EUR 250.000 Yunanistan Golden Visa Dönüşüm Projelerinde Tek Taşınmaz Kuralı

EUR 250.000 tutarındaki Yunanistan Golden Visa dönüşüm projesi kategorisi, standart konut yatırımı eşiklerinden farklı şartlara sahiptir. Bu özel kategorinin en önemli noktalarından biri, yatırımın tek bir taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesidir. Bu şart; bağımsız bölüm seçimini, sözleşme yapısını, ödeme planını ve hukuki-teknik incelemenin kapsamını doğrudan etkiler.

Bu şart yalnızca pazarlama tanımından değerlendirilmemelidir. Noter sözleşmesi, tapu-kadastro kaydı, kullanım değişikliği belgeleri, mühendis raporu ve ikamet izni dosyası aynı taşınmazı tutarlı biçimde tanımlamalıdır. Bu ilişki satın alma avukatı, noter ve mühendis tarafından teyit edilmelidir.

Resmi EUR 250.000 prosedürü ne diyor?

Resmi Yunan prosedürü, uygun kullanım değişikliği kategorisinde en az EUR 250.000 edinim değerine sahip tek bir taşınmazın tam mülkiyet ve zilyetliğinin edinilmesini öngörür. Noter sözleşmesindeki tanımın, yatay mülkiyet veya bağımsız bölüm yapısının ve tapu-kadastro kaydının bu şartla nasıl ilişkili olduğu satın alma avukatı tarafından teyit edilmelidir.

Bu nedenle yatırımcı, farklı projelerdeki iki düşük bedelli daireyi, birbirinden bağımsız iki tapuyu veya birden fazla standart konutu toplayarak EUR 250.000 seviyesine ulaşabileceğini varsaymamalıdır. Birden fazla bölüm içeren her yapı, kapora veya sözleşme imzalanmadan önce somut tapu belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Resmi prosedür, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesi kapsamında ana kullanım alanları konuta dönüştürülen taşınmazları ele alır. Kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlanmış olması gerekir. Bir alan eşiğinin bulunmaması; taşınmazın açıkça tanımlanması, asgari edinim değeri, tamamlanmış kullanım değişikliği ve tam mülkiyet şartlarını ortadan kaldırmaz.

Asgari metrekare şartı var mı?

Standart EUR 800.000 ve EUR 400.000 konut yatırımı kategorilerinde uygulanan alan şartı, uygun ticari kullanımdan konuta dönüşüm kategorisine otomatik olarak taşınmaz. Resmi prosedür bu özel kategoride EUR 250.000 asgari edinim değerini belirtir ve 120 metrekare kuralının uygulanmadığını açıklar. Bununla birlikte alan, planlama, konut işlevi ve tapu yapısı yine teknik ve hukuki incelemenin konusudur.

Tek taşınmaz, hukuki kimlik meselesidir

Golden Visa incelemesinde pazarlama adı değil, noter sözleşmesi, tapu-kadastro kaydı, kullanım değişikliği ve teknik dosyalarda tanımlanan hukuki taşınmaz esas alınır. Bir satış sunumu birkaç alanı tek proje gibi gösterebilir; buna karşılık resmi kayıtlarda bu alanlar ayrı mülkiyetler olabilir.

Hukuk ve mühendislik ekiplerinin aynı taşınmaz bilgilerini kullanarak şu belgeleri karşılaştırması gerekir:

Tapu geçmişi, mülkiyet kanıtı ve kadastro numarası;
Noter sözleşmesindeki taşınmaz tanımı;
Önceki ticari kullanım ve kullanım değişikliği belgeleri;
Mühendis raporu ve yapı yasallığı dosyası;
Edinim değeri ile banka ödeme kayıtları;
Tam mülkiyet ve zilyetlik yapısı.

Bir binada birden fazla bağımsız bölüm bulunabilir; bir kat yatay mülkiyetlere ayrılmış olabilir. Kapora ödenmeden önce avukat, noter sözleşmesindeki kesin tanımı, mülkiyet belgesini, kadastro kimliğini, mülkiyet payını, kullanımı ve eklentileri yazılı olarak eşleştirmelidir.

Otopark, depo ve eklentiler nasıl değerlendirilir?

Otopark, depo, bodrum alanı veya diğer eklentilerin ana taşınmaza hukuken nasıl bağlı olduğu noter ve tapu belgelerinden anlaşılır. Bazı alanlar ana bağımsız bölümün eklentisi olabilir; bazıları ise ayrı mülkiyet numarasına sahip olabilir. Yalnızca satış broşürü veya mimari görsel üzerinden karar verilmemelidir. Avukat, bu alanların aynı hukuki taşınmaz ve edinim değeri içinde kabul edilip edilmediğini açıklamalıdır.

Kadastro tanımı neden önemlidir?

Resmi ikamet izni prosedürü; yetkili tapu veya kadastro sicilindeki tescili ya da ilgili avukat belgesini esas alan mülkiyet kanıtlarını öngörür. Tescile konu taşınmaz, başvuru dosyasındaki taşınmazla aynı olmalıdır.

Bölme, birleştirme veya başka bir hukuki yeniden düzenleme gerekiyorsa, sözleşme öncesinde hangi işlemlerin tamamlanacağını avukat teyit etmelidir. Mühendis de teknik planların nihai hukuki bağımsız bölümle eşleştiğini kontrol etmelidir. Tamamlanmamış bir mülkiyet düzenlemesi, hangi taşınmazın satın alındığı konusunda belirsizlik yaratabilir.

Satın alma bedeli uygun taşınmaza ait olmalıdır

Asgari EUR 250.000 edinim değeri, satın alma anında uygun taşınmaza ait olmalıdır. Noter belgesi bedeli, ödeme biçimini, tarafları ve taşınmazı göstermelidir. Birbirinden bağımsız varlık veya sözleşmelerin bedellerinin toplanabileceği varsayılmamalıdır. Otopark, depo, mobilya, yönetim hizmeti veya başka bir bağımsız bölüm söz konusuysa, bunların tanımı ve bedel içindeki yeri avukat ve noter tarafından açıklanmalıdır.

Banka kayıtları; ödeyen, alıcı, tutar ve ödeme amacını noter sözleşmesiyle eşleştirmelidir. Bir satış teklifi tek başına bu belge zincirinin yerine geçmez.

Mühendis raporu aynı taşınmazı tanımlamalıdır

Kullanım değişikliği başvurudan önce tamamlanmalıdır. Mühendis raporu ana kullanım alanlarını ve ilgili ruhsatı, güncellemeyi, küçük ölçekli iş onayını veya ruhsat revizyonunu tanımlamalıdır. Yatırımcı, noter sözleşmesi ve teknik belgeler aynı taşınmazı göstermelidir. Pazarlama amaçlı proje kodu, resmi taşınmaz kimliğinin yerine geçmez.

Tam mülkiyet ve zilyetlik teyit edilmelidir

İntifa hakkı, çıplak mülkiyet, ortak mülkiyet, saklı tutulan haklar ve sözleşme koşullarının etkisi avukat tarafından belgeler üzerinden değerlendirilmelidir. Broşürde belirtilen bir yüzde bu incelemenin yerine geçmez.

Tapu incelemesi; ipotekleri, ipotek ön şerhlerini, hacizleri, talepleri ve diğer takyidatları kapsamalıdır. Gerekli terkin veya kaldırma işlemleri, sözleşme ve ödeme süreciyle uyumlu biçimde açıklanmalıdır.

Rezervasyondan önce sorulacak sorular

Golden Visa başvurusu hangi kesin tapu kaydına dayanacaktır?
Sözleşme tam mülkiyet ve zilyetlik edinimini açıkça gösteriyor mu?
EUR 250.000 bedel noter sözleşmesi ve banka transferlerinde nasıl belgeleniyor?
Taşınmazın önceki kullanımı neydi ve kullanım değişikliği ne zaman tamamlandı?
Mühendis raporu aynı bağımsız bölüme mi ait?
Tapu veya kadastro tescili tamamlandı mı, yoksa başvuru aşamasında mı?
Otopark, depo ve diğer eklentiler aynı mülkiyete mi bağlı?

Noter sözleşmesindeki kesin taşınmaz tanımı ve kadastro kimliği nedir?
Bölme, birleştirme veya mülkiyet belgesi değişikliği gerekiyor mu?
Uygun taşınmaza hangi edinim bedeli tahsis ediliyor?
Takyidatların kaldırılması, tescil ve ödeme koşulları nasıl birbirine bağlanıyor?

Belgeleri eşleştiren disiplinli bir süreç

Tek sayfalık bir taşınmaz kimlik çizelgesinde resmi tanım, adres, kat, bağımsız bölüm, alan, kadastro bilgileri, satıcı, bedel, noter sözleşmesi ve kullanım değişikliği belge referansları bir araya getirilebilir. Bu çizelge profesyonel raporların yerine geçmez; rezervasyondan tescile ve başvuruya kadar belgelerin eşleşmesini izlemeye yardımcı olur.

Sonraki adım

Rezervasyon veya kapora ödemesinden önce taşınmaz kimlik bilgilerini, kullanım değişikliği belge listesini, mühendislik dosyasını ve önerilen ödeme planını talep edin. Bağımsız avukatınızdan, tek taşınmaz şartının seçilen bölümde nasıl karşılandığına ilişkin dosya bazlı görüş alın. Santheos proje belgelerini istemek için Türkçe iletişim sayfasından proje kodunu ve ilgilendiğiniz bağımsız bölümü iletebilirsiniz.

Bu makale genel bilgi sunar; hukuki, vergisel veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Tek taşınmazın tanımı ve proje uygunluğu resmi belgeler ve bağımsız profesyonel inceleme üzerinden belirlenmelidir.

Santheos projeleri nasıl karşılaştırılır?

Santheos Yunanistan Golden Visa dönüşüm projelerini karşılaştırırken önce konum, proje aşaması ve mevcut belge düzeyine göre seçim yapılabilir. Ardından belirli bağımsız bölüme ait tapu, kullanım değişikliği, mühendislik ve ödeme dosyası istenmelidir. Proje kodu pratik bir tanımlayıcıdır; nihai değerlendirme her zaman satın alınacak bölümün resmi belgelerine dayanır.

Aile başvurusunu etkiler mi?

Tek taşınmaz şartı yatırımın yapısıyla ilgilidir; yalnızca ana başvuru sahibinin ikamet alabileceği anlamına gelmez. Uygun aile üyelerinin kapsamı, akrabalık belgeleri ve başvuru zamanlaması aile yapısına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Temel aile ve süreç soruları için Golden Visa Soru ve Cevap Merkezi kullanılabilir.

Resmi kaynaklar

Araştırmaya devam edin

Hazırlayan: Santheos Araştırma ve Proje Ekibi. Son güncelleme: Eylül 2026. Yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Uygunluk nihai hukuki incelemeye tabidir. Yunanistan Golden Visa Ansiklopedisi’ni (İngilizce) ve resmi Mitos kaydını (İngilizce) inceleyebilir veya taşınmaza özel görüşme için Santheos ile iletişime geçebilirsiniz (İngilizce).