EUR 250.000 ticari kullanımdan konuta dönüşüm yoluna uygun bir taşınmaz, otomatik olarak her türlü kiralama veya işletme modeline açık değildir. Golden Visa uygunluğu, konutun fiili ve hukuki kullanımı, bina kuralları, sözleşme ve vergi yükümlülükleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Uygunluk sınırsız kiralama izni değildir
Özel EUR 250.000 yolu, ana alanları ticari kullanımdan konuta dönüştürülen ve resmi koşulları karşılayan tek bir taşınmazın edinimine ilişkindir. Bu yol, her normal konut için genel bir alt eşik değildir ve kullanım değişikliği dosyası başka kullanım kurallarını ortadan kaldırmaz. Rezervasyondan önce tam olarak hangi birimin alındığı, önceki kullanım, değişiklik belgesi, mühendis raporu ve bitmiş plan incelenmelidir.
Kişisel kullanım, uzun dönem kira ve kısa süreli konaklamayı ayırın
Ailenin kendi kullanımı, klasik konut kirası ve kısa süreli konaklama faaliyeti farklı hukuk, vergi, kayıt ve bina yönetimi soruları doğurabilir. Bir kullanım için verilen cevap diğerine otomatik uygulanmamalıdır. Özellikle kısa süreli kiralama düşünülüyorsa, güncel Golden Visa kısıtlamaları, AADE kayıt ve beyan koşulları, bina yönetmeliği ve sözleşme bağımsız hukuk ve vergi danışmanlarıyla yazılı olarak doğrulanmalıdır.
Bina ve sözleşme kurallarını da okuyun
Kat mülkiyeti veya bina yönetmeliği; ortak giriş, asansör, güvenlik, gürültü ve ortak alanların kullanımına ilişkin ek sınırlamalar içerebilir. Proje devam ediyorsa nihai işletme kurallarının ne zaman ve kim tarafından hazırlanacağını sorun. Bir alanın konut olarak yasallaşmış olması, düşünülen faaliyetin bina veya sözleşme bağlamında uygun olduğunu tek başına göstermez.
Satın almadan önce sorulacak sorular
- Bu birimin belgelenmiş konut kullanımı nedir?
- Mevcut Golden Visa düzeninde planlanan kullanıma hangi sınırlamalar uygulanıyor?
- Bina yönetmeliği veya satış sözleşmesi ek kısıt içeriyor mu?
- AADE kaydı, beyanı ve diğer vergi işlemleri gerekiyor mu?
- Son plan, giriş ve ortak alan düzeni düşünülen kullanımla uyumlu mu?
- Yazılı görüşü hangi uzman verecek?
Üç aşamalı kullanım kontrolü
Kullanım amacını rezervasyondan önce, noter devrinden önce ve ilk kullanım veya kiralamadan hemen önce yeniden kontrol edin. İlk aşamada uygun olmayan seçenekler elenir. İkinci aşamada nihai sözleşme, teknik dosya ve bina kuralları karşılaştırılır. Son aşamada ise o tarihte yürürlükte olan kayıt ve vergi koşulları doğrulanır.
Kararı durdurması gereken işaretler
Kullanım değişikliği kanıtı verilemiyorsa, planlanan kullanım yalnızca sözlü anlatılıyorsa, bina yönetmeliği bulunamıyorsa veya gelir tahmini bir “hak” gibi sunuluyorsa ödeme yapmadan önce durun. Bu durumlar işlemin mutlaka imkânsız olduğunu göstermez; fakat bağımsız yazılı cevap gerektirir. Getiri, doluluk veya kira seviyesi garanti edilmemelidir.
Belge dosyasını güncel tutun
Teknik rapor, tapu incelemesi, bina yönetmeliği, sözleşme, danışman görüşleri ve kullanım yazışmalarını tek dosyada saklayın. Aile üyesi, şirket, kiracı veya yönetim firması sürece dahil olacaksa anahtar, ödeme, ortak gider ve kayıt sorumluluklarını yazılı olarak belirleyin.
Santheos’un iç hukuk ve risk kontrol ekipleri proje belgelerini inceler; nihai kullanım ve vergi değerlendirmesi yatırımcının bağımsız danışmanlarıyla yapılmalıdır. Projeleri inceleyin, FAQ bölümünü okuyun veya kullanım planınızı açıklamak için iletişime geçin.
