Le « loyer garanti » peut sembler plus simple que la location ordinaire : acheter le bien, recevoir un paiement convenu et confier l’administration à un tiers. Mais cette expression n’explique ni qui doit l’argent, ni combien le propriétaire reçoit, ni ce qui se passe si l’accord prend fin plus tôt que prévu.
Examinez l’accord écrit comme un engagement commercial distinct. Les questions qui suivent sont des suggestions éditoriales de vérification préalable, et non des exigences contractuelles légales ou une conclusion sur le caractère exécutoire d’un contrat particulier.
Identifier qui doit le paiement
Le payeur est-il le vendeur, un locataire, une société d’exploitation ou une autre entité ? Demandez sa dénomination juridique exacte et l’accord créant l’obligation. Demandez à l’avocat quels documents engagent le payeur et si la simulation commerciale fait partie de l’accord signé.
Un engagement d’entreprise n’est pas automatiquement une garantie bancaire, une police d’assurance ou une obligation assortie d’une sûreté. Demandez à l’avocat quelles informations financières sont disponibles, s’il existe des sûretés et comment le propriétaire pourrait faire exécuter l’engagement. Le montant annoncé ne démontre pas la capacité du payeur à respecter ses obligations.
Définir le pourcentage et sa date de départ
Le pourcentage s’applique-t-il au prix d’achat ou au coût total d’acquisition ? Est-il calculé avant frais de gestion, assurance, réparations et impôt sur le revenu ? Le paiement commence-t-il à la finalisation de l’achat, à la remise du bien, à son occupation ou à un autre événement ?
À titre purement illustratif, 4% de EUR 250 000 correspondent à EUR 10 000 par an. Si le propriétaire paie des dépenses supplémentaires, ce montant n’est pas le rendement final en trésorerie. Ce calcul ne démontre ni qu’une telle offre existe ni qu’elle convient à un bien particulier.
Lire les exclusions
Vérifiez le traitement de la vacance, des loyers en retard, des réparations, des difficultés d’accès, des travaux inachevés et des périodes où le logement ne peut pas être occupé. Identifiez les obligations du propriétaire susceptibles de suspendre le paiement. Demandez qui approuve les réparations et si les dépenses peuvent être déduites du prochain virement.
Préparez un tableau précisant qui supporte chaque coût, qui décide et quels justificatifs fondent une déduction. Ne supposez pas qu’un paiement fixe transfère tous les risques de propriété à l’exploitant.
Confirmer le modèle d’exploitation
L’usage proposé doit convenir au bien et aux règles applicables. Lorsque l’éligibilité au Golden Visa est importante, faites examiner l’accord par un avocat indépendant avant de vous engager. Une prévision de revenus ne peut pas démontrer qu’un modèle locatif est autorisé.
Évitez de passer de la location longue durée à l’hébergement de visiteurs ou à l’occupation par le propriétaire comme si les conditions étaient identiques. Le contrat doit décrire l’accord effectivement proposé.
Comprendre comment l’accord prend fin
Examinez le renouvellement, le préavis, la résiliation, la reprise de possession, les occupants en place et l’état dans lequel le bien doit être restitué. Que se passe-t-il si le propriétaire vend, si le gestionnaire change ou si le payeur cesse son activité ?
Une question pratique en cas de difficulté est de savoir quels documents, quelle réserve de trésorerie et quelles solutions de gestion alternatives le propriétaire aurait si les paiements cessaient. Demandez à l’avocat d’expliquer la procédure de règlement des litiges sans présumer d’un recouvrement immédiat.
Comparer des propositions complètes
Comparez une offre à paiement fixe et une gestion ordinaire avec le même budget d’acquisition et le même usage légal. Intégrez les dépenses et les risques de chaque solution. Traitez le conseil fiscal séparément : l’AADE identifie les revenus immobiliers de source grecque comme pertinents pour l’imposition des non-résidents ; la seule dénomination contractuelle ne détermine pas le traitement fiscal.
Demandez le contrat, l’identité du payeur, l’échéancier, la répartition des coûts, les exclusions, les sûretés et les dispositions de sortie. Demandez à Santheos ce qui est réellement proposé pour le lot précis. Cette liste ne signifie pas que Santheos propose un loyer garanti ou un rendement particulier.
Informations générales, ne constituant pas un conseil en investissement, droit ou fiscalité. Faites examiner l’accord réel par un professionnel indépendant.
