لا يكفي أن يحمل العقار سعراً يبدأ من EUR 250K كي يكون مناسباً لمسار التأشيرة الذهبية اليونانية القائم على تحويل الاستخدام من تجاري إلى سكني. الأهلية ترتبط بملف عقاري محدد، وبالتسلسل القانوني والفني لتغيير الاستخدام، وبصياغة العقد وطريقة دفع الثمن. لذلك يجب أن تسبق مراجعة المستندات أي التزام مالي ملزم.
ما المستندات الأساسية التي يجب جمعها؟
تبدأ المراجعة عادة بسند الملكية الحالي وسلسلة السندات السابقة، وشهادة التسجيل في السجل العقاري أو مكتب الرهون المختص، ومخططات العقار، ورخصة البناء والتعديلات اللاحقة، وبيانات المساحة والاستخدام. كما يلزم التحقق من هوية المالك وسلطته في البيع ومن عدم وجود رهن أو حجز أو مطالبة يمكن أن تؤثر في نقل الملكية.
هذه القائمة ليست موحدة لكل مبنى. قد يحتاج العقار إلى مستندات إضافية بسبب عمره، أو تعديلات داخلية سابقة، أو نظام الملكية المشتركة، أو وجود أكثر من وحدة أو رقم عقاري. على المحامي والمهندس تحديد القائمة النهائية للحالة المعنية.
إثبات الاستخدام السابق وتغيير الاستخدام
في مشروع التحويل، السؤال الجوهري هو: ما الاستخدام القانوني السابق للعقار، ومتى وكيف أصبح سكنياً؟ لا ينبغي الاعتماد على الوصف التجاري أو الصور فقط. يجب أن يربط الملف بين الرخص والمخططات والواقع الميداني وإجراءات تغيير الاستخدام. ويجب أن يوضح تقرير المهندس ما إذا كانت الأعمال المنفذة تتوافق مع الموافقات والأنظمة المطبقة.
قد تتطلب الحالات المختلفة قرارات أو إخطارات أو شهادات فنية مميزة. كما أن مجرد استخدام المساحة فعلياً للسكن لا يثبت أن تغيير الاستخدام تم بصورة قانونية. لهذا السبب يجب أن يفحص المختصون التسلسل الزمني للوثائق قبل توقيع العقد النهائي.
الفحص القانوني لسند الملكية
يفحص المحامي سند البائع، وتسلسل انتقال الملكية، وأي رهون أو حجوزات أو حقوق ارتفاق أو دعاوى أو قيود تسجيل. ويجب أيضاً التأكد من أن الوحدة التي سترد في العقد هي الوحدة نفسها التي تمت مراجعتها فنياً، وأن المساحة والحدود ونسبة الملكية في الأجزاء المشتركة متطابقة عبر الوثائق.
إذا كان المشروع قيد التطوير أو إعادة التقسيم، فيجب فهم متى تنشأ الوحدة القانونية وكيف سيتم تسجيلها وتسليمها. لا ينبغي استخدام وعود عامة بدلاً من وصف تعاقدي واضح للملكية التي سيحصل عليها المشتري.
التقرير الهندسي وملف التسليم
ينبغي أن يغطي التقرير الهندسي الاستخدام السابق، وصحة تغيير الاستخدام، والرخص والمخططات، والمساحات، وحالة المبنى، وأي تسويات أو مخالفات، والأعمال المطلوبة قبل التسليم. ويجب أن يبين بوضوح ما تم فحصه وما لم يتم فحصه والافتراضات التي اعتمد عليها.
أما ملف التسليم فينبغي أن يشمل، بحسب المشروع والعقد، المستندات النهائية ذات الصلة، وشهادات التركيبات، ووصف الأعمال المنفذة، ومحضر الاستلام، والضمانات المتفق عليها، وإرشادات تشغيل المعدات. ويجب تحديد المسؤول عن معالجة العيوب والمهلة والإجراء في العقد.
العقد وجدول الإنجاز
يجب أن يحدد العقد العقار والثمن ومراحل الدفع والمواصفات وموعد التسليم وشروط التأخير وآلية قبول الأعمال. وإذا كانت الأهلية تعتمد على إنجاز أو تسجيل خطوة معينة، فيجب أن يوضح المستشار القانوني متى تتحقق تلك الخطوة وما المستند الذي يثبتها.
لا ينبغي أن تعد المواد التسويقية بالموافقة على الإقامة. قرار الإقامة تصدره السلطة المختصة بعد فحص ملف المستثمر والمعاملة والعقار. ويمكن أن تتغير الإجراءات أو متطلبات الإثبات، لذلك يجب التأكد من القواعد الرسمية السارية وقت المعاملة.
قائمة عملية قبل دفع مبلغ الحجز
- تحديد الوحدة العقارية ورقمها ومساحتها بدقة.
- مراجعة سند الملكية والقيود والتسجيل بواسطة محام مستقل.
- فحص الرخص والمخططات والاستخدام السابق وتغيير الاستخدام بواسطة مهندس مستقل.
- مطابقة وصف المشروع مع العقد والمواصفات وجدول التسليم.
- تأكيد طريقة الدفع والأدلة البنكية المطلوبة.
- الحصول على رأي قانوني خاص بأهلية العقار والمعاملة قبل الالتزام.
الخطوة التالية
اطلع على مشاريع Santheos للتحويل والمؤهلة للتقييم ضمن التأشيرة الذهبية، وراجع موسوعة الأسئلة والأجوبة، أو تواصل مع Santheos لطلب قائمة مستندات خاصة بمشروع معين.
مصادر رسمية
- السجل الوطني للإجراءات الإدارية: الإصدار الأول عبر تغيير الاستخدام
- وزارة الهجرة واللجوء اليونانية: Golden Visa
هذه المادة للمعلومات العامة ولا تمثل استشارة قانونية أو هندسية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة. يجب فحص العقار والمعاملة بصورة مستقلة.
