Siete años de transformación de la inversión en Grecia y el próximo capítulo de la Golden Visa
8 de septiembre de 2026 | Atenas, Grecia
Siete años después de que Kyriakos Mitsotakis tomara por primera vez el cargo de primer ministro de Grecia, el país se encuentra en una posición económica muy diferente a la que heredó en 2019. [1]
El 6 de septiembre de 2026, en su intervención en la 90.ª Feria Internacional de Salónica, el primer ministro Kyriakos Mitsotakis anunció un paquete de medidas económicas. Entre ellas figuraba una propuesta para elevar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias del 3 % al 15 % cuando los compradores de inmuebles residenciales fueran nacionales de terceros países ajenos a la Unión Europea. El anuncio se abordó con mayor detalle en la rueda de prensa del primer ministro del 7 de septiembre de 2026. [8] [9]
Considerada de forma aislada, una medida así podría parecer otra restricción a la inversión inmobiliaria internacional.
Sin embargo, considerada en el contexto de la evolución de la política económica griega durante los últimos siete años, representa algo considerablemente más importante.
Es parte de una transición más amplia en la filosofía de inversión griega:
de atraer capital a orientar capital.
Y en ningún ámbito es más visible esta transición que en la evolución de la Golden Visa griega.
Grecia en 2019: Reconstruir confianza
La Golden Visa griega no fue creada por el Gobierno de Mitsotakis.
Introducido en 2013, el programa surgió en un entorno económico muy diferente. [2] Grecia aún afrontaba las consecuencias de la crisis de deuda soberana. Los valores de los inmuebles habían caído sustancialmente, la liquidez nacional estaba limitada y la inversión era débil. Restablecer la confianza internacional era una prioridad económica nacional.
El umbral original de inversión inmobiliaria de 250.000 euros reflejaba esas circunstancias. [2]
Grecia necesitaba capital.
Necesitaba inversores.
Necesitaba recuperar la confianza internacional.
Cuando Kyriakos Mitsotakis se convirtió en primer ministro en julio de 2019, el reto no era simplemente gestionar una economía que se recuperaba de una crisis, sino reposicionar a Grecia como un destino europeo de inversión fiable.
La estrategia económica posterior puso el acento en la inversión, la reforma estructural, la digitalización, una mayor competitividad y un entorno más favorable para las empresas.
Después llegó la pandemia de COVID-19.
Para una economía con una importante exposición al turismo y los servicios, el impacto fue grave. Sin embargo, la posterior recuperación de Grecia fue igualmente significativa. El crecimiento volvió con fuerza tras la pandemia, la inversión se aceleró y mejoró la posición del país en los mercados internacionales de capital.
A mediados de esta década, Grecia ya no estaba enfrentando el mismo problema económico que había enfrentado diez años antes.
La cuestión central estaba cambiando gradualmente.
Ya no se trataba simplemente de preguntar:
¿Cómo puede Grecia atraer más capital internacional?
La pregunta se estaba convirtiendo en:
¿Hacia dónde debería orientarse ese capital?
La Golden Visa como instrumento de política económica
La evolución de la Golden Visa ofrece uno de los ejemplos más claros de este cambio.
Durante años, el umbral de inversión inmobiliaria de 250.000 euros atrajo con éxito un volumen considerable de capital extranjero a Grecia.
Ese capital contribuyó a la recuperación de un mercado inmobiliario que había sufrido gravemente durante la crisis financiera. Los inmuebles volvieron a un uso productivo, aumentaron las operaciones, se recuperó la actividad de construcción y los inversores internacionales redescubrieron Atenas y otros mercados griegos.
Pero el éxito económico inevitablemente crea nuevos desafíos.
A medida que se recuperó el mercado inmobiliario, aumentaron los precios residenciales. El turismo se expandió. Los alquileres de corta duración se hicieron más comunes. La demanda inmobiliaria internacional se fortaleció.
Al mismo tiempo, la asequibilidad de la vivienda y la disponibilidad de viviendas para los residentes griegos se convirtieron en cuestiones sociales y políticas cada vez más importantes.
Por ello, el Gobierno empezó a reajustar la Golden Visa.
El objetivo no era rechazar la inversión internacional.
Se trataba de distinguir entre las diferentes formas de inversión y los diferentes efectos que podrían tener en la economía nacional.
De 250.000 a 500.000 euros y, después, a 800.000 euros
La primera gran intervención fue elevar el umbral de la Golden Visa de 250.000 a 500.000 euros en determinadas zonas de alta demanda. [3]
La justificación de la política ya empezaba a quedar clara.
Al anunciar el aumento anterior, el primer ministro Mitsotakis vinculó expresamente el cambio con la necesidad de incrementar la disponibilidad de inmuebles para los residentes griegos. [3]
La siguiente reforma fue mucho más allá.
Para las adquisiciones inmobiliarias convencionales, el umbral de inversión terminó aumentando a 800.000 euros en Ática, la unidad regional de Salónica, Mykonos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes, mientras que en el resto de Grecia se aplica un umbral de 400.000 euros, sujeto a las condiciones legales. [4]
El propósito no era simplemente encarecer la Golden Visa.
El Gobierno intentaba separar la demanda de inversión internacional del segmento del mercado residencial más relevante para los hogares griegos corrientes.
Posteriormente, el primer ministro Mitsotakis expresó este principio con mucha claridad: las inversiones de Golden Visa deberían centrarse cada vez más en inmuebles de mayor valor que no compitan directamente con el apartamento o la casa habituales que busca una familia griega.
Esta distinción es fundamental para entender la dirección de la política.
Por qué se conservó el marco de inversión de 250.000 euros
Quizás la parte más reveladora de la reforma no fue lo que Grecia aumentó.
Esto fue lo que Grecia intencionalmente conservó.
Junto con los umbrales superiores de 400.000 y 800.000 euros, se mantuvo un marco específico de inversión de 250.000 euros para los inmuebles que cumplen los requisitos y se convierten legalmente de uso no residencial a residencial, así como para los edificios protegidos que cumplen los requisitos y están sujetos a obligaciones de restauración o reconstrucción. [4] [5]
Esta distinción tiene un significado económico considerable.
La compra de un apartamento residencial existente y la transformación de un edificio comercial obsoleto en una nueva vivienda no son la misma actividad económica.
En el primer caso, un inversor internacional adquiere parte del parque de viviendas que ya existe.
En segundo lugar, la inversión puede contribuir a la creación de una oferta residencial adicional.
Un edificio de oficinas vacío, un inmueble comercial obsoleto, un activo industrial abandonado u otra estructura infrautilizada pueden volver a un uso económico productivo.
La inversión hace más que cambiar la titularidad.
Puede generar trabajo para arquitectos, ingenieros, contratistas y empresas de construcción. Puede apoyar a los proveedores y a la mano de obra cualificada. Puede mejorar edificios desatendidos, reactivar barrios infrautilizados y, en última instancia, incorporar viviendas adicionales al mercado.
Desde esta perspectiva, el marco de inversión de 250.000 euros representa algo considerablemente más sofisticado que una categoría de Golden Visa de menor precio.
Puede funcionar como un instrumento de la regeneración urbana y la asignación productiva del capital.
6 de septiembre de 2026: otro paso en la misma dirección
La política anunciada el 6 de septiembre de 2026 debe considerarse dentro de esta evolución más amplia. [8]
La medida anunciada elevaría sustancialmente el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias aplicable cuando los compradores de inmuebles residenciales sean nacionales de terceros países ajenos a la Unión Europea, del 3 % al 15 %. A la fecha de verificación de este artículo, se trata de un anuncio de política pública; su entrada en vigor, alcance detallado, exenciones y redacción legal definitiva siguen sujetos a la legislación que se apruebe y a las directrices oficiales de aplicación. [8]
La importancia no radica únicamente en el propio tipo impositivo.
Radica en aquello a lo que se dirige la medida.
La política se centra en la propiedad residencial y ha sido presentada en el contexto de la disponibilidad de viviendas y la presión que la demanda adicional puede poner sobre los precios y el acceso a la vivienda.
Esto sigue la misma lógica económica que ha configurado cada vez más la política de Golden Visa.
El mensaje no es:
Grecia ya no quiere inversión extranjera.
El mensaje es más preciso:
Grecia quiere que la inversión extranjera cree valor económico sin intensificar innecesariamente la competencia por unas viviendas escasas.
Es una propuesta muy diferente.
Protección de la vivienda sin rechazar la inversión
Esta distinción es importante porque la política de vivienda y la política de inversión no tienen que ser contradictorias.
Un país puede permanecer altamente atractivo para los inversores internacionales mientras al mismo tiempo protege el acceso a la vivienda para sus residentes.
La cuestión es cómo se está estructurando la inversión.
Si el capital internacional compite casi exclusivamente por un parque limitado de apartamentos existentes, su beneficio económico debe sopesarse, en última instancia, frente a su impacto en la disponibilidad y la asequibilidad de la vivienda.
Pero si el capital internacional se dirige hacia la conversión de propiedades comerciales obsoletas, restauración de edificios abandonados, financiación de nuevas construcciones, regeneración de barrios o apoyo a empresas productivas, la ecuación cambia.
El capital comienza a crear una capacidad económica adicional.
Esto ayuda a explicar por qué Grecia ha introducido progresivamente varias políticas complementarias.
Los umbrales de Golden Visa han aumentado para los inmuebles residenciales convencionales.
Se ha mantenido un marco de inversión de 250.000 euros para las conversiones y restauraciones que cumplen los requisitos.
Las políticas han buscado devolver los inmuebles vacíos a un uso productivo.
Los programas de vivienda han intentado mejorar el acceso a viviendas para los hogares griegos.
Las restricciones y incentivos que afectan a los alquileres a corto y largo plazo se han convertido cada vez más en parte de la discusión sobre la política de vivienda.
Y el propio concepto de migración por inversión ha empezado a extenderse más allá de los inmuebles.
Más allá del sector inmobiliario
Una de las señales más claras de esta evolución llegó cuando el Gobierno griego amplió el marco de Golden Visa para incluir las inversiones que cumplen los requisitos en empresas emergentes griegas. [6]
El primer ministro Mitsotakis explicó el principio directamente: en lugar de que los inversores internacionales destinen 250.000 euros exclusivamente a inmuebles, Grecia también podría fomentar que el capital que cumple los requisitos se dirija a empresas griegas innovadoras. [6]
Esto representa un importante desarrollo conceptual.
La Golden Visa se está convirtiendo gradualmente en algo más que un mecanismo para atraer compradores de inmuebles.
Puede convertirse en un instrumento para atraer capital productivo.
Ese capital puede apoyar al sector inmobiliario y a la regeneración urbana.
Pero también puede apoyar el emprendimiento, la innovación, el empleo, la tecnología y la nueva actividad económica.
El denominador común ya no es simplemente el importe invertido.
Cada vez más, es el valor económico creado por esa inversión.
Siete años después: una Grecia diferente
Esta evolución también debe entenderse en el contexto del comportamiento general de la economía griega.
El país que entra en el octavo año desde que Mitsotakis se convirtió por primera vez en primer ministro es fundamentalmente distinto de la Grecia que emergió de la crisis de deuda soberana.
Según el Banco de Grecia, el PIB real creció un 2,1% en 2025, mientras que la formación bruta de capital fijo aumentó un 8,9%. [7]
Por tanto, el crecimiento de la inversión superó significativamente el crecimiento económico general.
La tendencia continuó en 2026. En el primer trimestre del año, el PIB griego aumentó un 2,0 % interanual, mientras que la formación bruta de capital fijo creció un 12,1 %. [10]
Estas cifras son importantes.
Demuestran que la inversión ya no es simplemente un mecanismo de emergencia para apoyar a una economía en dificultades.
La inversión se ha convertido en uno de los motores estructurales del desarrollo económico de Grecia.
Esto cambia el papel del gobierno.
Cuando el capital es escaso, la prioridad es atraerlo.
Cuando la inversión se fortalece y la economía se vuelve más resiliente, los responsables de las políticas pueden ser más selectivos sobre el destino del capital y lo que produce.
De la inmigración por inversión a la estrategia de inversión
Esta podría acabar siendo la transformación más importante de la Golden Visa.
El programa comenzó principalmente como un mecanismo que vincula las inversiones extranjeras con los derechos de residencia.
Su siguiente fase puede ser considerablemente más amplia.
Puede impulsar la transformación de edificios obsoletos.
Puede apoyar la restauración del patrimonio arquitectónico.
Puede crear viviendas adicionales.
Puede regenerar los barrios.
Puede financiar empresas griegas innovadoras.
Puede crear empleo y actividad económica tributable.
Y puede dirigir el capital internacional hacia áreas donde Grecia necesita capacidad productiva adicional.
En ese sentido, la Golden Visa puede evolucionar gradualmente desde un programa de inmigración por inversión hasta convertirse en parte de una estrategia nacional de inversión más amplia.
Esta distinción es importante.
Una política de inversión exitosa no debe juzgarse exclusivamente por la cantidad de capital que entra en un país.
También debe juzgarse por lo que ese capital deja tras de sí.
Más viviendas, edificios restaurados, barrios más fuertes, nuevas empresas, empleo, innovación, ingresos fiscales y activos productivos que permanecen dentro de la economía griega.
De la atracción a la orientación
Al mirar atrás a los últimos siete años, la evolución de la política de inversión griega quizá pueda resumirse en dos palabras:
Atracción → Orientación
La Grecia que salía de la crisis económica necesitaba atraer capital.
La Grecia que salía de la pandemia necesitaba inversión para acelerar la recuperación.
La Grecia de 2026 se enfrenta a un reto más maduro:
Cómo dirigir las inversiones para que el crecimiento económico y la estabilidad social puedan avanzar juntos.
Desde esta perspectiva, el último anuncio sobre el impuesto a los inmuebles residenciales no debe considerarse una medida aislada.
Tampoco deben entenderse los sucesivos cambios de la Golden Visa simplemente como una serie de aumentos de los umbrales de inversión.
Juntos, forman parte de una evolución política más amplia.
Grecia se está alejando gradualmente de pedir a los inversores internacionales que simplemente compren activos en el país.
Cada vez más, anima a los inversores internacionales a crear valor en Grecia.
Para los inversores, los promotores y los asesores profesionales, comprender esta distinción podría acabar siendo más importante que centrarse en un único tipo impositivo o umbral de inversión.
Las tasas fiscales cambiarán.
Los umbrales evolucionarán.
Las reglas continuarán respondiendo a las condiciones económicas y sociales.
Pero la orientación subyacente se hace cada vez más visible.
Tras siete años de la era Mitsotakis, Grecia sigue abierta al capital internacional.
La diferencia es que Grecia está cada vez más buscando capital que contribuya a la próxima etapa de desarrollo del país.
Grecia sigue queriendo inversión internacional.
Cada vez más, quiere inversión que cree algo.
Fuentes oficiales y notas de verificación
Nota sobre la evidencia: las afirmaciones anteriores sobre políticas, legislación y macroeconomía están vinculadas a las fuentes oficiales que figuran a continuación. Las afirmaciones sobre la orientación general de la política, los efectos de la regeneración urbana y la filosofía de inversión son la interpretación profesional de Lei Chen, no una garantía jurídica, fiscal ni de elegibilidad. Los inversores deben obtener asesoramiento jurídico y fiscal específico para cada proyecto. La medida de aumento del 3% al 15% se anunció el 6 de septiembre de 2026; su fecha de entrada en vigor, su ámbito detallado, las exenciones y la redacción legal definitiva siguen sujetos a la legislación y a las directrices oficiales.
- Primer Ministro de la República Helénica, «Ceremonia de toma de posesión de Kyriakos Mitsotakis como primer ministro». Publicado el 8 de julio de 2019; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Enterprise Greece, «El programa Golden Visa crece rápidamente», septiembre de 2018 (indica que el programa se lanzó en 2013 y recoge el mínimo original de 250.000 euros); consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Primer Ministro de la República Helénica, discurso en la 86.ª Feria Internacional de Salónica. Publicado el 10 de septiembre de 2022; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- República Helénica, Ley 5100/2024, artículo 64, Boletín Oficial A’ 49. Publicado el 5 de abril de 2024; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos, «Programa Golden Visa (inversión en un inmueble protegido) — Expedición inicial», página del procedimiento administrativo vigente (fecha de publicación no indicada); consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Primer Ministro de la República Helénica, conversación con TechCrunch. Publicado el 8 de mayo de 2025; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Banco de Grecia, «Resumen de la evolución económica y perspectivas». Publicado el 20 de marzo de 2026; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Primer Ministro de la República Helénica, discurso en la 90.ª Feria Internacional de Salónica. Publicado el 6 de septiembre de 2026; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Primer Ministro de la República Helénica, rueda de prensa en la 90.ª Feria Internacional de Salónica. Publicado el 7 de septiembre de 2026; consultado el 8 de septiembre de 2026.
- Autoridad Estadística Helénica (ELSTAT), Datos económicos y financieros de Grecia, datos provisionales de las cuentas nacionales del primer trimestre de 2026. Actualizado el 21 de agosto de 2026; consultado el 8 de septiembre de 2026.
