同一个雅典，多张投资地图

中国、美国、土耳其、中东、埃及和越南投资者如何选择在雅典置业的区域

作者： Lei Chen
雅典 | 2026年10月

两位国际投资者可能乘坐同一航班抵达雅典，拥有相同的黄金签证目标和相近的投资预算，却在三天后离开时，分别买下了位于城市两端的房产。

为什么？

因为外国投资者感受和理解雅典的方式并不相同。

他们带来了不同的家庭结构、教育优先事项、文化期待、价值观念、对租金收入的态度，以及对“好社区”的理解。

一个中国家庭可能从国际学校谈起。

一位美国买家可能首先询问海景、步行便利性和社区品质。

一个埃及家庭可能立刻就能理解格利法达的吸引力。

一位土耳其投资者可能最初在情感上被海岸吸引，最终却因为投资测算更有优势而选择卡利地亚。

一位越南投资者可能看着地铁站旁人口密集的雅典中心区社区，发现便利和机遇，而另一位投资者看到的却是拥挤。

这些方式并不必然有对错之分。

它们说明了一个更有意思的现象：

雅典并不存在一张统一的外国投资者地图，而是有很多张。

黄金签证投资者日趋多元

中国仍然是希腊黄金签证计划中人数最多的单一国籍群体。

希腊移民与庇护部2025年12月的国籍分类统计显示，中国公民持有9,926份初始投资者许可，占该类许可的47.9%。这是截至该时点记录的许可存量，而不是2025年新批准的数量。

但市场正在明显变得更加多元。

同一份2025年12月统计记录，土耳其公民持有3,291份初始投资者许可，占该类别的15.9%。另外，Enterprise Greece报告称，以色列群体在2025年的参与度强劲增长，并将伊朗和美国列为增长显著的市场。

与此同时，一个更值得关注的变化正在发生。

2026年上半年，约10.2亿欧元外国资本流入希腊房地产市场，比2025年同期增加6.7%。

然而，新的黄金签证申请数量下降了约44%。

这表明，国际买家对希腊房地产的兴趣可能正逐渐降低对居留许可本身的依赖。

外国买家越来越多地提出一个更深入的问题：

“如果我打算在雅典拥有房产，我究竟希望这套房产位于哪里？”

国籍、文化和个人目标正是在这里开始影响区域选择。

中国投资者：教育、居住品质与长期家庭规划

中国投资者仍然是希腊黄金签证市场中最大的群体，但与计划启动初期相比，他们的投资逻辑已经发生了明显变化。

根据我与中国家庭合作的亲身经验，教育始终是他们最关注的事项之一。

他们很少完全脱离家庭的长期计划来考虑房产。

家长可能会问：

国际学校在哪里？

如果孩子将来在希腊读书，会住在哪里？

我的家人在这个社区实际生活，会感到舒适吗？

当地希腊家庭认为这个区域好吗？

十年后，这套房产是否仍然有吸引力？

这有助于解释雅典北部和东北部为何重要。

雅典国际学校的地理分布十分集中。主要学校位于基菲西娅、马鲁西、查兰德里、阿吉亚帕拉斯凯维、耶拉卡斯和帕利尼等区域。

ENISA于2025年1月发布的迎新指南列出了位于查兰德里的ACS、位于基菲西娅的雅典国际学校、位于马鲁西的德国学校、位于帕利尼的Campion，以及位于阿吉亚帕拉斯凯维的法希学校。指南中Byron College位于耶拉卡斯的地址是旧址；该校当前官方资料列出的地址是帕利尼Anthousas Avenue 46号。

雅典国际学校本身位于基菲西娅，提供从幼儿阶段到大学预科文凭项目的英语授课IB一贯制课程。

对于考虑未来十年的家庭，这很重要。

因此，中国买家往往不只是通过收益率评估资产，还会综合考虑：

教育 + 社区声誉 + 未来家庭使用 + 转售品质。

这可能引导他们选择成熟的北部区域，也可能让他们关注优质的南部或市中心地段，只要房产本身具有较强的长期价值。

中国投资者越来越不满足于仅仅找到“一套25万欧元的黄金签证房产”。

更加了解市场的买家会问：

“即使没有黄金签证，我是否仍然愿意持有这套房产？”

这是市场的一次重要演变。

美国投资者：生活方式、品质与优质地段

美国投资者往往以不同的方式看待雅典。

近期市场资料显示，美国投资活动显著增长。据报道，2025年第四季度，美国公民与黄金签证相关的投资同比增加了约30%。

同一报道援引Varnavas律师事务所的观察称，该所美国投资者客户偏好价值超过100万欧元的房产，尤其是雅典南部沿海房产，比雷埃夫斯也受到更多关注。这描述的是该所观察到的市场情况，而不是所有美国买家的偏好。

这与我们在市场中看到的情况大体一致。

美国买家常常对雅典里维埃拉有很强的兴趣。

格利法达、武拉、武利亚格梅尼、埃利尼科和帕莱奥法利罗结合了多种国际买家很容易理解的特点：

海岸、餐厅、商店、游艇码头、户外生活、靠近机场，以及相对现代化的住宅。

南部区域也很容易通过直观感受来理解。

你不必花一个小时解释，为什么距离海边三个街区的一套好公寓有价值。

地理位置本身就能说明这一点。

但还有另一类美国买家。

有些人更喜欢成熟的北部住宅社区，例如基菲西娅、普西希科和菲洛塞伊；吸引他们的是更大的住宅、绿地、私密性、成熟的社会配套和学校。

而对于明确希望住在雅典市中心的买家，科洛纳基（Κολωνάκι）仍然是一个很容易理解其价值的选择。

它兼具中心位置、地段声望、餐厅、画廊、高端零售，以及邻近宪法广场的优势。

2019年《Kathimerini》一篇基于Spitogatos搜索数据的报道，将格利法达列为外国买家在希腊搜索房产时最关注的区域，并将科洛纳基—利卡维托斯列为领先区域之一。这是历史搜索兴趣的证据，而不是当前成交排名。

这揭示了许多美国投资者的一个重要特点：

他们往往愿意接受较低一些的名义租金收益率，以换取资产品质和地段稀缺性。

他们经常问的不是：

“哪里能获得最高的百分比收益？”

而是：

“我自己希望在欧洲的哪里拥有房产？”

埃及投资者：格利法达为何具有如此强的吸引力

在我们接触的埃及客户中，格利法达——Γλυφάδα——是最明显的区域偏好之一。

希腊并没有将黄金签证投资者国籍与雅典具体社区交叉统计的官方数据库，因此，这应被理解为市场观察，而不是政府统计。

但这一倾向十分鲜明。

许多埃及家庭立刻就会对格利法达产生兴趣。

其中存在可以理解的文化和地理逻辑。

这里具有国际化氛围。

这里位于海岸。

它在一个全年有人居住的真正住宅区域中，将餐厅、咖啡馆、商店、公寓、别墅和亲海条件结合在一起。

对于习惯地中海城市生活的家庭，这种生活方式很容易产生共鸣。

格利法达并不仅仅是度假胜地。

它在雅典都市圈内发挥着独立城市中心的作用。

如今的房产数据已经体现出这种溢价。

对于面积不超过80平方米的房产，2026年第三季度，格利法达的平均挂牌售价约为每平方米5,498欧元，平均挂牌租金约为每平方米每月17.53欧元。

这些数字说明了一个重要事实。

格利法达已经不再主要是一种“便宜的黄金签证投资”。

它越来越像一种面向国际市场的高端住宅资产。

在那里购房的投资者，是在为稀缺性、生活方式和长期定位付费。

中东投资者：熟悉而国际化的里维埃拉

来自中东的客户远非一个同质群体。

以色列家庭、黎巴嫩企业家、伊朗投资者和在海湾地区工作的高管，可能拥有完全不同的财务状况和动机。

因此，把“中东投资者”说成一个统一类别，会产生误导。

尽管如此，在我们自己的客户群体中，有一种倾向反复出现：

南部海岸的价值格外容易理解。

雅典的滨海社区提供了一种熟悉的环境，同时又具有鲜明的欧洲特色。

这里有游艇码头、酒店、国际餐厅、现代开发项目、私营医疗服务、机场和成熟的外籍居民社区。

地理位置也很重要。

希腊与东地中海地区在文化和实际距离上都不遥远。

它很近。

Enterprise Greece于2026年2月发布的通讯称，以色列申请人在2025年增加了91.5%，并将伊朗列为相对增幅显著的国籍群体之一。

对于其中一些家庭，房产不仅仅是一项财务投资。

它可以同时是：

一项投资，

第二居所，

家庭安全的备用选择，

以及欧洲据点。

当房产同时承担多种功能时，社区偏好会包含更多情感因素，仅靠电子表格无法解释。

土耳其投资者：从海岸到卡利地亚，并逐渐走向更多区域

土耳其也许是最值得研究的市场之一。

土耳其群体对黄金签证的参与增长极为迅速。

在移民部2025年12月按国籍划分的初始投资者许可统计中，土耳其公民排名第二，持有3,291份许可，占该类别的15.9%。

希腊最初对他们的吸引力很容易理解。

两国是邻国。

爱琴海是日常文化地理的一部分。

从伊斯坦布尔飞往雅典只需较短的航程。

许多土耳其家庭在考虑房产投资之前，就已经多次到访希腊。

根据我们的市场经验，土耳其买家考虑过雅典不同区域，从中心社区到北部郊区，有时也将希腊视为潜在的第二据点。

但新的黄金签证规则正在改变投资者实际能够找到合适项目的区域。

MITOS确认，符合条件的用途变更类别最低购置金额为25万欧元。投资必须涉及单一房产，而且住宅用途转换必须在提交居留许可申请之前完成。仅仅购买商业房产，并不意味着已符合资格。

这形成了新的投资地理格局。

在我们自己的土耳其客户市场中，卡利地亚——Καλλιθέα——变得尤为重要。

为什么？

因为卡利地亚位于雅典地图上一个格外便利的位置。

它靠近市中心。

它与里维埃拉方向自然衔接。

辛格鲁大道提供了一条直接的城市通道。

斯塔夫罗斯·尼亚尔霍斯文化中心和更大范围的法利罗重建区域位于附近。

对投资者而言，另一个重要因素是，这里的住宅价格仍然明显低于格利法达。

2026年第三季度，卡利地亚较小户型公寓的平均挂牌售价约为每平方米3,326欧元，而格利法达为每平方米5,498欧元。

卡利地亚较小户型的平均挂牌租金约为每平方米每月12.10欧元。

仅将这些挂牌数字用于参考性的租金与售价测算，而不是作为保证回报或净投资回报，可得出的粗略毛收益指标约为：

卡利地亚4.4%，

相比之下，

格利法达约为3.8%。

这一差异有助于解释，为什么投资者可能在情感上更喜欢里维埃拉，却在财务上选择卡利地亚。

这是国际房地产投资中最重要的经验之一：

人们最想居住的区域，并不总是投资测算最有吸引力的区域。

下一步发现：耶拉卡斯、新费拉德尔菲亚与梅塔莫尔福西

另一种趋势正在显现。

外国投资者通常从城市的表层印象逐渐深入了解雅典。

他们最初对这座城市的认识，通常只有少数几个名字：

卫城。

宪法广场。

科洛纳基。

格利法达。

武利亚格梅尼。

基菲西娅。

但投资者研究雅典的时间越长，就越开始理解，最好的投资机会不一定出现在国际上最知名的地段。

这就是耶拉卡斯（Γέρακας）、新费拉德尔菲亚（Νέα Φιλαδέλφεια）和梅塔莫尔福西（Μεταμόρφωση）等区域变得更值得关注的原因。

它们并不是国际旅游品牌。

它们是真正的住宅市场。

人们住在那里，是因为在附近工作、在那里养育家庭，并且需要住房。

对于出租房产的投资者，这可能极有价值。

例如，耶拉卡斯位于东部和东北部发展走廊内，靠近重要的就业和教育配套。

2026年第三季度数据显示，耶拉卡斯较小户型的挂牌租金约为每平方米11.70欧元，同比上涨约15.2%。

梅塔莫尔福西则提供了另一类机会。

较小户型的挂牌售价约为每平方米3,313欧元，租金约为每平方米11.14欧元。

简单的租金与挂牌售价比值，意味着约4.0%的毛收益参考指标，尚未扣除税费、空置、管理、维护和其他支出。

这些正是经验丰富的投资者在走出对雅典的初步印象后，开始欣赏的区域。

决策会从：

“我听说过哪个社区？”

转变为：

“相对于我的购置成本，哪里有持续的租户需求？”

黄金签证买家正是在这个时候，开始像真正的房地产投资者一样思考。

越南投资者：中心位置是优势，而不是妥协

越南黄金签证市场的规模小于中国或土耳其，而且现有官方公开数据不足以对其社区偏好作出统计上可靠的判断。

不过，在许多与我们合作过的越南客户中，存在一种一致的倾向。

他们经常对雅典市中心持积极态度。

背后的原因很有意思。

一些西欧投资者可能把高密度与拥挤联系起来，而许多亚洲客户会把高密度与便利联系起来。

人流。

商店。

餐厅。

地铁站。

日常服务。

持续到深夜的城市活动。

一切都在附近。

对这样的投资者而言，远离公共交通的安静住宅社区，可能反而不如一套能步行到地铁站和繁忙商业街的小公寓有价值。

这就是雅典市中心及周边区域经常能让他们直观认可的原因。

其价值逻辑很清楚：

更多人流 + 更多交通选择 + 更多服务 = 更多潜在房产使用者。

这并不意味着雅典市中心的每套房产都是好投资。

选择哪条街道可能极为重要。

仅相距500米的两套公寓，可能具有完全不同的投资特征。

但从文化角度看，市中心模式往往更容易被这些投资者理解。

国籍重要，但投资目标更重要

与许多国家的投资者合作之后，我想补充一个重要的限定。

国籍只能解释一部分决策。

一位35岁、有两个年幼孩子的中国企业家，可能与一位38岁、有孩子的美国高管有更多共同点，而不是与一位退休的中国投资者有更多共同点。

计划自己使用房产的埃及家庭，可能会与完全关注租金收益率的埃及投资者作出截然不同的决定。

每月到访雅典的土耳其企业主，与可能从不入住这套公寓的土耳其投资者，对地段的评价也会不同。

因此，雅典投资市场真正的细分，并不只是：

中国、土耳其、美国和中东投资者之间的区别。

它越来越体现为：

家庭使用与纯投资；

保值与收益率；

教育与生活方式；

中心位置与私密性；

短期持有与长期拥有。

国籍往往会影响这些优先事项。

但不会决定它们。

数字揭示不同的投资理念

当前雅典市场很好地说明了这一点。

对于2026年第三季度的较小户型公寓：

格利法达挂牌售价约为每平方米5,498欧元，挂牌租金约为每平方米17.53欧元。

卡利地亚分别约为每平方米3,326欧元和12.10欧元。

耶拉卡斯分别约为每平方米3,782欧元和11.70欧元。

梅塔莫尔福西分别约为每平方米3,313欧元和11.14欧元。

与此同时，马鲁西较小户型公寓的挂牌租金接近每平方米14.86欧元，查兰德里约为每平方米14.57欧元。

这些是挂牌价格数据，而不是实际成交价格，也绝不能与保证投资回报混淆。

但它们说明了一条重要原则。

雅典并没有一个唯一的“最佳区域”。

只有最适合某一具体投资策略的区域。

格利法达可能提供国际声望和稀缺性。

卡利地亚可能在地理位置与租赁经济性之间实现更好的平衡。

耶拉卡斯可能吸引寻找旅游地图之外住宅需求的投资者。

马鲁西或查兰德里可能受益于学校、办公场所和长期家庭需求。

科洛纳基可能提供市中心地段声望和国际认知度。

每个区域代表着不同的资产选择。

最成熟的投资者，最终不再只是为签证买房

根据希腊银行的数据，即使已经经历了数年的明显升值，2026年第二季度雅典公寓价格仍然同比上涨约5%。

但如今的市场也变得更加挑剔。

投资者不能随便买下任何房产，就指望市场解决所有问题。

位置重要。

户型重要。

建筑品质重要。

租赁需求重要。

退出时的流动性重要。

未来买家或租户的国籍，也越来越值得关注。

因此，最成熟的黄金签证投资者最终会不再只是问：

“哪套房产能让我获得居留许可？”

而开始问：

“谁会租我的这套房产？”

“十年后谁会买下它？”

“他们为什么会选择这个社区，而不是另一个？”

这些才是房地产问题。

它们远比签证本身重要。

同一个雅典，多张地图

多年来与世界各地的投资者见面后，也许最令人着迷的是：他们都在投资同一座城市，却并没有真正购买同一个“雅典”。

中国家庭可能购买的是一张教育地图。

美国投资者可能购买的是一张生活方式与稀缺性地图。

埃及家庭可能购买的是里维埃拉。

中东投资者可能购买的是一个位于欧洲地中海地区的据点。

土耳其投资者可能最初关注海岸，最终却购买了地理位置、价格和租赁表现之间的最佳平衡。

越南投资者可能购买的是密度、交通和中心位置。

而经验丰富的投资者，无论来自哪个国家，最终都会开始发现另一个雅典：

耶拉卡斯。

梅塔莫尔福西。

新费拉德尔菲亚。

卡利地亚。

这些是普通雅典人真正生活、工作、养育家庭和租房的社区。

这种变化说明了希腊黄金签证市场成熟度的一个重要特点。

早期，投资者往往购买的是一个计划。

如今，他们越来越多地购买的是一座城市。

而他们越了解雅典，就越不会只问：

“我在哪里可以买到符合资格的房产？”

他们开始提出每位认真投资房地产的人最终都应该问的问题：

“我的资金投在哪里最有意义？”

在我看来，这正是希腊黄金签证市场下一阶段的起点。

数据与方法说明

目前，希腊政府没有按雅典具体社区交叉统计黄金签证投资者国籍的官方数据集。因此，本文描述的不同国籍投资者的社区偏好，尤其是有关埃及、越南，以及部分中国、土耳其和中东买家行为的内容，来自直接的市场与客户经验，应被视为观察到的倾向，而不是普遍特征。

全国黄金签证统计、外国投资数字和房地产市场价格来自政府、希腊银行及成熟的市场信息来源。挂牌价格不是实际成交价格，上文参考性的租金与售价测算也仅为毛收益指标，未扣除税费、空置、管理、维护和其他持有成本。