ممکن است ملکی برای فروش آماده به نظر برسد، اما در سابقه ثبتی آن هنوز رهن، پیشثبت رهن، بازداشت، ادعا یا بار ثبتشده دیگری دیده شود. این موضوع لزوماً معامله را ناممکن نمیکند؛ اما خریدار نباید وعده «رفع قید هنگام نهاییسازی» را معادل رفع قیدِ انجامشده و ثبتشده بداند.
برای خریدار Greece Golden Visa، این فقط مسئله مالکیت نیست. واحدی که در سند توصیف میشود، بهای پرداختشده، مدرک ثبت و پرونده بعدی اجازه اقامت باید همگی به همان حق دقیقی مربوط باشند که واقعاً منتقل میشود. معرفی بازاریابی، قرارداد رزرو یا توضیح شفاهی فروشنده جای بررسی مستقل اسناد ثبتی یا کاداستر توسط وکیل خریدار را نمیگیرد.
از سابقه فعلی شروع کنید، نه از سند قدیمی
Hellenic Cadastre بسته به منطقه میان نظام کاداستر و نظام قدیمی انتقالها و رهنها تمایز میگذارد. خدمات گواهی الکترونیکی آن شامل گواهی بارهاست و گواهی سابقه کاداستری میتواند ثبتهای مرتبط را بر اساس KAEK و دارنده حق نشان دهد. مدرک درست و دوره جستوجوی لازم به پرونده بستگی دارد؛ وکیل منصوب خریدار باید آن را برای نظام ثبتی محلی ملک تعیین کند.
یک بسته بهروز بررسی حقوقی بخواهید که این موارد را مشخص کند:
- KAEK دقیق یا مرجع ثبتی؛
- فروشنده و حق مالکیتی که منتقل میشود؛
- هر رهن فعال، پیشثبت، بازداشت، ادعای ثبتشده یا محدودیتی که وکیل شناسایی میکند؛
- در صورت درج در سابقه، سند، ذینفع، مبلغ یا اولویت؛ و
- مدرک لازم برای رفع، ابطال یا رسیدگی به هر مورد.
فرض نکنید KAEK بهتنهایی واحدی بدون بار را اثبات میکند. این شناسه، موضوع کاداستری را مشخص میسازد؛ اما جای تحلیل حقوقی ثبتهای فعلی، سند مالکیت افقی، اختیار فروشنده یا بار مشخص را نمیگیرد.
چهار پرسشی را که معمولاً با هم خلط میشوند جدا کنید
| پرسش | مدرکی که باید درخواست شود | تصمیم خریدار |
|---|---|---|
| اکنون چه چیزی ثبت شده است؟ | جستوجوی فعلی کاداستر/ثبت و نظر کتبی وکیل | آیا پرونده مالکیت آماده ادامه است؟ |
| برای رفع قید چه باید رخ دهد؟ | دستورالعمل و مدارک تسویه/رفع قید از طرف مربوط | ترتیب پرداخت و شروط نهاییسازی |
| هر مبلغ به چه کسی پرداخت میشود؟ | صورتحساب نهاییسازی کتبی و دستور پرداخت بررسیشده توسط مشاوران خریدار | آیا وجوه طبق توافق مسیر داده میشوند؟ |
| اتمام کار چگونه اثبات میشود؟ | سند، مدرک رفع قید/ثبت و تأیید پس از نهاییسازی | تحویل، پرداخت نهایی و آمادگی پرونده اقامت |
این پاسخها ممکن است مرتبط باشند، اما قابل جایگزینی نیستند. اعلام یک بانک درباره رفع رهن مورد انتظار، رفع رهن ثبتشده نیست؛ سند امضاشده نیز بهتنهایی اثبات نمیکند همه مراحل بعدی ثبت تکمیل شدهاند.
سازوکار رفع قید را در اسناد معامله بنویسید
اگر قرار است بار ثبتشده در زمان نهاییسازی رسیدگی شود، قرارداد و صورتحساب نهایی باید پیش از اجازه پرداخت، سازوکار را روشن کنند. از مشاوران معامله بخواهید کتبی مشخص کنند:
- بار دقیق مورد رسیدگی با مرجع حقوقی ملک، نه فقط شماره تجاری واحد؛
- طرف مجاز برای دریافت مبلغ تسویه و مبنای مستند آن؛
- ترتیب سند، پرداخت، ابزار رفع قید و مراحل ثبت؛
- اینکه آیا مبلغی نگهداری میشود، توسط چه کسی و با چه شرط مستندی آزاد میشود؛
- اگر سند رفع قید در دسترس نباشد، ناقص باشد یا واحد مورد نظر را پوشش ندهد چه میشود؛ و
- پس از نهاییسازی چه مدرکی ارائه میشود و چه کسی آن را بررسی میکند.
رفع بار مالکیت را با شرایط Golden Visa مخلوط نکنید
استثنای تغییر کاربری EUR 250,000 یک رویه جداگانه MITOS است که، در صورت احراز شرایط، به یک ملک با مالکیت و تصرف کامل و تبدیل فضاهای اصلی آن به استفاده مسکونی مربوط میشود. این استثنا ملکی با مسئله حلنشده مالکیت را به پرونده آماده اقامت تبدیل نمیکند. رسیدن به آستانه قیمت نیز انتقال، ثبت یا مدارک ویژه مسیر را اثبات نمیکند.
- مالکیت: چه کسی حق انتقال دارد و آیا برنامه رسیدگی به بارها مستند است؛
- فنی و کاربری: وضعیت واقعی، مجوزها و در صورت لزوم مدارک تغییر کاربری؛
- معامله: سند، مالیات، پرداختها و مدرک ثبت؛
- اقامت: مدارک متقاضی، خانواده و مسیر ویژه اجازه اقامت.
هیچ مدرک واحدی هر چهار مسیر را نمیبندد.
مثال فرضی
فرض کنید سرمایهگذار واحد C-7 را در یک پروژه تغییر کاربری رزرو میکند. پرونده بازاریابی به جای پارکینگ اشاره دارد، اما بررسی وکیل پیشثبت رهنی را بر ملک مادر نشان میدهد و پیشنویس سند حق پارکینگ را روشن نمیکند. نباید حدس زد رفع قید همه چیز را پوشش میدهد. توضیح کتبیِ واحدبهواحد بخواهید: حق منتقلشده چیست، پارکینگ داخل آن هست یا نه، کدام ثبت اثر دارد، چه کسی رفع قید را صادر میکند و پس از ثبت چه مدرکی در دسترس خواهد بود. این مثال فرضی است و ادعایی درباره پروژه Santheos یا معامله تأییدشده نیست.
چکلیست توقف / ادامه
تنها وقتی ادامه دهید که مشاوران مستقل خریدار بتوانند ملک دقیق، اختیار فروشنده، وضعیت بارها و ترتیب پرداخت را مستند کنند. اگر KAEK، طبقه، واحد یا فضای جانبی همخوانی ندارد؛ اگر رفع قید حق دقیق را معرفی نمیکند؛ اگر ذینفع یا هدف پرداخت بدون توضیح کتبی تغییر میکند؛ یا اگر از پرونده Golden Visa برای عبور از بررسی عادی مالکیت استفاده میشود، بررسی را متوقف یا تشدید کنید.
fully eligible عنوان بررسی داخلی Santheos است، نه گواهی دولتی، پیشتأیید یا تضمین نتیجه. این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی، مالیاتی، فنی یا مهاجرتی محسوب نمیشود.
