Yunanistan Golden Visa 2026: Dönüşüm Projeleri Nedir?
Yunanistan Golden Visa programında yatırımcılara sunulan en dikkat çekici seçeneklerden biri, dönüşüm projeleri üzerinden yapılan başvurulardır. 2026 yılı itibarıyla Atina merkezi, Selanik ve Mikonos gibi popüler bölgelerde uygulanan 800.000 €'luk yatırım limiti pek çok yatırımcı için ciddi bir engel oluşturmaktadır. Dönüşüm projeleri ise bu bölgelerde bile sabit 250.000 €'luk yatırım eşiğiyle oturma izni almanın kapısını aralamaktadır. Bu makalede Yunanistan Golden Visa dönüşüm projelerinin ne olduğunu, nasıl işlediğini ve yatırımcılara sağladığı avantajları hukuki perspektifle ele alıyoruz.
Dönüşüm Projesi Nedir?
Yunanistan ikamet mevzuatı çerçevesinde dönüşüm projesi, bir ticari mülkün konut amaçlı yeniden tasarlanması ya da tescilli veya tarihi bir yapının aslına uygun biçimde restore edilmesi olarak tanımlanmaktadır. Bu kategori, klasik gayrimenkul alımından farklı olarak mülkün kullanım amacının değiştirilmesini veya kültürel miras kapsamındaki binaların ihyasını esas almaktadır.
Uygulamada bu projeler tipik olarak şu senaryoları kapsamaktadır:
Eski bir dükkanın, deponun veya ofisin modern bir konuta dönüştürülmesi
Boş kalan sanayi yapılarının yaşam alanına çevrilmesi
Koruma altındaki tarihi binaların mevzuata uygun restorasyon çalışmaları
Bu model, şehir merkezlerindeki atıl ticari stoğun canlandırılmasını teşvik etmesi bakımından hem yatırımcıya hem de Yunan ekonomisine çift yönlü bir fayda sunmaktadır.
2026 Yılında Dönüşüm Projelerinin Temel Özellikleri
Düşük ve Sabit Yatırım Limiti
Dönüşüm projelerinde uygulanan en önemli ayrıcalık, 250.000 €'luk sabit yatırım eşiğidir. Bu rakam, aynı bölgede standart konut alımı için geçerli olan limitin çok altında kalmaktadır. Atina'nın merkezi semtlerinde ya da Santorini'de 800.000 € harcamak yerine, dönüşüm projesine dahil bir mülkle aynı oturma iznine kavuşmak mümkündür. Söz konusu eşik, 2026 yılı düzenlemeleriyle sabitlenmiş olup bölge farklılığından etkilenmemektedir.
Uygun Mülk Türleri
Dönüşüm projesinden yararlanabilmek için satın alınan ya da restore edilen mülkün iki koşuldan birini taşıması gerekmektedir:
1. Ticari-Konut Dönüşümü: Mülkün tapu sicilinde ticari, sınai veya depolama amaçlı kayıtlı olması ve projeyle birlikte konut kullanımına geçirilmesi gerekmektedir. Eski ofis katları, zemin kattaki dükkânlar ve terk edilmiş depolar bu kategoriye girmektedir.
2. Tescilli/Tarihi Bina Restorasyonu: Yunanistan Kültür Bakanlığı tarafından tescil edilmiş yapıların belirlenmiş standartlara uygun biçimde onarılmasını kapsayan projeler de bu limitten yararlanabilmektedir.
Tamamlanma Şartı: Golden Visa Başvurusundan Önce
Dönüşüm projelerinde dikkat edilmesi gereken en önemli hukuki nokta, mülkün Golden Visa başvurusu yapılmadan önce konut kullanımına kavuşturulmuş olması gerekliliğidir. Başka bir deyişle, imar izinleri tamamlanmadan, yapı kullanım izni (iskan) alınmadan ve tapu sicilindeki kullanım amacı güncellenmeden başvuru kabul edilmemektedir.
Dönüşüm Projelerinin Avantajları
Konum Avantajı: Pahalı Bölgelerde Erişilebilir Yatırım
Dönüşüm projelerinin en çarpıcı avantajı, Yunanistan'ın en gözde ve dolayısıyla en pahalı lokasyonlarında bile geçerli olmasıdır. Atina'nın Kolonaki veya Eksarkhia mahallelerinde, Selanik'in tarihi dokusunda ya da Ege adalarında standart konut fiyatlarının çok altında bir yatırımla oturma izni elde etmek mümkün hale gelmektedir. Bu durum, özellikle şehir merkezine yakın, kira potansiyeli yüksek konumlarda yatırım yapmak isteyen Türk yatırımcılar için stratejik bir fırsat yaratmaktadır.
Kiralama Geliri İmkânı
Dönüştürülen mülkler, Golden Visa geçerliliği boyunca uzun dönemli kiralama yoluyla kira geliri elde etmek amacıyla kullanılabilmektedir. Atina’da konut talebinin yüksek seyrettiği göz önüne alındığında, merkezi konumdaki dönüşüm projelerinin ciddi bir kira getirisi potansiyeli taşıdığı görülmektedir.
Aile Kapsamsallığı
Dönüşüm projesi üzerinden alınan Golden Visa, standart programla aynı aile kapsamsallığını sunmaktadır. Ana başvuru sahibi; eşini veya medeni birlik partnerini, 21 yaşın altındaki çocuklarını ve her iki tarafın anne-babasını programa dahil edebilmektedir. Aynı oturma izninin tüm aile için geçerli olması, programın Türk yatırımcılar arasındaki çekiciliğini artıran başlıca unsurlardan birini oluşturmaktadır.
5 Yılda Bir Yenilenebilir Oturma İzni
Dönüşüm projesine dayalı oturma izni, mülk elden çıkarılmadığı ve yatırım korunduğu sürece her 5 yılda bir yenilenebilmektedir. Yunanistan'da sürekli ikamet zorunluluğu bulunmadığından, yatırımcı kendi ülkesinde yaşamını sürdürürken Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat hakkını muhafaza edebilmektedir. 7 yıl boyunca yasal ikamet sağlayan yatırımcılar ilerleyen dönemde Yunanistan vatandaşlığına da başvurabilmektedir.
Başvuru Süreci: Dönüşüm Projesinde Adımlar
1. Proje Tespiti ve Hukuki İnceleme
Uygun dönüşüm mülkünün belirlenmesinin ardından tapu sicili araştırması, mevcut imar durumu ve yapı ruhsatı incelemesi yapılmalıdır. Bu aşama, standart gayrimenkul alımına kıyasla daha kapsamlı teknik ve hukuki inceleme gerektirmektedir.
2. Vergi Numarası (AFM) ve Banka Hesabı
Başvuru sahibi, Yunan Vergi İdaresi'nden (AADE) AFM numarası almalı ve Yunanistan'da bir banka hesabı açmalıdır. Satın alma bedelinin Yunan bankacılık sistemi üzerinden transfer edilmesi zorunludur. Bu süreci tamamen Santheos’un deneyimli hukuk departmanı sizler için yönetiyor.
3. Satın Alma ve Dönüşüm İzinleri
Mülk satın alımı noter huzurunda gerçekleştirilmektedir. Akabinde ilgili belediye ve imar müdürlüklerinden dönüşüm ruhsatı alınmakta; yapı tamamlanınca yapı kullanma izni (iskan) ve tapu sicilindeki kullanım amacı güncellemesi yapılmaktadır.
4. Golden Visa Başvurusu
Tüm dönüşüm işlemleri tamamlandıktan sonra Göçmenlik İdaresi'ne online başvuru yapılmaktadır. Başvurudan itibaren ortalama 2-4 ay içinde biyometrik oturma izni kartı düzenlenmektedir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
Dönüşüm projeleri, standart gayrimenkul alımına kıyasla daha fazla aşama ve teknik gereklilik içermektedir. Sürecin başından itibaren imar izinlerinin eksiksiz tamamlanması, tapu tescilinin doğru yapılması ve başvuru belgelerinin usulüne uygun hazırlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Ruhsat süreçlerindeki gecikmeler ya da eksik belgeler Golden Visa başvurusunu doğrudan etkileyebilmektedir. Bütün bu süreci biz Santheos olarak deneyimli hukuk departmanımız ile yönetiyoruz. Böylelikle bu karmaşık süreci stressiz ve rahat bir şekilde atlatmanızı sağlıyoruz.
