Yunanistan Golden Visa için ticari kullanımdan konuta dönüşüm projesi seçerken yalnızca fiyat, konum veya görseller karşılaştırılmamalıdır. Yatırımcı; belirli taşınmazın hangi hukuki yola dayandığını, kullanım değişikliğinin ne zaman ve hangi belgelerle tamamlandığını, satıcının devir yetkisini, ödeme izini ve başvuru dosyasını birlikte incelemelidir.
Santheos proje geliştirme, bilgi düzenleme, uygulama ve teslim koordinasyonu sağlar. Şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi proje belgelerini inceler ve doğrular; ancak bu inceleme bağımsız Yunan avukatın, mühendisin, noterin veya yetkili göç makamının görevlerinin yerine geçmez.
EUR 250.000 dönüşüm yolunun hukuki temeli
Yunanistan Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili MITOS’ta yayımlanan resmi prosedür, bu yolu 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesinin B.5 fıkrasına dayandırır; hüküm 5100/2024 sayılı Kanun’un 64. maddesiyle değiştirilmiştir. Yatırımcı, asgari edinim değeri EUR 250.000 olan tek bir taşınmazın tam mülkiyetini ve zilyetliğini edinmelidir.
Bu tutar Yunanistan’daki tüm konutlar için genel bir EUR 250.000 eşiği değildir. Ticari veya endüstriyel ana kullanımdan konut kullanımına uygun şekilde dönüştürülen taşınmazlara ilişkin özel bir yoldur. Kullanım değişikliği 5 Nisan 2024 tarihinden sonra ve Golden Visa başvurusu yapılmadan önce tamamlanmalıdır.
Daha eski ruhsat veya planlama belgelerinin, kanunun yayımlanmasından sonra güncellenmesi ya da revize edilmesi gerekebilir. Başvuru dosyasında yola özgü mühendis teknik raporu da bulunur. Bazı diğer taşınmaz kategorileri için öngörülen 120 metrekare asgari alan şartı bu dönüşüm yolunda uygulanmaz.
Geliştiricinin rolü nasıl değerlendirilir?
Proje geliştirme, satış, hukuk, mühendislik, noterlik ve göçmenlik ayrı sorumluluklardır. Yatırımcı, geliştiricinin hangi işleri kendi ekibiyle yürüttüğünü, hangi görüşlerin bağımsız profesyonellerden geldiğini ve hangi kararların yalnızca yetkili makamlar tarafından verilebileceğini açıkça görmelidir.
İyi bir proje dosyası eksikleri gizlemez. Kullanım değişikliği, inşaat veya tescil henüz tamamlanmadıysa, tamamlanması gereken işlem, sorumlu taraf, kanıt belgesi ve sözleşmesel sonuç açık biçimde yazılmalıdır. Pazarlama sunumu hukuki veya teknik kanıt değildir.
ST-041 ve belirli bağımsız bölüm kuralı
ST-041, Santheos’un ilgili ticari proje dosyasını tanımlamak için kullandığı proje numarasıdır. Bu numara tek başına binadaki her bağımsız bölümün Golden Visa uygunluğunu kanıtlamaz. Satın alınacak belirli bölümün tapusu, kadastro kimliği, eski ve yeni kullanım durumu, onaylı planları, mühendis raporu, ödeme kayıtları ve noter belgesi aynı taşınmazı göstermelidir.
Yatırımcı, bina düzeyindeki genel bir açıklamayı yeterli kabul etmemelidir. Birimin sınırları, ortak alan payları, kullanım hakları, varsa takyidatlar ve devir tescilinin durumu ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Santheos için tam uygun ne anlama gelir?
Santheos bir proje veya belirli bir birim için tam uygun ifadesini kullandığında bunun anlamı, mevcut proje belgelerinin belirli Golden Visa yolu bakımından şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi tarafından incelenip doğrulanması ve başvurudan önce tamamlanması gereken koşulların açıkça belirlenmesidir.
Bu ifade devletin önceden onay verdiği anlamına gelmez; yetkili makamın ek belge istemeyeceğini veya nihai idari kararın olumlu olacağını garanti etmez. Hukuk, proje belgeleri, mülkiyet, inşaat ya da işlem yapısı değişirse uygunluk yeniden incelenmelidir. Yatırımcı, son incelemenin tarihini ve kapsamını sormalıdır.
Satın almadan önce istenecek belgeler
- Satıcının mülkiyetini ve belirli birimi devretme yetkisini gösteren tapu zinciri.
- Kadastro veya tapu sicili kimliği, tescil kanıtı ve güncel takyidat incelemesi.
- Önceki yasal kullanım ile yeni konut kullanımını destekleyen ruhsat, güncelleme veya revizyon.
- Onaylı planlar ve dönüşüm yoluna özgü mühendis teknik raporu.
- Edinim değeri, izin verilen ödeme yöntemi ve eksiksiz banka ödeme izi.
- Tarafları, taşınmazı, bedeli, ödeme ayrıntılarını ve Golden Visa dayanağını kaydeden noter belgesi.
- İnşaat devam ediyorsa teknik şartname, ilerleme kontrolleri, eksik işler listesi ve teslim protokolü.
- Sigorta ile ana başvuru sahibi ve aile üyelerine ait göçmenlik belgeleri.
Tek bir belge bütün konuları kapatmaz. Mülkiyet, planlama uygunluğu, inşaatın tamamlanması ve göçmenlik başvurusu birbirine bağlıdır; fakat ayrı kanıt ve uzmanlık gerektirir.
Rezervasyon, sözleşme ve ödeme kontrolü
Rezervasyon bedeli ödenmeden önce iade koşulları, alıcının vazgeçme hakkı, belge inceleme süresi, ana sözleşmeye geçiş şartları ve satıcının yükümlülükleri yazılı olmalıdır. “Golden Visa’ya uygun” ifadesi tek başına, hangi belgenin ne zaman sunulacağını açıklamaz.
Ödeme takvimi; noter belgesi, banka hareketleri ve başvuru kanıtlarıyla uyumlu olmalıdır. Yatırımcı kaynak belgesini, gönderen hesabı, alıcı hesabı, para birimini ve her taksidin hukuki karşılığını önceden avukat ve noterle kontrol etmelidir.
İnşaat, teslim ve oturum dosyası ayrı izlenmeli
Birimin inşaat bakımından tamamlanması, kullanım değişikliğinin hukuken tamamlanması ve Golden Visa başvuru dosyasının hazır olması aynı olay değildir. Yatırımcı bu üç durumu ayrı tarihler ve ayrı kanıtlarla takip etmelidir.
Teslimde onaylı planla fiili durum karşılaştırılmalı; malzeme ve tesisat kontrolleri, eksik işler listesi, anahtar teslimi ve ortak alanların durumu yazılı protokole bağlanmalıdır. Sabit bir teslim tarihi, kira getirisi, sermaye kazancı veya izin süresi kanıt olmadan garanti edilmemelidir.
Yatırımcının geliştiriciye sorması gereken sorular
- Bu belirli birim hangi Golden Visa yoluna dayanıyor?
- Kullanım değişikliği hangi tarihte ve hangi belgeyle tamamlandı veya tamamlanacak?
- Tapu, kadastro, plan ve mühendis raporunda aynı bağımsız bölüm mü tanımlanıyor?
- Hangi belgeler hazır, hangileri başvurudan önce tamamlanacak?
- Rezervasyon ve ana sözleşmede uygunluk gerçekleşmezse hangi haklar var?
- Ödeme izi noter ve göçmenlik dosyasında nasıl gösterilecek?
- İnşaat ve teslim kabulü hangi teknik belgelerle yapılacak?
- Bağımsız avukat ve mühendis tüm dosyaya doğrudan erişebiliyor mu?
Güncel projeler için Santheos Golden Visa dönüşüm projelerini inceleyebilir, uygulama soruları için Golden Visa soru ve cevap arşivini kullanabilir veya belirli bir proje dosyası için Santheos ile iletişime geçebilirsiniz.
Resmi kaynaklar
- MITOS: Permanent Golden Visa (change of use) – Initial issuance, son güncelleme 4 Ağustos 2026.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Madde 64, Resmi Gazete A 49, 5 Nisan 2024.
- 5038/2023 sayılı Kanun, Madde 100, Göç Kanunu, Resmi Gazete A 81, 1 Nisan 2023.
- Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Genelgesi 9/2024, 24 Eylül 2024.
Bu yazı 7 Eylül 2026 itibarıyla genel bilgi sunar; belirli bir proje için hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik danışmanlığının yerine geçmez.
