin: bu tanım olmadan “net” sözcüğü belirsizdir.
Toplam yatırım getirisi ayrıca net elden çıkarma gelirine, satış maliyetlerine, sonradan yatırılan sermayeye ve elde tutma süresine bağlıdır. Basit bir elde tutma dönemi kazancı ile IRR gibi yıllıklandırılmış bir ölçü farklı hesaplamalardır. Beklenen değer artışı bugünkü faturaları ödeyemez. Oturum hakkının sağladığı fayda, kira geliri değil, ayrı bir kişisel değerlendirmedir.
Bir örnek; piyasa tahmini değil
Aşağıdaki tüm rakamlar yalnızca hesaplama için oluşturulmuştur. Atina piyasasına ilişkin bir tahmin, Santheos teklifi veya getiri taahhüdü değildir.
| Varsayım | Örnek tutar |
|---|---|
| Satın alma fiyatı | EUR 250.000 |
| Edinim ve başlangıç maliyetleri | EUR 25.000 |
| Toplam edinim harcaması | EUR 275.000 |
| Planlanan aylık kira | EUR 1.000 |
| On ayda tahsil edilen kira | EUR 10.000 |
| Varsayılan emlak vergisi dahil, malikçe ödenen yıllık faaliyet giderleri | EUR 3.000 |
| Gelir vergisi, borçlanma ve sermaye işleri öncesi nakit fazlası | EUR 7.000 |
Planlanan on iki ödeme, EUR 12.000 / EUR 250.000 = %4,8 brüt getiri anlamına gelir. Tahsil edilen on ödemeden belirtilen giderler düşüldüğünde, EUR 7.000 / EUR 275.000 = %2,55 elde edilir; yukarıdaki hariç tutulan kalemler henüz düşülmemiştir. Bu rakamlar farklı soruları yanıtlar.
Her maliyeti görünür kılın
İşlem giderleri, hukuki ve teknik inceleme, eşya, yıllık emlak vergisi, sigorta, yönetim, malikçe ödenen bina giderleri, bakım ve kiraya verme maliyetleri için ayrı tahminler isteyin. Mükerrer hesaplamadan kaçının. Rezervi gerçekleşmiş harcamalardan ayrı gösterin ve rutin onarımları büyük sermaye işlerinden ayırın. Rezerve aktarılan tutar tek başına onarım gideri değildir: aynı nakit akışı dönemini ölçerken hem bu aktarımı hem sonraki faturayı düşmeyin. Örnekte faaliyet giderleri varsayılan yıllık emlak vergisini içerirken gelir vergisi, borçlanma ve sermaye işleri kapsam dışında kalır.
AADE, yıllık ENFIA mülkiyet vergisini ve E9 gayrimenkul bildirimini açıklar. Kurumun yerleşik olmayanlara yönelik rehberi de Yunanistan’daki gayrimenkul gelirini Yunanistan kaynaklı gelir olarak tanımlar. Bu örneğe genel bir yüzde uygulamak yerine vergi danışmanından ilgili yıl için malikin durumunu hesaplamasını isteyin.
Daha zayıf bir yılı sınayın
Olumsuz bir senaryo örneğinde, dokuz ay boyunca ayda EUR 900 tahsil edilmesi, toplam EUR 8.100 eder. EUR 3.500 faaliyet gideriyle nakit fazlası EUR 4.600 olur; bu, vergi, borçlanma ve sermaye işleri öncesinde EUR 275.000 tutarının yaklaşık %1,67’sidir. İlave EUR 5.000 sermaye niteliğinde onarım, o yıl EUR 400 nakit açığı doğurur.
Değer artışı ile uygunluğu ayrı değerlendirin
Yunanistan Merkez Bankasının daire fiyat endeksi, genel piyasa hareketlerini açıklamak için değerleme verilerini kullanır. Tek bir konutun yeniden satış değerlemesi veya garantili değer artış oranı değildir. Aynı şekilde bir kira modeli, Golden Visa uygunluğunu kanıtlamaz. Tahmine güvenmeden önce önerilen kullanımı ve belirli gayrimenkulün hukuki dayanağını avukata doğrulatın.
İlgili bağımsız bölüm için mevcut güncel bilgileri Santheos’tan isteyin. Yararlı bir yatırım çalışma tablosu, gereken toplam nakdi, kira varsayımlarını destekleyen kanıtları, giderleri, olumsuz senaryoları ve henüz doğrulanmamış hususları belirtir.
Genel bilgidir; yatırım, vergi, hukuk veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Varsayımsal rakamlar bir proje teklifini temsil etmez.
