Một Athens, nhiều bản đồ đầu tư

Cách nhà đầu tư Trung Quốc, Mỹ, Thổ Nhĩ Kỳ, Trung Đông, Ai Cập và Việt Nam chọn nơi mua bất động sản tại Athens

Tác giả: Lei Chen
Athens | Tháng 10 năm 2026

Hai nhà đầu tư quốc tế có thể đến Athens trên cùng một chuyến bay, cùng mục tiêu Golden Visa và ngân sách đầu tư tương đương — nhưng ba ngày sau lại rời đi sau khi mua bất động sản ở những phía hoàn toàn khác nhau của thành phố.

Tại sao?

Bởi nhà đầu tư nước ngoài không trải nghiệm Athens theo cùng một cách.

Họ mang theo những cấu trúc gia đình, ưu tiên giáo dục, kỳ vọng văn hóa, quan niệm về giá trị, thái độ đối với thu nhập cho thuê và hình dung về một “khu vực tốt” khác nhau.

Một gia đình Trung Quốc có thể mở đầu cuộc trao đổi bằng câu chuyện trường quốc tế.

Một người mua Mỹ có thể hỏi trước tiên về biển, khả năng đi bộ thuận tiện và chất lượng khu vực.

Một gia đình Ai Cập có thể lập tức hiểu sức hấp dẫn của Glyfada.

Một nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ có thể ban đầu bị thu hút về mặt cảm xúc bởi bờ biển, nhưng cuối cùng chọn Kallithea vì các tính toán đầu tư tốt hơn.

Một nhà đầu tư Việt Nam có thể nhìn một khu dân cư đông đúc ở trung tâm Athens cạnh ga metro và thấy sự tiện lợi cùng cơ hội, trong khi nhà đầu tư khác thấy sự chật chội.

Không cách tiếp cận nào trong số này nhất thiết đúng hay sai.

Chúng cho thấy một điều thú vị hơn nhiều:

Không chỉ có một bản đồ Athens dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Có nhiều bản đồ.

Nhà đầu tư Golden Visa ngày càng đa dạng

Trung Quốc vẫn là nhóm quốc tịch lớn nhất trong chương trình Golden Visa của Hy Lạp.

Bảng thống kê theo quốc tịch tháng 12 năm 2025 của Bộ Di trú và Tị nạn ghi nhận công dân Trung Quốc nắm giữ 9,926 giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu, chiếm 47.9% nhóm giấy phép này. Đây là số giấy phép được ghi nhận tại thời điểm đó, không phải số mới được phê duyệt trong năm 2025.

Nhưng thị trường đang trở nên đa dạng hơn đáng kể.

Cùng bảng thống kê tháng 12 năm 2025 ghi nhận công dân Thổ Nhĩ Kỳ nắm giữ 3,291 giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu, tương đương 15.9% nhóm này. Trong một báo cáo riêng, Enterprise Greece cho biết sự tham gia của người Israel tăng mạnh trong năm 2025 và xác định Iran cùng Mỹ nằm trong các thị trường tăng trưởng đáng kể.

Đồng thời, một điều còn quan trọng hơn đang diễn ra.

Trong nửa đầu năm 2026, khoảng €1.02 tỷ vốn nước ngoài chảy vào thị trường bất động sản Hy Lạp, cao hơn 6.7% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, số hồ sơ Golden Visa mới giảm khoảng 44%.

Điều này cho thấy sự quan tâm quốc tế đối với bất động sản Hy Lạp đang dần ít phụ thuộc hơn vào bản thân giấy phép cư trú.

Người mua nước ngoài ngày càng đặt ra một câu hỏi sâu hơn:

“Nếu tôi sẽ sở hữu bất động sản tại Athens, tôi thực sự muốn bất động sản đó nằm ở đâu?”

Đó là lúc quốc tịch, văn hóa và mục tiêu cá nhân bắt đầu ảnh hưởng đến lựa chọn địa lý.

Nhà đầu tư Trung Quốc: Giáo dục, chất lượng nơi ở và kế hoạch dài hạn cho gia đình

Nhà đầu tư Trung Quốc vẫn là thành phần lớn nhất của thị trường Golden Visa Hy Lạp, nhưng tư duy đầu tư của họ đã phát triển đáng kể từ những năm đầu của chương trình.

Theo kinh nghiệm của tôi khi làm việc với các gia đình Trung Quốc, giáo dục là một trong những ưu tiên xuất hiện nhất quán nhất.

Bất động sản hiếm khi được xem xét hoàn toàn tách biệt khỏi kế hoạch dài hạn của gia đình.

Phụ huynh có thể hỏi:

Các trường quốc tế ở đâu?

Con tôi sẽ sống ở đâu nếu sau này học tại Hy Lạp?

Đây có phải khu vực mà gia đình tôi thực sự thấy thoải mái khi sinh sống không?

Các gia đình Hy Lạp địa phương có đánh giá khu vực này tốt không?

Và mười năm nữa, bất động sản này còn hấp dẫn không?

Điều này giúp lý giải tầm quan trọng của phía bắc và đông bắc Athens.

Hệ thống trường quốc tế của Athens tập trung về mặt địa lý một cách đáng chú ý. Các cơ sở lớn nằm tại những khu vực như Kifissia, Marousi, Chalandri, Agia Paraskevi, Gerakas và Pallini.

Cẩm nang chào đón tháng 1 năm 2025 của ENISA liệt kê ACS tại Chalandri, International School of Athens tại Kifissia, German School tại Marousi, Campion tại Pallini và trường Franco-Hellenic tại Agia Paraskevi. Cẩm nang ghi địa chỉ cũ của Byron College tại Gerakas; tài liệu chính thức hiện nay của trường ghi địa chỉ là 46 Anthousas Avenue, Pallini.

Bản thân International School of Athens đặt tại Kifissia và cung cấp hệ chương trình IB liên tục bằng tiếng Anh từ bậc mầm non đến Diploma Programme.

Với một gia đình nghĩ trước mười năm, điều này rất quan trọng.

Vì vậy, người mua Trung Quốc thường đánh giá một tài sản không chỉ qua lợi suất mà qua sự kết hợp của:

giáo dục + danh tiếng khu vực + khả năng sử dụng của gia đình trong tương lai + chất lượng bán lại.

Điều này có thể hướng họ đến các khu vực phía bắc đã phát triển ổn định, nhưng cũng có thể đưa họ tới những vị trí chất lượng cao ở phía nam hoặc trung tâm, nơi bản thân bất động sản có giá trị dài hạn vững chắc.

Nhà đầu tư Trung Quốc ngày càng ít quan tâm đến việc đơn thuần tìm “một bất động sản Golden Visa giá €250,000”.

Người mua hiểu biết hơn sẽ hỏi:

“Đây có phải bất động sản mà tôi vẫn muốn sở hữu ngay cả khi không có Golden Visa không?”

Đó là một bước phát triển lớn của thị trường.

Nhà đầu tư Mỹ: Lối sống, chất lượng và vị trí đắc địa

Nhà đầu tư Mỹ thường tiếp cận Athens theo cách khác.

Dữ liệu thị trường gần đây cho thấy hoạt động đầu tư của người Mỹ đã tăng đáng kể. Theo báo cáo, đầu tư liên quan đến Golden Visa của công dân Mỹ tăng khoảng 30% so với cùng kỳ trong quý 4 năm 2025.

Cùng báo cáo dẫn nhận định của Varnavas Law Firm rằng nhóm khách hàng đầu tư Mỹ của hãng chuộng bất động sản trên €1 triệu, đặc biệt dọc vùng ven biển phía nam Athens; Piraeus cũng đang thu hút thêm sự quan tâm. Đây là quan sát thị trường của hãng luật đó, không mô tả mọi người mua Mỹ.

Điều này nhìn chung tương ứng với những gì chúng tôi thấy trên thị trường.

Người mua Mỹ thường bị thu hút rất mạnh bởi Athenian Riviera.

Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Elliniko và Palaio Faliro kết hợp nhiều đặc điểm mà người mua quốc tế có thể hiểu ngay:

biển, nhà hàng, mua sắm, bến du thuyền, cuộc sống ngoài trời, khoảng cách gần sân bay và bất động sản nhà ở tương đối hiện đại.

Phía nam cũng dễ hiểu qua những gì nhìn thấy.

Không cần giải thích suốt một giờ vì sao một căn hộ tốt cách biển ba dãy nhà lại có giá trị.

Vị trí địa lý tự giải thích điều đó.

Nhưng còn một nhóm người mua Mỹ khác.

Một số thích các khu dân cư phía bắc đã phát triển ổn định — như Kifissia, Psychiko và Filothei — nơi sức hấp dẫn nằm ở nhà rộng hơn, cây xanh, sự riêng tư, hạ tầng xã hội đã hình thành và trường học.

Với người mua chủ đích tìm trung tâm Athens, Kolonaki (Κολωνάκι) vẫn là lựa chọn đặc biệt dễ hiểu.

Khu vực này kết hợp vị trí trung tâm, uy tín, nhà hàng, phòng tranh, mua sắm cao cấp và khoảng cách gần Syntagma.

Một báo cáo Kathimerini năm 2019 dựa trên lượt tìm kiếm Spitogatos xếp Glyfada đứng đầu các địa điểm tìm kiếm bất động sản của người nước ngoài tại Hy Lạp, đồng thời đưa Kolonaki–Lycabettus vào nhóm vị trí hàng đầu. Đây là bằng chứng lịch sử về sự quan tâm qua tìm kiếm, không phải bảng xếp hạng giao dịch hiện tại.

Điều này cho thấy một điểm quan trọng về nhiều nhà đầu tư Mỹ:

Họ thường sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê công bố thấp hơn phần nào để đổi lấy chất lượng tài sản và tính khan hiếm của vị trí.

Câu hỏi của họ thường không phải:

“Tôi có thể kiếm tỷ suất cao nhất ở đâu?”

Mà là:

“Cá nhân tôi muốn sở hữu bất động sản tại đâu ở châu Âu?”

Nhà đầu tư Ai Cập: Vì sao Glyfada có sức hấp dẫn mạnh đến vậy

Trong số khách hàng Ai Cập chúng tôi gặp, một trong những lựa chọn địa lý rõ ràng nhất là Glyfada — Γλυφάδα.

Không có cơ sở dữ liệu chính thức của Hy Lạp đối chiếu quốc tịch Golden Visa với từng khu vực Athens, nên cần hiểu đây là quan sát thị trường thay vì thống kê của chính phủ.

Nhưng xu hướng này rất nổi bật.

Nhiều gia đình Ai Cập lập tức thấy Glyfada hấp dẫn.

Có một logic văn hóa và địa lý dễ hiểu phía sau.

Nơi đây mang tính quốc tế.

Nơi đây nằm ven biển.

Nơi đây kết hợp nhà hàng, quán cà phê, mua sắm, căn hộ, biệt thự và khả năng tiếp cận biển trong một khu dân cư thực sự hoạt động quanh năm.

Với một gia đình quen với các thành phố Địa Trung Hải, lối sống này dễ nhận ra ngay.

Glyfada không đơn thuần là khu nghỉ dưỡng.

Nơi đây hoạt động như một trung tâm đô thị độc lập trong vùng đô thị Athens.

Mức giá cao hơn thể hiện rõ trong dữ liệu bất động sản hiện nay.

Với bất động sản diện tích đến 80 mét vuông, giá chào bán tại Glyfada trong quý 3 năm 2026 trung bình khoảng €5,498 mỗi mét vuông, còn giá chào thuê trung bình khoảng €17.53 mỗi mét vuông mỗi tháng.

Những con số này cho chúng ta thấy một điều quan trọng.

Glyfada không còn chủ yếu là một “khoản đầu tư Golden Visa giá rẻ”.

Nơi đây ngày càng trở thành tài sản nhà ở quốc tế cao cấp.

Nhà đầu tư mua ở đó đang trả tiền cho tính khan hiếm, lối sống và vị thế dài hạn.

Nhà đầu tư Trung Đông: Riviera như một môi trường quốc tế quen thuộc

Khách hàng Trung Đông rất đa dạng.

Một gia đình Israel, doanh nhân Lebanon, nhà đầu tư Iran và lãnh đạo doanh nghiệp làm việc tại vùng Vịnh có thể có hoàn cảnh tài chính và động cơ hoàn toàn khác nhau.

Vì thế, sẽ gây hiểu lầm nếu nói về “nhà đầu tư Trung Đông” như một nhóm đồng nhất.

Tuy vậy, trong chính nhóm khách hàng của chúng tôi, một xu hướng xuất hiện nhiều lần:

vùng bờ biển phía nam đặc biệt dễ hiểu.

Các khu vực hướng biển của Athens mang lại điều gì đó quen thuộc, đồng thời vẫn đậm nét châu Âu.

Có bến du thuyền, khách sạn, nhà hàng quốc tế, dự án hiện đại, dịch vụ y tế tư nhân, sân bay và các cộng đồng người nước ngoài đã hình thành.

Yếu tố địa lý cũng quan trọng.

Hy Lạp không xa Đông Địa Trung Hải về văn hóa hay khoảng cách thực tế.

Hy Lạp ở gần.

Bản tin tháng 2 năm 2026 của Enterprise Greece cho biết số người Israel nộp hồ sơ tăng 91.5% trong năm 2025 và xác định Iran nằm trong nhóm quốc tịch có mức tăng tương đối đáng kể.

Với một số gia đình này, bất động sản không thuần túy là tài chính.

Nó có thể đồng thời là:

một khoản đầu tư,

một ngôi nhà thứ hai,

một lựa chọn bảo đảm an toàn cho gia đình,

và một điểm tựa tại châu Âu.

Khi một bất động sản thực hiện nhiều chức năng cùng lúc, lựa chọn khu vực mang nhiều yếu tố cảm xúc hơn những gì một bảng tính có thể giải thích.

Nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ: Từ biển đến Kallithea — và ngày càng xa hơn

Thổ Nhĩ Kỳ có lẽ là một trong những thị trường thú vị nhất để nghiên cứu.

Sự tham gia Golden Visa của người Thổ Nhĩ Kỳ đã tăng với tốc độ đặc biệt nhanh.

Trong bảng thống kê theo quốc tịch về giấy phép nhà đầu tư cấp lần đầu tháng 12 năm 2025 của Bộ, công dân Thổ Nhĩ Kỳ đứng thứ hai, với 3,291 giấy phép, chiếm 15.9% nhóm này.

Sức hấp dẫn ban đầu của Hy Lạp rất dễ hiểu.

Hai nước là láng giềng.

Biển Aegean là một phần của địa lý văn hóa thường ngày.

Athens chỉ cách Istanbul một chuyến bay ngắn.

Nhiều gia đình Thổ Nhĩ Kỳ đã đến Hy Lạp nhiều lần trước khi cân nhắc đầu tư bất động sản.

Theo kinh nghiệm thị trường của chúng tôi, người mua Thổ Nhĩ Kỳ đã cân nhắc những khu vực rất khác nhau tại Athens, từ trung tâm đến ngoại ô phía bắc, đôi khi xem Hy Lạp như một điểm tựa thứ hai tiềm năng.

Nhưng các quy định Golden Visa mới đang thay đổi nơi nhà đầu tư có thể thực tế tìm được dự án phù hợp.

MITOS xác nhận giá trị mua tối thiểu €250,000 cho nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng đủ điều kiện. Khoản đầu tư phải liên quan đến một bất động sản duy nhất và việc chuyển đổi sang mục đích nhà ở phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú. Chỉ mua bất động sản thương mại không đủ để xác lập điều kiện.

Điều đó đã tạo ra một địa lý đầu tư mới.

Trong thị trường khách hàng Thổ Nhĩ Kỳ của riêng chúng tôi, Kallithea — Καλλιθέα — đã trở nên đặc biệt quan trọng.

Tại sao?

Bởi Kallithea nằm ở một vị trí đặc biệt hữu ích trên bản đồ Athens.

Nơi đây gần trung tâm thành phố.

Nơi đây kết nối tự nhiên về hướng Riviera.

Đại lộ Syngrou tạo thành một hành lang đô thị trực tiếp.

Stavros Niarchos Cultural Centre và khu tái phát triển Faliro rộng hơn nằm gần đó.

Và điều quan trọng với nhà đầu tư là giá nhà ở vẫn thấp hơn Glyfada đáng kể.

Trong quý 3 năm 2026, giá chào bán căn hộ nhỏ tại Kallithea trung bình khoảng €3,326/m², so với €5,498/m² ở Glyfada.

Giá chào thuê căn nhỏ tại Kallithea trung bình khoảng €12.10/m² mỗi tháng.

Nếu chỉ dùng những mức giá chào này để tính tỷ lệ thuê trên giá mang tính tham khảo — không phải lợi suất đầu tư được bảo đảm hay lợi suất ròng — sẽ thu được chỉ báo gộp sơ bộ khoảng:

4.4% tại Kallithea

so với khoảng

3.8% tại Glyfada.

Chênh lệch này giúp lý giải vì sao một nhà đầu tư có thể thích Riviera về mặt cảm xúc nhưng chọn Kallithea về mặt tài chính.

Đây là một trong những bài học quan trọng nhất của bất động sản quốc tế:

Khu vực mọi người muốn sống nhất không phải lúc nào cũng là nơi các tính toán đầu tư hấp dẫn nhất.

Khám phá tiếp theo: Gerakas, Nea Filadelfeia và Metamorfosi

Một xu hướng khác đang trở nên rõ nét.

Nhà đầu tư nước ngoài thường khám phá Athens từ những hiểu biết bên ngoài rồi đi sâu dần.

Kiến thức ban đầu về thành phố của họ thường chỉ gồm một vài cái tên:

Acropolis.

Syntagma.

Kolonaki.

Glyfada.

Vouliagmeni.

Kifissia.

Nhưng càng nghiên cứu Athens lâu, nhà đầu tư càng hiểu rằng cơ hội đầu tư tốt nhất không nhất thiết nằm trong khu vực có mã bưu chính nổi tiếng nhất trên quốc tế.

Đó là lý do những khu vực như Gerakas (Γέρακας), Nea Filadelfeia (Νέα Φιλαδέλφεια) và Metamorfosi (Μεταμόρφωση) trở nên thú vị hơn.

Đây không phải những thương hiệu du lịch quốc tế.

Đây là những thị trường nhà ở thực sự.

Người dân sống ở đó vì họ làm việc gần đó, nuôi dưỡng gia đình tại đó và cần nơi ở.

Với nhà đầu tư cho thuê, điều này có thể cực kỳ có giá trị.

Chẳng hạn, Gerakas nằm trong hành lang tăng trưởng phía đông và đông bắc, gần hạ tầng việc làm và giáo dục quan trọng.

Dữ liệu quý 3 năm 2026 cho thấy giá chào thuê căn nhỏ tại Gerakas khoảng €11.70/m², tăng khoảng 15.2% so với cùng kỳ.

Metamorfosi mang lại một loại cơ hội khác.

Giá chào bán căn nhỏ khoảng €3,313/m², trong khi giá thuê khoảng €11.14/m².

Tỷ lệ đơn giản giữa tiền thuê và giá chào bán hàm ý chỉ báo gộp khoảng 4.0%, trước thuế, thời gian trống, quản lý, bảo trì và các chi phí khác.

Đây chính là những khu vực mà nhà đầu tư có kinh nghiệm bắt đầu đánh giá cao sau khi vượt ra khỏi bản đồ Athens ban đầu.

Quyết định chuyển từ:

“Tôi đã nghe tên khu vực nào?”

sang:

“Ở đâu có nhu cầu thuê bền vững tương xứng với chi phí mua của tôi?”

Đó là thời điểm người mua Golden Visa bắt đầu hành xử như một nhà đầu tư bất động sản.

Nhà đầu tư Việt Nam: Vị trí trung tâm là lợi thế, không phải sự đánh đổi

Nhà đầu tư Việt Nam tạo thành thị trường Golden Visa nhỏ hơn Trung Quốc hoặc Thổ Nhĩ Kỳ, và chưa có đủ dữ liệu công khai chính thức để đưa ra kết luận có cơ sở thống kê vững chắc về lựa chọn khu vực của họ.

Tuy vậy, có một xu hướng nhất quán trong nhiều khách hàng Việt Nam mà chúng tôi đã làm việc cùng.

Họ thường phản hồi tích cực với trung tâm Athens.

Lý do khá thú vị.

Trong khi một số nhà đầu tư Tây Âu có thể liên hệ mật độ cao với sự chật chội, nhiều khách hàng châu Á liên hệ mật độ cao với sự tiện lợi.

Người dân.

Cửa hàng.

Nhà hàng.

Ga metro.

Dịch vụ hằng ngày.

Hoạt động kéo dài đến tối muộn.

Mọi thứ ở gần.

Với nhà đầu tư như vậy, một khu dân cư yên tĩnh xa phương tiện công cộng có thể thực sự tạo cảm giác ít giá trị hơn một căn hộ nhỏ cách ga metro và đường thương mại nhộn nhịp một quãng đi bộ.

Đó là lý do các khu vực trong và quanh trung tâm Athens thường có sức thuyết phục trực quan.

Giá trị mang lại dễ nhận thấy:

nhiều người hơn + nhiều phương tiện giao thông hơn + nhiều dịch vụ hơn = nhiều người có khả năng sử dụng bất động sản hơn.

Điều đó không có nghĩa mọi bất động sản tại trung tâm Athens đều là khoản đầu tư tốt.

Việc chọn đường có thể cực kỳ quan trọng.

Hai căn hộ chỉ cách nhau 500 mét có thể có đặc điểm đầu tư hoàn toàn khác nhau.

Nhưng về văn hóa, mô hình trung tâm thành phố thường dễ hiểu hơn với những nhà đầu tư này.

Quốc tịch quan trọng — nhưng mục tiêu đầu tư quan trọng hơn

Sau khi làm việc với nhà đầu tư từ nhiều quốc gia, tôi muốn bổ sung một điều kiện quan trọng.

Quốc tịch chỉ giải thích một phần quyết định.

Một doanh nhân Trung Quốc 35 tuổi có hai con nhỏ có thể có nhiều điểm chung với một lãnh đạo doanh nghiệp Mỹ 38 tuổi có con hơn là với một nhà đầu tư Trung Quốc đã nghỉ hưu.

Một gia đình Ai Cập dự định sử dụng bất động sản có thể đưa ra quyết định hoàn toàn khác với một nhà đầu tư Ai Cập chỉ tập trung vào lợi suất cho thuê.

Một chủ doanh nghiệp Thổ Nhĩ Kỳ đến Athens mỗi tháng sẽ đánh giá vị trí khác với một nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ có thể không bao giờ ở trong căn hộ.

Vì vậy, cách phân khúc thực sự của thị trường đầu tư Athens không đơn thuần là:

Trung Quốc so với Thổ Nhĩ Kỳ so với Mỹ so với Trung Đông.

Ngày càng rõ hơn, đó là:

sử dụng cho gia đình so với đầu tư thuần túy;

bảo toàn vốn so với lợi suất;

giáo dục so với lối sống;

vị trí trung tâm so với sự riêng tư;

thời gian nắm giữ ngắn so với sở hữu dài hạn.

Quốc tịch thường ảnh hưởng đến những ưu tiên này.

Nhưng không quyết định chúng.

Những con số cho thấy các triết lý đầu tư khác nhau

Thị trường Athens hiện nay minh họa điều này rất rõ.

Với căn hộ nhỏ trong quý 3 năm 2026:

Glyfada có giá chào bán khoảng €5,498/m² và giá chào thuê €17.53/m².

Kallithea ở mức khoảng €3,326/m² và €12.10/m².

Gerakas khoảng €3,782/m² và €11.70/m².

Metamorfosi khoảng €3,313/m² và €11.14/m².

Trong khi đó, căn hộ nhỏ tại Marousi có giá chào thuê gần €14.86/m², còn Chalandri khoảng €14.57/m².

Đây là dữ liệu giá chào, không phải giá giao dịch đã hoàn tất, và không bao giờ được nhầm lẫn với lợi suất đầu tư được bảo đảm.

Nhưng chúng minh họa một nguyên tắc quan trọng.

Không có một “khu vực tốt nhất Athens” duy nhất.

Chỉ có khu vực phù hợp nhất với một chiến lược đầu tư cụ thể.

Glyfada có thể mang lại uy tín quốc tế và tính khan hiếm.

Kallithea có thể tạo sự cân bằng tốt hơn giữa vị trí địa lý và hiệu quả kinh tế cho thuê.

Gerakas có thể hấp dẫn nhà đầu tư tìm nhu cầu nhà ở ngoài bản đồ du lịch.

Marousi hoặc Chalandri có thể hưởng lợi từ trường học, văn phòng và nhu cầu dài hạn của gia đình.

Kolonaki có thể mang lại uy tín của trung tâm thành phố và sự nhận diện quốc tế.

Mỗi nơi đại diện cho một tài sản khác nhau.

Những nhà đầu tư hiểu biết nhất cuối cùng ngừng mua một thị thực

Theo Bank of Greece, giá căn hộ Athens vẫn tăng khoảng 5% so với cùng kỳ trong quý 2 năm 2026, ngay cả sau nhiều năm tăng giá đáng kể.

Nhưng thị trường hiện nay cũng đang trở nên chọn lọc hơn.

Nhà đầu tư không thể đơn giản mua bất cứ thứ gì rồi cho rằng thị trường sẽ giải quyết mọi vấn đề.

Vị trí quan trọng.

Bố trí mặt bằng quan trọng.

Chất lượng tòa nhà quan trọng.

Nhu cầu thuê quan trọng.

Thanh khoản khi thoái vốn quan trọng.

Và quốc tịch của người mua hoặc người thuê trong tương lai cũng ngày càng quan trọng.

Đó là lý do nhà đầu tư Golden Visa hiểu biết nhất cuối cùng ngừng hỏi:

“Bất động sản nào giúp tôi có giấy phép cư trú?”

và bắt đầu hỏi:

“Ai sẽ thuê bất động sản này của tôi?”

“Ai sẽ mua lại nó từ tôi sau mười năm?”

“Tại sao họ sẽ chọn khu vực này thay vì một khu vực khác?”

Đó là những câu hỏi về bất động sản.

Và chúng quan trọng hơn bản thân thị thực rất nhiều.

Một Athens, nhiều bản đồ

Sau nhiều năm gặp nhà đầu tư từ khắp thế giới, có lẽ điều thú vị nhất là tất cả đều đầu tư vào cùng một thành phố — nhưng họ không thực sự mua cùng một Athens.

Gia đình Trung Quốc có thể đang mua một bản đồ giáo dục.

Nhà đầu tư Mỹ có thể đang mua một bản đồ lối sống và tính khan hiếm.

Gia đình Ai Cập có thể đang mua Riviera.

Nhà đầu tư Trung Đông có thể đang mua một điểm tựa Địa Trung Hải tại châu Âu.

Nhà đầu tư Thổ Nhĩ Kỳ có thể bắt đầu với biển nhưng cuối cùng mua sự cân bằng tốt nhất giữa vị trí địa lý, giá và hiệu quả cho thuê.

Nhà đầu tư Việt Nam có thể đang mua mật độ dân cư, giao thông và vị trí trung tâm.

Nhà đầu tư có kinh nghiệm, bất kể quốc tịch, cuối cùng bắt đầu khám phá một Athens hoàn toàn khác:

Gerakas.

Metamorfosi.

Nea Filadelfeia.

Kallithea.

Những khu vực mà người Athens bình thường thực sự sống, làm việc, nuôi dưỡng gia đình và thuê nhà.

Sự phát triển đó cho chúng ta thấy một điều quan trọng về mức độ trưởng thành của thị trường Golden Visa Hy Lạp.

Trong những năm đầu, nhà đầu tư thường mua một chương trình.

Ngày nay, ngày càng nhiều người đang mua một thành phố.

Càng hiểu Athens, họ càng ít có khả năng chỉ hỏi:

“Tôi có thể đáp ứng điều kiện ở đâu?”

Họ bắt đầu đặt câu hỏi mà mọi nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc cuối cùng nên hỏi:

“Vốn của tôi được sử dụng hợp lý nhất ở đâu?”

Theo tôi, đó là nơi giai đoạn tiếp theo của thị trường Golden Visa Hy Lạp bắt đầu.

Ghi chú về dữ liệu và phương pháp

Hiện không có bộ dữ liệu chính thức của chính phủ Hy Lạp lập bảng chéo quốc tịch nhà đầu tư Golden Visa theo từng khu vực Athens. Vì thế, những lựa chọn khu vực theo quốc tịch được mô tả trong bài — đặc biệt liên quan đến hành vi người mua Ai Cập, Việt Nam và một số người mua Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ, Trung Đông — dựa trên kinh nghiệm trực tiếp với thị trường và khách hàng, và cần được xem là xu hướng quan sát được thay vì đặc điểm phổ quát.

Thống kê Golden Visa quốc gia, số liệu đầu tư nước ngoài và giá thị trường bất động sản được lấy từ chính phủ, Bank of Greece và các nguồn thị trường có uy tín. Giá chào không phải giá giao dịch đã hoàn tất; các tính toán tỷ lệ thuê trên giá mang tính tham khảo ở trên chỉ là chỉ báo gộp, trước thuế, thời gian trống, quản lý, bảo trì và các chi phí sở hữu khác.