Yunanistan Golden Visa 2026: Kapsamlı Hukuki Rehber
Yunanistan Golden Visa (Altın Vize) programı, AB üyesi olmayan ülke vatandaşlarına gayrimenkul yatırımı karşılığında Avrupa Birliği'nde yaşam hakkı tanıyan en köklü ikamet programlarından biri olmayı sürdürmektedir. 2026 yılı itibarıyla yatırım limitleri ve bölge sınıflandırmaları güncellenerek yeni bir yapıya kavuşmuştur. Bu rehberde Yunanistan Golden Visa şartlarını, başvuru sürecini ve dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntıları ele alıyoruz.
Yunanistan Golden Visa Nedir?
Yunanistan Golden Visa programı, 2013 yılında yürürlüğe giren ve o tarihten bu yana Türk yatırımcılar arasında büyük ilgi gören bir yatırım yoluyla ikamet programıdır. Program kapsamında Yunanistan'da belirli bir tutarda gayrimenkul satın alan AB dışı ülke vatandaşları, kendileri ve birinci derece aile bireyleri için 5 yıllık yenilenebilir oturma izni elde etmektedir.
Programın öne çıkan avantajları şunlardır:
Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat hakkı (26 ülke)
Yunanistan'da sürekli ikamet zorunluluğu bulunmaması
Oturma izninin eş, çocuklar ve ebeveynleri de kapsaması
7 yıl sonunda Yunanistan vatandaşlığına başvuru imkânı
Yatırım değerinin korunması ve kira geliri elde edilebilmesi
Yunanistan, sakin yaşam tarzıyla dünyanin her yerinden ziyaretçiyi kendine çekiyor.
2026 Yatırım Limitleri: Bölgeye Göre Minimum Tutarlar
Yunanistan hükümeti, artan talep ve konut fiyatları göz önüne alınarak yatırım limitlerini bölge bazında yeniden yapılandırmıştır. 2026 yılı itibarıyla geçerli tabloya göre:
BölgeMinimum YatırımKapsamA Bölgesi (Prime)800.000 €Atina merkez, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalarB Bölgesi (Gelişmekte Olan)400.000 €Diğer tüm bölgeler ve küçük adalarDönüşüm Fırsatı250.000 €Ticari mülklerin konut amaçlı dönüştürülmesi veya tescilli tarihi binaların restorasyonu
Kimler Başvurabilir?
Yunanistan Golden Visa başvurusu için temel şartlar şunlardır:
18 yaş ve üzerinde olmak
AB üyesi olmayan bir ülke vatandaşı olmak
Temiz adli sicil kaydına sahip olmak
Yunanistan'a yasal giriş hakkına sahip olmak
Belirlenen bölge için asgari yatırım tutarını karşılamak
Geçerli sağlık sigortasına sahip olmak
Aile birleşimi kapsamında aşağıdaki bireyler de oturma izninden yararlanabilmektedir:
Eş veya medeni birlik partneri
21 yaşını doldurmamış çocuklar (sonradan 21 yaşına girseler dahi iznin geçerlilik süresi boyunca kapsama dahildir)
Yatırımcının ve eşinin anne/babası
Başvuru Süreci: Adım Adım
1. Taşınmaz Seçimi ve Durum Tespiti (Due Diligence)
Sürecin en kritik aşaması, satın alınacak gayrimenkulün hukuki durumunun eksiksiz biçimde incelenmesidir. Tapu sicili araştırması, imar durumu sorgulaması, bina ruhsatı ve olası ipotek ya da haciz kontrolleri bu aşamada yapılmalıdır. Yunanistan'daki tapu kayıtları Kadastro İdaresi (Ktimatologio) üzerinden teyit edilmektedir.
2. Vergi Numarası (AFM) ve Banka Hesabı Açılışı
Başvuru sahibinin Yunan Vergi İdaresi'nden (AADE) AFM numarası alması ve yerel bir bankada hesap açması zorunludur. Bu işlemler genellikle noterlik ve avukatlık vekaletnamesi aracılığıyla yürütülmektedir.
3. Satın Alma Sözleşmesi ve Tapu Tescili
Taşınmaz bedeli Yunan bankacılık sistemi üzerinden transfer edilmelidir; nakit ödeme kabul edilmemektedir. Noter huzurunda imzalanan satış sözleşmesinin ardından tapu tescil işlemleri 2-4 hafta içinde tamamlanmaktadır.
4. Golden Visa Başvurusu
Tapu tescilinin tamamlanmasının ardından göçmenlik makamlarına (Decentralized Administration) online başvuru yapılmaktadır. Başvuruda sunulması gereken belgeler şunlardır:
Pasaport ve vize fotokopisi
Tapu senedi ve tapu tescil belgesi
Satın alma bedelinin ödendiğine dair banka transferi belgesi
Biometrik fotoğraflar
Sağlık sigortası poliçesi
Adli sicil kaydı (apostil onaylı ve tercümeli)
5. Oturma İzninin Teslimi
Başvurudan itibaren ortalama 2-4 ay içinde biyometrik oturma izni kartı düzenlenmektedir. Bu süreçte başvuru sahibine 1 yıllık geçici ikamet belgesi verilebilmektedir.
Vergilendirme ve Mali Yükümlülükler
Yunanistan'da gayrimenkul satın alınmasında aşağıdaki vergi kalemleri gündeme gelmektedir:
Tapu Devir Vergisi: Mülk değerinin %3,09'u (noter harçları dahil yaklaşık %3,5-4)
KDV: Yeni yapılar için %24 (2006 öncesi ruhsatlı yapılarda uygulanmamaktadır)
Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA): Taşınmazın değerine göre değişmektedir
Kira Geliri Vergisi: %15 ile %45 arasında kademeli oran
Türkiye ile Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunduğundan, Türk yatırımcılar iki ülkede çifte vergi yüküyle karşılaşmamaktadır.
Avukat Desteğinin Önemi
Yunanistan Golden Visa sürecinde hukuki temsil zorunlu olmamakla birlikte, pratik açıdan vazgeçilmezdir. Yunanistan hukuku, tapu araştırmasından noter işlemlerine kadar pek çok aşamada yerel uzmanlık gerektirmektedir. Özellikle aşağıdaki konularda deneyimli bir avukatla çalışmak kritik önem taşımaktadır:
Taşınmazın tapu sicilindeki hukuki statüsünün doğrulanması
Sözleşme müzakereleri ve noter sürecinin yönetimi
Vergi optimizasyonu ve miras planlaması
İtiraz ya da red kararlarına karşı hukuki başvurular
Sıkça Sorulan Sorular
Yunanistan'da ikamet etmek zorunda mıyım? Hayır. Program, oturma izninin geçerliliği için Yunanistan'da fiili ikamet şartı aramamaktadır. Yılda en az 1 gün ülkede bulunmanız yeterlidir.
Oturma iznim sona ererse ne olur? Gayrimenkul mülkiyetinizi sürdürdükçe oturma izninizi 5'er yıllık dönemler halinde yenileyebilirsiniz.
Yunanistan vatandaşlığı ne zaman mümkün olur? Yasal yollarla 7 yıl boyunca Yunanistan'da ikamet edenlere vatandaşlık başvuru hakkı tanınmaktadır. Bu süreçte dil sınavı ve entegrasyon koşulları aranmaktadır.
Mülkü kiralayabilir miyim? Evet. Satın aldığınız taşınmazı kiraya verebilirsiniz. Kısa dönemli kiralama (Airbnb vb.) için ayrıca lisans alınması gerekmektedir.
