Comment les investisseurs chinois, américains, turcs, moyen-orientaux, égyptiens et vietnamiens choisissent où acheter à Athènes
Deux investisseurs internationaux peuvent arriver à Athènes par le même vol, avec le même objectif de Golden Visa et un budget similaire, puis repartir trois jours plus tard après avoir acheté dans des secteurs totalement différents de la ville.
Pourquoi ?
Parce que les investisseurs étrangers ne vivent pas Athènes de la même manière.
Ils apportent des structures familiales, des priorités éducatives, des attentes culturelles, des conceptions de la valeur, des attitudes envers les revenus locatifs et des idées différentes de ce que doit être un « bon quartier ».
Une famille chinoise peut commencer par parler des écoles internationales.
Un acheteur américain peut d'abord s'intéresser à la mer, à la facilité des déplacements à pied et à la qualité du quartier.
Une famille égyptienne peut immédiatement comprendre l'attrait de Glyfada.
Un investisseur turc peut être initialement attiré par le littoral, puis choisir Kallithea parce que les calculs d'investissement y sont plus favorables.
Un investisseur vietnamien peut voir commodité et opportunité dans un quartier dense du centre d'Athènes près du métro, là où un autre voit de la congestion.
Aucune de ces approches n'est nécessairement juste ou fausse.
Elles révèlent quelque chose de bien plus intéressant :
Il n'existe pas une seule carte d'Athènes pour les investisseurs étrangers. Il en existe plusieurs.
Les investisseurs Golden Visa se diversifient
La Chine reste la première nationalité représentée dans le programme Golden Visa grec.
La répartition par nationalité du ministère des Migrations et de l'Asile de décembre 2025 recense 9 926 permis initiaux d'investisseur détenus par des ressortissants chinois, soit 47,9 % de cette catégorie. Il s'agit des permis enregistrés à cette date, et non du nombre nouvellement approuvé en 2025.
Mais le marché devient nettement plus diversifié.
La même répartition de décembre 2025 recense 3 291 permis initiaux d'investisseur détenus par des ressortissants turcs, soit 15,9 % de cette catégorie. Séparément, Enterprise Greece signale une forte croissance de la participation israélienne en 2025 et cite l'Iran et les États-Unis parmi les marchés affichant une croissance importante.
Parallèlement, un phénomène encore plus significatif se produit.
Au premier semestre 2026, environ 1,02 milliard d'euros de capitaux étrangers sont entrés sur le marché immobilier grec, soit 6,7 % de plus qu'à la même période de 2025.
Pourtant, les nouvelles demandes de Golden Visa ont diminué d'environ 44 %.
Cela suggère que l'intérêt international pour l'immobilier grec devient progressivement moins dépendant du titre de séjour lui-même.
Les acheteurs étrangers posent de plus en plus une question plus approfondie :
« Si je dois posséder un bien à Athènes, où est-ce que je souhaite réellement qu'il se trouve ? »
C'est là que la nationalité, la culture et les objectifs personnels commencent à influencer la géographie.
Investisseurs chinois : éducation, qualité résidentielle et projet familial à long terme
Les investisseurs chinois restent la principale composante du marché Golden Visa grec, mais leur logique d'investissement a considérablement évolué depuis les débuts du programme.
Dans mon expérience auprès des familles chinoises, l'éducation est l'une des priorités les plus constantes.
Le bien est rarement envisagé indépendamment des projets familiaux à long terme.
Les parents peuvent demander :
Où se trouvent les écoles internationales ?
Où mon enfant vivrait-il s'il étudiait plus tard en Grèce ?
Ma famille se sentirait-elle réellement à l'aise dans ce quartier ?
Les familles grecques locales considèrent-elles ce secteur comme agréable ?
Le bien sera-t-il encore recherché dans dix ans ?
Cela aide à comprendre l'importance du nord et du nord-est d'Athènes.
La géographie des écoles internationales d'Athènes est remarquablement concentrée. Les grands établissements se trouvent notamment à Kifissia, Marousi, Chalandri, Agia Paraskevi, Gerakas et Pallini.
Le guide d'accueil de l'ENISA de janvier 2025 situe ACS à Chalandri, l'International School of Athens à Kifissia, l'école allemande à Marousi, Campion à Pallini et l'école franco-hellénique à Agia Paraskevi. Il indique l'ancienne adresse de Byron College à Gerakas ; les documents officiels actuels de l'école donnent l'adresse 46 Anthousas Avenue, Pallini.
L'International School of Athens est située à Kifissia et propose un continuum de programmes IB en anglais, de la petite enfance au Programme du diplôme.
Pour une famille qui se projette dix ans à l'avance, cela compte.
Les acheteurs chinois évaluent donc souvent un actif non seulement par son rendement, mais par la combinaison suivante :
éducation + réputation du quartier + usage familial futur + qualité à la revente.
Cela peut les orienter vers les secteurs établis du nord, mais aussi vers des emplacements de qualité au sud ou au centre, si le bien présente lui-même une solide valeur à long terme.
L'investisseur chinois s'intéresse de moins en moins à la simple recherche d'« un bien Golden Visa à 250 000 euros ».
L'acheteur mieux informé demande :
« Voudrais-je encore posséder ce bien même sans Golden Visa ? »
C'est une évolution majeure du marché.
Investisseurs américains : mode de vie, qualité et emplacements privilégiés
L'investisseur américain aborde souvent Athènes différemment.
Les données récentes du marché montrent une croissance considérable des investissements américains. Les investissements liés au Golden Visa réalisés par des ressortissants américains auraient augmenté d'environ 30 % sur un an au quatrième trimestre 2025.
Le même article attribue au cabinet Varnavas une préférence de sa clientèle d'investisseurs américains pour des biens dépassant un million d'euros, particulièrement sur le littoral sud d'Athènes, avec un intérêt croissant pour le Pirée. Il s'agit des observations de ce cabinet, et non de tous les acheteurs américains.
Cela correspond globalement à ce que nous observons sur le marché.
Les acheteurs américains sont souvent fortement attirés par la Riviera athénienne.
Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Elliniko et Palaio Faliro réunissent des caractéristiques immédiatement compréhensibles pour un acheteur international :
la mer, les restaurants, les commerces, les marinas, la vie en plein air, la proximité de l'aéroport et des logements relativement modernes.
Le sud est également facile à comprendre visuellement.
Il n'est pas nécessaire d'expliquer pendant une heure pourquoi un bel appartement situé à trois pâtés de maisons de la mer a de la valeur.
La géographie parle d'elle-même.
Mais il existe un autre type d'acheteur américain.
Certains préfèrent les quartiers résidentiels établis du nord, tels que Kifissia, Psychiko et Filothei, attirés par les maisons plus grandes, la verdure, l'intimité, les infrastructures sociales établies et les écoles.
Pour ceux qui souhaitent précisément le centre d'Athènes, Kolonaki (Κολωνάκι) reste particulièrement facile à comprendre.
Il associe centralité, prestige, restaurants, galeries, commerces haut de gamme et proximité de Syntagma.
Un article de Kathimerini de 2019, fondé sur les recherches Spitogatos, plaçait Glyfada en tête des destinations immobilières recherchées en Grèce par les étrangers et citait Kolonaki–Lycabettus parmi les principaux secteurs. C'est une indication historique de l'intérêt des recherches, et non un classement actuel des transactions.
Cela révèle un aspect important de nombreux investisseurs américains :
Ils acceptent souvent de renoncer à une partie du rendement locatif affiché en échange de la qualité de l'actif et de la rareté de son emplacement.
Leur question n'est fréquemment pas :
« Où puis-je obtenir le pourcentage maximal ? »
Mais :
« Où souhaiterais-je personnellement posséder un bien en Europe ? »
Investisseurs égyptiens : pourquoi Glyfada séduit autant
Parmi les clients égyptiens que nous rencontrons, Glyfada — Γλυφάδα — est l'une des préférences géographiques les plus nettes.
Il n'existe pas de base de données grecque officielle croisant la nationalité des investisseurs Golden Visa avec les quartiers d'Athènes ; il faut donc y voir une observation du marché plutôt qu'une statistique publique.
Mais la tendance est frappante.
De nombreuses familles égyptiennes sont immédiatement séduites par Glyfada.
Il existe une logique culturelle et géographique compréhensible.
Le quartier est cosmopolite.
Il est côtier.
Il associe restaurants, cafés, commerces, appartements, villas et accès à la mer dans un véritable secteur résidentiel habité toute l'année.
Pour une famille habituée aux villes méditerranéennes, ce mode de vie est immédiatement reconnaissable.
Glyfada n'est pas simplement une station de vacances.
Elle fonctionne comme un centre urbain indépendant au sein de la métropole athénienne.
La prime de prix apparaît dans les données immobilières actuelles.
Pour les biens allant jusqu'à 80 m², les prix de vente affichés à Glyfada au troisième trimestre 2026 atteignaient en moyenne environ 5 498 euros/m², et les loyers affichés environ 17,53 euros/m² par mois.
Ces chiffres nous disent quelque chose d'important.
Glyfada n'est plus principalement un « investissement Golden Visa bon marché ».
C'est de plus en plus un actif résidentiel international haut de gamme.
L'investisseur qui y achète paie pour la rareté, le mode de vie et le positionnement à long terme.
Investisseurs moyen-orientaux : la Riviera comme environnement international familier
Les clients du Moyen-Orient sont loin d'être homogènes.
Une famille israélienne, un entrepreneur libanais, un investisseur iranien et un cadre basé dans le Golfe peuvent avoir des situations financières et des motivations totalement différentes.
Il serait donc trompeur de parler de « l'investisseur moyen-oriental » comme d'une catégorie uniforme.
Néanmoins, au sein de notre propre clientèle, une tendance revient régulièrement :
le littoral sud est exceptionnellement facile à comprendre.
Les quartiers d'Athènes tournés vers la mer offrent un cadre familier tout en restant distinctement européens.
On y trouve des marinas, des hôtels, des restaurants internationaux, des programmes modernes, des soins privés, des aéroports et des communautés expatriées établies.
La géographie compte également.
La Grèce n'est éloignée de la Méditerranée orientale ni culturellement ni physiquement.
Elle est proche.
Le bulletin d'Enterprise Greece de février 2026 fait état d'une augmentation de 91,5 % des demandeurs israéliens en 2025 et cite l'Iran parmi les nationalités affichant une forte croissance relative.
Pour certaines de ces familles, le bien n'est pas uniquement financier.
Il peut être simultanément :
un investissement,
une résidence secondaire,
une solution de sécurité pour la famille,
et un point d'ancrage européen.
Lorsqu'un bien remplit plusieurs fonctions, la préférence pour un quartier comporte davantage d'émotion qu'un simple tableur ne peut l'expliquer.
Investisseurs turcs : de la mer à Kallithea, et de plus en plus au-delà
La Turquie est peut-être l'un des marchés les plus intéressants à étudier.
La participation turque au Golden Visa a progressé à une vitesse extraordinaire.
Dans la répartition par nationalité des permis initiaux d'investisseur du ministère de décembre 2025, les ressortissants turcs occupaient le deuxième rang, avec 3 291 permis représentant 15,9 % de cette catégorie.
L'attrait initial de la Grèce est facile à comprendre.
Les pays sont voisins.
La mer Égée fait partie de la géographie culturelle quotidienne.
Athènes n'est qu'à un court vol d'Istanbul.
De nombreuses familles turques ont visité la Grèce à plusieurs reprises avant d'envisager un investissement immobilier.
Dans notre expérience du marché, les acheteurs turcs ont envisagé des secteurs très différents d'Athènes, des quartiers centraux aux banlieues nord, considérant parfois la Grèce comme un possible second point d'ancrage.
Mais les nouvelles règles du Golden Visa modifient les endroits où les investisseurs peuvent réellement trouver des projets adaptés.
MITOS confirme une valeur minimale d'acquisition de 250 000 euros pour la catégorie admissible de changement d'usage. L'investissement doit porter sur un seul bien, et la conversion à l'usage résidentiel doit être achevée avant la demande de titre de séjour. Acheter un bien commercial ne suffit pas à établir l'éligibilité.
Cela a créé une nouvelle géographie de l'investissement.
Dans notre propre marché turc, Kallithea — Καλλιθέα — est devenue particulièrement importante.
Pourquoi ?
Parce que Kallithea occupe un emplacement particulièrement utile sur la carte d'Athènes.
Elle est proche du centre-ville.
Elle est naturellement reliée à la Riviera.
L'avenue Syngrou constitue un corridor urbain direct.
Le Centre culturel Stavros Niarchos et le secteur plus vaste de réaménagement de Faliro sont proches.
Et, élément important pour les investisseurs, les prix résidentiels restent nettement inférieurs à ceux de Glyfada.
Au troisième trimestre 2026, les prix affichés des petits appartements de Kallithea étaient d'environ 3 326 euros/m², contre 5 498 euros/m² à Glyfada.
Les loyers affichés des petits logements à Kallithea atteignaient environ 12,10 euros/m² par mois.
L'utilisation de ces prix affichés pour un simple calcul indicatif du rapport loyer/prix — et non comme rendement garanti ou net — donne un indicateur brut d'environ :
4,4 % à Kallithea,
contre environ
3,8 % à Glyfada.
Cette différence explique pourquoi un investisseur peut préférer émotionnellement la Riviera, mais choisir financièrement Kallithea.
C'est l'un des enseignements les plus importants de l'immobilier international :
Le secteur où l'on souhaite le plus vivre n'est pas toujours celui où les calculs d'investissement sont les plus attractifs.
La prochaine découverte : Gerakas, Nea Filadelfeia et Metamorfosi
Une autre tendance devient visible.
Les investisseurs étrangers découvrent généralement Athènes en passant de leurs premières impressions extérieures à une connaissance plus approfondie.
Leur première connaissance de la ville se limite habituellement à quelques noms :
L'Acropole.
Syntagma.
Kolonaki.
Glyfada.
Vouliagmeni.
Kifissia.
Mais plus ils étudient Athènes, plus ils comprennent que la meilleure opportunité ne se trouve pas nécessairement à l'adresse la plus célèbre à l'international.
C'est pourquoi Gerakas (Γέρακας), Nea Filadelfeia (Νέα Φιλαδέλφεια) et Metamorfosi (Μεταμόρφωση) suscitent davantage d'intérêt.
Ce ne sont pas des marques touristiques internationales.
Ce sont de véritables marchés résidentiels.
Les gens y vivent parce qu'ils travaillent à proximité, y élèvent leurs enfants et ont besoin d'un logement.
Pour un investisseur locatif, cela peut être extrêmement précieux.
Gerakas, par exemple, se situe dans le corridor de développement de l'est et du nord-est, près d'importantes infrastructures d'emploi et d'éducation.
Les données du troisième trimestre 2026 indiquent des loyers affichés d'environ 11,70 euros/m² pour les petits logements à Gerakas, en hausse d'environ 15,2 % sur un an.
Metamorfosi offre un autre type d'opportunité.
Les prix affichés des petits logements se situaient autour de 3 313 euros/m², avec des loyers d'environ 11,14 euros/m².
Le simple rapport entre loyer et prix de vente affiché suggère un indicateur brut d'environ 4,0 %, avant impôts, vacance, gestion, entretien et autres dépenses.
Ce sont précisément les secteurs qu'un investisseur expérimenté commence à apprécier après avoir dépassé sa première carte d'Athènes.
La décision passe de :
« De quel quartier ai-je entendu parler ? »
à :
« Où existe-t-il une demande locative durable par rapport à mon coût d'acquisition ? »
C'est à ce moment que l'acheteur Golden Visa commence à se comporter comme un investisseur immobilier.
Investisseurs vietnamiens : la centralité est un avantage, pas un compromis
Les investisseurs vietnamiens représentent un marché Golden Visa plus petit que la Chine ou la Turquie, et les données publiques officielles sont insuffisantes pour établir des conclusions statistiquement solides sur leurs préférences de quartier.
Néanmoins, une tendance cohérente se retrouve chez de nombreux clients vietnamiens avec lesquels nous avons travaillé.
Ils réagissent souvent favorablement au centre d'Athènes.
Le raisonnement est intéressant.
Là où certains investisseurs d'Europe occidentale associent densité et congestion, de nombreux clients asiatiques associent densité et commodité.
Des habitants.
Des commerces.
Des restaurants.
Des stations de métro.
Des services quotidiens.
De l'activité jusque tard le soir.
Tout à proximité.
Pour un tel investisseur, un quartier résidentiel calme, éloigné des transports publics, peut sembler moins précieux qu'un petit appartement à distance de marche d'une station de métro et d'une rue commerçante animée.
C'est pourquoi les secteurs du centre d'Athènes et de ses environs ont souvent un sens intuitif.
La proposition de valeur est lisible :
plus de personnes + plus de transports + plus de services = plus d'utilisateurs potentiels du bien.
Cela ne signifie pas que chaque bien du centre d'Athènes est un bon investissement.
Le choix de la rue peut être crucial.
Deux appartements distants de seulement 500 mètres peuvent avoir des profils d'investissement totalement différents.
Mais culturellement, le modèle du centre-ville est souvent plus facile à comprendre pour ces investisseurs.
La nationalité compte, mais l'objectif d'investissement compte davantage
Après avoir travaillé avec des investisseurs de nombreux pays, j'ajouterais une réserve importante.
La nationalité n'explique qu'une partie de la décision.
Un entrepreneur chinois de 35 ans ayant deux jeunes enfants peut avoir davantage en commun avec un cadre américain de 38 ans ayant des enfants qu'avec un investisseur chinois retraité.
Une famille égyptienne souhaitant utiliser le bien peut décider tout autrement qu'un investisseur égyptien uniquement préoccupé par le rendement locatif.
Un entrepreneur turc qui visite Athènes chaque mois évaluera l'emplacement différemment d'un investisseur turc qui n'occupera peut-être jamais l'appartement.
La véritable segmentation du marché d'investissement athénien ne se résume donc pas à :
Chinois contre Turcs, Américains ou Moyen-Orientaux.
Elle repose de plus en plus sur :
usage familial contre investissement pur ;
préservation du capital contre rendement ;
éducation contre mode de vie ;
centralité contre intimité ;
détention courte contre propriété à long terme.
La nationalité influence souvent ces priorités.
Mais elle ne les détermine pas.
Les chiffres révèlent les différentes philosophies d'investissement
Le marché athénien actuel l'illustre très bien.
Pour les petits appartements au troisième trimestre 2026 :
Glyfada affichait environ 5 498 euros/m² à la vente et 17,53 euros/m² à la location.
Kallithea se situait autour de 3 326 euros/m² et 12,10 euros/m².
Gerakas autour de 3 782 euros/m² et 11,70 euros/m².
Metamorfosi autour de 3 313 euros/m² et 11,14 euros/m².
Parallèlement, les loyers affichés des petits appartements de Marousi approchaient 14,86 euros/m², contre environ 14,57 euros/m² à Chalandri.
Ce sont des prix affichés, non des prix de transactions conclues ; ils ne doivent jamais être confondus avec des rendements garantis.
Mais ils illustrent un principe important.
Il n'existe pas un seul « meilleur quartier d'Athènes ».
Il existe seulement le secteur le mieux adapté à une stratégie d'investissement donnée.
Glyfada peut offrir prestige international et rareté.
Kallithea peut proposer un meilleur équilibre entre géographie et économie locative.
Gerakas peut séduire un investisseur recherchant une demande résidentielle hors de la carte touristique.
Marousi ou Chalandri peuvent bénéficier des écoles, des bureaux et de la demande familiale à long terme.
Kolonaki peut offrir prestige central et reconnaissance internationale.
Chacun représente un actif différent.
Les investisseurs les plus avertis finissent par ne plus acheter un visa
Selon la Banque de Grèce, les prix des appartements à Athènes augmentaient encore d'environ 5 % sur un an au deuxième trimestre 2026, après plusieurs années d'appréciation importante.
Mais le marché actuel devient aussi plus sélectif.
Les investisseurs ne peuvent pas acheter n'importe quoi et supposer que le marché réglera tous les problèmes.
L'emplacement compte.
L'agencement compte.
La qualité du bâtiment compte.
La demande locative compte.
La liquidité à la revente compte.
Et la nationalité du futur acheteur ou locataire compte elle aussi de plus en plus.
C'est pourquoi l'investisseur Golden Visa le plus averti finit par ne plus demander :
« Quel bien me donne le titre de séjour ? »
et commence à demander :
« Qui me louera ce bien ? »
« Qui me l'achètera dans dix ans ? »
« Pourquoi choisiront-ils ce quartier plutôt qu'un autre ? »
Ce sont des questions immobilières.
Et elles sont bien plus importantes que le visa lui-même.
Une Athènes, plusieurs cartes
Après des années de rencontres avec des investisseurs du monde entier, le plus fascinant est peut-être qu'ils investissent tous dans la même ville, sans réellement acheter la même Athènes.
La famille chinoise achète peut-être une carte de l'éducation.
L'investisseur américain achète peut-être une carte du mode de vie et de la rareté.
La famille égyptienne achète peut-être la Riviera.
L'investisseur moyen-oriental achète peut-être un point d'ancrage méditerranéen européen.
L'investisseur turc peut commencer par la mer, puis finalement acheter le meilleur équilibre entre géographie, prix et performance locative.
L'investisseur vietnamien achète peut-être la densité, les transports et la centralité.
Et l'investisseur expérimenté, quelle que soit sa nationalité, commence finalement à découvrir une autre Athènes :
Gerakas.
Metamorfosi.
Nea Filadelfeia.
Kallithea.
Les quartiers où les Athéniens ordinaires vivent, travaillent, élèvent leurs enfants et louent réellement leur logement.
Cette évolution révèle quelque chose d'important sur la maturité du marché Golden Visa grec.
À ses débuts, les investisseurs achetaient souvent un programme.
Aujourd'hui, ils achètent de plus en plus une ville.
Et plus ils comprennent Athènes, moins ils se contentent de demander :
« Où puis-je être éligible ? »
Ils commencent à poser la question que tout investisseur immobilier sérieux devrait finir par poser :
« Où mon capital a-t-il le plus de sens ? »
C'est là, selon moi, que commence la prochaine étape du marché Golden Visa grec.
Note sur les données et la méthodologie
Il n'existe actuellement aucun jeu de données officiel du gouvernement grec croisant la nationalité des investisseurs Golden Visa avec chaque quartier d'Athènes. Les préférences géographiques par nationalité décrites ici — en particulier celles des acheteurs égyptiens, vietnamiens et de certains acheteurs chinois, turcs et moyen-orientaux — reposent donc sur l'expérience directe du marché et des clients. Elles doivent être considérées comme des tendances observées plutôt que comme des caractéristiques universelles.
Les statistiques nationales du Golden Visa, les chiffres d'investissement étranger et les prix immobiliers proviennent des autorités, de la Banque de Grèce et de sources de marché établies. Les prix affichés ne sont pas des prix de transactions conclues, et les calculs indicatifs loyer/prix ci-dessus sont uniquement des indicateurs bruts, avant impôts, vacance, gestion, entretien et autres coûts de détention.
Principales sources
- Ministère des Migrations et de l'Asile — décembre 2025, page 12, permis initiaux d'investisseur valides
- Enterprise Greece — répartition des nationalités, février 2026
- Kathimerini — capitaux immobiliers étrangers et demandes, 8 octobre 2026
- MITOS — changement d'usage Golden Visa, mise à jour du 22 septembre 2026
- XE — prix de vente et loyers affichés, troisième trimestre 2026, jusqu'à 80 m²
- Banque de Grèce — indices des prix des appartements, deuxième trimestre 2026
- Kathimerini — investissements immobiliers américains Golden Visa, 10 février 2026
- ENISA — guide d'accueil de janvier 2025, écoles
- Byron College — adresse actuelle à Pallini, frais officiels 2026–2027
- International School of Athens — programmes IB et emplacement
- Kathimerini — intérêt historique des recherches étrangères, 2019
