في مشروع تحويل تجاري إلى سكني ضمن مسار التأشيرة الذهبية اليونانية بقيمة EUR 250K، لا تقتصر مهمة المهندس على فحص جودة التشطيبات. المطلوب هو تقرير فني يربط الحالة الفعلية للعقار بملف الترخيص والاستخدام القانوني السابق وتغيير الاستخدام والمخططات والمساحات ووثائق التسليم.
ابدأ بتحديد العقار محل المعاملة
يجب أن يحدد التقرير الوحدة المستقلة بدقة: العنوان، الطابق، المساحة، رقم الملكية، الأجزاء المشتركة والمخطط المرتبط بعقد البيع. وإذا كان المشروع يضم عدة وحدات، فلا يجوز افتراض أن نتيجة فحص وحدة واحدة تنطبق على الوحدات الأخرى.
يقارن المهندس بين الواقع والمخططات المعتمدة. وتشمل المقارنة الحدود الداخلية، والفتحات، ومسارات الوصول، والمساحات، والمرافق والأجزاء المشتركة. أي اختلاف يحتاج إلى تفسير قانوني وفني وخطة معالجة مكتوبة.
إثبات الاستخدام القانوني السابق
الأهلية في مسار التحويل تعتمد على التاريخ القانوني للعقار، وليس على مظهره الحالي فقط. لذلك يجب تحديد الوثيقة التي تثبت الاستخدام التجاري السابق، وما إذا كان الاستخدام الفعلي متوافقاً مع الترخيص. وجود أثاث سكني أو مطبخ جديد لا يثبت وحده أن تغيير الاستخدام قد تم وفقاً للقانون.
ينبغي أن يشرح التقرير أساس تغيير الاستخدام، والطلبات أو الموافقات المقدمة، والمخططات الجديدة، وحالة اكتمال الإجراء. وإذا بقيت وثائق أو أعمال معلقة، فيجب تحديد من يتحمل مسؤوليتها ومتى تُسلَّم.
فحص الرخصة والمخططات والمساحات
يراجع المهندس رخصة البناء الأصلية والتعديلات اللاحقة والمخططات المعتمدة وأي تسويات قانونية. كما يتحقق من أن المساحة المذكورة في العقد وفي السجل وفي الملف الفني قابلة للمطابقة. الاختلاف في المساحة قد يؤثر في العقد والتكلفة والضرائب ووصف العقار في ملف الإقامة.
يجب أيضاً فحص السلامة الإنشائية، وأنظمة الكهرباء والمياه والتهوية والحماية من الحريق وإمكانية الاستخدام السكني بحسب حالة المبنى ونطاق المشروع. ولا ينبغي أن يتحول التقرير إلى وعد عام؛ بل يجب أن يبين ما تم فحصه وما لم يكن متاحاً للفحص.
ربط التقرير بعقد البيع والتسليم
إذا كان المشروع قيد التحويل، يجب أن يطابق عقد البيع نطاق الأعمال والمواصفات والجدول الزمني والوثائق التي سيقدمها البائع. الصور أو العروض ثلاثية الأبعاد لا تحل محل المواصفات التعاقدية. ومن الأفضل أن يتضمن الملف قائمة تسليم توضح المخططات النهائية والشهادات والضمانات المتاحة.
كما ينبغي تحديد طريقة التعامل مع التأخير أو عدم اكتمال تغيير الاستخدام أو وجود اختلافات لا يمكن تصحيحها. يتولى المحامي صياغة الحماية التعاقدية، بينما يوفر المهندس الوقائع الفنية التي تعتمد عليها تلك الحماية.
ما الذي لا يستطيع تقرير المهندس ضمانه؟
لا يستطيع المهندس ضمان موافقة الإقامة، لأن القرار يعود إلى الجهة المختصة بعد مراجعة الملف الكامل. كما لا يضمن التقرير ارتفاع قيمة العقار أو دخلاً إيجارياً أو استمرار السياسة دون تغيير. دوره هو توضيح الحالة الفنية والقانونية المرتبطة بالبناء والاستخدام كي يتخذ المستثمر والمحامي قراراً مبنياً على وثائق.
قائمة فحص مختصرة
- هوية الوحدة ومطابقتها للعقد والسجل
- الاستخدام القانوني السابق ووثيقته
- أساس تغيير الاستخدام وحالته
- الرخص والمخططات والمساحات
- الاختلافات أو التسويات القائمة
- نطاق الأعمال ومواصفات التسليم
- الوثائق النهائية التي يجب تسليمها
- المسائل التي تحتاج متابعة من المحامي
اطلع على مشاريع Santheos للتحويل والتأشيرة الذهبية، وراجع موسوعة الأسئلة والأجوبة، أو تواصل مع Santheos لطلب قائمة الوثائق الخاصة بمشروع محدد.
المصادر الرسمية
هذه المادة للمعلومات العامة ولا تمثل استشارة قانونية أو هندسية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة. يجب فحص العقار والمعاملة بصورة مستقلة.
