Семь лет инвестиционной трансформации Греции — и следующая глава Золотой визы
8 сентября 2026 года | Афины, Греция
Через семь лет после того, как Кириакос Мицотакис впервые вступил в должность премьер-министра Греции, страна находится в совершенно ином экономическом положении, чем то, которое он унаследовал в 2019 году. [1]
6 сентября 2026 года в выступлении на 90-й Международной выставке в Салониках премьер-министр Kyriakos Mitsotakis объявил пакет экономических мер. Среди них было предложение повысить налог на передачу недвижимости с 3 % до 15 %, если покупатели жилой недвижимости являются гражданами третьих стран за пределами Европейского союза. Объявление подробнее обсуждалось на пресс-конференции премьер-министра 7 сентября 2026 года. [8] [9]
Если рассматривать такую меру отдельно, она может показаться ещё одним ограничением международных инвестиций в недвижимость.
Однако в контексте развития греческой экономической политики за последние семь лет она означает нечто значительно более важное.
Это часть более широкого перехода в инвестиционном подходе Греции:
От привлечения капитала к направлению капитала.
И нигде этот переход не проявляется так ясно, как в развитии греческой Golden Visa.
Греция в 2019 году: восстановление доверия
Греческая Golden Visa не была создана правительством Мицотакиса.
Программа, введённая в 2013 году, возникла в совершенно иной экономической среде. [2] Греция ещё справлялась с последствиями кризиса суверенного долга. Стоимость недвижимости существенно снизилась, внутренняя ликвидность была ограничена, инвестиции были слабыми, а восстановление международного доверия являлось национальным экономическим приоритетом.
Первоначальный порог инвестиций в недвижимость в размере 250 000 евро отражал эти обстоятельства. [2]
Греции был нужен капитал.
Ей были нужны инвесторы.
Ей было необходимо восстановление международного доверия.
Поэтому, когда Кириакос Мицотакис стал премьер-министром в июле 2019 года, задача состояла не просто в управлении экономикой, восстанавливающейся после кризиса, но и в новом позиционировании Греции как надёжного европейского направления для инвестиций.
Последовавшая экономическая стратегия делала упор на инвестиции, структурные реформы, цифровизацию, повышение конкурентоспособности и более благоприятную среду для бизнеса.
После этого произошла пандемия COVID-19.
Для экономики, существенно зависящей от туризма и услуг, потрясение было серьёзным. Однако последующее восстановление Греции оказалось не менее значительным. После пандемии рост уверенно возобновился, инвестиции ускорились, а положение страны на международных рынках капитала улучшилось.
К середине этого десятилетия Греция уже не сталкивалась с той же экономической проблемой, с которой она столкнулась десятью годами ранее.
Центральный вопрос постепенно менялся.
Вопрос уже не сводился к следующему:
Как Греция может привлечь больше международного капитала?
Он превращался в другой вопрос:
Куда должен быть направлен этот капитал?
Золотая виза как инструмент экономической политики
Развитие Golden Visa даёт одну из самых ясных иллюстраций этого перехода.
В течение многих лет порог инвестиций в недвижимость в размере 250 000 евро успешно привлекал в Грецию значительный иностранный капитал.
Этот капитал способствовал восстановлению рынка недвижимости, серьёзно пострадавшего во время финансового кризиса. Объекты возвращались к продуктивному использованию, число сделок увеличивалось, строительная деятельность восстанавливалась, а международные инвесторы заново открывали для себя Афины и другие греческие рынки.
Но экономический успех неизбежно создает новые вызовы.
По мере восстановления рынка недвижимости цены на жильё росли. Туризм расширялся. Краткосрочная аренда становилась более распространённой. Международный спрос на недвижимость укреплялся.
В то же время ценовая доступность жилья и наличие жилья для жителей Греции становились всё более важными социальными и политическими вопросами.
Поэтому правительство начало перенастраивать Golden Visa.
Целью было не отвергать международные инвестиции.
Цель состояла в разграничении разных форм инвестиций и разных последствий, которые они могли иметь для внутренней экономики.
От 250 000 к 500 000 евро — а затем к 800 000 евро
Первым крупным вмешательством стало повышение порога Golden Visa с 250 000 до 500 000 евро в отдельных районах с высоким спросом. [3]
Обоснование политики уже становилось ясным.
Объявляя предыдущее повышение, премьер-министр Мицотакис прямо связал изменение с необходимостью увеличения количества доступных объектов для жителей Греции. [3]
Следующая реформа прошла значительно дальше.
Для обычных приобретений недвижимости инвестиционный порог в итоге вырос до 800 000 евро в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек, тогда как в остальных частях Греции действует порог 400 000 евро при соблюдении предусмотренных законом условий. [4]
Цель состояла не просто в том, чтобы сделать Golden Visa дороже.
Правительство пыталось отделить международный инвестиционный спрос от сегмента жилищного рынка, наиболее значимого для обычных греческих домохозяйств.
Впоследствии премьер-министр Мицотакис очень ясно выразил этот принцип: инвестиции Golden Visa должны всё чаще направляться в более дорогие объекты, которые не конкурируют напрямую с обычной квартирой или домом, которые ищет греческая семья.
Такая разница имеет фундаментальное значение для понимания направления политики.
Почему была сохранена инвестиционная программа в размере 250 000 евро
Возможно, наиболее показательной частью реформы было не то, что Греция повысила.
А то, что Греция сознательно сохранила.
Наряду с более высокими порогами 400 000 и 800 000 евро специальная инвестиционная программа с порогом 250 000 евро осталась доступной для отвечающих условиям объектов, законно переводимых из нежилого назначения в жилое, а также для отвечающих условиям охраняемых зданий, подлежащих реставрации или реконструкции. [4] [5]
Это отличие имеет значительное экономическое значение.
Покупка существующей жилой квартиры и преобразование устаревшего коммерческого здания в новое жильё — не одна и та же экономическая деятельность.
В первом случае международный инвестор приобретает часть уже существующего жилищного фонда.
Во втором инвестиция может способствовать созданию дополнительного предложения жилья.
Пустующее офисное здание, устаревший коммерческий объект, заброшенный промышленный актив или другая недостаточно используемая постройка могут быть возвращены к продуктивному экономическому использованию.
Инвестиция делает больше, чем просто меняет право собственности.
Она может создавать работу для архитекторов, инженеров, подрядчиков и строительных компаний. Она может поддерживать поставщиков и квалифицированный труд. Она может улучшать запущенные здания, оживлять недостаточно используемые районы и в конечном счёте добавлять жильё на рынок.
С этой точки зрения инвестиционная программа с порогом 250 000 евро представляет собой значительно более продуманный механизм, чем просто более дешёвая категория Golden Visa.
Она может служить инструментом городского обновления и продуктивного распределения капитала.
6 сентября 2026 года: еще один шаг в том же направлении
Политика, объявленная 6 сентября 2026 года, должна рассматриваться в рамках этой более широкой эволюции. [8]
Объявленная мера существенно повысила бы налог на передачу недвижимости, применяемый к покупателям жилой недвижимости, являющимся гражданами третьих стран за пределами Европейского союза: с 3 % до 15 %. По состоянию на дату проверки этой статьи это лишь объявленная мера государственной политики; её вступление в силу, подробная сфера применения, исключения и окончательная формулировка закона зависят от принятого законодательства и официальных разъяснений по его применению. [8]
Значение заключается не только в самой налоговой ставке.
Оно заключается в том, на что направлена мера.
Политика сосредоточена на жилой недвижимости и представлена в контексте наличия жилья и давления, которое дополнительный спрос может оказывать на цены и доступ к жилью.
Это соответствует той же экономической логике, которая всё больше определяет политику Golden Visa.
Послание заключается не в следующем:
Греция больше не хочет иностранных инвестиций.
Послание более конкретно:
Греция хочет, чтобы иностранные инвестиции создавали экономическую ценность, не усиливая без необходимости конкуренцию за дефицитное жильё.
Это совсем другое предложение.
Защита жилья без отказа от инвестиций
Это различие важно, потому что жилищная и инвестиционная политика не обязательно должны противоречить друг другу.
Страна может оставаться очень привлекательной для международных инвесторов, в то же время защищая доступ к жилью для своих жителей.
Вопрос в том, как структурируется инвестиция.
Если международный капитал конкурирует почти исключительно за ограниченный фонд существующих квартир, его экономическую пользу в конечном счёте необходимо сопоставить с воздействием на наличие жилья и его ценовую доступность.
Но если международный капитал направляется на переоборудование устаревших коммерческих объектов, реставрацию заброшенных зданий, финансирование нового строительства, обновление районов или поддержку продуктивных компаний, соотношение меняется.
Капитал начинает создавать дополнительный экономический потенциал.
Это помогает объяснить, почему Греция постепенно вводила несколько взаимодополняющих мер политики.
Пороги Golden Visa для обычной жилой недвижимости повысились.
Для отвечающих условиям проектов переоборудования и реставрации была сохранена инвестиционная программа с порогом 250 000 евро.
Меры политики стремились вернуть пустующие объекты к продуктивному использованию.
Жилищные программы стремились улучшить доступ греческих домохозяйств к жилью.
Ограничения и стимулы, затрагивающие краткосрочные и долгосрочные аренды, все чаще становятся частью дискуссии о жилищной политике.
И сама концепция инвестиционной миграции начала выходить за пределы недвижимости.
За пределами недвижимости
Одним из наиболее ясных признаков этой эволюции стало расширение правительством Греции программы Golden Visa на отвечающие условиям инвестиции в греческие стартапы. [6]
Премьер-министр Мицотакис прямо объяснил принцип: вместо того чтобы международные инвесторы вкладывали 250 000 евро исключительно в недвижимость, Греция могла бы также поощрять поступление отвечающего условиям капитала в инновационные греческие компании. [6]
Это представляет собой важный концептуальный прогресс.
Золотая виза постепенно становится более чем механизмом для привлечения покупателей недвижимости.
Это может стать инструментом для привлечения продуктивного капитала.
Этот капитал может поддерживать недвижимость и городское обновление.
Но он также может поддерживать предпринимательство, инновации, занятость, технологии и новую экономическую деятельность.
Общий знаменатель уже не сводится к вложенной сумме.
Всё чаще им становится экономическая ценность, созданная этой инвестицией.
Семь лет спустя: другая Греция
Эту эволюцию также необходимо понимать в контексте общих экономических результатов Греции.
Страна, вступающая в восьмой год с момента первого назначения Мицотакиса премьер-министром, принципиально отличается от Греции, вышедшей из кризиса суверенного долга.
По данным Банка Греции, реальный ВВП вырос на 2,1% в 2025 году, тогда как валовое накопление основного капитала увеличилось на 8,9%. [7]
Таким образом, рост инвестиций значительно опередил общий экономический рост.
Эта тенденция продолжилась в 2026 году. В первом квартале года ВВП Греции вырос на 2,0 % по сравнению с тем же периодом предыдущего года, а валовое накопление основного капитала увеличилось на 12,1 %. [10]
Эти цифры имеют значение.
Они показывают, что инвестиции уже не являются лишь экстренным механизмом поддержки экономики, переживающей трудности.
Инвестиции стали одним из структурных двигателей экономического развития Греции.
И это меняет роль правительства.
Когда капитала недостаточно, приоритетом является привлечение его.
Когда инвестиции укрепляются, а экономика становится более устойчивой, власти получают возможность более избирательно подходить к тому, куда направляется капитал и что он создаёт.
От инвестиционной иммиграции к инвестиционной стратегии
В конечном счёте это может оказаться самым важным преобразованием Golden Visa.
Программа началась в основном как механизм, связывающий иностранные инвестиции с правами на жительство.
Следующий этап может быть значительно более широким.
Это может способствовать перестройке устаревших зданий.
Программа может поддерживать реставрацию архитектурного наследия.
Она может создавать дополнительное жильё.
Она может обновлять городские районы.
Это способно финансировать инновационные греческие предприятия.
Это может создавать занятость и налогооблагаемую экономическую деятельность.
И это может направлять международный капитал в области, где Греции нужен дополнительный производительный потенциал.
В этом смысле «Золотая виза» может постепенно развиваться из программы инвестиционной иммиграции в часть более широкой национальной инвестиционной стратегии.
Это отличие имеет значение.
Успешная инвестиционная политика не должна судиться исключительно по количеству капитала, входящего в страну.
Её также следует оценивать по тому, что этот капитал оставляет после себя.
Больше жилья. Отреставрированные здания. Более сильные районы. Новые предприятия. Занятость. Инновации. Налоговые поступления. И продуктивные активы, которые остаются в греческой экономике.
От привлечения к направлению
Оглядываясь на последние семь лет, эволюцию греческой инвестиционной политики, возможно, можно обобщить двумя словами:
Привлечение → Направление
Греция, выходившая из экономического кризиса, нуждалась в привлечении капитала.
Греция, выходящая из пандемии, нуждалась в инвестициях для ускорения восстановления.
Греция 2026 года сталкивается с более зрелым вызовом:
Как направлять инвестиции, чтобы экономический рост и социальная стабильность могли прогрессировать вместе.
С этой точки зрения последнее объявление о налоге на жилую недвижимость не следует рассматривать как отдельную меру.
И последовательные изменения Golden Visa не следует понимать лишь как серию повышений инвестиционных порогов.
Вместе они образуют часть более широкой эволюции государственной политики.
Греция постепенно уходит от того, чтобы просить международных инвесторов просто купить активы в Греции.
Греция всё чаще поощряет международных инвесторов создавать ценность в стране.
Для инвесторов, девелоперов и профессиональных консультантов понимание этого различия в конечном счёте может оказаться важнее, чем сосредоточение на отдельной налоговой ставке или инвестиционном пороге.
Налоговые ставки будут меняться.
Пороги будут изменяться.
Правила продолжат реагировать на экономические и социальные условия.
Но основное направление становится все более и более видимым.
Спустя семь лет эпохи Мицотакиса Греция остаётся открытой для международного капитала.
Разница в том, что Греция все больше и больше ищет капитал, который способствует следующему этапу развития страны.
Греция по-прежнему хочет международных инвестиций.
Все чаще она хочет инвестиций, которые создают что-то.
Официальные источники и примечания о проверке
Примечание о доказательной базе: приведённые выше утверждения о государственной политике, законодательстве и макроэкономике связаны с официальными источниками ниже. Утверждения об общем направлении политики, эффектах городского обновления и инвестиционном подходе являются профессиональной интерпретацией Lei Chen, а не юридической, налоговой гарантией или гарантией соответствия условиям. Инвесторам следует получить юридическую и налоговую консультацию по конкретному проекту. Мера повышения ставки с 3% до 15% была объявлена 6 сентября 2026 года; дата её вступления в силу, подробная сфера применения, исключения и окончательная формулировка закона по-прежнему зависят от законодательства и официальных разъяснений.
- Премьер-министр Греческой Республики, «Церемония приведения Кириакоса Мицотакиса к присяге в качестве премьер-министра». Опубликовано 8 июля 2019 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Enterprise Greece, «Программа Golden Visa быстро растёт», сентябрь 2018 года (указывает, что программа запущена в 2013 году, и фиксирует первоначальный минимум 250 000 евро); дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Премьер-министр Греческой Республики, выступление на 86-й Международной выставке в Салониках. Опубликовано 10 сентября 2022 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Греческая Республика, Закон 5100/2024, статья 64, Правительственный вестник A’ 49. Опубликовано 5 апреля 2024 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Национальный реестр административных государственных услуг, «Программа Golden Visa (инвестиция в охраняемый объект недвижимости) — Первоначальная выдача», действующая страница административной процедуры (дата публикации не указана); дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Премьер-министр Греческой Республики, беседа с TechCrunch. Опубликовано 8 мая 2025 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Банк Греции, «Краткий обзор экономического развития и перспектив». Опубликовано 20 марта 2026 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Премьер-министр Греческой Республики, выступление на 90-й Международной выставке в Салониках. Опубликовано 6 сентября 2026 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Премьер-министр Греческой Республики, пресс-конференция на 90-й Международной выставке в Салониках. Опубликовано 7 сентября 2026 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
- Греческое статистическое управление (ELSTAT), Экономические и финансовые данные Греции, предварительные данные национальных счетов за первый квартал 2026 года. Обновлено 21 августа 2026 года; дата обращения: 8 сентября 2026 года.
