Yunanistan, yerleşik bir Avrupa oturum çerçevesini geniş ve çeşitli bir gayrimenkul pazarıyla birleştirdiği için uluslararası yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Ancak Golden Visa alımının gerçek değeri tanıtım söyleminden değil, doğru hukuki güzergâhın, doğru taşınmazın ve bağımsız olarak denetlenebilir işlem dosyasının seçilmesinden gelir.
Santheos yatırımcıları bakımından öne çıkan seçenek EUR 250.000 ticari veya sınai kullanımdan konuta dönüşüm yoludur. Bu özel yasal kategori, Yunanistan’daki sıradan konutların tamamı için genel EUR 250.000 eşiği değildir.
Dönüşüm yolu neden ilgi çekiyor?
Bu yol 5038/2023 sayılı Kanun’un 100(B.5) maddesi ve 5100/2024 sayılı Kanun’un 64. maddesi kapsamında düzenlenir. Güncel resmi prosedür, tam mülkiyet ve zilyetlikle tek bir taşınmazın en az EUR 250.000 bedelle edinilmesini ve ticari/sınai kullanımdan konuta uygun dönüşümün 5 Nisan 2024’ten sonra, oturum başvurusundan önce tamamlanmasını ister.
Eski ofis, mağaza veya diğer uygun alanlar yeniden konut kullanımına kazandırılabilir. Bunun karşılığında tapu, önceki izinli kullanım, dönüşüm belgeleri, onaylı planlar ve mühendis raporu satın alınan tam bağımsız bölümle eşleştirilmelidir.
Oturum ve hareketlilik: sınırları doğru okuyun
Resmi prosedür yenilenebilir beş yıllık daimi yatırımcı oturum iznini tanımlar. Schengen seyahati ilgili kurallara tabidir; izin AB vatandaşlığı değildir ve her AB ülkesinde sınırsız yaşama veya çalışma hakkı sağlamaz. Resmi kullanım değişikliği prosedürü ayrıca iznin istihdama erişim sağlamadığını belirtir.
Taşınmaz değeri bir yatırım değerlendirmesidir
Ulaşım, mikro konum, bina kalitesi, bağımsız bölüm planı, işletme giderleri ve karşılaştırılabilir konut arzı ayrı ayrı incelenmelidir. Kira, doluluk, yeniden satış ve değer artışı garanti edilemez. Varsayımlar; boşluk, yönetim, onarım, vergi ve izin verilen kullanım giderleriyle test edilmelidir.
Vergi ikameti ayrı değerlendirilir
Golden Visa sahibi olmak tek başına vergi ikametini belirlemez. Daimi veya esas konut, mutat mesken, hayati menfaatlerin merkezi ve ilgili durumlarda 12 aylık dönemde 183 günü aşan bulunma gibi ölçütler uygulanabilir. Kişisel durum ve vergi anlaşmaları yetkin vergi danışmanınca incelenmelidir.
Vatandaşlık otomatik değildir
Taşınmaz veya Golden Visa yedi yıl sonunda otomatik Yunan pasaportu sağlamaz. Vatandaşlığa kabul, yasal ikamet ile şekli ve maddi koşulların karşılanmasını gerektiren ayrı bir süreçtir.
Rezervasyondan önce kontrol edilecekler
- Güzergâh: Taşınmaz için Madde 100’ün hangi paragrafının dayanak alındığını belirleyin.
- Taşınmaz kimliği: Tapu, KAEK/sicil, plan ve bağımsız bölüm tanımını uzlaştırın.
- Kullanım değişikliği: Ruhsat, güncelleme/revizyon ve mühendis raporunu alın; uygun dönüşüm tarihini doğrulayın.
- Satıcı yetkisi: Malik ve imza yetkilisini doğrulayın.
- Ödeme: İzin verilen yöntem, alıcı hesap, kilometre taşları ve banka kanıtlarını belirleyin.
- İnşaat/teslim: Hukuki kullanım değişikliğini tadilat, fiilî bitiş ve teslimden ayırın.
- Başvuru: Kişisel belgeler, sigorta, noter ve tescil kanıtlarını dosyalama avukatıyla kontrol edin.
Santheos proje uygunluğunu nasıl ifade eder?
Santheos proje belgeleri şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekiplerince incelenip doğrulanır. tam uygun ifadesi kullanıldığında bu, belirli proje veya birimin tanımlı Golden Visa güzergâhına ilişkin güncel kanıtını anlatır; devlet ön onayı, nihai karar garantisi veya bağımsız incelemenin yerine geçen bir beyan değildir.
Resmi prosedürdeki 50 günlük idari tamamlama süresi, satın alma, tescil, biyometri, ek belge talebi ve kart teslimini kapsayan uçtan uca garanti değildir.
Uygun taşınmazı elde tutma
Resmi prosedür, bu özel yol üzerinden izin geçerliyken taşınmazın satılmasının satıcının oturum izninin iptaline yol açacağını belirtir. Satış, devir veya yeniden yapılandırma öncesinde hukuki görüş alınmalıdır.
Ek sorular için Santheos Golden Visa soru ve cevapları sayfasına bakabilirsiniz.
Resmi kaynaklar
- Mitos: Permanent Golden Visa (change of use) – Initial issuance, son güncelleme 4 Ağustos 2026.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Madde 64, 5 Nisan 2024.
- 5038/2023 sayılı Kanun, Madde 100, 1 Nisan 2023.
- Göç ve İltica Bakanlığı Genelgesi 9/2024, 24 Eylül 2024.
- AADE: gerçek kişilerin vergi ikameti.
- Yunan Vatandaşlık Kanunu.
Editoryal not
Bu makale genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Belirli taşınmaz, işlem ve başvuru için bağımsız uzman incelemesi gereklidir.
