“黄金签证正在关闭”不是对希腊现行制度的准确概括。不同国家的投资居留或投资入籍制度、欧盟政策讨论和希腊房地产投资者居留许可必须分别分析。对买方最有用的问题是：希腊现在有哪些路径、具体房产适用哪一条、需要什么证据。
为什么制度会收紧
政策制定者通常关注住房可负担性、资金来源、制裁与安全审查、项目对实体经济的贡献以及申请材料质量。这些关注可能带来门槛、区域、用途和文件要求的变化。
居留与公民身份不是一回事
希腊黄金签证是投资者居留许可路径，不是购买房产后自动取得国籍。有关其他国家投资入籍制度的争议不能直接用来说明希腊居留许可已经终止。
希腊目前仍有房地产路径
Law 5100/2024 调整了普通房产门槛，并保留符合条件的 EUR 250,000 商业或工业用途转住宅特别路径。MITOS 列出了该特别路径的当前申请条件和材料。
EUR 250,000 不是普通住宅普遍门槛
现行普通房产路径在 Attica 等指定高需求地区为 EUR 800,000，在其他地区为 EUR 400,000，并适用单一房产和至少 120 平方米等条件。符合特别法律条件的商改住路径才可能使用 EUR 250,000，且该特别路径不适用上述 120 平方米规则。
收紧后更需要文件审查
投资者应核对准确房产、完整所有权、KAEK、原用途、用途变更行为及日期、工程师报告、契据、全额付款、公证人证明和登记证据。
使用限制也属于投资判断
用于投资者居留许可的房产存在短期出租和转租限制；商改住特别路径房产还需核对法律所述公司总部或分支机构使用限制。
Santheos 如何配合
Santheos 公司内部法务与风控团队会审核核实公司项目文件，但不会把政策延续、房产资格或最终申请结果写成政府保证。
