“Satıcı parayı aldı” ifadesi yalnızca bir soruyu yanıtlar. Bu ifade, alıcının parayı nereden elde ettiğini, başka bir kişinin neden ödeme yaptığını veya işlemin bankanın ve yükümlü meslek mensuplarının uyum kontrollerinden geçip geçemeyeceğini mutlaka göstermez.
Yunanistan Golden Visa taşınmaz alımında ödeme kanıtı ile fon kaynağı birbiriyle bağlantılıdır, ancak aynı değildir. Yalnızca transfer dekontunu hazırlayan yatırımcılar; bankanın, avukatın, noterin veya diğer yükümlü meslek mensubunun ek bilgiye ihtiyaç duyduğunu çoğu zaman geç fark eder.
Birinci kontrol: uygun yatırım için ödeme kanıtı
Mevcut kullanım değişikliği prosedürü, taşınmaz bedelinin izin verilen bankacılık yöntemleriyle tamamen ödenmesini şart koşar. İkamet dosyasında kullanılan noter belgesi; tarafları, taşınmazı, bedeli, ödeme yöntemini ve ödeme ayrıntılarını, varsa koşulları ve tam ödeme teyidini kaydetmelidir.
Aynı resmî prosedür, alıcının eşi veya ikinci dereceye kadar kan ya da evlilik yoluyla akrabaları tarafından ödeme yapılmasını da kabul eder. Bu izin; kimin, hangi hesaptan, kime, hangi sözleşme kapsamında ve bedelin hangi kısmı için ödeme yaptığının açıkça kaydedilmesi gereğini ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle ödeme kanıtı dosyası şu unsurları birbirine bağlamalıdır:
- satış senedinde adı geçen alıcı;
- izin verilen üçüncü kişi ödeyen ve alıcıyla ilişkisi;
- gönderen ve alıcı hesaplar;
- transfer tarihi, tutarı, para birimi ve banka referansı;
- ödenen sözleşmesel taksit veya bakiye; ve
- satış senedi ile noter belgesindeki ilgili beyan.
İkinci kontrol: fon kaynağı ve AML incelemesi
Yunanistan’ın kara para aklamayı önleme (AML) çerçevesi esas olarak değişiklikleriyle birlikte 4557/2018 sayılı Kanun’a dayanır. Yunanistan Merkez Bankası, yetki alanındaki kuruluşların uyumunu denetler ve denetlenen kuruluşların durum tespiti gerekliliklerini uygulaması ve şüpheli işlemleri yetkili makama bildirmesi gerektiğini açıklar.
Fon kaynağı incelemesi, paranın nasıl biriktirildiğini veya elde edildiğini sorgular. Yatırımcıya, ülkeye, bankaya ve risk profiline göre destekleyici belgeler; maaş veya işletme geliri kayıtlarını, tasarruf geçmişini gösteren banka ekstrelerini, taşınmaz satış sözleşmesini, temettü kanıtını, miras belgelerini, kredi sözleşmesini veya belgelendirilmiş başka bir kaynağı içerebilir.
Bu liste evrensel bir kanuni kontrol listesi değil, pratik bir örnekler dizisidir. Her yükümlü kuruluş veya meslek mensubu risk temelli inceleme uygular; ödeyen, hesap, ülke, para birimi veya mülkiyet yapısı değişirse talepler de değişebilir.
Temiz bir ödeme dekontu neden yine de yetersiz olabilir?
Dört örneği değerlendirin:
| Durum | Ödeme kanıtı | Ek soru |
|---|---|---|
| Alıcı uzun süredir kullandığı kişisel hesaptan ödeme yapar | Transfer teyidi | Banka birikmiş bakiyeyi açıklayan kanıt talep ediyor mu? |
| Ebeveyn yetişkin çocuğu adına ödeme yapar | Ebeveynin transfer dekontu | İlişki izin verilen kategoriye giriyor mu ve kaynak belgelendirildi mi? |
| Alıcı şirket hesabı kullanır | Şirket transferi | Şirket satın alımı finanse etme yetkisine sahip mi ve gerçek faydalanıcı kim? |
| Fonlar birkaç hesaptan geçer | Son gelen transfer | Her transferin tam güzergâhı ve amacı açıklanabilir mi? |
Birden fazla hesaptan geçen paranın yalnızca son ayağına ait dekont, önceki hareketleri kendiliğinden açıklamaz. Aynı şekilde vergi beyannamesi veya satış sözleşmesi servetin kaynağını açıklayabilir; ancak satın alma bedelinin tam olarak doğru alıcıya ulaştığını kanıtlamaz.
İlk taksitten önce denetim izini oluşturun
- Ödeyeni belirleyin. Alıcının doğrudan mı ödeme yapacağına, yoksa izin verilen bir akrabanın veya onaylanmış bir yapının mı kullanılacağına karar verin.
- Alıcı bankaya erken başvurun. Büyük tutarı hareket ettirmeden önce pratik uyum gerekliliklerini öğrenin.
- Kaynak belgelerini hazırlayın. Kişiyi, işlemi, tutarı ve tarihi belirleyen belgeler kullanın. İstenirse tasdik ve tercümeyi düzenleyin.
- Güzergâhı basit tutun. Gereksiz aracı hesaplardan, açıklanamayan nakit hareketlerinden veya taşınmazı ya da sözleşmeyi tanımlamayan ödeme açıklamalarından kaçının.
- Tutarlı isimler kullanın. Pasaport, banka hesabı, sözleşme ve ilişki belgelerindeki yazımlar birbirleriyle bağdaştırılabilir olmalıdır.
- Her taksiti kaydedin. Ödenecek tutarı, ödeme tarihini, ödeyeni, alıcıyı, banka referansını ve sözleşmesel amacı gösteren bir çizelge tutun.
- Satış senedinden önce mutabakat yapın. Avukat ve noter, banka kanıtının satış senedi ve Golden Visa belgesinde kullanılacak ödeme ifadesini desteklediğini doğrulamalıdır.
Varsayımsal örnek
Bir yatırımcının Yunanistan’daki banka hesabında EUR 250.000 bulunduğunu ve satıcıya yapılan son transferi gösterebildiğini varsayalım. Bakiyenin yarısı, işlem dosyasında temettü, kredi veya dağıtım belgesi olmadan, bir hafta önce yatırımcının sahip olduğu bir şirketten gelmiştir. Ödeme dekontu satıcının ödendiğini kanıtlayabilir; ancak banka veya meslek mensubu şirketten kişiye yapılan transferi ve ekonomik dayanağını açıklayan kanıtı yine de isteyebilir.
Bu varsayımsal bir uyum senaryosudur. Belirli bir yapının kabul edildiği veya reddedildiği yönünde bir tespit değildir.
Santheos bu kontrolü nasıl uygular?
Bir Santheos projesinde şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi, şirketin kapsamı dâhilindeki mevcut işlem yapısını ve ödeme belgelerini inceler. Bireysel olay için hangi ek fon kaynağı kanıtının gerekli olduğuna yatırımcının bankası, avukatı ve noteri karar verir.
İlgili Santheos yazıları
- Ödeyen ile Alıcı Farklı Olduğunda
- EUR 250.000 Yunanistan Dönüşüm Golden Visa: Ödeme İzi ve Toplam Bütçe
- Rezervasyon Depozitosu Ödemeden Önce: Kontrol Edilecek 12 Madde
Resmî kaynaklar
- Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili (MITOS), Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance, mevcut prosedür 12 Eylül 2026 tarihinde incelendi; özellikle ödeme, izin verilen ödeyen ve noter belgesi gereklilikleri: resmî prosedür.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Resmî Gazete A 49/5.4.2024, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesini değiştiren 64. madde: Bakanlık tarafından barındırılan resmî PDF.
- Yunanistan Merkez Bankası, Anti-money laundering, 4557/2018 sayılı Kanun’u ve risk temelli denetim çerçevesini belirten mevcut çerçeve sayfası 12 Eylül 2026 tarihinde incelendi: Yunanistan Merkez Bankasının resmî sayfası.
- 4557/2018 sayılı Kanun, Resmî Gazete A 139/30.7.2018, değişiklikleriyle birlikte Yunanistan AML çerçevesi: Yunanistan Merkez Bankası tarafından barındırılan resmî Resmî Gazete PDF’si.
